Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1512/177/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 135/12 Adresa nemovitosti: Labská 135, 405 02 Děčín Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Děčín, k.ú. Děčín, kód ČSÚ: 624 926, LV: 3265 Ostatní stavby: Pozemky: 263 Vlastník stavby: Hana Navrátilová, Pražská 412, 405 02 Děčín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hana Navrátilová, Pražská 412, 405 02 Děčín, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 420 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 11.12.2013 Datum zpracování : 11.12.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 11.12.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 48/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 135/12 5 3+1 59,90 3,00 0,00 1,70 0 0,00 61,99 636 / 25 948 6 775 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 420 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 480 000 Kč Obvyklá cena 420 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 830 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zehrnuto zástavní právo, protože dražbou zanikne. Povinná se nedostavila a neumožnila řádné místní šetření, znalec musel vycházet z listin a předpokladů. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3265 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Město Děčín je statutárním městem s rozvinutou infrastrukturou, kompletní nabídkou služeb, občanskou vybaveností, kulturním a sociálním zázemím. Pracovní nabídka je rozmanitá - průmyslové podniky, služby apod. Poloha nemovitosti Ulice Labská je na severním okraji města Děčín v bezprostřední blízkosti Labe. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 400.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. Praha. Věcné břemeno užívání, a předkupní právo ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. Praha. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 400.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 400.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, a.s. Praha. Zástavní právo soudcovské. Všechny tyto závady zaniknou dražbou.. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o panelový bytový dům, s plochou střechou, dům má 1.podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1970. Jedná se o panelový dům s plochou střechou, Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrickou distribuční síť.dům je zateplený. Povinná se nedostavila a neumožnila řádné místní šetření, znalec musel vycházet z listin a předpokladů. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 3+1 je v 5.NP bytového domu Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je montovaný panelový zateplený. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové panelové, stropy jsou železobetonové panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, podlahy předpokládám PVC, vytápění ústřední dálkové. Okna plastová. Předpokládám, že byt je v zanedbaném stavu a vyžaduje opravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce montované betonové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová - 3 -
17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 263 o velikosti 544m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v Děčíně pohybuje cena pozemků pro rodinné domy a jejich příslušenství kolem 1000,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 1000,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 263 544 1 000 636 / 25 948 13 334 Hodnota pozemků celkem 13 334 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 12,30 m 2 1,00 12,30 m 2 pokoj byt 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 pokoj byt 10,10 m 2 1,00 10,10 m 2 pokoj byt 10,10 m 2 1,00 10,10 m 2 chodba byt 5,70 m 2 1,00 5,70 m 2 koupelna byt 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 WC byt 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 lodžie balkon 3,00 m 2 0,30 0,90 m 2 komora mimo byt sklad (sklípek) 1,70 m 2 0,70 1,19 m 2 Celková podlahová plocha 64,60 m 2 61,99 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 61,99 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 13 320 Reprodukční hodnota (RC) Kč 825 707 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 43 Další životnost roků 57 Opotřebení % 43,00 Věcná hodnota (VH) Kč 470 650-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Ulice Labská je na severním okraji města Děčín v bezprostřední blízkosti Labe. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Bytová jednotka 3+1 je v 5.NP bytového domu panelový dům 61,99 5.NP 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Děčín, Řetězová Byt 79m 2, v 8.NP panelový bytový dům 8.NP. dobrý stav, plastová okna. panelový bytový dům Běčín, Labská 79,00 8.NP 3+1 830 000 10 506 0,650 6 832 3+1 v OV, 64m 2, 8.NP z 8.NP, dobrý technický stav. panelový bytový dům Děčín, Dvořákova 64,00 8.NP 3+1 699 000 10 922 0,612 6 684 Panelový dům, 3+1, 74m 2, před rekonstrukci, 2.NP z 8.NP. panelový bytový 74,00 2.NP 3+1 500 000 6 757 0,977 6 602 dům Průměrná cena 6 706 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 61,99 m 2 Porovnávací hodnota 415 701 Kč X Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -