Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3043/72/ NEMOVITOST: Bytová jednotka byt č. 700/2 Adresa nemovitosti: Olbrachtova 700 / 13, Karviná - Ráj Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú , LV 4645 Ostatní stavby: Pozemky: Parc. č. 501/8, parc. č. 501/461 Vlastník jednotky: Miloslav Matas, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jana Sukupčáková, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemků: Miloslav Matas, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná, spoluvlastnický podíl: 812/ Jana Sukupčáková, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná, spoluvlast. podíl: 812 / OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j. 566/2014-A, obj. ze dne Adresa objednatele: ČImická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu aukce ve věci č. j. 566/2014-A, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 17 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.

2 Nemovitost: Bytová jednotka č. 700/2 s podílem 812/ na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 v Karviné, k. ú. Ráj SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 12/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha plocha společných částech Terasa jednotky jednotky domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 700/2 1. NP ,77 0,00 2,51 46,28 45, / Kč/m 2 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoká škola. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína. Byt č. 700/2 se nachází v bytovém domě č. p. 700 v obytné zóně na ulici Olbrachtově č. p. 700, č. o. 13 v Karviné, k. ú. Ráj, v klidové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci přes pozemek parc. č. 501/461. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu panelových obytných domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -

3 Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o bytovou jednotku č. 700/2, která je umístěna v 1.N.P. panelového bytového domu č. p. 700/2 v Karviné, k. ú. Ráj. Byt obsahuje předsíň, kuchyň,koupelnu, WC, obývací pokoj, ložnici a sklep mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou montované ze železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Podlahy v obytných místnostech plovoucí z laminátových lamel a vlýskové, podlahy v ostatních místnostech PVC a keramická dlažba. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový. Je instalován odsávač par. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 501/461 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace, přes vlastní pozemky Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 501/461 Matas Miloslav 1/2 a Sukupčáková Jana 1/2, Nám Budovatelů 1426/27, Karviná - Nové Město, se spoluvlastnickým podílem 812/ Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Ráj Ulice: Olbrachtova č.o.: 13 Vlastníci Podíl FO RČ: /5085 Miloslav Matas Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná 1 / 2 FO RČ: /1606 Jana Sukupčáková Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná 1 / 2 Stavby na LV 4455 je součástí část obce Ráj Bytový dům č.p. 700 na pozemku p.č. 501/8 Jednotky na LV 4645 Číslo jednotky: 700/2 Spoluvlastnický podíl: 812 / Byt Pozemky na LV /8 Pozemková parcela Parcela KN 212 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 501/461 Pozemková parcela Parcela KN 88 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové - 3 -

4 Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře dýhované chybí dřevěná zdvojená okna plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody sporák kombinovaný WC, umyvadla, sprchové kouty chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 46 Započitatelná plocha [m 2 ] 45,03 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 51 Další životnost roků 49 Opotřebení % 51,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. 501/8 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 212 m 2 a parc. č. 501/461 ostatní plocha zeleň o výměře 88 m 2 z LV č v obci Karviná, k. ú. Ráj. Vlastnické právo mají: 1. Matas Miloslav, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná - Nové Město 1/2 2. Sukupčáková Jana, Nám. Budovatelů 1426/27, Karviná - Nové Město 1/2 Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se pozemky nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 501/ / ostatní plochy 501/ / Celková výměra pozemků:

5 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné Ráji. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,62 m 2 1,00 6,62 m 2 obývací pokoj byt 17,07 m 2 1,00 17,07 m 2 pokoj byt 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 koupelna s WC byt 3,28 m 2 1,00 3,28 m 2 sklep byt 2,51 m 2 0,50 1,25 m 2 Celková podlahová plocha 46,28 m 2 45,03 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů Bytový dům montovaný panelový typový Byt ,00 4.N.P , Karviná - Ráj, ul. Školská - 5 -

6 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Školská. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. bytový dům montovaný panelový typový 56,00 2.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Prameny. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Prameny Bytový dům panelový montovaný typový 55,00 4.N.P , Byt Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů Bytový dům panelový montovaný typový 54,00 3.N.P , Byt Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj Bytový dům panelový montovaný typový Byt ,00 4.N.P , Karviná - Ráj, ul. Březová - 6 -

7 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Březová. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Bytový dům panelový montovaný typový 56,00 2.N.P , Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 700/2 z LV č v Karviné, k. ú. Ráj s podílem 812/10000 na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7692 Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 700/2 s podílem 812/ na společných částech domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru na ulici Olbrachtově v Karviné - Ráji Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenství bytu sklep Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Slabé stránky nemovitosti Byt je v podílovém spoluvlastnictví Přístup k bytovému domu je přes pozemek parc. č. 501/461 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 700/2 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 45,03 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 45,03 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného 1/2 nemovitosti bytu č. 700/2 s podílem 812/ na společných částech bytového domu č. p. 700 a pozemků parc. č. 501/8 a parc. č. 501/461 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená - 7 -

8 porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč x 1/2 = Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne částečný - str. 1,6,7 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Informace o stavbě č. p Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3043/72/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3043/72/

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Snímek katastrální mapy

15 Fotodokumentace nemovitosti. Kuchyň Koupelna s WC Předsíň Pokoj Pokoj Vstup do bytu č. 700/2-15 -

16 Vstup do domu č.p. 700/13 Pohled východní

17 Mapa oblasti