Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra správní vědy, správního práva a finančního práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE KATASTR NEMOVITOSTÍ Lenka Uhrová 2006/2007 "Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Katastr nemovitostí zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny."
OBSAH Název strana 1. ÚVOD 3 2. HISTORIE KATASTRU NEMOVITOSTÍ V ČR....... 6 2.1. Veřejné knihy... 6 2.2. Pozemkové katastry...7 2.3. Jednotná evidence půdy... 9 2.4. Evidence nemovitostí. 10 2.5. Katastr nemovitostí 10 3. ORGÁNY KATASTRU NEMOVITOSTÍ.. 11 3.1. Český úřad zeměměřický a katastrální 12 3.2. Zeměměřický úřad. 13 3.3. Zeměměřické a katastrální inspektoráty. 15 3.4. Katastrální úřady... 16 3.5. Katastrální pracoviště 17 4. PŘEDMĚT EVIDENCE KATASTRU NEMOVITOTÍ... 19 5. OBSAH KATASTRU NEMOVITOSTÍ. 22 6. ZÁPISY PRÁV K NEMOVITOSTEM... 24 6.1. Věcná práva 24 6.2. Další práva.. 26 7. ZPŮSOBY ZÁPISU DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ.. 27 7.1. Vklad... 27 7.1.1. Řízení o povolení vkladu.. 28 7.1.1.1. Zahájení řízení 28 7.1.1.2. Účastníci řízení.. 29 7.1.1.3. Obsah návrhu na vklad.. 30 7.1.1.4. Přílohy návrhu na vklad. 31 7.1.2. Přerušení a zastavení řízení... 33 7.1.3. Přezkum návrhu na vklad.. 36 7.1.4. Rozhodnutí o návrhu na vklad.. 39 7.2. Záznam 42 7.3. Poznámka 45 8. ZÁVĚR... 47 9. SEZNAM POUŽITÝCH PRAMENŮ. 49 10. RESUMÉ.. 51-2 -
1. ÚVOD Katastr nemovitostí jako evidence má v naší zemi dlouholetou tradici. Jeho historický vývoj byl mnohdy složitý a musel překonat řadu překážek. Názory na původ samotného slova katastr se liší, uváděny jsou v podstatě dvě alternativy: 1. Z latinského capitastrum. Caput = hlava, capitastrum = soupis podle hlav 2. Ze spojení řeckých slov kata a stychon. "Katastychon" = řádek po řádce. Dnes má slovo katastr význam soupisu nějakých věcí. 1 Novodobá historie katastru nemovitostí začala dne 1.1.1993, kdy byl zřízen a to na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Podle ustanovení 1, odst. 2 tohoto zákona se katastrem rozumí soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu (zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv a jiných věcných práv k nemovitostem) a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Ráda bych zde upozornila na to, že katastr nemovitostí je sice v zákoně definován jako soubor údajů o nemovitostech zahrnující též jejich soupis, ne všechny nemovitosti v České republice však jsou v něm zapsány. Nemovitosti jsou zvláštním druhem věcí tím, že jsou vázány na určité místo. Vlastnictví nemovitostí proto s sebou přináší řadu specifických problémů, vyplývajících z toho, že majiteli z jeho vlastnictví kromě práv vyplývá i řada zvláštních povinností k uživatelům, k sousedům, k obci, ke společnosti vůbec. 2 Katastr nemovitostí významně zasahuje do řady činností, které jsou spojeny s vlastnictvím nemovitosti. Každý, kdo někdy kupoval, prodával nebo jinak vlastnicky manipuloval s jakoukoli nemovitostí, už jistě slyšel o katastru nemovitostí a nějakým způsobem se s ním setkal třeba v souvislosti se stavebním řízením, s daněmi z nemovitostí atd. Účel, pro který byl katastr nemovitostí zřízen a pro který jsou v něm vedeny údaje, nalezneme v ustanovení 1 odst. 3 katastrálního zákona. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. 1 http://cs.wikipedia.org/wiki/katastr_nemovitost%c3%ad_%c4%8cr [citováno 13.2.2007] 2 Bradáč A., Fiala J. a kolektiv. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2006, s. 30-3 -
Je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky. 3 Existence katastru nemovitostí má oporu v těchto právních předpisech: Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb, zákona č. 30/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Sb., zákona č. 59/2005 Sb. a zákona č. 186/2006 Sb. (dálen jen zákon o zápisech ) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 120/2000 Sb., zákona č. 220/2000 Sb. a zákona č. 53/2004 Sb., zákona č. 342/2006 Sb. a zákona č. 186/2006 Sb. (dále jen katastrální zákon ) Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění zákona č. 107/1994 Sb., zákona č. 200/1994 Sb., zákona č. 62/1997 Sb., zákona č. 132/2000 Sb., zákona č. 186/2001 Sb., zákona č. 175/2003 Sb. a zákona č. 499/2004 Sb. Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění zákona č. 120/2000 Sb., zákona č. 186/2001 Sb. a zákona č. 319/2004 Sb., zákona č. 413/2005 Sb. a zákona č. 444/2005 Sb. Zákon č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění zákona č. 101/2000 Sb., zákona č. 159/2000 Sb., zákona č. 39/2001 Sb., zákona č. 413/2005 Sb. a zákona č. 61/2006 Sb. Vyhláška č. 31/1995 Sb. a příloha č. 9, kterou se provádí zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění vyhlášky č. 212/1995 Sb., vyhlášky č. 365/2001 Sb. a vyhlášky č. 92/2005 Sb. Vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (Vyhláška č. 26/2007 Sb., ze dne 5. února 2007, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška)), (dále jen prováděcí vyhláška ) 3 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, 1 odst. 4-4 -
Vzhledem k tomu, že jsem svou bakalářskou práci psala v době, kdy byla v platnosti vyhláška č. 190/1996 Sb., a až těsně před dokončením mé práce vyšla vyhláška č. 26/2007 Sb., která ji nahrazuje, využívala jsem text vyhlášky původní. Na konci práce uvádím stručné porovnání obou vyhlášek. Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění vyhlášky č.460/2003 Sb., vyhlášky č. 345/2004 Sb., vyhlášky č. 44/2005 Sb. a vyhlášky č. 457/2006 Sb. Nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání Nařízení vlády č. 111/2001 Sb., o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel Sdělení č. 263/2005 Sb. Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 21. června 2005 4 Výše uvedené právní předpisy definují způsob fungování katastru nemovitostí i práva a povinnosti jeho správců a uživatelů. Správcem je katastrální úřad, resp. jednotlivé místně příslušné katastrální úřady, uživatele pak tvoří nejširší veřejnost. Z čehož vlastně vyplývá, že katastr nemovitostí je veřejný. Tato zásada veřejnosti je velmi důležitá a znamená, že do katastru může nahlížet kdokoliv, kdo o to požádá. Je však možné poskytnout pouze údaje, které stanoví výše uvedená vyhláška č. 162/2001 Sb. Jedná se především o možnost do katastru nahlížet, poskytnutí ústních informací, činit si výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací, ověřené opisy nebo kopie listin ze sbírky listin katastru, dálkový přístup atd. Veřejnost je jedna z hlavních zásad, na kterých je katastr nemovitostí postaven a je dána ustanovením 21 katastrálního zákona. Druhou zásadou je závaznost podle ustanovení 20 katastrálního zákona, kde nalezneme vymezení údajů, které jsou závazné pro veškeré právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Jedná se o parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. 4 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=998&menuid=10376&akce=doc:10-pred_sez [citováno 15.3.2007] - 5 -
2. HISTORIE KATASTRU NEMOVITOSTÍ V ČR Je logické začít psát od počátku, proto bych svou bakalářskou práci ráda začala stručným úvodem do historie katastru nemovitostí v českých zemích. Jde o vývoj velmi zajímavý a mnohokrát jistě i problematický. Také mě překvapilo, kam až sahají kořeny prvotních evidencí nemovitostí. Katastru nemovitostí, jak jej známe v dnešní podobě, předcházel dlouhý a složitý historický vývoj, který trval téměř 1000 let. Po převážnou dobu své existence byla evidence nemovitostí vedena po dvou liniích. Pro jejich odlišení byla určující funkce, kterou ve své době plnily. Tato funkce také určovala jejich podobu a obsah. Z tohoto hlediska první (starší) linii představovaly tzv. veřejné knihy sloužící majetkoprávním účelům. Pozdější linií je linie tzv. pozemkových katastrů sloužících účelům fiskálním, tj. daňovým a poplatkovým. Tyto dvě samostatné linie byly od sebe v našich zemích odděleny do roku 1964, avšak již od počátku padesátých let je praxe nerespektovala. Nejprve došlo k postupnému oslabování jejich funkcí a s tím spojeného jejich významu, v roce 1964 pak došlo na základě právní úpravy obsažené v zákoně č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí k jejich spojení, které zůstalo zachováno i v současně platném systému evidence nemovitostí v katastru nemovitostí ČR. 5 2.1. Veřejné knihy Jde o úřední seznamy, do kterých byly zapisovány nemovitosti a práva, jež se jich týkala. Veřejnými se nazývaly, protože se do nich zapisovalo pod veřejným dozorem (tj. dozorem soudů). Původně se tedy nacházely pod dozorem soudů a z jejich veřejné povahy vyplývalo, že byly všeobecně přístupné. Dále je důležité, že se přísným zachováváním přesných formalit zaručuje co největší možná správnost a úplnost jejich obsahu a tím se utvrzuje presumpce jejich správnosti. 6 Mezi tyto veřejné knihy patřily: a) zemské desky Používaly se již ve středověku (2. polovina 13. století), kde lze najít počátek zápisů práv k nemovitostem. Nejprve sloužily jako úřední knihy zemského soudu, do nichž se zaznamenával průběh soudních řízení, ale později i dohody o převodech nemovitého majetku. 5 Pekárek M., Průchová I. Pozemkové právo. 2. vydání. Brno: MU Brno, 2004, s. 195 6 Karlík Z., Karlíková M., Spáčil J., Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, s. r. o., 2001, s. 72-6 -
Velkou nevýhodou byla naprostá nepřehlednost desek. Všechny vklady byly prováděny v časové posloupnosti právních skutečností do jediné knihy, bez členění. Dohledat tak zápisy k jednotlivým nemovitostem, bylo velmi složité. V roce 1974 josefský patent upravil vedení desek. Vytvořil tzv. hlavní knihy a v nich dvě rubriky (změny vlastníků a stav zadlužení). K 1. lednu 1951 nabyl platnosti občanský zákoník č. 141/1950 Sb., který mimo jiných úprav občanského práva formuloval zásadu, že převod vlastnictví k nemovitostem se uskutečňuje již uzavřením smlouvy a nikoli až zápisem do veřejných knih (zrušil konstitutivnost zápisů). Zemské desky začaly oficiálně nést označení v likvidaci. Definitivně byly zemské desky uzavřeny k 1. dubnu 1964, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník a zákon o evidenci nemovitostí. K obnovení významu desek došlo po roce 1989 v souvislosti s restitucemi. 7 V současné době jsou uloženy na katastrálních úřadech. b) pozemkové knihy Sloužily k zápisům právních vztahů k nemovitostem. Podmínkou takového zápisu bylo, aby nemovitost byla v soukromém vlastnictví. Skládaly se z knihy hlavní, sbírky listin, osobních a věcných rejstříků a z kopie katastrální mapy (od 1878). Pozemkové knihy, vedené na základě knihovního zákona z roku 1871 důsledně až do roku 1950, definitivně byly zrušeny teprve roku 1964. V současné době jsou v úschově katastrálních úřadů. c) železniční knihy Železniční knihy, od roku 1874 vedené pro zápisy nemovitostí, určených k provozu drah pro veřejnou dopravu. Zápisy do knih byly vedeny až do roku 1964. Dnes jsou rovněž v úschově katastrálních úřadů. d) horní knihy Horní knihy, zavedené zákonem roku 1854 k zápisu práv dobývat nerosty na hornicky využívaných pozemcích. Až do roku 1957, kdy byly zrušeny zákonem o využití nerostného bohatství, vedly knihy příslušné krajské soudy. 8 2.2. Pozemkové katastry Jednalo se o veřejnoprávní institut, který měl zajistit přesné podklady pro vyměření a výběr daní. V počátku tato evidence sloužila výlučně daňovým účelům a až ve 20. století začala plnit i další funkce. Jako jeden z nástrojů fiskální (daňové) politiky státu prošly ve 7 Bumba J., Zeměměřické právo, Zeměměřictví a katastr v technicko-právních souvislostech. Praha: Linde Praha, a.s., 2004, s. 35 8 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 1-7 -
svém historickém vývoji složitým vývojem, který vyvrcholil v 50. letech zastavením jejich vedení a doplňování a formálním zrušením katastrálního zákona (z roku 1927) doku 1971. Obnovení katastrů v jejich dřívější obsahové podobě přinesl katastrální zákon z roku 1992. První doložené pokusy zmapování našeho území, které sloužily jako podklady pro vyměření daní, se datují až do středověku. V roce 1022 kníže z rodu Přemyslovců Oldřich zavedl daň z lánů. První berní ruly 1. berní rula vznikla v roce 1654 neboli 1. rustikální katastr, kde šlo o soupis poddanské půdy na území Čech a to za účelem jejího zdanění. Půda zde zaevidovaná byla tedy zdanitelná a již nebylo možné ji vyňat z evidence jinak než koupí a patřičným daňovým odvodem. 2. berní rula neboli 2. rustikální katastr vznikl v roce 1684. Jednalo se o zpřesnění první úpravy. Tereziánské katastry V 18. století byly pozemkové katastry zdokonalovány. Za vlády Marie Terezie byla zavedena již 3. berní rula neboli 1. tereziánský katastr rustikální a to v roce 1748. Byl to soupis poddanské půdy a to podle jednotlivých obcí. V roce 1757 vznikla 4. berní rula neboli 2. tereziánský katastr rustikální. Jednalo se o přepracování předchozí úpravy. První zavedly princip veřejnosti katastru. Znamenalo to, že informace již byly přístupné komukoliv. Josefský katastr Císař Josef II. v období let 1785 až 1789 zavedl patentem o reformě daně pozemkové a vyměření půdy, že všechny úrodné pozemky se uvnitř obce zaměří, zobrazí a určí jejich výměry a hrubý výnos podle úrodnosti. Šlo se o první katastr, založený na přímém měření skutečného stavu v terénu. Šlechta si vymohla jeho zrušení a opětovné zavedení tereziánského katastru. To netrvalo dlouho a v roce 1792, vnikl tereziánsko-josefský katastr. Stabilní katastr Dne 23.4.1817 byl vydán nejvyšší patent císaře Františka I. o dani pozemkové a vyměření půdy. Tím byly položeny základy dnešního katastru nemovitostí. Základem byl přesný soupis a geodetické vyměření veškeré půdy. Je bezesporu nejslavnější ze všech českých katastrů, působícím po nejdelší dobu. V době svého vzniku a po dlouhá léta svého působení byl předmětem obdivu odborníků i laiků. Současný katastr nemovitostí je v popisné části nepřímým pokračovatelem a v mapové části v rozsahu 70 % plochy území dokonce přímým pokračovatelem stabilního katastru. 9 9 Bumba J., Zeměměřické právo, Zeměměřictví a katastr v technicko-právních souvislostech. Praha: Linde Praha, a.s., 2004, s. 18-8 -
Stabilní katastr stárnul rychleji než se předpokládalo, protože nebylo zajištěno jeho systematické udržování. Proto bylo nařízeno jeho jednorázové doplnění, tzv. reambulace a kvalita původního díla značně utrpěla. Zákon o evidenci katastru daně pozemkové proto nařídil, že se katastr daně pozemkové musí udržovat v souladu se skutečným a právním stavem. V roce 1896 byl katastr daně pozemkové revidován a od roku 1898 bylo zavedeno používání metrické míry. Pro nové zaměřování se postupně přestalo využívat metody grafické, zavedena metoda číselného měření. Katastr daně pozemkové platil až do r.1927. 10 Pozemkový katastr Zaveden v roce 1927 zákonem č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení. Při zakládání pozemkového katastru se vycházelo ze zkušeností získaných při vedení stabilního katastru. Vedle pozemků zde byly evidovány i stavby a zařízení nemovitého charakteru, umístěné na pozemcích nebo pod jejich povrchem. Skládal se několika částí: operátu měřičského (mapy), operátu písemného (písemné sestavení výsledků šetření), sbírky listin (podle nich se provádějí zápisy v pozemkovém katastru) a úhrnných výkazů. Pozemkový katastr byl udržován v souladu se skutečným stavem a zákon stanovil pravidla součinnosti mezi katastrálními měřickými úřady a knihovními soudy. Všeobecná ohlašovací povinnost byla stanovena všem držitelům pozemků. Katastr byl velmi přesný a spolehlivý do r.1938. Později již nebyla jeho údržba dostatečná a zejména po r.1945 (poválečné konfiskace a přídělové řízení) se začal hrubě rozcházet se skutečností a po roce 1956 se přestal udržovat vůbec. Byl zcela zrušen až v roce 1971 zákonem č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii. 11 2.3. Jednotná evidence půdy Založena byla v letech 1956-1960, kdy na u nás probíhala postupná socializace. Jednalo se o posilování významu užívacích vztahů na úkor vlastnictví. Na rozdíl od pozemkového katastru a veřejných knih se jednalo pouze o evidenci užívacích vztahů pozemků. Nešlo prokazovat vlastnické a podobné právní vztahy k nemovitostem. Obsahem byla písemná a mapová evidence. Užívací vztahy byly evidovány na evidenčních listech, které byly zavedeny pro každého uživatele půdy. 10 http://www.pozemky.cz/page.php?sid=d16b1cf885470cac7418cbadb8f1711f&textcat=2[citováno 14.2.2007] 11 http://www.pozemky.cz/page.php?sid=d16b1cf885470cac7418cbadb8f1711f&textcat=2 [citováno 14.2.2007] - 9 -
2.4. Evidence nemovitostí Založena v roce 1964 zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí a měla sloužit jako podklad pro plánování a řízení národního hospodářství. Podpůrně obsahovala i evidenci právních vztahů o nemovitostech. Zápisy vlastnických a podobných práv k nemovitostem měly jen evidenční charakter. Hlavním cílem bylo odstranit tříkolejnost v evidování nemovitostí a právních vztahů k nemovitostem, což znamenalo, že tato evidence zahrnovala nejen technické údaje o nemovitostech, ale také vlastnické a užívací vztahy. Občanský zákoník č. 40/1964 sb., který nabyl účinnosti stejně jako zákon o evidenci nemovitostí dne 1.4.1964, zavedl do našeho právního řádu nový institut pro nabývání vlastnických práv k nemovitostem do jiného než socialistického vlastnictví, a to registrací smluv státním notářstvím. 12 Evidence obsahovala: operát měřický (mapu pozemkovou, pracovní a evidenční), operát písemný (výkaz změn, soupis parcel, evidenční listy, listy vlastnictví, seznam a rejstřík uživatelů a vlastníků a seznam domů), sbírku listin, sumarizační výkazy. 2.5. Katastr nemovitostí Po té co se v roce 1989 zcela změnily poměry ve společnosti, bylo třeba změnit také celý systém evidence nemovitostí. Proto 1.1.1993 nabyla účinnost zcela nová právní úprava této oblasti. Katastr nemovitostí, který byl zřízený touto právní úpravou, představuje jednak technickou stránku evidencí a zároveň přebírá i část funkcí od bývalých veřejných knih. Dnešní katastr nemovitostí plní jak úlohu dřívější pozemkové knihy, tak dřívějšího pozemkového katastru. Protože plně převzal operát bývalé evidence nemovitostí, je stižen vadami, kterými trpěla tato bývalá evidence. 13 Její zásadní obsahovou neúplnost (o soukromé pozemky dříve užívané socialistickými organizacemi) bylo třeba překlenout založením zjednodušené evidence pozemků. Zakládání zjednodušené evidence bylo prováděno souběžně s digitalizací SPI (soubor popisných informací) v letech 1994-1998. V letech 1997-1998 byl KN jednorázově doplněn o údaje o vztahu bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám. V roce 1998 byla zahájena digitalizace SGI. 14 Od přijetí uvedených zákonů v roce 1992 došlo ve vývoji katastru nemovitostí k řadě dalších významných změn. 12 Kratochvílová H., Lutovská M., Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů. Vimperk: Prospektrum, spol. s r. o., 2000, s. 10 13 Baudyš P., Katastr nemovitostí. 1.vydání. Praha: C.H.Beck, 2003, s.2 14 http://www.pozemky.cz/page.php?sid=d16b1cf885470cac7418cbadb8f1711f&textcat=2 [citováno 14.2.2007] 14.2.2007-10 -
3. ORGÁNY KATASTRU NEMOVITOSTÍ Organizace státní správy na úseku katastru nemovitostí vymezuje jednotlivé orgány katastru nemovitostí a náplň jejich činností. Struktura resortu se skládá z jednotlivých orgánů a ty pak ještě dělí na jednotlivé sekce, odbory atd. Současná úprava soustavy těchto orgánů je postavena na hierarchii. Od 1. 1. 1993 je účinný zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, který zřizuje soustavu orgánu vykonávajících správu na úseku katastru nemovitostí, jejich názvy, funkce a věcnou i územní působnost. Tuto soustavu tvoří Český úřad zeměměřický a katastrální, zeměměřický úřad, zeměměřické a katastrální inspektoráty, katastrální úřady a katastrální pracoviště. Jednotlivým úřadům se podrobněji věnuji na následujících stranách práce. K podstatným změnám výše uvedeného zákona došlo v novele provedené zákonem č. 175/2003 Sb., s účinností od 1.1.2004 doplněný o sdělení Českého zeměměřického a katastrálního úřadu č. 10/2004 Sb., kterým se zveřejňuje seznam katastrálních pracovišť, katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu. 15 Touto novelou mimo jiné byly zrušeny dosavadní katastrální úřady. Vznikla soustava 14 katastrálních úřadů s územní působností v rozsahu krajů, které začaly vykonávat působnost zrušených katastrálních úřadů. V místech, kde dosud existoval katastrální úřad, vznikly katastrální pracoviště, které jsou vnitřními organizačními jednotkami nových katastrálních úřadů. Já osobně, jako uživatel služeb, které katastr nemovitostí poskytuje, jsem z praktického hlediska příliš tuto změnu v organizaci nepocítila. Šlo spíše o drobné změny, například: pokud šlo o návrh na klad, který jsem podávala, změnil se pouze název příslušného úřadu, ale nikoliv místo, kde se návrh podával atd. Organizační schéma orgánů na úseku katastru nemovitostí: Český úřad zeměměřický a katastrální Zeměměřický Zeměměřické a katastrální Katastrální úřady úřad inspektoráty Katastrální pracoviště 15 Jurníková J. a kolektiv. Správní právo zvláštní část. 5. doplněné vydání. Brno: MU Brno, 2004, s. 318. - 11 -
3.1. Český úřad zeměměřický a katastrální Jde o nejvyšší článek organizace státní správy na úseku zeměměřičství a katastru nemovitostí. Český úřad zeměměřický a katastrální (dále jen ČÚZK ) byl zřízen jako ústřední orgán státní správy na tomto úseku se sídlem v Praze. Do čela úřadu je vládou jmenován a i odvoláván předseda. Má celorepublikovou působnost. Plní funkci koncepční, koordinační, řídící a kontrolní. Podrobné stanovení jeho činností se nachází v ustanovení 3 zákona č.359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, v platném znění. Mezi ty nejdůležitější patří: zabezpečuje správu katastru nemovitostí České republiky, zabezpečuje vytváření a vedení automatizovaného informačního systému zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, koordinuje výzkum v zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky a systém vědeckotechnických informací pro tyto oblasti, zajišťuje a koordinuje mezinárodní spolupráci v zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky řídí Zeměměřický úřad, inspektoráty a katastrální úřady, vykonává správu centrální databáze katastru nemovitostí České republiky, která je vedena v celostátním rozsahu počítačovými prostředky, obsahuje data o nemovitostech a poskytuje údaje katastru nemovitostí formou dálkového přístupu, rozhoduje o odvolání proti rozhodnutím Zeměměřického úřadu a inspektorátů. 16 ČÚZK jako ústřední orgán státní správy na úseku katastru nemovitostí může podle ustanovení čl. 79 odst. 3 Ústavního zákona č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, na základě a v mezích zákona vydávat právní předpisy, je-li k tomu zákonem zmocněn. Vydává prováděcí vyhlášky, sdělení atd. ČÚZK tímto upravuje správu katastru nemovitostí České republiky. Například podle ustanovení 5 odst. 2 zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech vydal ČÚZK sdělení č. 263/2005 Sb., kde stanoví seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu. Toto sdělní zveřejní ve Sbírce zákonů. Velmi důležitá je také prováděcí vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou vydává rovněž ČÚZK a to podle ustanovení 17 zákona o zápisech a 30 katastrálního zákona. 16 Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, 3, odst. 1-12 -
Organizační schéma ČÚZK 17 3.2. Zeměměřický úřad Zeměměřický úřad je nižším článkem výkonu státní správy na úseku katastru nemovitostí. Stejně jako ČÚZK také vykonává správu na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí s celostátní působností. Sídlo má v Praze. Řídí jej ředitel, který je jmenován a odvoláván předsedou ČÚZK. Do soustavy zeměměřických a katastrálních orgánů byl přidán v roce 1994 novelizací zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Náplň jeho činnosti je zaměřena spíše na úsek zeměměřictví, jak již vyplývá ze samotného názvu a to: vykonává správu geodetických základů České republiky, rozhoduje o umístění, přemístění či odstranění měřických značek základního bodového pole, včetně signalizačního a ochranného zařízení bodu bodového pole, vykonává správu základních státních mapových děl a tématických státních mapových děl stanovených Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním, vede databázové soubory bodů bodového pole evidovaných v technických jednotkách, vykonává správu základní báze geografických dat České republiky, 17 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=10&menuid=10002&akce=doc:10- SCHEMA_CUZK [citováno 14.2.2007] - 13 -
katastrální. 18 Organizační schéma Zeměměřického úřadu 19 vede Ústřední archiv zeměměřictví a katastru, který je specializovaným archivem, provádí zeměměřické činnosti na státních hranicích v dohodě se správcem dokumentárního díla státních hranic, projednává porušení pořádku na úseku zeměměřictví podle zvláštního zákona, plní další úkoly na úseku zeměměřictví, kterými ho pověří Český úřad zeměměřický a 18 Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, 3a 19 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=30&menuid=10045&akce=doc:30- ZU_ORGSTRUKTURA [citováno 14.2.2007] - 14 -
3.3. Zeměměřické a katastrální inspektoráty Zeměměřické a katastrální byly zřízeny jako jiné správní úřady pro zeměměřictví a katastr nemovitostí s působností územní. Celkem máme 7 inspektorátů, které se nachází v Brně, Českých Budějovicích, Liberci, Opavě, Pardubicích, Plzni a Praze. Každý z těchto inspektorátů vykonává působnost v rámci územních obvodů i několika krajů, například Zeměměřický a katastrální inspektorát v Brně vykonává působnost v rámci krajů Vysočina, Jihomoravského a Zlínského. V čele každého inspektorátu je ředitel jmenovaný a odvolávaný předsedou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Mezi nejdůležitější činnosti, které vykonávají Zeměměřické a katastrální inspektoráty patří především kontrola výkonu státní správy, vykonávané katastrálními úřady. Dále do jejich činnosti náleží: dohled na ověřování výsledků zeměměřických činností využívaných pro katastr nemovitostí ČR a státní mapové dílo, předkládání návrhů na opatření k odstranění nedostatků zjištěných při kontrole a dohledu podle prvních dvou bodů, rozhodování o odvoláních proti rozhodnutím katastrálních úřadů, předkládání návrhů na odejmutí úředního oprávnění podle zákona 200/1994 Sb., projednávání porušení pořádku na úseku zeměměřictví podle zákona 200/1994 Sb., plnění dalších úkolů, kterými je pověří ČÚZK Organizační schéma Zeměměřického a katastrálního inspektorátu v Brně 20 20 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=799&menuid=10099&akce=gen:org_schema dne [citováno 14.2.2007] - 15 -
3.4. Katastrální úřady Katastrální úřady vykonávají těžiště výkonu správy na úseku katastru nemovitostí jako jiné správní úřady s územní působností, a to pro jednotlivé kraje zřízené v rámci organizace veřejné správy ČR. Spadají pod pravomoc Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. V současné době máme celkem 14 katastrálních úřadů. Do 31.12.2003 byl katastrální úřad v každém okresním městě s působností pro územní obvody obcí v daném okrese, celkem bylo 77 katastrálních úřadů. Pro Český úřad zeměměřický a katastrální bylo však neudržitelné a neefektivní řízení tak velkého počtu katastrálních úřadů. Proto byla vytvořena soustava 14 katastrálních úřadů s územní působností v rozsahu kraje. Tam, kde byl katastrální úřad zrušen, byla zřízena katastrální pracoviště jako vnitřní organizační jednotka příslušného katastrálního úřadu. Nyní máme tedy katastrální úřad pro hlavní město Prahu a pro kraje Jihočeský, Karlovarský, Královehradecký, Liberecký, Plzeňský, Pardubický, Středočeský, Ústecký, Jihomoravský, Moravskoslezský, Olomoucký, Vysočinu, Zlínský a jejich sídla se nachází v krajských městech (s výjimkou kraje Moravskoslezského, kde se nachází v Opavě). V čele úřadů stojí ředitelé a jsou jmenováni a odvoláváni předsedou ČÚZK. Vnitřní organizační strukturu katastrálních úřadů upravuje vzorový organizační řád katastrálních úřadů, který vydal ČÚZK. Do činností katastrálních úřadů náleží: vykonávají státní správu katastru nemovitostí ČR, vykonávají správu zhušťovacích bodů a podrobných polí polohového a výškového, projednávají porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí ČR podle zvláštního zákona, schvalují změny pomístního názvosloví a zabezpečují činnosti spojené se standardizací geografického názvosloví, schvalují změny hranic katastrálních území, vykonávají správu základních státních mapových děl stanovených ČÚZK plní další úkoly, kterými je pověří ČÚZK 21 21 Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, 5, odst. 1-16 -
Organizační schéma Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj 22 3.5. Katastrální pracoviště Katastrální pracoviště jsou nejnižší složkou výkonu správy na úseku katastru nemovitostí. Jsou vnitřními organizačními složkami katastrálních úřadů a jejich prostřednictvím vykonávají katastrální úřady správu. Celkem máme 107 katastrálních pracovišť, z nichž každé pracoviště má vymezenou územní působnost pro konkrétní katastrální území. Nachází se téměř v každém větším městě. Názvy, sídla a územní obvody jednotlivých katastrálních 22 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=700&menuid=3&akce=gen:org_schema [citováno 14.2.2007] - 17 -
pracovišť jsou uvedeny ve sdělení ČÚZK. Sdělení je uveřejněno ve Sbírce zákonů a ČÚZK jej vydává na základě ustanovení 5 odst. 2 zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Většinou se sídla katastrálních pracovišť shodují se sídly dřívějších katastrálních úřadů a jejich detašovaných pracovišť. Pro srovnání - organizační struktura Katastrálního pracoviště Břeclav a Brno-město 23 23 http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=704&menuid=103&akce=gen:org_schema a http://www.cuzk.cz/dokument.aspx?prareskod=702&menuid=103&akce=gen:org_schema [citováno 14.2.2007] - 18 -
4. PŘEDMĚT EVIDENCE KATASTRU NEMOVITOSTÍ Předmětem evidence katastru nemovitostí není každá nemovitost v České republice, ale pouze níže uvedené nemovitosti, právní vztahy, jiná oprávnění a další skutečnosti, které se těchto nemovitostí týkají. Evidence katastru nemovitostí je vymezení předmětu katastru nemovitostí. Patří sem výčet těch nemovitostí, které podléhají evidenci v katastru nemovitostí. Základním pojmem je tedy jistě nemovitost. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 24 Z tohoto vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru. Stavby jsou za nemovitosti pokládány, pokud jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem je pak nutno posoudit podle konkrétního případu. V rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění se za samostatné nemovitosti považují i byty a nebytové prostory, jsou-li předmětem vlastnictví. Ne všechny nemovitosti se však spadají do evidence katastru nemovitostí. Okruh evidovaných je popsán níže. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. V katastru nemovitostí je označeno šestimístným číselným kódem jednotného číselníku prostorových jednotek. 25 Obec může mít dokonce více katastrálních území, ale naopak katastrální území nesmí obsahovat více obcí jak jednu. Předmět evidence katastru nemovitostí je upraven v katastrálním zákoně a také v prováděcí vyhlášce ČÚZK v ustanovení 2 až 4. Podle ustanovení 2 odst. 1 a 2 katastrálního zákona je předmětem evidence následujíc výčet nemovitostí: 1. Pozemky v podobě parcel Pozemek je jeden ze základních pojmů evidence katastru nemovitostí. Pozemky jsou zachyceny v katastrální mapě a vedeny v podobě parcel. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. 26 Člení se na zemědělské (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. 24 Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, 119 25 Kuba B. a Olivová K. Katastr nemovitostí České republiky. 8. aktualizované vydání podle stavu k 1.5.2004. Praha: Linde Praha, a.s., 2004, s. 30 26 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů, 27 písm. a) - 19 -
Jak je výše uvedeno pozemky se evidují v podobě parcel. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Každá parcela je označena parcelním číslem a to shodně ve všech částech katastrálního operátu v jednom katastrálním území. Parcelní číslo je ve tvaru zlomku a skládá se z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Parcely se v každé katastrálním území označují arabskými čísly buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku. 27 2. Budovy Dalším důležitým a základním pojmem evidence katastru nemovitostí jsou budovy, které se v katastru nemovitostí evidují v souboru popisných informací údaji o parcele, na níž je budova umístěna, a v souboru geodetických informací průnikem vnějšího obvodu s terénem nebo u netypických budov svislým průmětem vnějšího obvodu na terén. Budova je nadzemní stavba, která je spojená se zemí pevným základem a je prostorově soustředěně a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. V katastru se o budově eviduje: příslušnost do katastrálního území, údaje o parcele, na níž je budova umístěna, číslo popisné nebo evidenční, příslušnost budovy k části obce, typ a způsob využití budovy, typ a způsob ochrany, příslušnost k vlastníkovi, právní vztah. 28 Neevidují se žádné stavby, které nejsou budovami. Je tedy důležité nezaměňovat pojmy budova a stavba. Ne každá stavba je budovou. Evidenci nepodléhají také podzemní a drobné stavby. Drobná stavba je stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výška 5 m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl. 29 V evidenci dále nenalezneme například zídky, ploty, bazény, studny, podzemní garáže atd. Některé nemovitosti, které se neevidují, se mapovou značkou zakreslují v katastrálních mapách. 27 Kuba B. a Olivová K. Katastr nemovitostí České republiky. 8. aktualizované vydání podle stavu k 1.5.2004. Praha: Linde Praha, a.s., 2004, s. 32 28 Trajer V. Katastr nemovitostí. Praha: ASPI, a.s., 2006, s. 13 29 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, 27 písm. m) - 20 -
3. Byty a nebytové prostory Byty a nebytové prostory jsou vymezeny jako jednotky v budovách. Evidují se v souboru popisných informací, vztahujících se k budovám, ve kterých se nacházejí. Neevidují se v katastrálních mapách. Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 30 Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství k bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. 31 O bytech a nebytových prostorech se evidují tyto údaje: jejich čísla, čísla popisná, údaje o vlastnících, údaje o budově, kde se nachází, katastrální území, typ a způsob využití, způsob ochrany, právní vztahy, spoluvlastnický podíl na společných částech domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. 4. Rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory Jedním z posledními pojmů evidence jsou rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory, které se v katastru evidují, pokud o to požádá vlastník nebo jiná oprávněná osoba z právního vztahu. Dále také pokud k nim vzniká, mění se nebo zaniká věcné právo. Rozestavěná budova je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. 32 Pokud však budova takového stavu rozestavěnosti dosud nedosáhla, je považována za součást pozemku. Rozestavěný byt je místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozestavěný nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 33 5. Dále se v katastru nemovitostí evidují stavby stanovené zvláštním předpisem, např. zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon). 30 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, 2 písm. b) 31 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, 2 písm. c) 32 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, 27 písm. l) 33 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, 2 písm. e) a f) - 21 -
5. OBSAH KATASTRU NEMOVITOSTÍ Na evidenci katastru nemovitostí navazuje jeho obsah. Obsahem katastru nemovitostí jsou údaje o zapisovaných nemovitostech, právních vztazích a jejich subjektech. Jedná se vlastně o to, co všechno lze v katastru nemovitostí nalézt. Obsah katastru nemovitostí obecně je upraven v ustanovení 3 a 4 katastrálního zákona: a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, d) údaje o podrobných polohových bodových polích, e) místní a pomístní názvosloví. Dále se obsahem katastru nemovitostí zabývá zákon o zápisech a také prováděcí vyhláška ČÚZK. Všechny údaje a data (listinná i mapová dokumentace), které jsou obsahem katastru nemovitostí jsou uspořádány v katastrálních operátech. Pro každé katastrální území je zřízen samostatný katastrální operát. Údaje v nich vedené jsou veřejné. Katastrální operát tvoří podle ustanovení 4 katastrálního zákona: Soubor geodetických informací obsahuje číselná vyjádření lomových bodů parcel a katastrální mapu. Ta je závazným státním mapovým dílem a vyhotovena ve velkém měřítku a obsahuje body bodového pole, polohopis a popis. Forma může být pro ucelené části katastrálního území různá. 34 (digitální, grafická, obnovená digitalizací mapy grafické) Soubor popisných informací Jedná se o souhrn všech popisných informací a dat. Jsou vedena na záznamovém médiu počítače katastrálních pracovišť katastrálních úřadů a v centrální databázi dat na Českém úřadu zeměměřickém a katastrálním. Vytváří se z něj řada výstupů, jako např. seznamy vlastníků, soupisy parcel podle parcelních čísel, seznam budov, výpisy z katastru atd. Souhrnné přehledy o půdním fondu jsou údaje o rozložení jednotlivých druhů pozemků v České republice, a to podle katastrálních území, obcí atd. 34 Kocourek J. Katastr nemovitostí, ceny a oceňování nemovitostí. 3. vydání. Praha: Eurounion, s.r.o., 1999, s. 19-22 -
Dokumentace výsledků šetření a měření Představuje výsledky činností v katastru nemovitostí svázaných zvláště se zjišťováním průběhu hranic v souvislosti s obnovou katastrálního operátu prostřednictvím nového mapování s podrobným měřením nebo v důsledku projednávání nových pomístních jmen. V dokumentaci o výsledcích šetření a měření nalezneme též prvopisy geometrických plánů. 35 Sbírka listin Jde se o velmi důležitou část katastrálního operátu, tvoří ji protokoly o vkladech a záznamech, výkazy změn, smlouvy, rozhodnutí a jiné listiny, spisy, záznamy pro další řízení, protokoly o výsledcích revize katastru. 35 Kratochvílová H., Lutovská M. Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů. Vimperk: Prospektrum, spol. s r. o., 2000, s. 44-23 -
6. ZÁPISY PRÁV K NEMOVITOSTEM Právní úprava na úseku katastru nemovitostí vymezuje okruh práv, která se zapisují k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí. Jak je patrné už z názvu katastru nemovitostí, jedná se o právní vztahy týkající se nemovitostí. Ne všechny právní vztahy se však zapisují. Podmínkou je i to, že předmětem takového vztahu musí být nemovitost, která je v katastru nemovitostí evidována. Práva, která se do katastru nemovitostí zapisují lze rozdělit do dvou skupin: 1. věcná práva, zapisovaná podle zákona o zápisech a 2. další práva, zapisované podle katastrálního zákona. Vedle práv se zapisují i další skutečnosti, které jsou obsahem katastru nemovitostí. Zápisy se řídí především zákony č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o zápisech ), zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a jejich prováděcí vyhláškou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 190/1996 Sb. 6. 1. Věcná práva Věcná práva, která se zapisují do katastru nemovitostí, jsou v zákoně o zápisech taxativně vymezena. Při jejich výčtu je uplatněn tzv. numerus clausus, což znamená, že počet věcných práv, která se zapisují do katastru nemovitostí je tímto výčtem uzavřen. Věcná práva jsou právy absolutními, tzn. že věcné právo přísluší určitému individuálně určitému subjektu a s tím koresponduje povinnost neurčitého počtu blíže neurčitých subjektů. Předmětem věcného práva je vždy věc individuálně určená. 36 a) vlastnické právo Nejdůležitější majetkové právo, jeho základní vymezení nalezneme v občanském zákoníku. Vlastnictví představuje soubor oprávnění svědčících osobě, kterou zákon nazývá jako vlastník. Jedna z obecných definic vymezuje vlastnictví jako právem stanovenou možnost vlastníka v mezích stanovených právním řádem držet, užívat a nakládat věcmi podle své úvahy a ve svém zájmu, a to mocí, která není závislá na existenci moci kohokoliv jiného k téže věci v téže době. 37 Vlastnické právo se zapisuje včetně spoluvlastnictví (pokud k téže věcí náleží vlastnické právo více subjektů). Rozlišujeme podílové je právní vztah mezi dvěma 36 Kratochvílová H., Lutovská M. Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů. Vimperk: Prospektrum, spol. s r. o., 2000, s. 26 37 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 1-24 -
nebo více osobami, spoluvlastnický podíl určuje míru účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví. Toto platí i ve vztahu mezi spoluvlastníky. V katastru nemovitostí se eviduje výše spoluvlastnického podílu u každého z vlastníků a to zlomkem. Podíly mohou být různě velké a jejich počet není zákonem omezen. A bezpodílové společné jmění manželů. V katastru evidováno pod zkratkou SJM. Může vzniknout pouze mezi manžely a to po dobu trvání manželství. b) Zástavní právo Zástavní právo je institut, jímž se zřizují určité osobě práva, vážící se přímo k věci (kterou tato ale nevlastní). Svou povahou se jedná o právo, jehož účelem je zajišťovat pohledávku věřitele ze smlouvy (kupní, o půjčce, o poskytnutí úvěru apod.) vůči dlužníkovi (jímž je vlastník zastavené věci). 38 Dle občanského zákoníku slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Jestliže je zastavená nemovitost převedena za trvání zástavního práva na jiného vlastníka (s výjimkou zřízení zákonného zástavního práva na zajištění daňové pohledávky státu zákon nestanoví automaticky vyloučení či omezení převodu zastavené nemovitosti), přechází postavení zástavního dlužníka na nového vlastníka. 39 c) věcné břemeno Jedná se o práva, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného a to osoby oprávněné. Obsahem jsou subjektivní práva a povinnosti. Vlastníkovi tedy ukládají povinnost: něco konat, něco strpět (např.přechod jiného přes jeho pozemek) nebo něčeho se zdržet. Oprávněná osoba, které svědčí právo z věcného břemene, může být vymezena jako: - určitá osoba konkrétně pojmenovaná při vzniku břemene (tzv. věcné břemeno ad personam) např. právo doživotního bydlení: Toto právo je nepřenosné na jinou oprávněnou osobu, - osoba určená okolností, že vlastní jinou (zpravidla sousední) nemovitost (tzv. věcné břemeno ad rem) např. právo přechodu přes pozemek. Toto právo přechází spolu s přechodem vlastnictví k této (sousední) nemovitosti. 40 Právo odpovídající věcnému břemeni se v katastru se eviduje jak u nemovitosti oprávněného z věcného břemene, tak u nemovitostí zatížené věcným břemenem. 41 d) Předkupní právo s účinky věcného práva Závazný právní vztah, jehož subjektem je oprávněný a povinný. Jedná se o právo oprávněného, aby mu povinný nabídl určitý předmět ke koupi a právo oprávněného tento 38 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 10 39 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 10 40 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 8 41 Trajer V. Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích. 2. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2005, s. 15-25 -
předmět koupit. Jeho účelem je zajištění přednostního postavení oprávněného pro nabytí předmětu předkupního práva. Rozlišujeme osobní předkupní právo, kde jsou zavázání a oprávnění jen účastníci smlouvy a věcné předkupní právo, kde jsou vázáni i právní nástupci. 6.2. Další práva Kromě výše uvedených věcných práv k nemovitostem se v katastru zapisují i další práva. Tyto jsou uvedeny v ustanovení 2 odst. 4. katastrálního zákona: a) příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu b) právo trvalého užívání nemovitosti c) správa nemovitostí ve vlastnictví státu d) oprávnění městských částí hlavního města Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hlavního města Prahy e) oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem stat. měst f) oprávnění rozpočtové a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí hlavního města Prahy nebo statutárního města hospodařit s majetkem obce g) příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší h) další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě tohoto zákona obsahem katastru - 26 -
7. ZPŮSOBY ZÁPISU DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ Zápisy výše uvedených práv je možné provést do katastru nemovitostí různými způsoby. Je nutné je od sebe rozlišit, protože mají různé právní účinky. Zápis je obecný pojem a rozumíme jím vklad, záznam, poznámku nebo jejich výmaz. Tyto jsou jedny z nejdůležitějších činností, které jsou na úseku státní správy katastru nemovitostí prováděny. Ve své práci se zaměřím především na vklad, protože tento způsob zápisu se mi jeví jako nejzajímavější. A vzhledem k tomu, že se s ním setkávám ve své praxi nejčastěji, je mi i nejbližší. Zejména vklad vlastnického práva. Dalším dvěma druhům zápisu jsem se věnovala okrajově a uvedla jsem základní informace. 7.1. VKLAD Zápis vkladu je stěžejním způsobem zápisu do katastru nemovitostí. Má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí. Dle ustanovení 14 odst. 1 zákona o zápisech se za vklad považuje zápis do katastrálních operátů. Vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem (která byla popsána výše) se zapisují formou vkladu práva nebo výmazem vkladu (dále jen vklad ), pokud zákon nestanoví jinak. Tato práva pak vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru. Ze zákona platí, že teprve provedením vkladu ve formě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu nastává právní účinek skutečnosti, která vedla k podání návrhu na vklad (kupní smlouvy, smlouvy o zřízení zástavního práva atp.). Přitom ovšem povolením vkladu dochází k jeho zápisu zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. 42 Právní účinky vkladu tedy vznikají až na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Vklad je výsledkem pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení, kterým příslušný katastrální úřad zakončí vkladové řízení. 42 Janků M., Nemovitosti koupě a prodej. Brno: Computer Press, 2003, s. 161-27 -