ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 12/2016. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 12/2016 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Byt 3+1. Bytová jednotka číslo: 588/20 v bytovém domě č.p.: 588 na pozemku parc. č. s pozemky: včetně spoluvlastnického podílu: 681 / na společných částech domu Katastrální území: Nová Ulice LV č.: 2211, 768, 6193 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Část obce: Nové Sady Ulice: Foerstrova Číslo orientační: 17 PSČ: Vlastník jednotky: SJM, Mička Marek a Mičková Kateřina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marek Mička, sídl. Svobody 3500 / 1, Prostějov Kateřina Mičková, Trnkova 588 / 5, Olomouc Objednatel: Eurodražby, tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou , Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Olomouc, Nové Sady Počet obyvatel: KÚ: Nová Ulice Ulice: Foerstrova Číslo popisné: 588 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 Podlaží: 7. NP Orientace: J Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Podlahová plocha: 71,40 m 2 Započitatelná plocha: 69,30 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 32,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí 2009 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 8 Počet bytových / nebytových jednotek 39 / 0 Výtah ano ne Konstrukce budovy montovaná (panelová, betonová) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková dílčí 2004 Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena Kč Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Olomouc je významné krajské a statutární město regionu s úplnou infrastrukturou. Umístění oceňované nemovitosti: Obytná budova postavená mezi podobnými obytnými budovami na ulici Trnkova. Příjezd na parkoviště u domu je z ulice Rooseveltova. Prostředí průměrné pro bydlení. Budova je přístupná po městských pozemcích. Na sídlišti je základní občanská vybavenost (supermarkety, lékárna, mateřská škola, restaurace, zastávka autobusu a tramvaje). Lokalita má dobrou polohu pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města. Bytová jednotka se nachází v 7.NP osmipodlažního bytového domu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Panelový bytový dům postaven v r Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy, nové vchody čp. 588 a čp.589. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka). Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8 Počet bytových/nebytových jednotek: 39 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 575/8 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 575/8 ostatní plocha ČR/způsob využití-zeleň Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň - záplava: kód č.3 - střední riziko. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.2211 pro k.ú.nové Sady u Olomouce ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0712 Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice Ulice: Foerstrova č.o.: 17 Vlastníci Podíl SJM Mička Marek a Mičková Kateřina 1 / 1 Marek Mička sídl. Svobody 3500 / 1, Prostějov Kateřina Mičková Trnkova 588 / 5, Olomouc Stavby na LV 768 stavba je součástí pozemku část obce Nové Sady Bytový dům č.p. 588 na pozemku p.č. NE Jednotky na LV 2211 Číslo jednotky: 588/20 Spoluvlastnický podíl: 681 / Byt Pozemky na LV 6193 st. 889, 890 Stavební parcela Parcela KN vlastník - ČR zastavěná plocha a nádvoří - 4 -

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Panelový bytový dům postaven v r Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy včetně klempířských konstrukcí, nové vchody čp. 588 a čp.589. V roce 3004 byly vyměněny okna a balkonové dveře za plastové. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou 2 osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, sklepní kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák s el. troubou, ústřední topení a TUV je napojena na CZT, otopná tělesa jsou desková s poměrovými měřídly. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka). Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 pokoj byt 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj byt 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 kuchyň byt 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 chodba byt 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 WC byt 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna byt 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 balkon byt 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 sklep byt 1,20 m 2 0,50 0,60 m 2 Celková podlahová plocha 71,40 m 2 69,30 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis deskové izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem prosklené chybí plastová plovoucí, keramická dlažba ústřední z CZT světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody plynový sporák s el. troubou WC, umyvadla, vana 2xosobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC Podlahová plocha [m 2 ] 71 Započitatelná plocha [m 2 ] 69,30 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 32,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinné pozemky parc.č. st. 889 a 890 jsou přístupné z veřejné komunikace a jsou napojeny na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Pozemky jsou ve vlastnictví ČR. Výpočet porovnávací hodnoty Panelový bytový dům postaven v r Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy, nové vchody čp. 588 a čp.589. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka). Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Prodej panelového bytu 3+1, 65 m 2 vč. balkonu, 4. patro s výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Dálkové topení, orientace JZ. Dům je zateplen, nízké provozní náklady. Byt je obyvatelný, ale rekonstrupce by byla vhodná. Lokalita je s dobrou občanskou vybaveností a dopravní obslužností. Možný pronájem ( blízko Hlavního nádraží a v okolí jsou fakulty UP). PENB- tř. D. tř.kosmonautů, Olomouc Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/ koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší-zateplený byt. dům. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší-pouze běžná údržba bytu. - koeficient 1,10; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Lepší-zateplený byt. dům.; Celkový stav - Horší-pouze běžná údržba bytu.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 63,50 5.NP , Byt 3+1 Prodej panelového bytu 3+1 s lodžií, ul. Trnkova, Olomouc Nové Sady. Podlahová plocha bytu činí 68 m2, nachází se v 5. patře z celkových 7 v kompletně revitalizovaném domě s výtahem, k bytu náleží sklepní kóje. V bytě jsou plastová okna, proběhla modernizace podlah v obytných místnostech, interiérových dveří, omítek v obývacím pokoji. Bytové jádro je umakartové, koupelna s vanou a WC zvlášť. K nastěhování ihned. Trnkova, Olomouc Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/ koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-umakartové bytové jádro. - koeficient 1,15; Celkový stav - Lepší-zateplený byt.dům. - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2016.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-umakartové bytové jádro.; Celkový stav - Lepší-zateplený byt.dům.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 68,00 5.NP ,

7 Byt 3+1 Prodej panel. bytu 3+1/L v osob.vlastnictví, 1NP/8NP, ul.schweitzerova v Olomouci, nacházející se v katastr. území Nové Sady. Jedná se o byt.jednotku po částečné rekonstrukci se zděným jádrem (světlý byt s orientací V/JZ), samostatná prostorná komora. V koupelně sprch. kout, wc zvlášť s umyvadlem, nová plast. okna, podlahy v pokojích původní PVC, koupelna a wc dlažba. Panelový dům je po celkové revitalizaci (zateplení, nová fasáda, výtah, stoupačky, vydlažděná lodžie). Velkou výhodou bezbariérový přístup do domu.v okolí veškerá občanská vybavenost (škola, školka, MHD u domu 5 min.do centra, zdravotní středisko, obchody). Schweitzerova, Olomouc-Nové Sady Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/ koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-1.NP. - koeficient 1,05; Celkový stav - Leší-byt. dům po revitalizaci. - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Leší-byt. dům po revitalizaci.; Vliv pozemku - Podobný.; Panel 68,00 1.NP , Variační koeficient před úpravami: 11,89 % Variační koeficient po úpravách: 10,28 % Započítatelná plocha: 69,30 m 2 Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Stanovení obvyklé ceny: S ohledem na zjištěné silné a slabé stránky oceňované nemovitosti a na porovnávací hodnotu, stanovuji její obvyklou cenu ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč Silné stránky nemovitosti - byt. dům je průběžně udržován - byt. dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, veř. kanalizace s ČOV, zemní plyn a CZT (topení i teplá voda) - byt 3+1 je průběžně udržován a modernizován - v bytovém domě je osobní výtah - možnost parkování na parkovišti v ulici Trnkova s menším silničním provozem neboť se jedná o boční ulici - dobrá poloha pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města - v místě jsou 2 supermarkety, pošta, lékárna, ZŠ, MŠ, zastávka autobusu i tramvaje Slabé stránky nemovitosti - bytový dům není dosud dodatečně zateplen a má původní fasádu - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č pro k.ú. Nové Sady u Olomouce ze dne

8 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 69,30m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2211 ze dne str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.259/2015-a z Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd. ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 12/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 12/2016. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 - 13 -

10 Fotodokumentace ze dne Obývací pokoj. Ložnice. Kuchyně. Dětský pokoj. WC. Koupelna

11 - 15 -