Znalecký posudek číslo /10

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /10 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemků ve zjednodušené evidenci parcelní čísla 5491, 5886 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny pozemků se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad s pozemky spjatými Ke spisu 133 EX 130/08 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek č /10 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Výpis z KN - LV číslo 151 pro katastrální území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, vyhotovený dálkovým přístupem. "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2009 Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX 130/08-92 ze dne jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: ocenit obvyklou cenou spoluvlastnický podíl 5/8 id. pozemků ve zjednodušené evidenci, parcelní čísla 5491, 5886 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, zapsané u Katastrálního úřadu pro JmK, KP Znojmo a dále ocenit jednotlivá práva a závazky s pozemky spojené, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Výsledky místního šetření ze dne , konaného bez další účasti, povinná a spoluvlastnice byla doporučeným dopisem obeslána, obsílka se vrátila nevyzvednuta a místního šetření se nikdo další nezúčastnil. 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 151 se jedná o spoluvlastnictví pozemku ve zjednodušené evidenci parcelní číslo 5491 o výměře 3716 m2 a spoluvlastnictví pozemku ve zjednodušené evidenci 5886, o výměře m2 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo, spoluvlastnický podíl 5/8 id. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemků ve zjednodušené evidenci parcelní čísla 5491, 5886 v katastrálním území Suchohrdly u Znojma, obec Suchohrdly, okres Znojmo. Protože se místního šetření spoluvlastník a povinný nezúčastnil, vycházím z dostupných podkladů, tj. informace z katastru nemovitostí, pozemky jsou ve zjednodušené evidenci jejich přesná poloha není z veřejně dostupných údajů známa. Dále jsem zjistil náhledem do výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 151, že na pozemcích váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví, jiné závazky, práva či povinnosti jsem nezjistil. B) Odhad obvyklé ceny pozemku Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. 2

3 Znalecký posudek č /10 Strana 3 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po pozemcích uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění pozemku, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný, nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz a ocenění dle cenového předpisu:

4 Znalecký posudek č /10 Strana 4 Ocenění pozemku podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zemědělské pozemky oceněné dle 29. a1) Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ,85 80,00 23, , ,85 80,00 23, ,00 Výměra celkem Mezisoučet ,68 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,68 Pozemky - cena celkem ,68 Kč Z nabídky zemědělských pozemků Orná půda m2 Dobelice, Petrovice u M.K. 9,- Kč / m2 info Orná půda Biskupice, okres Třebíč 9,- Kč / m2 info Orná půda celkem m2 k.ú. Miroslav 7,- Kč / m2 info Orná půda celkem m2 k.ú. Tasovice nad Dyjí 8,- Kč / m2 zamluveno Orná půda 1636 m2 k.ú. Pavlice 7,- Kč / m2 info Orná půda m2 k.ú. Hevlín 8,- Kč / m2 info Orná půda celkem m2 k.ú. Velký Karlov 8,- Kč / m2 zamluveno Orná půda 2366 m2 k.ú. KONICE u Znojma 8,- Kč / m2 info Pole a 2539 m2 k.ú. Tasovice dohodou info Na základě výše uvedeného, s ohledem na to, že kupní ceny jsou vždy nižší než požadované realitní kanceláří, s ohledem na to, že při ocenění dle cenového předpisu je dle umístění v katastru přirážka 80%, která je však z hlediska běžného obchodování bezvýznamná, odhaduji obvyklé ceny spoluvlastnických podílů pozemků následovně: B1) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemku ve zjednodušené evidenci parcelní číslo 5491: 9 340,00 Kč Slovy: devěttisíctřistačtyřicet korunčeských B2) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemku ve zjednodušené evidenci parcelní číslo 5886: ,00 Kč Slovy: padesátjednatiisíc korunčeských

5 Znalecký posudek č /10 Strana 5 C) Ocenění práv a závad Na oceňovaných pozemcích neváznou dle zjištění znalce žádné jiné závady, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo 151, jiné závady, práva či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B1) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemku ve zjednodušené evidenci parcelní číslo 5491: 9 340,00 Kč Slovy: devěttisíctřistačtyřicet korunčeských B2) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 5/8 id. pozemku ve zjednodušené evidenci parcelní číslo 5886: ,00 Kč Slovy: padesátjednatiisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaných pozemcích neváznou dle zjištění znalce žádné jiné závady, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo 151, jiné závady, práva či povinnosti se mi nepodařilo zjistit. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

6 Znalecký posudek č /10 Strana 6

7 Znalecký posudek č /10 Strana 7

8 Znalecký posudek č /10 Strana 8

9 Znalecký posudek č /10 Strana 9