ZNALECKÝ POSUDEK č.5805/265 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 2127/22 V budově č. p.: 2127 Na pozemku parc. č.: st. 3244, st.3245 Pozemky parc. č.: st. 3244, st.3245 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: 441 / 10000 na společných částech budovy na pozemku Vlastník jednotky: SJM Očenášek Josef a Očenášková Simona, Topolová 2127, 28802 Nymburk, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Očenášek Josef a Očenášková Simona, Topolová 2127, 28802 Nymburk, 1 / 1 Katastrální území: Nymburk LV č.: 7170 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Nymburk Část obce: Nymburk Ulice: Topolová Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 8.12.2011 / 8.12.2011 1 400 000 Kč O byty v osobním vlastnictví ve městě s veškerou občanskou vybaveností je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 21.12.2011... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Nymburk Katastrální území: Nymburk Ulice: Topolová jednotka stávající stav budoucí stav typ: 3+kk podlaží: 4. NP orientace Z započitatelná plocha: 76 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 40 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Výborně udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / 2 010 provedené dílčí rek. jednotky: sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 3244, st. 3245, Pozemky jsou rovinné napojené na všechny inženýrské sítě. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.1062/25 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Nymburk. výměra pozemků celkem: 523 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 2 počet podlaží PP/NP 1 4 počet bytových/nebytových jednotek: 24 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: panelový zateplený bytový dům s plochou střechou stáří původní / další životnost: 40 60 opotřebení / závady: 40 % stav stavby: Výborně udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 010 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Okresní město Počet obyvatel: 14 568 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Nymburk se rozkládá na obou březích řeky Labe, v úrodné části středního Polabí. Nymburk je městem, které má asi 14.568 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Nymburk v ulici Topolová nedaleko nákladního nádraží. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Nymburk leží na silnici č. 38 vedoucí z Kolína přes Nymburk do Mladé Boleslavi. Na dálnici D 11 je cca 12 km. Železnice je v místě. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, nemocnice, obchody, možnost zaměstnání. Další možnost zaměstnání je v Kolíně, Poděbradech, v Praze. Lokalita s bytem je klidná vhodná k rodinnému bydlení Rizika: Ostatní omezení Na LV č.7170 uvedeno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, k uvedeným zápisům pří stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o byt 3+kk nacházející se v bytovém domě čp.2127 a čp.2128, ve vchodě čp.2127 ve 4.NP. Dům má dva vchody, 1.PP se sklepy a prostory společného užívání a 4.NP s byty. Dům je po rekonstrukci - nová plastová okna, zateplovací fasáda, střecha, nové stoupací vedení. Byt je také po celkové rekonstrukci - nová plastová okna, dispoziční úpravy bytu, nové podlahové krytiny (parketa, plovoucí, dlažba), nová kuchyňská linka, nově koupelna s WC. Byt má bezpečností vchodové dveře, protihlukové dveře v pokoji posuvné, domácí telefon. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo, závěsné WC, v kuchyni je sporák s elektrickou troubou a plynovou varnou deskou, na podlaze kuchyně je dlažba a parkety, v ostatních pokojích jsou plovoucí podlahy. Vytápění je ústřední dálkové, rovněž příprava TUV je dálkově. V bytě jsou vestavěné skříně. Okna jsou plastová. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Dům je bez výtahu. Byt je ve velmi dobrém stavu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí podlahy, keramická dlažba, parkety 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace odkanalizování ze všech míst 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák s plynovou deskou 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, 26. Instalační pref. jádra instalační šachty bezpečnostní dveře, domácí telefon Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj s kk 31,80 m 2 1,00 31,80 m 2 pokoj 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2 koupelna s WC 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 komora 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 chodba 8,20 m 2 1,00 8,20 m 2 lodžie nezasklená 6,30 m 2 0,50 3,15 m 2 sklep 4,40 m 2 0,50 2,20 m 2 Celkem 81,00 m 2 75,65 m 2-3 -
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 1 400 000 Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, panelový dům, prodejní cena 1.750.000,00 Kč, užitná plocha 71,00 m 2, JCPP 24.650,00 Kč/m 2. Byt po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, udržovaný. Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, Topolová ulice, panelový dům, nabízená cena 1.590.000,00 Kč, užitná plocha 76,00 m 2, JCPP 20.920,00 Kč/m 2. Byt po částečné rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, udržovaný. Nabídka www.sreality.cz: Nymburk, Růžová ulice, panelový dům, nabízená cena 1.580.000,00 Kč, užitná plocha 72,00 m 2, JCPP 21.944,00 Kč/m 2. Byt po celkové rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, dobře zařízený a udržovaný. JCPP - jednotková cena podlahových ploch V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnocené. Průměr JCPP srovnatelných nemovitostí je 22.505,00 Kč/m2. Cenu za 1 m 2 započitatelné plochy uvažuji ve výši cca 17.300,00 Kč/m 2. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka byt 3+1 Nymburk 1 750 000 Kč www.sreality.cz byt 3+1 Nymburk, ulice Topolová 1 590 000 Kč www.sreality.cz byt 3+1 Nymburk, ulice Růžová 1 580 000 Kč www.sreality.cz Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 400 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 1 400 000 Kč Započitatelná plocha: 76 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 18 506 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7170 ze dne 7.11.2011 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3-4 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena užitných podlahových ploch v současném stavu: 1.400.000,00 Kč : 81,00 m 2 = 17.284,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 17.300,00 Kč/m 2 Podíl na pozemcích v obvyklé ceně neuvažuji. O byty v osobním vlastnictví je stálý zájem v důsledku oblíbenosti města, lokality, dostupnosti do okolních měst a hlavně do hlavního města Prahy. Pro srovnání ceny obvyklé uvádím v přílohách srovnatelné nemovitosti z internetového realitního serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla mírně nadhodnocené. Z kupní smlouvy z roku 2007 vyplývá kupní cena bytu ve výši cca 1.300.000,00 Kč. Tato cena byla cenou obvyklou v daném čase a lokalitě, obvyklou cenu uvažuji ve výši 1,4 mil Kč - bytový dům prošel celkovou rekonstrukcí, rovněž byt je po rekonstrukci a dispozičních úpravách. - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.12.2011 Posudek o ceně byl vypracován 21.12.2011 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5805/265 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 21.12.2011 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa města - 12 -
Příjezdová komunikace Pohled SZ Pohled SV Kuchyňský kout Pokoj s kk Chodba - 13 -
Koupelna s WC Koupelna s WC Pokoj Pokoj - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -