Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 954/184/2010/1 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 3897/9 Adresa nemovitosti: Beethovenova 3897 / 17, 430 01 Chomutov Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Chomutov, k.ú. Chomutov I, kód ČSÚ: 652 458, LV: 12631, 12064 Ostatní stavby: Pozemky: 3172, 3173, 3174 Vlastník stavby: Pavel Hišem, Beethovenova 3897 / 17, 430 01 Chomutov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Hišem, Beethovenova 3897 / 17, 430 01 Chomutov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 2.11.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 350 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 22.11.2010 Datum zpracování : 22.11.2010 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 22.11.2010 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1960 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. 2000 Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 30/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 3897/9 5.NP 3+1 67,73 2,78 0,00 0,00 0 0,00 68,57 656 / 18 525 5 104 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 350 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 390 000 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč - z toho hodnota pozemku 20 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 740 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 12631 Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 12064-2 -
Charakteristika obce Poloha nemovitosti Kopie katastrální mapy Město Chomutov je okresní město s plně rozvinutou infrastrukturou. Stavba v ulici Beethovenova mezi bytovými domy na poměrně rušné ulici blízko centra. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím a veškeré pohledávky vzniklé do 12.9.2024 do celkové výše 300.000,- Kč ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Zástavní právo zanikne provedením dražby, a proto není v ceně zahrnuto. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o bytový dům č.p. 3895, 3896, 3897 s 1.PP, 5.NP. Postaven byl v roce 1960. Dům má plochou střechu s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou betonové montované. Dům stojí na pozemcích p.č. 3172, 3173, 3174. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 3+1 je v 5.NP. Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou montované železobetonové. Vodorovné nosné konstrukce jsou panelové. Střecha je plochá s živičnou krytinou, dům má bleskosvod, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená umělá, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, ostatní běžná keramická dlažba,, kanalizaci je standardní, vodoinstalace studená i teplá, topení ústřední dálkové. Dům je z roku 1960. V roce 2000 bylo provedeno zateplení. Opotřebení je úměrné stáří. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce montované betonové 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 3172 o velikosti 172m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 3173 o velikosti 206m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 3174 o velikosti 164m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v Chomutově se v současné době pohybuje od 800,- Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 800,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3172 172 800 656 / 18 525 4 873 zastavěná plocha a nádvoří 3173 206 800 656 / 18 525 5 836 zastavěná plocha a nádvoří 3174 164 800 656 / 18 525 4 646 Hodnota pozemků celkem 15 355 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 7,16 m 2 1,00 7,16 m 2 pokoj byt 13,92 m 2 1,00 13,92 m 2 pokoj byt 18,64 m 2 1,00 18,64 m 2 pokoj byt 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 koupelna byt 2,11 m 2 1,00 2,11 m 2 WC byt 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 chodba byt 7,96 m 2 1,00 7,96 m 2 lodžie balkon 2,78 m 2 0,30 0,84 m 2 Celková podlahová plocha 70,52 m 2 68,57 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 68,57 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 10 769 Reprodukční hodnota (RC) Kč 738 402 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 369 200 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Stavba v ulici Beethovenova mezi bytovými domy. Bytová jednotka 3+1 je v 5.NP. X - 4 -
bytový dům 68,57 5.NP 3+1 X X X X Srovnávané jednotky 3+1 Chomutov, Jiráskova byt 3+1 v 3.NP v panelovém domě s vybavením, plastová okna, zateplená fasáda, po kompletní rekonstrukci domu, byt v původním stavu, dobrý technický stav. panelový bytový dům 3+1 Chomutov, Beethovanova 72,00 3.NP 3+1 585 000 8 125 0,800 6 500 byt 3+1 v 2.NP, panelový dům, plastová okna, zateplená fasáda, dům po rekonstrukci. panelový dům 71,00 2.NP 3+1 450 000 6 338 0,800 5 070 3+1 Chomutov, Kamenná Byt 3+1 v 3.NP plastová okna, po celkové rekonstrukci. Eurovýtah, zateplená fasáda, rekonstrukce bytového jádra, plovoucí podlahy, nové dveře. bytový dům 80,00 3.NP 3+1 375 000 4 688 0,800 3 750 Průměrná cena 5 107 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 68,57 m 2 Porovnávací hodnota 350 174 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 740 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 370 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok 22 200 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 22 200 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -