PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY Obor právní vztahy k nemovitostem Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva Bakalářská práce Užívací vztahy k nemovitostem Pavla Brožová 2009/2010 1
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Užívací vztahy k nemovitostem zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury..... 2
Poděkování Děkuji paní JUDr. Janě Tkáčikové, Ph.D. za čas a energii, které věnovala konzultacím mé bakalářské práce. V Opavě dne 28. června 2010 Pavla Brožová 3
Obsah: 1 Úvod 6 2 Vymezení pojmů 7 3 Historie právní úpravy užívacích vztahů k nemovitostem 11 3.1 Užívací instituty podle zákona č. 946/1811 Sb.z.s. 11 3.2 Užívací instituty podle zákona č. 141/1950 Sb. 11 3.3 Užívací instituty podle zákona č. 40/1964 Sb. 12 3.4 Užívací instituty po roce 1948 12 3.4.1 Užívací instituty k pozemkům ve vlastnictví státu 12 3.4.2 Užívací instituty k pozemkům v soukromém vlastnictví 14 3.4.3 Právo náhradního užívání pozemků 15 3.4.4 Záhumenkové užívání půdy 16 3.4.5 Dočasné užívání pozemků 16 4 Platná právní úprava užívacích vztahů k nemovitostem 17 4.1 Nájemní vztahy podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění 17 4.1.1 Pojmové znaky nájemního vztahu 17 4.1.2 Vznik nájemního vztahu 18 4.1.3 Práva a povinnosti pronajímatele 19 4.1.4 Práva a povinnosti nájemce 19 4.1.5 Nájemné 21 4.1.6 Právo na neplacení nájemného a slevu z nájemného 22 4.1.7 Skončení nájmu 22 4.1.8 Výpověď 24 4.1.9 Odstoupení od smlouvy 24 4.1.10 Vrácení věci 25 4.2 Nájemní vztahy podle zákona č. 229/1991 Sb., o 26 4
úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů 4.2.1 Vznik nájmu podle 22 zákona o půdě 27 4.2.2 Nájemné 27 4.2.3 Zánik nájmu ex lege a výpovědní lhůty 27 4.2.4 Časově omezený nájem 28 4.2.5 Prodloužený nájem 28 4.3 Nájemní vztahy podle dalších právních předpisů 29 4.3.1 Nájemní vztahy podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů 30 4.3.2 Nájemní vztahy podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů a zákona č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších předpisů 31 4.3.3 Nájemní vztahy podle zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 31 4.4 Výpůjčka 32 4.4.1 Výpůjčka podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění 32 4.4.2 Výpůjčka podle dalších právních předpisů Výpůjčka podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů 33 33 5 Předpokládaná budoucí právní úprava užívacích vztahů k nemovitostem 34 6 Závěr 35 7 Resumé 36 8 Seznam použitých zdrojů 37 5
Užívací vztahy k nemovitostem 1 Úvod Tématem této bakalářské práce jsou užívací vztahy k nemovitostem. Úkolem této práce bylo seznámení se s historií jednotlivých užívacích institutů a zhodnocení platné právní úpravy, která se užívacími vztahy k nemovitostem zabývá. Práci jsem rozdělila do šesti kapitol, včetně úvodu a závěru. Ve druhé kapitole se zabývám obecným vymezením užívacích vztahů k nemovitostem a základních pojmů, kte ré s touto problematikou souvisejí. V kapitole třetí se věnuji historii právní úpravy užívacích vztahů od roku 1811, kdy byl vyhlášen císařský patent č. 946 Sb.z.s. Všeobecný zákoník občanský a který byl základem občanského práva ve většině zemí rakouského císařství. Větší pozornost v této kapitole také věnuji specifickým užívacím institutům, které vznikaly po roce 1948 a jejich dalšímu vývoji až do roku 1989. Ve čtvrté kapitole podrobně rozebírám platnou právní úpravu užívacích vztahů. Jednak se zaměřuji na obecnou úpravu nájmů a výpůjčky, která je obsažena v občanském zákoníku a také na speciální právní úpravu užívacích vztahů, která je obsažena v mnoha dalších právních předpisech, ze kterých bych ráda zmínila zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických v ztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. V kapitole páté se věnuji návrhu nového občanského 6
zákoníku, který mimo jiné obsahuje vedle stávající výpůjčky možnost tzv. výprosy a také opětovně rozlišuje pojem pachtu a nájmu. 2 Vymezení pojmů Při obecném vymezení užívacích vztahů k nemovitostem bych v prvé řadě zmínila vlastnické právo. Neboť obsahem vlastnického práva jsou oprávnění označovaná jako tzv. vlastnická triáda, to znamená právo věc držet (ius possidendi), právo věc užívat a požívat její plody a užitky (ius utendi et fruendi) a právo s věcí disponovat (ius disponendi). 1 Právo věc užívat a používat její plody a užitky je v případě pozemků omezeno jejich účelovým určením. Právo s věcí disponovat dává vlastníkovi možnost přenechání věci do nájmu nebo do výpůjčky, což jsou další užívací práva odvozená od práva vlastnického. Nájem znamená přenechání věci pronajímatele do užívání nájemci na sjednanou dobu a za úplatu 2 a výpůjčka znamená bezplatné přenechání věci půjčitele do užívání výpůjčiteli na sjednanou dobu. 3 Jako další užívací práva k nemovitostem bych uvedla ta práva, která souvisí s omezením vlastnického práva a umožňují uplatnění užívacích práv jinou osobou nežli vlastníkem, neboť vlastnické právo není neomezeným panstvím nad věcí, ale má své limity. Jedná se například o použití věci bez souhlasu vlastníka, regulaci sousedských vztahů nebo omezení obecným užíváním. Vlastník má povinnost strpět použití věci bez jeho souhlasu v případě stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu a to na nezbytnou dobu, v nezbytné míře, za náhradu a pokud nelze dosáhnout účelu jinak. 4 Vlastníci sousedících pozemků mají 1 2 3 4 Podle 123 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Podle 663 a násl. občanského zákoníku Podle 659 a násl. občanského zákoníku Podle 128 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 7
povinnost umožnit vstup na své pozemky, případně na stavby na nich stojící, jestliže to vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb a to na nezbytnou dobu a v nezbytné míře. 5 Z omezení obecným užíváním bych například zmínila obecné užívání lesa 6 nebo obecné užívání pozemních komunikací. 7 Mezi další užívací práva k nemovitostem bych zařadila také věcná práva k věci cizí, která umožňují užívání cizích věci stanoveným způsobem a patří sem například právo odpovídající věcnému břemeni nebo zástavní právo. 8 Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch oprávněného subjektu tak, ž e je vlastník povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. 9 Zástavní právo má zajišťovací funkci pro případ nesplnění závazku dlužníka. Podle Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3458/2006 nebrání zástavní právo vlastníku zástavy nakládat se zástavou tzn., že ji může zástavní dlužník například znovu zastavit, zřídit k ní věcné břemeno, dát ji do nájmu nebo do jiného užívání. Mezi užívací práva k nemovitostem patří také, dle mého názoru, hospodaření s majetkem ve vlastnictví státu, které je v současné době upraveno v zákoně č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích a v zákoně č. 77/1997 Sb., o státním podniku. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 10 Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobů využití pozemků. 11 5 Podle 127 odst. 3 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 6 Podle 19 odst. 1 zák. č. 289/1995 Sb., o lesích 7 Podle 19 odst. 1 zák. č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích 8 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 164 9 Podle 151n a násl. občanského zákoníku 10 Podle 119 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 11 Podle 27 písm. a) zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky 8
Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. 12 Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 13 Součást pozemku Podle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy patří a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. Součástí pozemků jsou tedy například trvalé porosty, venkovní úpravy, meliorační zařízení 14, tenisové dvorce 15 a jiné. Příslušenství pozemku Podle 121 odst. 1 občanského zákoníku příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím pozemku je např. studna. 16 Zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, tj. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není. Do zemědělského půdního fondu patří také rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, ochranné terasy proti erozi apod. 17 Lesní půdní fond 12 Podle 2 odst. 3 zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 13 Podle 27 písm. b) katastrálního zákona 14 Nález Ústavního soudu České republiky č. 131/1994 Sb., ze dne 24.května 1994 15 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2006 sp. zn. Cdo 1118/2005 16 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2002 sp. zn. Cdo 37/2000 17 Podle 1 odst. 2 a odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu 9
Pojem lesní půdní fond byl nahrazen pojmem poz emky určené k plnění funkcí lesa, kterými jsou pozemky s lesními porosty a plochy, na nichž byly lesní porosty odstraněny za účelem obnovy, lesní průseky a nezpevněné lesní cesty a pozemky, na nichž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů (dále jen lesní pozemky ) a zpevněné lesní cesty, drobné vodní plochy, ostatní plochy, pozemky nad horní hranicí dřevinné vegetace (hole), s výjimkou pozemků zastavěných a jejich příjezdních komunikací, a lesní pastviny a políčka pro zvěř, pokud nejsou součástí zemědělského půdního fondu a jestliže s lesem souvisejí nebo slouží lesnímu hospodářství (dále jiné pozemky ). Pozemky určenými k plnění funkcí lesa nejsou školky a plantáže lesních dřevin založené na pozemcích, které nejsou určeny k plnění funkcí lesa. 18 18 Podle 3 odst. 1 a 2 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů 10
3 Historie právní úpravy užívacích vztahů k nemovitostem Mezi právní předpisy, které upravovaly užívací instituty k nemovitostem na českém území do roku 1992 patřily zákon č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný zákoník občanský zákon č. 141/1950 Sb., Občanský zákoník zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. 3.1 Užívací instituty podle zákona č. 946/1811 Sb.z.s Všeobecný zákoník občanský (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, zkráceně ABGB) byl základem občanského práva v habsburské monarchii a byl vyhlášen císařem Františkem I. jako císařský patent č. 946 Sb.z.s. dne 1.6.1811 s platností pro všechny země rakouského císařství, kromě země koruny uherské. Zákoník nabyl účinnosti 1.1.1812 a na českém ú zemí byl platným právem až do 31.12.1950. Zákoník v hlavě dvacáté páté upravoval nájemní a pachtovní smlouvy. 19 Obsahem těchto smluv byly dohody o užívání nezuživatelné věci na dobu určitou a za určitou cenu. Nájemní smlouvou byla přenechána do užívání pronajatá věc, aniž by se dále obdělávala. Naopak pachtovní smlouvou byla přenechána pronajatá věc, k jejímuž užívání bylo nutné vynaložit určitou píli či námahu. Zákoník také stanovoval práva a povinnosti smluvních stran, tedy pronajímatelů a propachtovatelů na straně jedné a nájemců a pachtýřů na straně druhé. Nájemce nebo pachtýř měl právo na zápis tohoto nájmu nebo pachtu do pozemkových knih. Tímto 19 Podle 1090 a násl. 11
zápisem se nájem nebo pacht stal věcným právem, které byl povinen strpět po dobu do skončení nájmu také přípa dný nový držitel půdy. 20 3.2 Užívací instituty podle zákona č. 141/1950 Sb. Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, označován také jako tzv. střední kodex, nabyl účinnosti od 1.1.1951. Zákoník obsahoval nové pojetí vlastnického práva a rozlišoval tři druh y vlastnictví - socialistické ve formě státního nebo družstevního, osobní vlastnictví, do kterého byly zahrnuty předměty domácí a osobní spotřeby, rodinné domky a úspory nabyté prací 21 a soukromé vlastnictví, které se vztahovalo k výrobním prostředkům, zejména k půdě podle zásady půda patří tomu, kdo na ní pracuje. 22 Zákoník preferoval socialistické vlastnictví a chránil zájem společnosti před zájmy jednotlivce. Tento zákoník již nerozlišoval smlouvy nájemní a pachtovní. Nájemní smlouva byla upravena v 3 87 a násl. Pronajímatel přenechával nájemní smlouvou nájemci za úplatu věc, aby ji dočasně užíval nebo z ní bral užitky. 3.3 Užívací instituty podle zákona č. 40/1964 Sb. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v původním znění, nabyl účinnosti od 1.4.1964 a upravoval pouze základní občanskoprávní vztahy. Tento zákoník neobsahoval žádná obecná ustanovení ohledně nájemního vztahu a nájemní smlouvy. Pojem nájem se zde vyskytoval pouze v ustanoveních 490 a 494, které upravovaly specifický institut nájmu zemědělského pozemku. 3.4 Užívací instituty po roce 1948 V období od roku 1948 do roku 1989 docházelo na českém území k postupnému zespolečenštění užívání půdy při zachování soukromého pozemkového vlastnictví a k rozšiřování objemu pozemků ve státním vl astnictví. Vznikaly 20 Schelle, K. Schelleová, I. Civilní kodexy 1811-1950-1964. Brno. Masarykova univerzita,1993, s. 225-232. 21 Podle 105 zák. č. 141/1950 Sb. 22 Ústavní zákon č. 150/1948 Sb., Ústava Československé republiky 12
nové specifické užívací instituty jak k pozemkům ve vlastnictví státu, tak k pozemkům v soukromém vlastnictví. 23 3.4.1 Užívací instituty k pozemkům ve vlastnictví státu Mezi užívací instituty k pozemkům ve státním vlastnictví patřilo právo hospodaření s národním majetkem, právo trvalého užívání nemovitého národního majetku a právo osobního užívání pozemků. Užívací institut právo hospodaření s národním majetkem 24 byl dříve také označován jako správa národního majetku. Předmětem byl majete k ve vlastnictví státu a orgánem příslušným k výkonu práva hospodaření byly jen státní organizace. K postupnému zániku práva hospodaření docházelo v souvislosti s přechody vlastnictví na základě privatizačních předpisů 25 a také v souvislosti s restitučními předpisy. K dalšímu výraznému snížení vlastnictví státu ve vztahu k pozemkům došlo na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Užívací institut práva hospodaření s národním majetkem byl ke dni 24.6.1991 zrušen zákonem č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 26, ve vztahu k nemovitému majetku, spadajícímu do věcné působnosti tohoto zákona a nahrazen institutem zákonného nájmu mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem, pokud mezi nimi nedošlo k jiné dohodě. 27 Předmětem užívacího institutu práva trvalého užívání nemovitého národního majetku byl nemovitý národní majetek a jeho svěření do trvalého užívání nestátním organizacím, kterými byly převážně družstva nebo společenské organizace. Tento institut byl u nemovitého majetku v působnosti zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku zrušen a nahrazen institutem zákonného nájmu mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem. U ostatního 23 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, s. 155 24 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, s. 164 25 Podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby a zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby 26 27 Podle 22 odst. 1 zák. č. 229/1991 Sb. Podle 22 odst. 2 zák. č. 229/1991 Sb. 13
nemovitého majetku se užívací vztahy posuzovaly podle 876 občanského zákoníku a řídily se dosavadními předpisy až do 1.1.2001, kdy se na základě zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích 28 změnily na výpůjčku na dobu tří let. Zákon současně stanovil, že pokud mezi příslušnou organizační složkou státu a výpůjčitelem během této doby nedošlo k dohodě o úpravě vztahů k užívanému majetku, zanikla výpůjčka uplynutím stanovené doby, tj. 31.12.2003 bez náhrady. 29 Užívací institut práva osobního užívání pozemků byl určen výhradně pro fyzické osoby a byl účelově vázán k výstavbě rodinného domku, garáže, rekreační chaty, domu s byty v osobním vlastnictví a ke zřízení zahrady. Právo osobního užívání pozemků vzniklo na základě vydání rozhodnutí o přidělení pozemku do osobního užívání a uzavřením dohody o předání pozemku do osobního užívání a její registrací Státním notářstvím. 30 S účinností zákona č. 509/1991 Sb., kterým byl novelizován občanský zákoník 31 od 1.1.1992 došlo k přeměně práva osobního užívání pozemků na vlastnické právo nebo podílové spoluvlastnictví, případě na bezpodílové spoluvlastnictví manželů. 32 3.4.2 Užívací instituty k pozemkům v soukromém vlastnictví Mezi užívací instituty k pozemkům v soukromém vlastnictví patřilo právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa, právo bezplatného užívání rybníků, a družstevní užívání pozemků. 33 Vlastnictví půdy bylo sice zachováno fyzické osobě, ale užívání této půdy bylo bezúplatně svěřeno socialistické organizaci k plnění úkolů, které byly předmětem její činnosti. Vlastník takového pozemku měl 28 Podle 59 zák. č. 219/2000 Sb. 29 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 93 30 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, s. 174 31 Podle 872 odst. 1 32 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 92 33 Dudová, Jana. Pozemkové právo, KEY Publishing s.r.o., Ostrava, 2007, s. 46 14
postavení tzv. holého vlastníka, neboť ztratil možnost svůj pozemek užívat a rozhodovat o jeho užívání, mohl s pozemkem pouze disponovat a to jen se souhlasem uživatelské organizace. 34 Předmětem užívacího institutu práva užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby byly pozemky zemědělské i nezemědělské, s výjimkou pozemk ů lesních a způsobilým subjektem byly státní nebo družstevní zemědělské organizace. Ke zrušení tohoto institutu došlo dne 24.6.1991 zákonem č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 35 a ke stejnému dni došlo mezi vlastníkem a dosavadním uživatelem pozemku ke vzniku nájemního vztahu ze zákona. Předmětem užívacího institutu práva užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa byly lesní pozemky 36 a způsobilým subjektem byly státní lesní organizace. Ke zrušení tohoto institutu a jeho nahrazení nájemním vztahem mezi vlastníkem a dosavadním uživatelem došlo dne 24.6.1991 na základě zákona č. 229/1991 Sb. 37, o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. 38 Užívací institut práva bezplatného užívání rybníků byl upraven v 4 zákona č. 102/1963 Sb., o rybářství a vztahoval se na rybníky v soukromém vlastnictví, které nebyly řádně rybníkářsky využívány a z tohoto důvodu byly svěřeny do užívání socialistické organizaci státního rybářství. Institut bezplatného užívání rybníků zanikl na základě zákona č. 229/1991 Sb. 39, o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ke dni 24.6.1991 a mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem vznikla nájemní vztah ze zákona. Právo družstevního užívání pozemků se vztahovalo k pozemkům sdruženým do zemědělských družstev jejich členy 40 a bylo časově neomezeným a bezúplatným právem zemědělských družstev. Zásadní změnu přineslo ustanovení 22 odst. 1 písm a) zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě 34 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 90 35 Podle 22 odst. 1 zák. č. 229/1991 Sb. 36 Podle zákona č. 61/1977 Sb., o lesích 37 Podle 22 odst. 1 38 12 a násl. zákona č. 61/1977 Sb. byly zrušeny 34 bod 2 zák. č. 229/1991 Sb. 39 Podle 22 odst. 1 písm. d) 40 Podle zákona č. 122/1975 Sb., o zemědělském družstevnictví 15
vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, podle kterého bylo ke dni 24.6.1991 zrušeno právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům u vlastníků, kteří nebyli členy družstva a mezi vlastníkem a dosavadním uživatelem vznikl nájemní vztah ze zákona. U čl enů družstva se právo družstevního užívání v rámci transformace družstev na základě zákona č. 42/1992 Sb., změnilo na nájem nebo výpůjčku podle obsahu jejich stanov. 41 3.4.3 Právo náhradního užívání pozemků Tento specifický užívací institut vznikal na zák ladě nařízení vlády č. 47/1955 Sb., o opatřeních v oboru hospodářsko - technických úprav pozemků. Právo náhradního užívání spočívalo v bezúplatném a časově neomezeném užívání náhradního pozemku v takovém rozsahu jako jeho vlastník, tedy včetně práva stavby. Nařízení vlády č. 47/1955 Sb. bylo zrušeno zákonem č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. Zákon č. 183/1993 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, sta novil v 22 odst. 2, že k zániku náhradního užívání docházelo dnem schválení návrhu pozemkové úpravy. Samotný institut náhradního užívání se podle 16 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, od 1.1.2003 změnil na nájemní vztah mezi vlastníkem pozemku, ke kterému bylo zřízeno právo náhradního užívání a mezi náhradním uživatelem. 42 3.4.4 Záhumenkové užívání půdy Záhumenkové užívání půdy byl institut upravený v zákoně o zemědělském družstevnictví. 43 Zemědělská družstva mohla na základě svých stanov a platné právní úpravy přenechat k doplňkovému užívání svým členům tzv. záhumenek. Jednalo se o pozemky malé výměry pro drobnou zemědělskou výrobu. 41 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 90 42 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, s. 160 43 Podle 3 zákona č. 122/1975 Sb. 16
3.4.5 Dočasné užívání pozemků Pokud se pozemky v soukromém vlastnictví nestaly předmě tem některých již zmíněných užívacích institutů, mohl je vlastník buď využívat sám nebo je mohl přenechat do dočasného užívání jiným osobám podle 397 a 398 občanského zákoníku. Pozemky ve vlastnictví státu mohly být podle tehdejší platné právní úpravy přenechány do dočasného užívání. Jednalo se o odvozené užívací právo, které bylo výslovně umožněno u práva osobního užívání pozemků a u práva hospodaření s národním majetkem. Novelou občanského zákoníku č. 509/1991 Sb., bylo bezúplatné dočasné užívání pozemků změněno na výpůjčku a úplatné dočasné užívání pozemků se změnilo na nájemní vztah. 4 Platná právní úprava užívacích vztahů k nemovitostem V této kapitole se zaměřuji na platnou právní úpravu nájmu a výpůjčky nemovitostí. 4.1 Nájemní vztahy podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění Zákonem č. 509/1991 Sb., kterým byl novelizován občanský zákoník, byla opětovně zavedena do českého právního řádu obecná úprava nájemních vztahů. Tato obecná úprava nájmu je zahrnuta v 663 684 a tato ustanovení mají povahu lex generalis, tzn. že se použijí v případech, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Ustanovení občanského zákoníku se také vztahují na nájem pozemků, neboť tento druh nájemního vztahu není samostatně upraven v občanském zákoníku ani v jiném právním předpise. 44 4.1.1 Pojmové znaky nájemního vztahu 44 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 279 17
Nájemní vztah je závazkový vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatelem je označována osoba, která přenechává jiné osobě věc za úplatu a nájemcem je označována osoba, které je věc přenechávána do užívání. Účastníkem nájemního vztahu mohou být fyzické osoby, právnické osoby i stát. Pronajímatelem může být vlastník věci nebo také osoba, která je oprávněná s předmětem nájmu tímto způsobem disponovat. 45 Nájemným je označována úplata, za kterou se věc přenechává. Pojmové znaky nájemního vztahu vyplývají z ustanovení 663 občanského zákoníku: přenechání věci k užívání nebo i braní užitků určení věci dočasnost úplatnost. Smyslem a cílem nájemního vztahu je tedy buď pouze užívání věci nebo také i braní užitků z najaté věci. V případě přenechání pozemku do užívání jej může nájemce využívat například k provozování zemědělské výroby nebo jen k braní užitků (plodů z pronajatého pozemku). 46 Předmětem nájemního vztahu je věc. Tato věc musí být způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů 47, musí být způsobilá k užívání nebo i braní užitků a také musí být individuálně určená, neboť po skončení nájemního vztahu má nájemce povinnost tutéž věc vrátit pronajímateli zpět. Může se jednat o věc movitou i nemovitou nebo také o příslušenství či součást věci. Jestliže je předmětem nájemního vztahu pozemek, může se jednat o pozemek, který je parcelou nebo pozemek individuálně určený jako část parcely nebo i více parcel. 48 Dočasnost nájemního vztahu je stanovena buď sjednáním doby užívání nebo sjednáním účelu užívání. Dočasnost 45 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 645 46 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 94 47 Podle 118 občanského zákoníku 48 Drobník, Jaroslav, Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová-IFEC, druhé vydání, 2007, s. 94 18
neznamená, že nájemní vztah nemůže být uzavřen na dobu neurčitou. Úplatnost je pojmovým znakem nájemního vztahu, kterým se nájem odlišuje od výpůjčky. Nájemce má povinnost platit za přenechání věci nájemné. 49 4.1.2 Vznik nájemního vztahu Nájemní vztah vzniká nejčastěji uzavřením nájemní smlouvy na základě projevu svobodné vůle pronajímatele a nájemce. Účastníkem tohoto dvoustranného právního aktu může být fyzická osoba, právnická osoba i stát. Obecná úprava nevyžaduje pro uzavření nájemní smlouvy písemnou formu, avšak domnívám se, že je písemná forma mnohem praktičtější a vhodnější než forma ústní. Nájemní smlouva musí obsahovat podstatné náležitosti, tzn. vymezení předmětu nájmu, dočasnost nájmu a úplatnost 50. Nájemní smlouva může obsahovat také další ujednání stran, například povinnost pojištění věci nájemcem, způsob užívání, apod. 51 V případě nájmu pozemků je způsob užívání omezen jejich účelovým určením. Zvláštním případem vzniku nájemního vztahu je soudní rozhodnutí, kterým je nahrazen projev vůle pronajímatele v případě, že na základě zákona vznikne nájemci právo na uzavření nájemního vztahu a pronajímatel odmítne nájemní smlouvu uzavřít. 4.1.3 Práva a povinnosti pronajímatele Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce vyplývají jednak ze zákona a také z obsahu nájemní smlouvy. Mezi povinnosti pronajímatele, které vyplývají ze zákona, patří: odevzdací povinnost udržovací povinnost zdržení se zásahu do užívání Pronajímatel má povinnost odevzdat nájemci předmět nájmu v takovém stavu, aby byl způsobilý ke smluvenému nebo 49 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 280 50 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.8.2008, sp. zn. 32 Odo 424/2006 51 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 281 19
obvyklému účelu užívání. V tomto stavu je také pronajímatel povinen předmět nájmu na svůj náklad po celou dobu trvání nájmu udržovat, provádět opravy a odstranit závady, které brání jeho užívání kromě závad, za které odpovídá nájemce. Pronajímatel se musí zdržet všech zásahů do řádného užívání věci nájemcem. Mezi oprávnění pronajímatele patří právo na to, aby byl předmět nájmu řádně užíván, aby byla zachována podstata předmětu nájmu a po skončení nájmu byl předmět nájmu řádně vrácen. Současně má pronajímatel právo kontroly, zda je předmět nájmu užíván řádně. Mezi významná práva pronajímatele patří včasné a řádné placení nájemného. 52 4.1.4 Práva a povinnosti nájemce Práva a povinnosti nájemce si navzájem odpovídají s právy a povinnostmi pronajímatele. Nájemce má právo na řádné užívání předmětu nájmu vymezené smluvním nebo obvyklým užíváním. Užívání věci se může stát také poviností nájemce, jestliže je t o stanoveno smlouvou nebo jestliže by neužíváním byla věc znehodnocena více nežli jejím užíváním. 53 V praxi tato situace může nastat, jestliže je předmětem nájmu stavba a při jejím neužívání by v některých ročních obdobích mohlo dojít k vyššímu opotřebení, než ke kterému by došlo při řádném obvyklém užívání. 54 K významnému právu nájemce patří také právo dát pronajatou věc do podnájmu, pokud není tato možnost omezena nebo vyloučena nájemní smlouvou 55 nebo zákonnou úpravou. Ke vzniku podnájmu dochází uzavřením smlouvy mezi nájemcem a další osobou podnájemcem. Původní nájemce se touto smlouvou stává pronajímatelem vůči podnájemci. Původní 52 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 282 53 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 646 54 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, desáté vydání, 2006, s. 1183 55 Podle 666 občanského zákoníku 20
pronajímatel je v právním vztahu k nájemci, nikoliv k podnájemci. Nájemce může provádět změny na věci jen se souhlasem pronajímatele. Pokud se pronajímatel zaváže smlouvou k úhradě nákladů souvisejících s prováděnými změnami, má nájemce právo tuto úhradu nákladů požadovat. V případě, že pronajímatel dal souhlas ke změně, avšak smlouvou se k úhradě nákladů nezavázal, má nájemce právo žádat protihodnotu, o kterou se zvýšila hodnota věci, ale tuto žádost může uplatnit až po skončení nájmu. K dalším povinnostem nájemce patří zachovávat podstatu předmětu nájmu a pečovat, aby na věci nevznikla škoda a nakládat s věcí s péčí řádného hospodáře. Nájemce má povinnost uvést věc po skončení nájmu na své náklady do původního stavu, jestliže prováděl změny na věci bez souhlasu pronajímatele. Mezi povinnosti nájemce patří také oznámení potřeby opravy pronajímateli. Nájemce má povinnost umožn it provedení oprav pronajímatelem a snášet omezení v užívání věci s tím spojené. Nájemce má povinnost dát věc pojistit jen v případě, jestliže je to stanoveno smlouvou. 56 Další důležitou povinností nájemce je řádné a včasné placení nájemného a řádné vrácení věci po skončení nájmu. 57 4.1.5 Nájemné Nájemné je úplata za přenechání věci k užívání. Výše nájemného by měla být stanovena nájemní smlouvou. Jestliže nájemní smlouva neobsahuje ujednání o výši nájemného, má nájemce povinnost platit nájemné obvyklé v d obě uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. 58 Nájemné může mít povahu peněžitého i nepeněžitého, například naturálního plnění. Nájemné může být také poskytnuto formou přenechání užívání jiné věci pronajímateli. Výše nájemného je určena dohodou stran, pokud 56 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 648-649 57 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 284-285 58 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 650 21
není nájemné regulováno zvláštním právním předpisem. Splatnost nájemného je také určena dohodou stran, nájemné může být zaplaceno jednorázově nebo v pravidelných opakujících se splátkách. Pokud se strany nedohodno u na splatnosti nájemného a nestanoví-li zvláštní předpis jinak, platí se nájemné měsíčně pozadu a v případě nájemného ze zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu 1. dubna a 1. října. 59 U pozemků, které neslouží k podnikání nájemce a jedná se o pozemky zastavěné stavbou pro individuální rekreaci, včetně funkčně spojených a navazujících pozemků, kromě lesních pozemků a dále o lesní pozemky, zastavěné stavbou pro individuální rekreaci a jejím příslušenstvím a ostatní pozemky, včetně pronájmu hřbitovních míst, se stanoví nájemné podle výměru Ministerstva financí ČR č. 01/2010, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Pokud je nájemce s placením nájemného v prodlení, má povinnost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. 60 Neplacení nájemného může být důvodem pro odstoupení pronajímatele od nájemní smlouvy nebo také k podání výpovědi této smlouvy ze strany pronajímatele. Při stanovení výše nájemného, které je úplatou za přenechání věci, je třeba odlišovat další platby, které je nájemce povine n hradit pronajímateli v souvislosti s nájemním vztahem a které souvisejí s poskytováním dalších služeb spojených s užíváním. 61 4.1.6 Právo na neplacení nájemného a slevu z nájemného Jestliže nemůže nájemce pro vady, které nezpůsobil, užívat najatou věc dohodnutým způsobem a nebo nemůže ze stejného důvodu dosáhnout žádný výnos při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků, není povinen platit nájemné. V případě sporu však musí nájemce prokázat existenci těchto vad podle 673 občanského zákoníku. 62 59 Podle 671 odst. 2. OZ 60 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.7.2003 sp. zn. Cdo 1569/2001 61 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 280 62 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.12.2002 sp. zn. 28 Cdo 1347/2001 22
Nájemce má nárok na přiměřenou slevu z nájemného, jestliže při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků klesly užitky pod polovinu běžného výnosu z důvodů uvedených v 673 občanského zákoníku. V případě sporu bude běžný výnos posuzován na základě znaleckého posudku a místních podmínek, bonity půdy aj. 63 Nájemce musí uplatnit nárok na prominutí nájemného nebo na slevu z nájemného bez zbytečného odkladu, nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy ke skutečnostem, zakládajícím toto právo, došlo. 64 4.1.7 Skončení nájmu K zániku nájemního vztahu může dojít dohodou stran, splynutím, splněním rozvazovací podmínky, uplynutím doby, odstoupením od smlouvy, výpovědí smlouvy nebo zničením věci. Dohoda Pronajímatel i nájemce se mohou dohodnout na změně původně sjednané doby nájemní smlouvy a podle 572 ukončit nájemní vztah původně sjednaný jak na dobu určitou tak i na dobu neurčitou. Splynutí K zániku nájemního vztahu může dojít také v případě splynutí osoby pronajímatele a nájemce podle 584. Uplynutí doby Uplynutím doby může být ukončen nájemní vztah na dobu určitou. Tato doba nájmu může být stanovena na dny, měsíce, roky nebo může být také ohraničena přibližným údajem (například na léto, na kampaň, na sezonu). 65 Podle 676 odst. 1 nájem skončí uplynutím doby, pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak. V případě sporu o podání 63 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 652 64 Podle 673 675 OZ 65 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 653 23
výpovědi nájemní smlouvy o nájmu nemovitostí na dobu určitou a následném odstoupení od nájemní smlouvy potvrdil Nejvyšší soud ČR Usnesením ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2391/2004 odvolací rozsudek, na základě kterého končí nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou uplynutím této doby, neboť ve smlouvě nefiguruje možnost skončení smlouvy výpovědí. Jestliže nájemce užívá nemovitost i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá návrh u soudu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva ze stejných podmínek, za kterých byla sjednána původně. 66 Nájem sjednaný na dobu delší než 1 rok se obnovuje vždy na rok a nájem sjednaný na kratší dobu se obnovuje vždy na tuto dobu. 67 Zničení věci Nájemní vztah může zaniknout podle 680 odst. 1 také zničením věci. Tento způsob zániku nájmu není možný v případě nájmu pozemku, neboť půda se užíváním nespotřebovává a není možné ji tedy zničit, pouze je možné užíváním změnit její užitné vlastnosti. 4.1.8 Výpověď Výpovědí může být ukončen nájemní vztah na dobu neurčitou. Nájemní vztah na dobu určitou může být ukončen výpovědí jen v případě, že se na tom strany dohodly. Výpověď je jednostranný adresovaný právní úkon, na základě kterého dochází k zániku nájemního vztahu i bez souhlasu druhé strany. Výpověď musí mít písemnou formu, jestliže byla nájemní smlouva uzavřena písemně. Nájemní vztah tak zanikne uplynutím výpovědní doby. Výpovědní lhůta může být stanovena smluvně nebo je podle 677 odst. 2 jednoroční v případě výpovědi při nájmu pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu a to k 1. říjnu běžného roku nebo tříměsíční v případě nájmu jiných 66 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 286 67 Podle 676 odst. 2 občanského zákoníku 24
nemovitostí. Zvláštním případem výpovědi nájmu je výpověď při změně vlastnictví pronajaté nemovité věci, ke které je oprávněn pouze nájemce podle 680 odst. 2 a 3. 68 4.1.9 Odstoupení od smlouvy Odstoupení od smlouvy je mimořádným způsobem zániku nájemního vztahu. Jedná se především o odstoupení od nájemní smlouvy v důsledku porušení povinností některé strany. Odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem a práva odstoupit od smlouvy se nelze předem vzdát. 69 Odstoupení působí okamžitě po doručení druhé smluvní straně. Pronajímatel má ze zákona právo odstoupit od smlouvy v průběhu trvání nájemního vztahu, jestliže nájemce: užívá přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí -li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí značná škoda ( 679 odst. 3 věta prvá občanského zákoníku) nezaplatil po upomínce splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců, nebo s ohledem na pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc vyklidit ( 679 odst. 3 věta druhá občanského zákoníku) dal pronajatou věc do podnájmu v rozporu se smlouvou ( 666 odst. 2 občanského zákoníku) provádí na pronajaté věci změny bez souhlasu pronajímatele a v důsledku prováděných změn hrozí pronajímateli na věci značná škoda ( 667 odst. 2 občanského zákoníku). Nájemce má ze zákona právo odstoupit od smlouvy v průběhu trvání nájemního vztahu: jestliže byla pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém k obvyklému nebo smluvenému užívání jestliže se stane věc později nezpůsobilou ke smluvenému nebo obvyklému užívání, aniž by nájemce porušil svoji povinnost 68 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 286 69 Podle 679 odst. 2 občanského zákoníku 25
jestliže se věc stane neupotřebitelnou anebo jestliže bude nájemci odňata taková část věci, že by tím byl zmařen účel smlouvy ( 679 odst. 1 občanského zákoníku) jestliže jsou místnosti, které byly pronajaty k obývání nebo k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, zdravotně závadné, a to i tehdy, jestliže o tom nájemce při uzavření smlouvy věděl jestliže uplatňuje třetí osoba k věci práva, která jsou neslučitelná s právy nájemce a pronajímatel neučinil v přiměřené lhůtě potřebná opatření k ochraně nájemce nebo jestliže byla tato opatření neúspěšná ( 684 občanského zákoníku) 70 4.1.10 Vrácení věci Po skončení nájmu je nájemce povinen vrátit tutéž pronajatou věc pronajímateli. Věc musí být ve stavu, kter ý odpovídá sjednanému způsobu užívání věci nebo ve stavu, v jakém ji nájemce převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, pokud nebyl způsob užívání výslovně smluven. 71 Pokud však byla pronajatá věc poškozena nebo nadměrně opotřebena v důsledku jejího zneužití, nájemce odpovídá i za škody, které způsobily třetí osoby bez ohledu na jejich zavinění či zavinění nájemce. Jediným důvodem zproštění odpovědnosti je náhoda. Za třetí osoby jsou zde považováni například příslušníci rodiny, podnájemníci nebo hosté, kterým nájemce vědomě umožnil přístup. Pronajímatel se podle 683 odst. 2 OZ může domáhat náhrady jen do šesti měsíců ode dne vrácení pronajaté věci. 72 4.2 Nájemní vztahy podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělském u majetku, ve znění pozdějších předpisů 73 Zákon o půdě nabyl účinnosti 24.6.1991 a jeho základním cílem bylo zmírnění následků majetkových křivd vůči 70 Fiala, Josef a kol. Občanské právo hmotné, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, třetí vydání, 1993, s. 287-288 71 Podle 682 občanského zákoníku 72 Jehlička, O., Švestka, J., a kol., Občanský zákoník, Komentář, C.H.BECK, čtvrté vydání, 1997, s. 658 73 Dále jen zákon o půdě 26
vlastníkům zemědělského a lesního majetku, ke kterým došlo v období od roku 1948 do roku 1989. Dnem účinnos ti zákona o půdě zanikly specifické užívací instituty vytvořené po roce 1948, 74 o kterých se podrobně zmiňuji v kapitole 3.4. a byly nahrazeny nájemním vztahem ze zákona mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem, pokud se tito nedohodli jinak. Zákon o půdě se podle 1 odst. 1 vztahuje k pozemkům, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží 75, k pozemkům, které v rozsahu tohoto zákona tvoří lesní půdní fond 76 a dále k obytným a hospodářským budovám a stavbám, které slouží zemědělské a lesní výrobě nebo s ní souvisejícímu vodnímu hospodářství, včetně zastavěných pozemků. Ustanovení zákona o půdě mají povahu lex specialis, tzn. že se přednostně použijí v případech, kdy je právní úprava odlišná od obecné úpravy v občanském zákoníku. 4.2.1 Vznik nájmu podle 22 zákona o půdě Ke vzniku nájemního vztahu ex lege došlo na základě 22 odst. 2 a 8, pokud nedošlo mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem k jiné dohodě. Nájemní vztah vznikl dnem účinnosti zákona o půdě, tedy 24.6.1991 nebo dnem: právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu ve věci samé ohledně obnovení vlastnictví oprávněné osoby právní mocí rozsudku soudu o žalobě proti rozhodnutí pozemkového úřadu 77 74 Podle 22 odst. 1 písm. a) až f) zákona o půdě 75 Podle 1 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů, je zemědělský půdní fond tvořen pozemky zemědělsky obhospodařovanými, což jsou orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady, louky, pastviny a dále půdou, která byla má být zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obděláván není. Do zemědělského půdního fondu také náleží rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajištění zemědělské výroby, např. polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zátopou nebo zamokřením, ochranné terasy proti erozi apod. 76 Pojem lesní půdní fond původně vymezený již zrušeným zákonem č. 61/1977 Sb., o lesích, byl nahrazen pojmem pozemky určené k plnění funkcí lesa podle 3 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 77 s. 186 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, 27
Subjekty vzniklého nájemního vztahu jsou vlastník pozemku a dosavadní uživatel, kterým byl poslední oprávněný uživatel. 78 4.2.2 Nájemné Podle 22 odst. 9 činí roční nájemné za pozemky zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, 1 % z ceny pozemku podle Vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 468/2006, kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, pokud se vlastník a nájemce nedohodnou jinak. Roční nájemné u pozemků, na kterých byla před 1.10.1976 zřízena nebo se nacházela zahrádková nebo chatová osada, činí 10 % z ceny pozemku odvozené z bonitovaných půdně-ekologických jednotek. 79 4.2.3 Zánik nájmu ex lege a výpovědní lhůty K zániku nájemního vztahu ex lege může dojít na základě dohody účastníků nebo výpovědí. Dohoda o skončení nájemního vztahu se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. V případě skončení nájemního vztahu výpovědí stanovuje zákon o půdě následující výpovědní lhůty: u zemědělských pozemků je výpovědní lhůta jednoroční a nájemní vztah je možné vypovědět k 1. říjnu běžného roku. 80 Pokud je pozemek pro vlastníka nepřístupný, nemůže skončit výpovědní lhůta dříve, než budou provedeny pozemkové úpravy v případě nájemního vztahu vzniklého na základě restituce je možné tento nájemní vztah vypovědět po nabytí právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti nebo rozhodnutí o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti ke dni 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději měsíc před tímto datem u ostatních nemovitostí je stanovena tříměsíční výpovědní lhůta a počíná běžet první den měsíce následujícího po doručení výpovědi. 78 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31.3.1995 sp. zn. 3 Cdo 14/93 79 Podle 22 odst. 3 zákona o půdě 80 V letech 1991 a 1992 mohli vlastníci zemědělského pozemku vypovědět nájemní vztah k 1. říjnu výpovědí doručenou do 1 měsíce před tímto datem 28
4.2.4 Časově omezený nájem Institut časově omezeného nájmu byl zaveden na základě zákona č. 93/1992 Sb. 81, kterým byl změněn a doplněn zákon o půdě. Příslušný pozemkový úřad mohl po zahájeném řízení o pozemkových úpravách přidělit vlastníkovi, který potřeboval pozemky k zajištění zemědělské výroby a kterému nebylo možné z technických důvodů vyčlenit jeho vlastní pozemky, do časově omezeného nájmu pozemky jiných vlastníků, pokud s tímto přidělením jiní vlastníci souhlasili. Způsob finančního vypořádání je upraven v nařízení vlády č. 51/1993 Sb., o způsobu finančního vypořádání za nájem pozemků přidělených pozemkovým úřadem. Podle 15 odst. 3 a 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb. 82 zaniká časově omezený nájem nejpozději ke dni schválení rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv. 4.2.5 Prodloužený nájem Prodloužený nájem byl specifický užívací institut, který se řídil ustanoveními 22 odst. 3, 22 odst. 4 a 25 zákona o půdě. Prodloužený nájem podle 22 odst. 3 se vztahoval k pozemkům, na kterých byly zřízeny nebo se nacházely zahrádkové nebo chatové osady před 1.10.1976. 83 Pokud se účastníci nedohodli jinak, měli právo na prodloužení nájmu o 10 let. Po dobu trvání nájemního vztahu měli nájemci navíc také předkupní právo. Prodloužený nájem, který se řídil ustanovením 22 odst. 4 zákona o půdě, se vztahoval k pozemkům, na kterých se nacházely trvalé kultury patřící k rostlinnému genofondu nebo který byl v užívání šlechtitelské stanice a výlučně sloužil k vypěstování nových šlechtitelských odrůd. V tomto případě mohla výpovědní lhůta skončit až bylo dosaženo účelu, ke kterému byl pozemek využíván ke dni 1.2.1992. Specifický případ prodlouženého nájmu podle 81 Zákon č. 93/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 82 Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů 83 Podle zákona č. 93/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 29
ustanovení 25 zákona o půdě vytvořil nárok dosavadních uživatelů bytů, pozemků a nebytových prostor, které sloužily poskytování zdravotnických a sociálních služeb, činnosti diplomatických a konzulárních misí, školství, provozu kulturních a tělovýchovných zařízení, pracovní rehabilitaci a zaměstnávání zdravotně postižených osob, na uzavření dohody o užívání bytu, pozemku nebo nájmu nebytových prostor. Tuto dohodu mohl vlastník vypovědět až po uplynutí 10 let ode dne účinnosti zákona o půdě, pokud se s nájemcem nedohodli jinak. Podle ustanovení 22 odst. 5 zákona o půdě měl vlastník pozemku s prodlouženým nájmem 84, právo požádat do tří let pozemkový fond o výměnu tohoto pozemku za jiný pozemek ve vlastnictví státu. Poskytnutý vyměňovaný pozemek musel být v přiměřené kvalitě a výměře, jako byl původní pozemek a pokud to bylo možné ve stejném katastrálním území. 4.3 Nájemní vztahy podle dalších právních předpisů V této podkapitole se zmíním o některých právních předpisech, které také upravují nájemní vztahy k nemovitostem. Tyto právní předpisy mají povahu lex specialis ve vztahu k obecné úpravě v občanském zákoníku. 4.3.1 Nájemní vztahy podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů 85 Zákon o majetku ČR je obecným předpisem, který upravuje způsoby a podmínky hospodaření s majetkem státu jeho organizačními složkami. 86 Podle 14 odst. 1 zákona o majetku ČR musí být majetek využíván účelně a hospodárně k plnění funkcí státu a k výkonu stanovených činností. Organizační složka je povinna si počínat tak, aby svým jednáním tento majetek nepoškozovala, neodůvodněně nesnižovala jeho hodnotu a rozsah nebo výnos z tohoto majetku. Majetek státu, který organizační složka dočasně nepotřebuje, může přenechat na základě 27 odst. 1 do užívání fyzické nebo právnické 84 85 86 s. 165 Pozemky podle 22 odst. 3 a 4 Dále jen zákon o majetku ČR Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno. Masarykova univerzita, 2004, 30
osoby. Užívání je možné sjednat jen na dobu určitou nejdéle 8 let pro jednoho uživatele. Po uplynutí této doby je možné stejnému uživateli prodloužit nebo sjednat užívání znovu, ale opět nejdéle na dobu 8 let. 87 Smlouva o užívání musí být písemná a podpisy musí být uvedeny na jedné listině. 88 Podle ustanovení 27 odst. 2 musí smlouva obsahovat ujednání o možnosti ukončení vztahu výpovědí a odstoupením, pokud uživatel řádně a včas neplní své povinnosti nebo pokud přestanou platit podmínky pro přenechání do užívání podle 27 odst. 1. Podle ustanovení 27 odst. 3 nesmí být nájemné sjednáno nižší, než které jako nejvyšší možné nájemné stanovuje zvláštní předpis, kterým je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. Na základě 10 tohoto zákona je výměrem Ministerstva financí ČR č. 01/2010 stanovena maximální výše ročního nájemného z pozemků, které neslouží nájemci k podnikání. V případech, kdy nájemné není upraveno zvláštním předpisem, se sjednává ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Podle ustanovení 27 odst. 4 může přenechat nájemce věc do podnájmu pouze se souhlasem pronajímající organizační složky. Tento souhlas musí být schválen zřizovatelem, věcně příslušným ústředním správním orgánem nebo Ministerstvem financí, pokud organizační složka nemá zřizovatele a pokud si tento souhlas vyhradí. 4.3.2 Nájemní vztahy podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších přepisů 89 a zákona č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších přepisů 90 Obce a kraje jsou veřejnoprávními korporacemi, které mají vlastní majetek a tento musí využívat účelně a hospodárně v souladu s jeho zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákony vymezenou působností. 91 Pokud obec nebo kraj zamýšlí pronajmout nemovitý majetek, musí svůj záměr zveřejnit vyvěšením na úřední desce, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. V případě obecního majetku 87 88 89 90 91 Podle 27 odst. 2 zákona o majetku ČR Podle 17 zákona o majetku ČR Dále jen zákon o obcích Dále jen zákon o krajích Podle 38 zákona o obcích a 17 zákona o krajích 31