ZNALECKÝ POSUDEK č.6472/122 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 508 Na pozemku parc. č.: 1679 Pozemky parc. č.: 1679, 1680/1, 1680/2 Ostatní stavby: LV 155, Zruč nad Sázavou, bez čísla Vlastník stavby: Bayasgalan Doljinsuren, Na Pohoří 794, 28522 Zruč nad Sázavou, 1 / 1 Vlastník pozemku: Bayasgalan Doljinsuren, Na Pohoří 794, 28522 Zruč nad Sázavou, 1 / 1 Katastrální území: Zruč nad Sázavou LV č.: 155 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Zruč nad Sázavou Část obce: Zruč nad Sázavou Ulice: Topolová Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 13.5.2014 / 13.5.2014 1 000 000 Kč O rodinné domy v ceně okolo 1 mil. Kč je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 23.5.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Ulice: Topolová Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 44 m 2 obestavěný prostor: 344 m 3 podlahová plocha - obytná část 77 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 75 40 opotřebení celkové: 65 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2011 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č.1679, č.1682/1, č.1680/2, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na všechny IS. Přístup je po zpevněné místní komunikaci a to po pozemku č. 1651 - ostatní plocha ve vlastnictví města Zruč n/sázavou. výměra pozemků celkem: 368 m 2 jednotková cena 800 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná 1680/2 samostatná garáž, plochá střecha zakrytá plechovou krytinou, omítka hrubý břízolit, vrata dřevěná, okna jednoduchá, dveře dřevěné OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 86 2 000 172 000 60,00 % 68 800 Město Počet obyvatel: 4 875 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nachází v obci a k.ú. Zruč nad Sázavou, v ulici Topolová, okr. Kutná Hora. Ve Zruči nad Sázavou je úplná občanská vybavenost, mateřská, základní a umělecká škola, je zde možnost zaměstnání v místních firmách, jsou zde obchody, služby, zdravotní středisko, úřady, sportoviště, zámek. Na dálnici D1 cca 10 km, do Prahy cca 60 km. Ve městě je autobusové a vlakové spojení. Okolní zástavbu tvoří rodinné dvojdomky a čtyřdomky, postavené ve 2.světové válce jako Baťovy domky, stáří cca 75 let. Rodinný dům je levou částí Baťova dvojdomku. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.155 je zapsáno zástavní právo smluvní u RB a.s. Praha 4 - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Oceňovaný rodinný dům (1/2 dvojdomku) s pozemky se nachází v obci a k.ú. Zruč nad Sázavou, v ulici Topolová. Dům je dvoupodlažní podsklepený se stanovým krovem zakrytým pálenou dvoudrážkovou krytinou. Oplechování je z pozinku, okna jsou plastová, fasádní omítky jsou vápenné v části opadané. Na verandě je plochá pochozí střecha s terasou. 1.PP jsou 3 sklepy přístupné po dřevěných schodech, podlahy jsou betonové, stropy jsou hurdiskové, okno jednoduché, omítky hrubé. Do podkroví jsou dřevěné schody. V koupelně je umyvadlo, dlažba, obklad, vana, topný žebřík. WC je samostatné závěsné s umývátkem, obklad, dlažba. V kuchyni je elektrický sporák, digestoř, lednička. Na podlahách jsou dlažby, PVC a dřevěné podlahy, okna jsou plastová, omítky vápenné štukové. Vytápění je plynovým kotlem s přípravou TUV. V posledních letech byla provedena rekonstrukce - výměna oken, nově podlahové krytiny, dveře, ústřední topení, kuchyňská linka, koupelna, WC, omítky. Dům je v dobrém technickém stavu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha stanový krov 5. Krytina pálená dvoudrážková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné omítky v části opadané 9. Vnější obklady keramické obklady mezi okny 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností dlažba, beton 16. Vytápění ústřední topení plynovým kotlem 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák, kuchyňská 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC linka 25. Záchod WC závěsné s umývátkem 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 37,72 m 2 13,65 m 2 sklep 4,60 m 2 0,50 2,30 m 2 sklep 8,80 m 2 0,50 4,40 m 2 sklep 13,90 m 2 0,50 6,95 m 2 1.NP 44,17 m 2 32,10 m 2 zastřešený vstup 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 chodba 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 pokoj 19,50 m 2 1,00 19,50 m 2 kuchyň 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 koupelna 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 2.NP 37,72 m 2 31,70 m 2 chodba 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 pokoj 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 pokoj 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 terasa 5,80 m 2 0,50 2,90 m 2 Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou Doba nájmu: od 12/2013 Výše nájmu: 5.000,00 Kč/M + energie Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 546 692 Kč Hlavní stavby: 537 939 Kč Ostatní stavby: 172 000 Kč Ostatní stavby: 68 800 Kč Pozemky: 294 400 Kč Věcná hodnota celkem: 901 140 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Zruč nad Sázavou, Pardidubská ulice 120,00 880 1 968 895 16 407 0,73 12 002 Rodinný dům o dispozici 3+1 užitné ploše 120 m2 na pozemku 880 m2. Dům je po částečné rekonstrukci. V přízemí domu se nachází vstupní hala, chodba, kuchyň, spíž, obývací pokoj, koupelna s vanou a WC, podsklepeno. V patře domu se nachází 2 prostorné pokoje a terasa. Detail dispozice viz. přiložený plánek. Rekonstrukce: nová střecha, topení. Zahrada v klidové zóně za domem kde se nachází i velký zahradní domek s garáží. Lokalita Zruč nad Sázavou ulice Pardidubská je velmi klidná (slepá ulice), příjemná pro rodinné bydlení a zároveň v blízkosti centra města. Dům volný, ihned k nastěhování K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,10 K5 Celkový stav - dobrý - po částečné rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Zruč nad Sázavou. Lipová ulice 90,00 599 2 340 000 26 000 0,56 14 560 Prodej rodinného domu 6+2 ve Zruči nad Sázavou. Samostatně stojící cihlový dům má 2 bytové jednotky o dispozici 5+1 a 1+1 se samostatnými vchody. Plynové vytápění, kanalizace, obecní voda. Za domem užitková voda ze studně. K domu náleží zahrada o CP 500 m2 s kůlnou a zahradním domkem. Dům je částečně podsklepený, situován v klidné části obce s veškerou občanskou vybaveností. D1 5 km. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Zruč nad Sázavou, ulice na Mokřině 120,00 600 2 695 000 22 458 0,57 12 734 Dvougenerační RD ve Zruči nad Sázavou, postavený v roce 1975. Sklep využitý jako garáž, prádelna či dílna. 2 nadzemní podlaží, v každém byt (3+1 a 2+1). Konstrukce cihla + tvárnice, 2 balkony. Vytápění plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Voda z veřejného vodovodu, odpad septikem, nyní se buduje kanalizace. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - větší 0,90 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,90 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 18,32 % Variační koeficient po úpravách: 8,21 % Průměrná cena 13 099 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 77 m 2 Porovnávací hodnota 1 014 518 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, dům má větší počet užitných ploch, srovnatelnou velikost pozemku, po částečné rekonstrukci. Druhá nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, má podobný počet užitných ploch i srovnatelnou velikost pozemku, je bez rekonstrukce. Třetí nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, má větší počet užitných ploch, srovnatelnou výměru pozemků. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v dobrém technickém stavu. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1679 238 m 2 800 Kč/m 2 zahrada: 1680/1 104 m 2 800 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 1680/2 26 m 2 800 Kč/m 2 Celkem: 368 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 000 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 50 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 20 000Kč Obvyklá cena pozemků: 294 400Kč Upravená obvyklá cena: 635 600Kč Započitatelná plocha: 77m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 8 207Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 17.3.2014. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 4.7.2007 - nepředložen. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 1.000.000,00 Kč : 77,00 m 2 = 12.987,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 12.990,00 Kč/m 2. Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností a částečnou zaměstnaností - dobrá dostupnost do měst s pracovními příležitostmi (Praha, Benešov) - klidná lokalita města Nevýhody: nejsou - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 13.5.2014 Posudek o ceně byl vypracován 23.5.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6472/122 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 23.5.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.155-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa města - 12 -
Fotodokumentace Celková situace Pohled SV Pohled S - garáž Pohled JZ Pohled ze zahrady - garáž Zahrada - 13 -
Kuchyň Koupelna Pokoj WC Pokoj v P Pokoj v P - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -