Ocenění nemovitostí č. 958882011 o ceně byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění Podle stavu ke dni 11.7.2011 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 280 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.v Středoklukách, 12.7.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod nám.t.g.masaryka 15 582 82 Golčův Jeníkov Region: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Golčův Jeníkov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.7.2011 za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Havlíčkův Brod LV č.2429, 2406 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele -zástavní právo smluvní V- 4339/2010-601, - prohlášení vlastníka - věcné břemeno zřizování a provozování vedení V-2820/2011-601 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Havlíčkův Brod LV č.2429 a vyjádření objednatele posudku je vlastníkem byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. - Kmeť Peter JUDr., Obora 355, 582 82 Golčův Jeníkov.
- 3 - Podle výpisu z KN Havlíčkův Brod LV č.2406 a vyjádření objednatele posudku je vlastníkem byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. - Štifterová Dagmar, Hsitská 634, Žižkov, 284 01 Kutná Hora. 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená, a proto vycházím z výměr na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti t.j.do byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Jedná se o byt.jedn.č.15/1, 15/4, 15/2 a neb.prostoru 15/5 včetně podílu 5163/26844, 8240/26844, 4387/26844, 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a pozemku st. 210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod a jsou zapsáné na LV č.2429, 2406 u KN Havlíčkův Brod. Byt.jedn. č. 15/1 o velikosti 2+kk o celkové výměře 51,63m2 se nachází v 1.N.P. budovy, situovaná tak, že severní stěna jednotky směřuje na nám.t.g.masaryka. Dispozice bytu : 2*obytná místnost,kuch.kout, sprchový kout. Byt.jedn.č.15/4 je umístěna ve 2.N.P. budovy, situovaná tak, že jižní stěna jednotky směřuje na nádvoří tvořené domy čp. 13, 14, 15 celková plocha jednotky je 82,40m2. Dispozice bytu: 3* obytná místnost, kuchyně, koupelna, WC, sklep. Byt.jedn.č. 15/2 je o velikosti 2+1 umístěna v 1. NP. budovy, situovaná tak, že jížní stěna jednotky směřuje na nádvoří tvožené domy č.p.13, 14, 15. Celková plocha je 43,87m2. Dispozice byt.jednotky : 2* obytná místnost, kuchyňský kout, koupelna s WC, sklep. Nebyt.prostor č. 15/5 je prostor o jedné místnosti, která je v 1.N.P. budovy, situovaná vlevo od vstupu do budovy z nám.t.g.masaryka. Celková plocha je 5m2. Vytápění byt.jedn.lokální. Bytový dům je v původním stavu, napojen na inž.sítě. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou autobusovou linkou do Havlíčkova Brodu, Prahy. Účel užití: bydlení.
- 4-8. Obsah odhadu: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1 2) Byt.j.č.15/4 3) Byt.jedn.č.15/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 2) Byt.jedn. č.15/2 3) Byt.jedn.č.15/1 4) Byt.j.č.15/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek st..210 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1 2) Byt.j.č.15/4 3) Byt.jedn.č.15/2 Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 2) Byt.jedn. č.15/2 3) Byt.jedn.č.15/1 4) Byt.j.č.15/4 Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek st..210 Pozemek st.č.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Zapsán na LV č.2429, 2395, 2406 u KN Havlíčkův Brod. B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
- 5 - Administrativní cena Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) - nebytový prostor Dispozice jednotky: 1+0 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: neb.j15/5: = 5,00 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 5,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 5 050,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9773 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9670 Základní cena upravená = 9 652,88 Kč/m 2 Plná cena: 5,00 m 2 * 9 652,88 Kč/m 2 = 48 264,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 % - 40 643,93 Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 7 620,47 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 500 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 500 / 26 844 = + 1 197,42 Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 8 817,89 Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - cena po zaokrouhlení = 8 820,- Kč
- 6 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: = 21,56 m 2 ob.m.: = 23,71 m 2 k.k.: = 5,00 m 2 spr.k.: = 0,64 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,91 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,91 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 50,91 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná IV 0,10 2. Společné části domu - II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - 8. Vytápění bytu III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,655 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště II 0,00
- 7-7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi III 0,00 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,655 * 1,000 * 1,000 = 0,655 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m 2 * 0,655 = 9 308,86 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 308,86 Kč/m 2 * 50,91 m 2 = 473 914,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 473 914,06 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 163 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 5 163 / 26 844 = + 12 364,54 Kč Byt.jedn.č.15/1 - zjištěná cena = 486 278,60 Kč Byt.jedn.č.15/1 - cena po zaokrouhlení = 486 280,- Kč 2) Byt.j.č.15/4 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: = 17,43 m 2 ob.m.: = 18,86 m 2 ob.m.: = 16,86 m 2 kuch.: = 9,08 m 2
- 8 - koupelna: = 3,57 m 2 WC: = 1,24 m 2 Podlahová plocha bytu: = 67,04 m 2 sklepů: sklep: = 15,36 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 15,36 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 67,04 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 15,36 m 2 * 0,80 = 12,29 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 79,33 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná IV 0,10 2. Společné části domu II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III 0,00 8. Vytápění bytu - III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,655 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00
- 9-12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,655 * 1,000 * 1,000 = 0,655 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m 2 * 0,655 = 9 308,86 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 308,86 Kč/m 2 * 79,33 m 2 = 738 471,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 738 471,86 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 8 240 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 8 240 / 26 844 = + 19 733,45 Kč Byt.j.č.15/4 - zjištěná cena = 758 205,31 Kč Byt.j.č.15/4 - cena po zaokrouhlení = 758 210,- Kč 3) Byt.jedn.č.15/2 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: = 16,51 m 2 ob.m.: = 13,86 m 2 kuch.k.: = 5,61 m 2 koupelna s WC: = 3,83 m 2 Podlahová plocha bytu: = 39,81 m 2 SKLEP: = 4,06 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 4,06 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 39,81 m 2
- 10 - Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 4,06 m 2 * 0,80 = 3,25 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 43,06 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná IV 0,10 2. Společné části domu - II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu V 0,10 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,738 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1
- 11 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,738 * 1,000 * 1,000 = 0,738 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m 2 * 0,738 = 10 488,46 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 10 488,46 Kč/m 2 * 43,06 m 2 = 451 633,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 451 633,09 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 387 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 4 387 / 26 844 = + 10 506,15 Kč Byt.jedn.č.15/2 - zjištěná cena = 462 139,24 Kč Byt.jedn.č.15/2 - cena po zaokrouhlení = 462 140,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a 1 ) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 = 8 820,- Kč b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) Byt.jedn.č.15/1 = 486 280,- Kč b 2 ) Byt.j.č.15/4 = 758 210,- Kč b 3 ) Byt.jedn.č.15/2 = 462 140,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 715 450,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 5,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 3+1 Ledeč nad 739 000,- Kč 1,00 1,00 1,02 0,65 1,00 1,00 63,00 7 777,10 Sázavou 3+1 Rušínov 445 000,- Kč 1,00 1,00 0,97 0,65 1,00 1,00 62,00 4 525,36
- 12 - Součet: 12 302,46 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 6 151,23 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 525,36 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 7 777,10 Kč/jedn. Základní cena: 6 151,23 Kč 5,00 á 6 151,23 Kč/ = 30 756,15 Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - výsledná cena = 30 756,15 Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - cena po zaokrouhlení = 30 760,- Kč a 2 ) Byt.jedn. č.15/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 43,87 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 2+1 Chotěboř 698 000,- Kč 1,00 1,03 1,06 0,85 1,00 1,00 45,00 14 394,78 2+kk Golčův Jeníkov 510 000,- Kč 1,00 1,03 1,05 0,85 1,00 1,00 50,00 9 376,61 Součet: 23 771,38 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 11 885,69 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 376,61 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 14 394,78 Kč/jedn. Základní cena: 11 885,69 Kč 43,87 á 11 885,69 Kč/ = 521 425,22 Kč Byt.jedn. č.15/2 - výsledná cena = 521 425,22 Kč Byt.jedn. č.15/2 - cena po zaokrouhlení = 521 430,- Kč a 3 ) Byt.jedn.č.15/1 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 51,63
- 13 - Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 2+kk Golčův Jeníkov 510 000,- Kč 1,00 1,03 1,03 0,85 1,00 1,00 52,00 8 844,23 2+1 Lipnice nad 650 000,- Kč 1,00 1,04 1,04 0,85 1,00 1,00 53,00 11 275,17 Sázavou Součet: 20 119,40 Kč/jedn. Průměrná jednotková cena: 11 221,77 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 844,23 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 11 275,17 Kč/jedn. Základní cena: 10 059,70 Kč 51,63 á 11 221,77 Kč/ = 579 379,99 Kč Byt.jedn.č.15/1 - výsledná cena = 579 379,99 Kč Byt.jedn.č.15/1 - cena po zaokrouhlení = 579 380,- Kč a 4 ) Byt.j.č.15/4 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 82,40 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 3+1 Ledeč nad 739 000,- Kč 1,00 1,00 1,03 0,75 1,00 1,00 63,00 9 061,55 Sázavou 3+1 Golčův Jeníkov 799 000,- Kč 1,00 1,00 1,02 0,75 1,00 1,00 62,00 9 858,63 Součet: 18 920,18 Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 9 460,09 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 061,55 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 858,63 Kč/jedn. Základní cena: 9 460,09 Kč 82,40 á 9 460,09 Kč/ = 779 511,42 Kč Byt.j.č.15/4 - výsledná cena = 779 511,42 Kč Byt.j.č.15/4 - cena po zaokrouhlení = 779 510,- Kč
- 14 - Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a 1 ) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 = 30 760,- Kč a 2 ) Byt.jedn. č.15/2 = 521 430,- Kč a 3 ) Byt.jedn.č.15/1 = 579 380,- Kč a 4 ) Byt.j.č.15/4 = 779 510,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 911 080,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemek st..210 - Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ZAST.PL. 210 186,00 47,41 8 818,26 Součet 8 818,26 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 200 % Úprava ceny celkem 250 % + 22 045,65 Mezisoučet 30 863,91 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9670 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 64 286,99 Pozemek st..210 - zjištěná cena = 64 286,99 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek st..210 = 64 290,- Kč Cena pozemků činí celkem 64 290,- Kč
- 15 - Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek st..210 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Golčův 671 300,- 1918 350,00 0,85 1,00 297,50 Jeníkov pozemek Golčův 811 300,- 2318 350,00 0,85 1,00 297,50 Jeníkov 595,- / 2,000 Průměrná jednotková cena: 297,50 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 297,50 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 297,50 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zast.pl. p.č. 210 186 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 186 m 2 186,00 m 2 á 297,50 Kč/m 2 = 55 335,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 55 335,- Kč = 55 335,- Kč Úprava ceny: přístup * 1,000 inž.s. * 1,000 kp * 1,050 Pozemek st..210 - výsledná cena = 58 101,75 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek st..210 = 58 100,- Kč Cena pozemků činí celkem 58 100,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy.
- 16 - Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Havlíčkova Brodu LV č.2429, 2406 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti celkem bez závad je minimálně : 1 910 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytových a nebytové jednotky činí celkem: 1 910 000,- Kč slovy:jedenmiliondevětsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se budou dražit byt.jednotky i nebyt.jednotka s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Golčův Jeníkov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Havlíčkova Brodu, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklé ceny tedy odhaduji především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Golčův Jeníkov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná
- 17 - zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod, které jsou zapsané na LV č.2429, 2406 u KN Havlíčkův Brod ve výši: bytová jednotka č.15/1 ve výši... 580 000,-Kč bytová jednotka č.15/4 ve výši... 780 000,-Kč bytová jednotka č.15/2 ve výši...520 000,-Kč nebytová jednotka č.15/5 ve výši...30 000,-Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 1 909 180,- Kč Obvyklá cena : bytová jednotka č.15/1 ve výši... 580 000,-Kč bytová jednotka č.15/4 ve výši... 780 000,-Kč bytová jednotka č.15/2 ve výši...520 000,-Kč nebytová jednotka č.15/5 ve výši...30 000,-Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít
- 18 - vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.
- 19 - Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 12.7.2011 Tomáš Maršál Lidická 280 252 68 Středokluky E. Seznam příloh: -Výpis LV č.2429, 2406 -snímek z poz.mapy - fotodokumentace - porovnání 5* byt.jedn...
- 20 -