ZNALECKÝ POSUDEK č.6486/136 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 963 Na pozemku parc. č.: st.997 Pozemky parc. č.: st.997, 998/4 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Michal Kašpar, Na Vyhlídce 963, 28201 Český Brod, 1 / 1 Vlastník pozemku: Michal Kašpar, Na Vyhlídce 963, 28201 Český Brod, 1 / 1 Katastrální území: Český Brod LV č.: 1794 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Český Brod Část obce: Český Brod Ulice: Na Vyhlídce Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/6 181 00 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 16.6.2014 / 16.6.2014 1 800 000 Kč O rodinné domy v této cenové relaci je ve městě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 20.6.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Český Brod Katastrální území: Český Brod Ulice: Na Vyhlídce Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 70 m 2 obestavěný prostor: 545 m 3 podlahová plocha - obytná část 108 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 40 40 opotřebení celkové: 50 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.997 - zastavěná plocha a nádvoří, č.998/4 - zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k jihu. Jsou napojeny na všechny IS. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.996/6 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Český Brod. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází zděná kůlna s garážovým stáním, silně se zúžující, dřevěná vrata, plochá střecha s lepenkou. Dále jsou zde zpevněné plochy z betonu, vrata a vrátka, oplocení k ulici, udírna s krbem, studna ve spoluvlastnictví se sousedem čp.964, přípojky všech sítí, oplocení východně dřevěné tyčkové, okrasné a ovocné porosty. Jednotková cena pozemků stanovena na základě směrných cen pozemků stanovených spolupracujících odhadců v regionu. výměra pozemků celkem: 431 m 2 jednotková cena 1 500 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 6 839 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Český Brod je městem, které má asi 6 800 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v ulici Na Vyhlídce, na severozápadním okraji města. Český Brod leží na odbočce silnice č. 12 vedoucí z Kolína do Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné (cca 25 km) po silnici č.12, ale také díky nedaleké dálnici D 11 (cca 8 km). Železnice je v místě. Ve městě jsou služby, úřady, školy, možnost zaměstnání je v místě, v Kolíně a v Praze. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Rizika: Věcná břemena Na LV č.1794 je zapsáno věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. - jedná se o umístění pilíře elektro - bez vlivu na obvyklou cenu. Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst.3) zákona č.26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka nemovitostí byla provedena jen z vně rodinného domu, z ulice, ze zahrady souseda a dle informací sousedů. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1794 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - při stanovení obvyklé ceny k němu nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka domu nebyla majitelem umožněna. Oceňuji dle informací sousedky. Jedná se o levou polovinu dvojdomku se sedlovým a v části pultovým krovem, objekt je jednopodlažní s podkrovím. Krytina je do ulice KM Beta a do zahrady pálená dvoudrážková. Oplechování je z pozinkovaného plechu. Vstup do domu je zastřešeným vstupem od ulice. Ze zahrady je do domu zadní vstup z verandy. K domu je přistavěna zděná kůlna s plochou střechou zakrytá plechovou krytinou, dřevěné dveře, oplechování je z pozinku. Stáří domu je cca 40 roků. Okna jsou plastová, na verandě jsou dřevěná jednoduchá okna. Vytápění je asi ústřední plynovým kotlem. Dům je v průměrném technickém stavu, bez větší údržby, zdivo je v části vlhké, venkovní omítky opadávají. Dispozice dle sdělení: 1.NP - vstup, chodba, koupelna, WC, pokoj, kuchyň, veranda podkroví - 2 x pokoj, terasa Konstrukce a vybavení Užitné plochy propočteny ze zastavěné plochy domu: 1.NP - 78 m 2 x 0,8 = 56 m 2 podkroví - 62 m 2 x 0,8 = 50 m 2 terasa změřena 3,4 m 2 - uvažuji v 1/2 výměry Celkem přepočtené užitné plochy domu jsou cca 108 m 2. Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha sedlový a pultový krov 5. Krytina pálená dvoudrážková do 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech zahrady, KM Beta do ulice 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody nezjištěny 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných nezjištěny dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních nezjištěny 16. Vytápění ústřední topení - plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená, teplá 20. Zdroj teplé vody nezjištěno 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně nezjištěno 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 69,54 m 2 56,00 m 2 plochy propočteny ze zastavěné plochy 56,00 m 2 1,00 56,00 m 2 podkroví 62,22 m 2 51,70 m 2 plochy propočteny ze zastavěné 50,00 m 2 1,00 50,00 m 2 plochy terasa 3,40 m 2 0,50 1,70 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 454 498 Kč Hlavní stavby: 1 227 249 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 646 500 Kč Věcná hodnota celkem: 1 873 750 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Český Brod, Jugoslávská ulice 120,00 218 2 500 000 20 833 0,80 16 666 Dovoluji si Vám exkluzivně nabídnout k prodeji patrový rodinný dům o velikosti 4+1/120 m2 v Českém Brodě. Dům je řadový a leží v klidné ulici města. V přízemí domu jsou dva pokoje s okny do ulice, kuchyň má výhled do zahrádky, dále je zde koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, samostatné WC a chodba. Po betonovém schodišti se dostaneme do patra, kde jsou další dva obytné pokoje, jeden prostorný a druhý menší, který je využit jako pracovna. Je zde umístěn elektrický bojler. Dále se zde nachází komora a půda. Dům je vytápěn plynovým kotlem značky Dakon, je napojen na kanalizaci, voda je obecní i ze studny. Přední a zadní strana domu je již zateplena. Střecha je plechová. Okna jsou původní dřevěná špaletová. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelné 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Liblice, Český Brod 70,00 1 047 1 600 000 22 857 0,74 16 896 Exkluzivně nabízíme ke koupi rodinný dům určený k rekonstrukci na okraji obce Liblice. Nemovitost je v původním stavu s pěknou rovinatou zahradou a dílnou. Liblice patří mezi vyhledávanou lokalitu vhodnou pro rodinné bydlení. Obec nabízí výbornou dopravní dostupnost, 5 min autem popř. BUS na vlakové nádraží v Českém Brodě směr Praha - Kolín, v obci mateřská školka a střední odborná škola, několik základních škol v Českém Brodě, kde je také veškerá občanská vybavenost ( zdravotní středisko, obchody, služby a další ). Dům je napojen na kompletní sítě - elektřina, plyn, kanalizace, vodovod, výhodou je vlastní studna. Autobusová zastávka je přímo u domu a vlakové nádraží cca 20 minut pěší chůzí. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Český Brod 89,00 305 1 899 000 21 337 0,80 17 070 Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům v Českém Brodě. Dům je v dispozici 4+1 s obytnou plochou 89 m2. Dům je možné rozšířit dostavbou pokojů v podkroví. Celková výměra pozemku je 305 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu a skládá se ze dvou pokojů (16 m2), obývacího pokoje ( 20 m2), ložnice ( 12,5 m2), kuchyně ( 13,4 m2), koupelny ( 4,8 m2), toalety ( 1 m2), chodby ( 4 m2) a předsíně ( 1,6 m2). Okna jsou dřevěná špaletová. Dům je vytápěný ústředním topením napojeným na plynový kotel. Voda je ohřívaná el. bojlerem. Dům je napojený na obecní vodovod a kanalizaci, plyn a elektřinu. Na dvoře je vybudovaná vlastní studna. Pod domem je menší sklípek (4 m2). Na pozemku stojí garáž na auto, prádelna a dřevník. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 3,97 % Variační koeficient po úpravách: 0,98 % Průměrná cena 16 877 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 108 m 2 Porovnávací hodnota 1 817 653 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě, pouze druhá nemovitost se nachází v Liblicích - obec srostlá s Českým Brodem. Nemovitosti mají srovnatelný počet užitných ploch i pozemků (pouze druhá srovnatelná nemovitost má větší pozemek). Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, bez zásadní rekonstrukce. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 997 230 m 2 1 500 Kč/m 2 zahrada: 998/4 201 m 2 1 500 Kč/m 2 Celkem: 431 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 800 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % 54 000Kč Obvyklá cena pozemků: 646 500Kč Upravená obvyklá cena: 1 099 500Kč Započitatelná plocha: 108m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 10 209Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1794 ze dne 20.5.2014. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické Č.j. 530/2014-N 0-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne 31.8.2004 nepředložena. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch: 1.800.000,00 Kč : 108 m 2 = 16.667,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 16.700,00 Kč/m 2 Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - pracovní příležitosti v místě a v okolních městech - Kolín, Praha - klidná lokalita města pro bydlení Nevýhody: - nejsou - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 16.6.2014 Posudek o ceně byl vypracován 20.6.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6486/136 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 20.6.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e -mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.1794-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa města - 12 -
Fotodokumentace Celková situace Pilíř elektro Vchod do domu Pohled z ulice Pohled ze zahrady JZ Pohled ze dvora S - 13 -
Pohled ze sousední zahrady Kůlna s garážovým stáním u domu Celkový pohled Vlhkost zdiva - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -