Hypoteční trh v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví Hypoteční trh v České republice Diplomová práce Autor: Bc. Libuše Miklínová Finance Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček Praha Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Lednici dne 15. dubna 2012 Bc. Libuše Miklínová

Poděkování: Děkuji vedoucímu práce Ing. Janu Krajíčkovi za jeho ochotu, cenné rady, připomínky a metodické vedení mé práce.

Anotace Diplomová práce Hypoteční trh v České republice je zaměřena především na seznámení s problematikou hypotečních úvěrů poskytovaných fyzickým osobám. V úvodu práce je přiblíţena historie bankovnictví a souvisejících bankovních úvěrů aţ po vznik, rozvoj a platnou právní úpravu hypotečních úvěrů. V dalších částech je věnována pozornost hypoteční problematice s popisem charakteristických znaků hypotečního úvěru, vlivu hospodářské krize na hypoteční úvěry u nás s nástinem dalšího moţného vývoje a porovnání hypotečních úvěrů v několika bankách. Závěr práce se soustřeďuje na shrnutí výhod a rizik s hypotečním úvěrem souvisejících. Klíčová slova: Anuitní splácení, banka, fixační období, hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, úroková sazba. Annotation This thesis called Mortgage Market in the Czech Republic is primarily focused on the subject of mortgage credits granted to individuals. The first part deals with topics such as history of banking, related bank loans, first formations, development and current legal regulation of mortgage credits. The next parts are dedicated to mortgages with focus on characteristics of the loans, impact of economical crisis on the mortgage credits in the Czech Republic and outline of the possible future development as well as on comparison of mortgage credits provided by several banks. The final part deals with a summary of advantages and risks related to mortgage credit. Key words: Annuity payment, bank, fixation period, mortgage credit, mortgage bond, interest rate.

Obsah ÚVOD... 7 1 VZNIK, CHARAKTERISTIKA A PRÁVNÍ ÚPRAVA BANKOVNÍCH ÚVĚRŮ... 9 1.1 BANKOVNICTVÍ V ČESKÝCH ZEMÍCH... 10 1.2 POČÁTKY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE... 12 1.3 PRÁVNÍ ÚPRAVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ... 14 1.4 CHARAKTERISTIKA BANKOVNÍCH ÚVĚRŮ... 15 1.4.1 Základní druhy úvěrů... 18 2 PODSTATA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ, JEJICH ZNAKY A SOUVISEJÍCÍ PROBLEMATIKA... 21 2.1 CHARAKTERISTICKÉ ZNAKY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 21 2.2 TYPY HYPOTÉK... 23 2.2.1 Americká hypotéka... 24 2.2.2 Refinancování poskytnutého hypotečního úvěru... 26 2.2.3 Předhypoteční úvěr... 27 2.3 ZÁSTAVNÍ PRÁVO... 28 2.3.1 Hypoteční zástavní listy... 29 2.4 POŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 29 2.4.1 Přípravná fáze... 31 2.4.2 Schvalovací fáze... 32 2.4.3 Realizační fáze... 33 2.4.4 Finanční poradce... 34 2.5 ÚROKOVÁ SAZBA... 35 2.5.1 Fixní úroková sazba... 36 2.5.2 Variabilní úroková sazba... 36 2.6 FIXAČNÍ OBDOBÍ... 37 2.6.1 Dlouhodobé fixační období... 38 2.6.2 Krátkodobé fixační období... 38 2.7 SPLATNOST HYPOTÉKY... 39 2.7.1 Splácení hypotečního úvěru... 39 2.7.2 Platební schopnost hypotečního dlužníka... 40 2.7.3 Registr dlužníků... 41 2.8 ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ (RPSN)... 41 2.9 STÁTNÍ PODPORY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 44 2.9.1 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování... 44 2.9.2 Zvýhodnění úvěrů Státním fondem rozvoje bydlení... 45 2.9.3 Odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů fyzických osob... 47 5

3 SOUČASNÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU A JEHO OVLIVNĚNÍ HOSPODÁŘSKOU SITUACÍ... 48 3.1 POČÁTKY KRIZE V HYPOTEČNÍM BANKOVNICTVÍ... 48 3.2 VLIV KRIZE NA ČESKÉ HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ... 49 3.2.1 Hypoteční trh v letech 2008 2009... 50 3.2.2 Hypoteční trh v letech 2010-2011... 51 3.2.3 Snižování úrokových sazeb... 52 3.3 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 53 3.4 VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V 1. ČTVRTLETÍ ROKU 2012... 54 3.5 ÚSPORNÁ OPATŘENÍ ČESKÉ VLÁDY... 55 3.6 SOUČASNÝ VÝVOJ ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU... 55 4 POROVNÁNÍ HYPOTÉK VE VYBRANÝCH BANKÁCH... 58 4.1 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 58 4.1.1 Česká spořitelna, a.s.... 61 4.1.2 Poštovní spořitelna... 62 4.1.3 Československá obchodní banka, a.s.... 63 4.1.4 Komerční banka, a.s.... 64 4.1.5 UniCredit Bank Czech republic, a.s.... 66 4.1.6 GE Money Bank, a.s.... 67 4.1.7 Hypoteční banka, a.s.... 69 4.2 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ DLE STANOVENÝCH PARAMETRŮ... 70 5 ZHODNOCENÍ VÝHOD A RIZIK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 75 5.1 ÚROKOVÉ SAZBY... 77 5.2 FIXAČNÍ OBDOBÍ... 78 5.3 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 78 5.4 ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ... 79 5.5 ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 79 5.6 SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 80 5.7 SLEVY NABÍZENÉ BANKAMI... 81 ZÁVĚR... 83 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 86 SEZNAM PRÁVNÍCH NOREM... 87 SEZNAM INTERNETOVÝCH ZDROJŮ... 88 SEZNAM OSTATNÍCH ZDROJŮ... 89 SEZNAM ZKRATEK... 89 SEZNAM GRAFŮ... 90 SEZNAM TABULEK... 90 SEZNAM PŘÍLOH... 90 PŘÍLOHY... 91 6

Úvod Jednou ze základních potřeb kaţdého člověka je, kromě jiných ţivotně důleţitých, i bydlení. O pořízení vlastní střechy nad hlavou uvaţuje většina lidí, ale jen málo kdo má takové finanční moţnosti, aby si z našetřených úspor mohl koupit vlastní byt nebo dům. Proto je nutné poohlédnout se po jiném dostupném způsobu financování. Takovou moţnost nabízí v dnešní době hypoteční úvěr. V současnosti je z finančního hlediska jedno, jestli si pořídíme malý byt nebo domek, neboť pokud se tato nemovitost nenachází v lukrativní oblasti, ceny jsou na téměř stejné úrovni. Pokud bych si měla vybrat, zda si pořídit byt či dům, preferovala bych vlastní bydlení v rodinném domě, kde nesdílím ţádné společné prostory s jinými nájemníky a mohu si bydlení upravit tak, aby mi co nejlépe vyhovovalo. Vzhledem k tomu, ţe jde o oblast finančně náročnou, je třeba zváţit a především ujasnit si, jakého cíle chceme dosáhnout. Není vhodné dělat ukvapené závěry, které by mohly později přivodit i mnohaleté problémy. Je samozřejmě důleţité zjistit, jakými peněţními prostředky disponujeme na počátku realizace svých záměrů a jak tyto dle potřeby doplnit. Novodobý hypoteční trh se vyvíjí od počátku 90. let 20. století. Z pohledu doby jde do současnosti o jednu generaci, ale z pohledu probíraného tématu se dá říci, ţe je stále ve vývoji. Je pravdou, ţe první hypoteční úvěry byly poskytnuty v roce 1995, ovšem vzhledem k tomu, ţe jejich splatnost je většinou 25 nebo 30 let, stále ještě nejsou dle původních podmínek ukončeny, tedy splaceny. Cílem mé diplomové práce je analyzovat charakteristické znaky hypotečních úvěrů v České republice, porovnat rozdíly poskytování hypoték ve vybraných bankách a dále analyzovat moţný vliv hospodářské krize na český hypoteční trh. Diplomovou práci jsem rozdělila do pěti základních částí. V úvodní části se zabývám historií bankovnictví, vznikem bankovních úvěrů, jejich charakteristikou a samozřejmě vznikem hypotečních úvěrů včetně platné právní úpravy. Druhá část je věnována podstatě hypotečních úvěrů, jejich základním znakům a další související problematice. Ve třetí části se zabývám 7

současným vývojem hypotečního trhu v České republice a otázkou jeho ovlivnění vzniklou hospodářskou situací. Část čtvrtá se soustřeďuje na porovnání hypotečních úvěrů ve vybraných bankách a závěrečná pátá část obecně shrnuje výhody a nevýhody, které tuto problematiku provází. Práce je zpracována především s vyuţitím odborné literatury, periodik, která vyšla za poslední rok a půl. Čerpala jsem zejména z Hospodářských novin a týdeníku Ekonom, které se této problematice na svých stránkách průběţně věnují. Dále jsou v této práci pro srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank pouţity informace uvedené na webových stránkách konkrétních bank, v informačních letácích a u některých dostupných i na základě osobních dotazů, případně dotazů zaslaných na e-mailové adresy oslovených bank. Uvedenou metodu zpracování jsem zvolila především z důvodu, ţe předpokládám podobný postup i u většiny zájemců o hypoteční úvěr s tím, ţe se v první řadě zajímají o data na základě volně dostupných informací a pro upřesnění konkrétního dotazu osloví příslušnou banku. 8

1 Vznik, charakteristika a právní úprava bankovních úvěrů Samotné bankovnictví má své počátky v dávné historii. Důleţitým impulsem pro jeho začátek byl vznik oběhu peněz. Objevují se první obchodníci, kteří se zabývají směnou a půjčováním peněţních prostředků. Existence prvních bankéřů, kteří půjčují mince na úrok, se datuje jiţ do doby starého Egypta, Babylónie a Asýrie, tedy do doby před naším letopočtem. Proto jiţ v tomto období se dá hovořit o počátcích bankovních operací. V této době rovněž a to nejen v Řecku, Egyptě či Babylonii, nýbrž v celé východní části Středomoří, dochází k tomu, že směnárníci, kteří z praktických důvodů potřebovali ke směnárenským obchodům určitou rezervu v příslušných měnách, začínají přebytky jednotlivých měn, tj. peníze, o něž nebyl tak vysoký zájem mezi cizími kupci jak předpokládali, půjčovat místním zájemcům za určitý poplatek. Těžko říci, do jaké míry byly tyto první bankovní obchody přijímány společností své doby. Z písemných pramenů z této doby nelze vyvodit jednoznačný závěr. Přesto však můžeme nalézt zmínky zejména v řeckých textech, které ukazují, že takové půjčování peněz za poplatek nebylo považováno za činnost příliš šlechetnou. 1 Významný rozvoj bankovnictví nastal v období středověku, a to zejména v Itálii, která se stala v té době důleţitým obchodním centrem Evropy. S rozšiřováním obchodu dochází i k rozvoji bankovních sluţeb, ke kterým patří samozřejmě i obchodní úvěr, jenţ byl původně realizován mezi obchodníky a výrobci. Jeho počátky lze charakterizovat slovy: příčinou vzniku obchodního úvěru jsou kvantitativní neshody mezi peněžními příjmy a splatnými závazky podniku v čase (k určitému datu). 2 V této době se však půjčky poskytovaly na vysoký úrok a bylo potřeba vytvořit příznivější podmínky pro rozšíření obchodu. Obchodníci se chtěli oprostit od vlivu lichvářů, kteří stanovovali vysoký, někdy aţ stoprocentní úrok, neboť za těchto podmínek byly jejich zisky nízké, nebo téměř nulové. Vzhledem k tomu, ţe zúčastněné strany nebyly vţdy schopny dostát svým povinnostem, bylo nutné tento stav nějakým způsobem upravit, tedy zajistit, aby nedocházelo k neţádoucím 1 Šenkýřová B. a kol. Bankovnictví I 2.aktualizované vydání učebnice. 2. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s r.o.. 1999. str.12 2 Kolektiv autorů. Bankovnictví. 6. vydání. Praha: Bankovní institut, a.s.. 2006. str. 5 9

problémům. Vznik obchodních úvěrů proto dal podnět ke vzniku dokumentů, jimiţ jsou dluţní úpisy, tedy směnky, které měly právní sílu. 1.1 Bankovnictví v českých zemích V českých zemích se bankovnictví vyvíjelo zároveň s bankovnictvím evropským. Jiţ v 11. století byli feudálové nuceni půjčovat si peníze, neboť jejich potřeba přesahovala moţnosti vlastních zdrojů. Na přelomu 17. a 18. století se postupně stávají z jednoduchých bankovních transakcí aktivity, které jsou předmětem podnikatelského rozvoje v bankovní sféře. Zpočátku byla zřizována v českých zemích především detašovaná pracoviště filiálek velkých evropských bank, které sídlily ve Vídni. Později byly zřizovány menší banky, jeţ pracovaly na principu místních spořitelen. První české banky Snad první soukromý, i když velmi malý, bankovní dům vznikl na našem území v Brně v roce 1751, tedy v době prvních tereziánských reforem. Byl spojen s komoditní burzou (textil) a jeho účelem bylo pokrývat finanční potřeby brněnských a okolních textilních manufaktur. Byl tedy spojen spíše se sférou počínajícího manufakturního a průmyslového podnikání než s klasickým obchodem. 3 V první polovině 19. století, konkrétně v roce 1824 byla zaloţena první česká banka, a to Česká spořitelna. K dalšímu významnému rozvoji bankovního sektoru u nás dochází ve 2. polovině 19. století. V 80. letech uvedeného století byl zaloţen Poštovní spořitelní ústav, který poskytoval sluţby v rámci poštovních úřadů, čímţ byl dostupný drobným střadatelům, jejichţ úspory shromaţďoval. V této době však vznikají i další peněţní ústavy, a to úvěrová druţstva, které známe také pod názvem kampeličky, a občanské záloţny. V roce 1890 byla zaloţena Zemská banka království Českého, jeţ se stala v českých zemích ústřední bankou 3 Šenkýřová B. a kol. Bankovnictví I 2.aktualizované vydání učebnice. 2. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s r.o.. 1999. str. 42 10

úvěrové soustavy. Další významnou bankou, která byla v této době zaloţena, je Hypoteční banka království Českého. Obě posledně zmiňované banky poskytovaly úvěry dlouhodobé, kdy oproti tomu spořitelny, kampeličky a záloţny se věnovaly úvěrům krátkodobým a střednědobým. Druhá polovina 19. století je také obdobím, kdy u nás dochází k velkému rozmachu obchodních bank. Objevují se filiálky především vídeňských bank, ale také vznikají české banky, např. Ţivnostenská banka, Česká průmyslová banka, Praţská úvěrní banka. Tento rozmach byl zastaven nacisty, kdy byl rozvinutý bankovní sektor zlikvidován, neboť v období protektorátu došlo zcela k podřízení finanční politiky státu německému diktátu. Bankovnictví ve 2. polovině 20. století Dalším důleţitým mezníkem pro české bankovnictví bylo období po 2. světové válce, kdy byly prezidentskými dekrety z října 1945 znárodněny všechny stávající banky a po únoru 1948 došlo k jejich sloučení s tím, ţe zůstala pouze Ţivnobanka, která zajišťovala krátkodobé úvěry a Investiční banka pro úvěrování dlouhodobé. 1. července 1950 zahájila činnost Státní banka československá, která byla zřízena jako centrální banka. V letech 1968 1969 sice došlo ke snaze uskutečnit bankovní reformy, ale vzhledem k tehdejší politické situaci tyto změny neuspěly. Současný bankovní systém významně ovlivnila listopadová revoluce v roce 1989 s tím, ţe jiţ v letech 1988 89 byla připravována v této oblasti reforma, coţ mělo pozitivní vliv na rychlý přechod k novému systému v bankovním sektoru. Do tohoto data byla v tehdejším Československu bankovní soustava jednostupňová. Dominantní postavení měla, jak jiţ výše uvádím, Státní banka československá, která plnila funkci jak státní banky, tak i banky obchodní. Jiţ počátkem 90. let 20. století vznikají nové soukromé obchodní banky, kterým byla licence vydána Státní bankou československou, coţ mělo přispět k rozvoji trţní ekonomiky. 11

Novodobé bankovnictví Od roku 1990 začíná fungovat v tehdejším československém bankovnictví dvoustupňový systém. První stupeň je do konce roku 1992 zajištěn výše uvedenou Státní bankou československou a po zániku České a Slovenské Federativní Republiky, od 1.1.1993 vzniká Česká národní banka, která je bankou centrální. Druhý stupeň je tvořen všemi ostatními bankami obchodními. Velkou část bankovního trhu tvořily zejména univerzální banky, které nabízely celou řadu bankovních produktů a sluţeb. Kromě těchto univerzálních bank se však objevují i banky specializované vyznačující se tím, ţe disponují pouze omezenou bankovní licencí, jeţ jim byla Českou národní bankou udělena. V praxi to znamená, ţe uvedené specializované banky se zaměřují pouze na vybrané bankovní produkty tak, aby je poskytovaly v patřičné kvalitě. Jedním z druhů specializovaných bank jsou také hypoteční banky. Vzhledem k tomu, ţe v uvedeném období došlo v oblasti bankovnictví k velkým změnám, bylo nutné patřičně přizpůsobit zákony. V základu tuto situaci řeší zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění, zákon č. 22/1992 Sb. o SBČS a zákon č. 6/1993 Sb. o České národní bance v platném znění, který upravuje činnost a funkci této instituce a stanovuje její kompetence. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění vymezuje činnost obchodních bank, kdy jde vlastně o podnikatelské subjekty, které se oproti podnikům v jiných ekonomických oblastech vyznačují řadou specifických rysů. Zákon byl v průběhu let několikrát novelizován. Největší změny přinesly dvě novely, a to tzv. malá novela zákonem č. 16/1998 Sb. a dále tzv. velká novela, tedy zákon č. 165/1998 Sb. Cílem obou uvedených novel bylo přiblíţit zákon týkající se bankovnictví právu Evropské unie, proto jsou novely v této oblasti velmi důleţité. 1.2 Počátky hypotečního bankovnictví v České republice S rozvojem bankovnictví a tedy i úvěrových obchodů, dochází k rozšíření nabídky úvěrových sluţeb i v oblasti bydlení. 12

V období centrálně plánované ekonomiky existovala sice určitá forma úvěrů zajišťujících bytové potřeby, nešlo však v ţádném případě o hypoteční bankovnictví. Teprve aţ v roce 1990 přišla snaha hypoteční úvěry znovu obnovit, a to zákonem č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který vymezoval institut hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru. Ani toto však hypoteční bankovnictví do praxe neuvedlo. I kdyţ byla uvedenou právní úpravou umoţněna emise zástavních listů a poskytování hypotečních úvěrů, nebyly stále vytvořeny podmínky pro jejich skutečnou realizaci. Z mnoha nedostatků v tomto období, je nutno zmínit především nedostatečnou úpravu zástavního práva, ale také postupy, jakým způsobem má být toto právo realizováno. Samozřejmě velkou brzdou rozvoje hypotečního bankovnictví počátkem 90. let 20. století v českých zemích byl kapitálový trh, který nebyl v této době ještě dostatečně rozvinut. V roce 1995 byly vytvořeny nové legislativní podmínky, kterými byl podpořen rozvoj bankovnictví v oblasti hypoteční. K základním principům hypotečního bankovnictví, které tato právní úprava nastavuje, patří například podmínka emise hypotečních zástavních listů pouze bankami, které mají k tomuto účelu speciálně udělenou licenci. První bankou, které byla uvedená licence Českou národní bankou udělena, byla Českomoravská hypoteční banka, dnešní Hypoteční banka. Nyní mohou uvedenou licenci získat jak speciální hypoteční banky, tak i banky univerzální. Další důleţitou podmínkou poskytování hypotečních úvěrů je ta, ţe zdroje z emise hypotečních zástavních listů mohou být pouţity jen na poskytnutí hypotečních úvěrů. S přijetím právní úpravy v oblasti hypotečního bankovnictví byly stanoveny i podmínky státní podpory, které spočívaly v dotování úroků z hypotečních úvěrů, ale i dalších forem podpory. Například jsou osvobozeny úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů. Dále byl také v průběhu roku 1997 zaveden návratný příspěvek k hypotečnímu úvěru, který umožňuje těm, kteří mají hypoteční úvěr s nenávratným státním příspěvkem, čerpat maximálně do poloviny doby splatnosti hypotečního úvěru návratný příspěvek. Tento příspěvek může činit maximálně jednu třetinu z měsíční anuity (snížené o nenávratný státní příspěvek). Příspěvek v době čerpání umožňuje snížit výši měsíční anuity a přesunout větší část splácení na pozdější dobu. Příspěvek musí být splacen nejpozději s hypotečním úvěrem 4. 4 Vencovský F. a kolektiv. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut, a.s.. 1999. str. 508 13

Od roku 1998 mají fyzické osoby moţnost úroky z hypotečního úvěru uplatnit jako odpočitatelnou poloţku ze základu daně z příjmů. Tento zásah měl také kladný vliv na rozvoj hypotečního bankovnictví. Z výše uvedeného tedy vyplývá, ţe rok 1995 byl velmi důleţitým pro rozvoj další bankovní sluţby, kterou je poskytování hypotečního úvěru. Počátky novodobého hypotečního bankovnictví byly však velmi náročné, neboť si tento nový bankovní produkt hledal cestu ke svým klientům. Licenci na poskytování hypoték dostala většina významných bank. Avšak teprve na počátku 21. století vznikla v oblasti hypotečního trhu konkurence a tento se svou dostupností více přibliţoval potenciálním klientům. Největší rozmach hypotečních úvěrů byl zaznamenán v letech 2005 aţ 2008, kdy v naší republice nastalo období rozkvětu v této oblasti. Ovšem netrvalo dlouho, neboť i náš trh byl zasaţen světovou krizí, coţ se projevilo samozřejmě i v objemu poskytovaných hypotečních úvěrů. 1.3 Právní úprava hypotečního bankovnictví Počátkem 90. let 20. století došlo v tehdejším Československu k významnému posunu v oblasti bankovnictví. Stěţejními zákony, které tuto oblast upravovaly, byl zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění a zákon č. 6/1993 Sb. o České národní bance v platném znění. Vzhledem k tomu, ţe se ve své práci zabývám hypotečním bankovnictvím, samozřejmě nemohu opomenout důleţitý, i kdyţ dnes jiţ neplatný, zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, kterým bylo jiţ v roce 1990 toto specializované bankovnictví obnoveno. Uvedeným zákonem byly definovány hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypotéční zástavní list a jejich jmenovitá hodnota, jakož i hodnota poměrného výnosu, je plně kryta pohledávkami z hypotéčních úvěrů (dále jen řádné krytí ), popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (dále jen náhradní krytí!). 5 Podmínky zástavního práva řeší obecně 152 a násl. zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník v platném znění. Dalším významným krokem zákonodárců v oblasti poskytování hypotečních úvěrů bylo schválení tzv. hypotečního zákona č. 84/1995 Sb. - novela zákona o dluhopisech a novela 5 14 odst. 1 zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění platném k 30.4.2004 14

některých dalších předpisů. Tento zákon přispěl k novelizaci pěti zákonů, a to zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů, dále zákona č. 328/1991 Sb. o konkurzu a vyrovnání ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů a zákona č. 21/1992 Sb. o bankách ve znění pozdějších předpisů. Velmi významnou změnu v platné právní úpravě přineslo na hypoteční trh zrušení zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech v platném znění, jenţ byl v roce 2004 nahrazen novým zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Vzhledem k tomu, ţe pořízení vlastního bydlení je finančně náročné především pro mladší ţadatele, je snahou státu poskytnout v této oblasti výhody především ve formě příspěvků. V této souvislosti se proto musím také zmínit o dalších právních předpisech, kterými jsou upraveny podmínky poskytování těchto příspěvků. V dnešní době jsou platné tři, a to nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění, dále nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění a nařízení vlády č. 28/2006 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění. 1.4 Charakteristika bankovních úvěrů Úvěrové obchody patří k významným aktivitám na finančních trzích. Od běţných obchodů se liší řadou specifických činností. Samotný úvěrový trh je moţné označit jako systém institucí a instrumentů zabezpečujících pohyb kapitálu na úvěrovém principu mezi bankami a nebankovním sektorem: lze sem řadit i vzájemné úvěrové obchody bank. 6 K nejvýznamnějším finančním zprostředkovatelům v trţní ekonomice patří obchodní banky. 6 Revenda Z. a kolektiv. Peněţní ekonomie a bankovnictví. 4. vydání. Praha 2005. str. 102 15

Úvěr lze definovat jako dočasné poskytnutí volných peněţních prostředků, kterými disponuje jeden subjekt, k zajištění určitých potřeb subjektu druhého, a to za předem dohodnutou úplatu neboli úrok. Jde o smluvní vztah mezi věřitelem a dluţníkem, kdy tento se zavazuje splatit jistinu a úroky z něj vyplývající v předem stanoveném termínu. Jde o obchody, které jsou rizikové. Podstatou úvěrového rizika je nedodrţení podmínek sjednaných ve smlouvě a tím můţe bance vzniknout finanční ztráta. Dluţná částka můţe být uhrazena před lhůtou její splatnosti a věřitel, který si naplánoval zisk z uzavřeného obchodu, tohoto nedosáhne, protoţe je krácen na úroku v důsledku předčasného splacení. Nebo právě naopak se můţe stát, ţe jsou tyto transakce ztrátové v případě, ţe dluţník úvěr ve stanovené lhůtě nesplatí. V tomto druhém případě bývají ve smlouvě stanoveny sankce pro situaci, kdy úvěr není řádně splácen, coţ jsou tak zvané úroky z prodlení. Zde sice banky dostanou vyšší úrok, ale na druhou stranu jsou s touto transakcí spojeny další nemalé náklady, které jsou nutné k její realizaci. Dalším velkým rizikem je nedostatečné zajištění úvěru likvidním majetkem samotného dluţníka. Úvěrovým rizikům se banky brání především podrobným prověřením bonity jednotlivých klientů a dále se snaţí zabránit negativním záleţitostem vyuţitím dostupných instrumentů, například ručením nebo zástavou nemovitých, ale i movitých věcí. Úvěrové obchody zpravidla nejsou striktně upraveny konkrétními pravidly, proto se řídí obecně právními normami určenými pro obchodní vztahy. Jednotlivé obchody jsou proto upraveny smluvně mezi konkrétními subjekty, kterých se týkají. Půjčování peněţních prostředků upravují paragrafy 497 aţ 507 zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku v platném znění, kdy důleţitým dokumentem je smlouva o úvěru. Smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. 7 Úrok v této souvislosti představuje cenu půjčených peněz. Můţeme ho definovat jako odměnu, která je stanovena určitým procentem ročního zhodnocení zapůjčené částky. 7 497 zákona č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník v platném znění 16

Znamená to, ţe dluţník musí věřiteli splatit nejen jistinu, ale i další částku, která představuje dohodnutou úplatu. Komerční banky určují základní výši úroku podle diskontní sazby, kterou předepisuje centrální banka. Je samozřejmě logické, ţe výše úroku, za který obchodní banky peníze půjčují, je o nějaké procento vyšší, neţ je diskontní sazba stanovena. Výše diskontní sazby určuje hodnotu peněz, z čehoţ vyplývá, ţe pokud je úrok vyšší, peníze jsou draţší a naopak. V praxi to také znamená, ţe v případě vyšší úrokové sazby se sniţuje poptávka po půjčkách. Pokud však úroková míra klesne, zájem o půjčky opět stoupá. Úrok můţe být ve smlouvě označen zkratkou p.a. 8, ovšem není to podmínkou, neboť pokud toto zde není uvedeno, obecně platí roční úroková sazba. V případě, ţe se úrok týká jiného období, musí být ve smlouvě specifikován. V současné době se diskontní sazba ustálila na historicky nejniţším minimu 0,25 %, a to jiţ od roku 2009. V České republice působí na trhu spousta institucí, které se zabývají půjčováním peněz, kdy na úvěrovém trhu mají v této oblasti dominantní postavení obchodní banky. Pojem bankovní úvěr proto dáváme do souvislosti s bankovními institucemi, neboť jde o jeden z produktů, který banky poskytují v rámci svých aktivních operací, jeţ tvoří významný objem bankovních obchodů. V rámci úvěrových obchodů poskytují banky v postavení věřitele dluţníkům za předem stanovených úvěrových podmínek úvěry, které jsou detailně obsaţeny v úvěrové smlouvě, jeţ musí mít vţdy písemnou podobu. Obsah a forma úvěrových smluv je upravena, jak jiţ výše uvádím, v zákoně č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník v platném znění. Účastník, který ţádá o úvěr, nemá na něj ţádný právní nárok a není povinností banky ţadateli tento úvěr vţdy poskytnout. Z toho vyplývá, ţe úvěr je institut nenárokový. Banky poskytují úvěry na konkrétní záměry, tedy účely a samozřejmě zde působí i další aspekty, jimiţ se budu zabývat v následujících kapitolách své práce, můţe se tedy stát, ţe ţadatel nesplní podmínky, které jsou bankou nastaveny. 8 z latinského per annum, tedy roční 17

Bankovní úvěrové obchody mohou být regulovány centrální bankou, k čemuţ slouţí například úvěrové limity, jejichţ úkolem je stanovení maximálního objemu poskytovaných úvěrů jednotlivým obchodním bankám. Důleţitým pojmem v této oblasti je úvěrová politika. Jde o soubor určitých metod a zásad, které by měly být věřitelem, v tomto případě bankami, dodrţovány a uplatňovány při poskytování úvěrů dluţníkům, tedy subjektům, které o konkrétní úvěr ţádají. V této souvislosti je také potřebné zmínit, ţe je značně důleţité zjistit si základní podmínky při výběru úvěru, které je nutné pečlivě prozkoumat. Nesmíme také opomenout případné sankce, čili pokuty při porušení smlouvy, které bývají velmi vysoké a především jsou ve smlouvách zmíněny pod čarou a velmi malým písmem. 1.4.1 Základní druhy úvěrů Druhy úvěrů můţeme rozdělit do několika skupin podle určitých hledisek, a to například: Podle hlediska objektu: - účelové, ve kterém je znám účel úvěru; - neúčelové, zde pouţití úvěru není známo. Podle hlediska zajištění: - kryté neboli zajištěné; - nezajištěné. Podle doby splatnosti: - krátkodobé, jedná se o úvěry se splatností do jednoho roku; - střednědobé, v tomto případě jde o úvěry, jejichţ splatnost je od jednoho do čtyř let; - dlouhodobé, kdy splatnost těchto úvěrů je delší neţ čtyři roky a můţe dosahovat i několik desítek let. Podle poskytovatele úvěru: - úvěr poskytnutý bankou obchodní nebo centrální; - konsorciální úvěr; - veřejný úvěr. 18

Podle měny, v jaké jsou úvěry poskytovány: - v národní měně, tedy korunové; - devizové, jeţ jsou poskytnuty ve měně zahraniční. Podle velikosti úvěru: - malý; - velký. Podle účelu úvěru: - spotřebitelský; - na bydlení (hypoteční, ze stavebního spoření); - investiční; - provozní; - překlenovací; - kontokorentní; - podnikatelský; - studentský. V následující tabulce je uvedena absolutní výše úvěrů uzavřených z hlediska jejich účelu v roce 2011 mezi obchodními bankami a obyvatelstvem. Z uvedených údajů vyplývá, ţe největší podíl připadá na úvěry na bydlení. Tabulka č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011 Vybrané typy bankovních úvěrů Absolutní výše (mld. Kč) 31.12.2011 Úvěry obyvatelstvu 1009,0 Debetní zůstatky na BÚ 12,8 Pohledávky z karet 25,2 Spotřebitelské úvěry 158,1 Úvěry na bydlení 772,9 Ostatní 40,0 Pro lepší názornost jsou údaje z tabulky č. 1 zpracovány také v procentuálním vyjádření v níţe uvedeném grafu. 19

Graf č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011 4,0% 1,3% 2,5% 15,7% Debetní zůstatky na BÚ Pohledávky z karet Spotřebitelské úvěry Úvěry na bydlení Ostatní 76,6% Zdroj: http://www.hypoindex.cz/loni-byl-objem-poskytnutych-uveru-od-bank-vice-nez-2-3-bilionu-korun/ (citováno dne 14.04.2012) 20

2 Podstata hypotečních úvěrů, jejich znaky a související problematika Hypotéka je definována jako dlouhodobý úvěr, jenţ je poskytován bankami a je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. K financování hypoték získávají banky prostředky emisí hypotečních zástavních listů. Pojmově výrazy hypotéka a hypotekární statek pouţívá jiţ Všeobecný zákoník občanský pro veškeré německé země dědičné z roku 1811, uváděný pod zkratkou ABGB 9. V české právní praxi je tento zákoník označován jako Obecný zákoník občanský, jenţ se stal základem občanského zákoníku, a to v hlavě šesté o právu zástavním, v paragrafech 447 aţ 471. Hypotéka je zde brána jako samotný úvěrový institut a hypotekárním statkem je označována konkrétní zastavená nemovitost. Velmi často se objevuje termín hypotéka i v souvislosti s podnikatelským úvěrem. V tomto případě však nejde o úvěr hypoteční, i kdyţ je zaměřen na koupi, případně stavbu nemovitosti, ale jde o úvěr investiční. 2.1 Charakteristické znaky hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr je jedním z klasických bankovních úvěrových produktů, který můţeme zařadit do specifické skupiny investičních úvěrů. Charakterizujeme jej jako dlouhodobý účelový úvěr určený výhradně k financování bytových potřeb, tzn. pořízení bydlení, případně investice do nemovitostí. Z toho vyplývá, ţe hypoteční úvěry jsou určeny zejména na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, ale také na její modernizaci, případně opravu. Jsou obchodními bankami poskytovány občanům, a to za přísně stanovených pravidel, která jsou přímo definována zákonem. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních 9 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der österreichischen Monarchie 21

účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 10 Hypoteční úvěr je tedy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Dále ke specifikům uvedeného úvěru patří jeho splatnost, jeţ bývá většinou desítky let a můţe být i třicetiletá. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o úvěr dlouhodobý, je krytí hypotečního úvěru upraveno zákonem, který předepisuje v tomto směru závazná pravidla, a to zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění, kdy je stanoveno, ţe pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. 11 Citované opatření je nutné pro případ, kdy bude potřeba zastavenou nemovitost prodat soudní, případně jinou draţbou a její cena nedosáhne stoprocentní hodnoty. Dalším důleţitým specifikem je, ţe v okamţiku podpisu smlouvy nesmí na zastavené nemovitosti váznout jiné zástavní právo, případně další vinkulace ve prospěch třetí osoby. Hypoteční úvěry poskytují obchodní banky, jejichţ hlavní činností je specializace k vyřizování tohoto zvláštního druhu dlouhodobého úvěru a s tím související emise cenných papírů, kterými jsou zmiňované hypoteční zástavní listy. Jde tedy o financování investičních výdajů do nemovitostí, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitostem. Objektem hypotečního úvěru můţe být například stavební pozemek, dále nemovitost, která slouţí k bydlení, tedy rodinný dům nebo bytová jednotka. Můţe jít však i o nemovitost, jeţ je určena k rekreaci, případně příslušenství, jako je například garáţ, sauna nebo bazén. 10 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění 11 30 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění 22

2.2 Typy hypoték Hypoteční úvěry nejčastěji dělíme do dvou základních skupin, a to na: - účelové podmínkou je vyuţít úvěr na investici do nemovitosti: - na koupi nemovitosti určené k bydlení, případně stavebního pozemku; - na výstavbu nemovitosti určené k bydlení; - na rekonstrukci a modernizaci nemovitosti; - na vypořádání dědických, příp. spoluvlastnických nároků; - na splacení dříve poskytnutého hypotečního úvěru tzv. refinancování. - neúčelové, tzv. americké. Dále je ještě moţné rozlišit hypoteční úvěry dle způsobu splácení, a to na: - anuitní, kdy splácení probíhá po celou dobu splátkami ve stejné měsíční výši; - progresivní, kdy klient splácí z počátku niţší měsíční splátky, které se v průběhu let postupně zvyšují; - degresivní, kdy klient splácí z počátku vyšší měsíční splátky, které se v průběhu let postupně sniţují. Dalšími způsoby, podle kterých je moţné hypoteční úvěry rozlišovat, jsou například dle způsobu čerpání, tedy jednorázové nebo postupné, dále podle doby splatnosti nebo také na základě fixační doby úrokových sazeb. Hypoteční úvěr je moţné kombinovat i s jinými finančními produkty, z nichţ nejběţnější je kombinace se stavebním spořením nebo ţivotním pojištěním. V praxi se můţeme setkat s kombinací hypotečního úvěru spolu se stavebním spořením zejména ve dvou případech. I kdyţ banky poskytují hypoteční úvěr aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, můţe nastat situace, ţe banka z určitých důvodů ţadateli plnou výši neposkytne. V tomto případě je moţné vyuţít kombinace, kdy ţadatel o hypoteční úvěr musí ze svých prostředků dofinancovat kupní cenu nemovitosti, tedy část zaplatí klient z poskytnutého hypotečního úvěru a zbývající částku uhradí ze stavebního spoření. 23

Další kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením můţe být vyuţita v době ukončení fixace úrokové sazby. V případě, ţe v tomto období končí klientovi stavební spoření, je vhodné naspořenou částku pouţít k vloţení mimořádné splátky a tím sníţit jistinu hypotečního úvěru. Součástí kombinovaných produktů, jak výše uvádím, můţe být i ţivotní pojištění. Podstata je v tom, ţe klient uzavře společně s hypotékou i kapitálové nebo investiční ţivotní pojištění s tím, ţe pak splácí po celou dobu jen úrok z hypotéky, ale zároveň si platí uzavřenou ţivotní pojistku. Po skončení doby splatnosti hypotéky se jednorázově z tohoto pojištění zaplatí celá jistina. Dle mého názoru je však tato varianta zbytečně moc nákladná a především, pokud postupně neumořuje jistinu, tak úroky jsou stále počítány z celé částky a tím v závěru zaplatí víc neţ v případě, kdy si dohodne pravidelné měsíční splátky úroků a jistiny. 2.2.1 Americká hypotéka Jak jiţ v úvodu této kapitoly uvádím, hypoteční úvěr slouţí k finančnímu zajištění nemovitosti určené k bydlení, tedy především jde o úvěr striktně účelový. Na českém hypotečním trhu se však v posledních letech objevil nový druh hypotečního úvěru neúčelového, a to tzv. americká hypotéka. Na rozdíl od klasické jde tedy o hypotéku neúčelovou, kdy není třeba dokládat účel, k čemu se vztahuje, coţ je zásadní rozdíl, který tuto hypotéku provází. Ve zbývajících kritériích ve fázi schvalovací je totoţná s hypotékou klasickou. I kdyţ jde o hypoteční úvěr neúčelový, některé banky chtějí účel znát, ale i přesto můţe klient pouţít peněţní prostředky na koupi jiných produktů, případně na rozjezd podnikání. To znamená, ţe tyto prostředky nejsou vázány pouze na pořízení nemovitosti. Obchodní banka, poskytující tento druh hypotéky, převede bezhotovostním převodem na účet klienta peněţní prostředky a tento je můţe vyuţít na pořízení čehokoli dle vlastního uváţení, tedy můţe například financovat movité věci, studium atd. 24

Americká hypotéka má však i další výhody oproti klasické. Kromě jiţ výše zmíněné neúčelovosti jde například o niţší úroky oproti spotřebitelskému úvěru, proto tzv. americká hypotéka je vyuţívána především místo uvedeného úvěru. Další velkou výhodou je moţnost splacení tohoto druhu úvěru před dobou splatnosti bez jakékoliv sankce, ovšem vše samozřejmě závisí také na nastavení podmínek v uzavřené smlouvě. Nemovitost zatíţenou americkou hypotékou je moţné kdykoliv prodat, je však otázkou zda ji někdo koupí. Na druhou stranu nevýhodou tohoto neúčelového úvěru je vyšší úrok neţ u hypotéky klasické. Je to především z toho důvodu, ţe není uváděn účel, a proto je tento druh hypotéky rizikovější. Z uvedeného vyplývá, ţe americká hypotéka je snadnější moţnost získání vyšší částky pro klienta, který tuto potřebuje, kdy jedinou podmínkou je vlastnictví nemovitosti. Na hypotéku má nárok každá fyzická osoba, občan České republiky či osoba s povolením pobytu, pokud již dosáhla věku 18 let (u GE Money je to 21 let). Banky určují i horní věkovou hranici, kdy je to 70 let věku, respektive americkou hypotéku může uzavřít osoba, které bude v době konečné splatnosti maximálně 70 let. 12 Pokud je zastavovaná nemovitost ve společném jmění manţelů, o tento druh hypotéky nemůţe ţádat pouze jedna osoba, ale musí jít o oba partnery. U americké hypotéky je i možnost spolužadatelů, kdy však alespoň jedna z těchto osob musí mít ve vlastnictví nemovitost, která se nachází na území České republiky. Každá banka poskytuje možnost mít různý počet spolužadatelů, u Hypoteční banky jsou to tři spolužadatelé z maximálně dvou domácností. 13 Poskytnutá výše americké hypotéky se v různých bankách liší. Obecně lze říci, ţe obchodní banky půjčují klientům aţ do výše 70 % 14 hodnoty zastavené nemovitosti. To však není pravidlem, neboť například Česká spořitelna, a.s. má tuto hranici aţ na 90 %. Dále se také liší jednotlivé banky v korunovém rozmezí, které je většinou od statisíců do několika milionů, 12 http://www.hypoteky.name/americka-hypoteka/ (citováno dne 19.02.2012) 13 http://www.hypoteky.name/americka-hypoteka/ (citováno dne 19.02.2012) 14 upraveno zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění a také, aby investor nesl zejména riziko poklesu cen nemovitostí apod. 25

samozřejmě vše záleţí především na hodnotě nemovitosti, která se tímto hypotečním úvěrem zastavuje. Jak jiţ výše uvádím, jednou z výhod americké hypotéky je její splácení, neboť je moţné dle podmínek dohodnutých ve smlouvě o hypotečním úvěru tuto splatit i předčasně. Vzhledem k tomu, ţe jde většinou o vysokou částku, doba splatnosti u uvedené hypotéky je také patřičně upravena. U většiny bank jde o maximální dobu aţ dvacetiletou, ale je na dohodě klienta a banky, kolik let na splacení si stanoví ve smlouvě. Samozřejmě takto uzavřenou dohodu je nutné dodrţet. Klient ručí, jak jiţ je výše uvedeno, nemovitostí, na kterou nesmí váznout ţádné zástavní právo. Další důleţitou podmínkou je, ţe nemovitost musí být na území České republiky a dále obchodní banky poskytující americké hypotéky vyţadují pojištění této nemovitosti. K vyřízení americké hypotéky je potřeba doloţit stejné doklady a písemnosti, jako u uzavírání klasických hypotečních úvěrů. 2.2.2 Refinancování poskytnutého hypotečního úvěru V současné době se rozjel nový trend, kdy dluţníci, kterým končí fixační období u stávající banky, uzavírají za výhodnějších podmínek nové smlouvy u jiné banky. Je to především z toho důvodu, ţe původní poskytovatel hypotéky zpravidla po skončení fixační doby zvýší úrokovou sazbu v domnění, ţe klient nemá na výběr a musí tedy jeho podmínky přijmout. Při refinancování hypotéky jde o proces uzavření nové smlouvy o hypotečním úvěru u jiné banky, kdy tímto úvěrem je splacena stávající hypotéka u banky původní. Vzhledem k tomu, ţe v letech 2008 a zejména 2009 rapidně klesl zájem o uzavírání nových smluv o hypotečním úvěru, vyuţily této situace progresivní obchodní banky a lákají k sobě nové klienty, jimţ nabízí refinancování stávajícího hypotečního úvěru za podstatně výhodnějších podmínek, neţ mají u banky původní, tedy především se snaţí vyjít novému klientovi vstříc. Refinancováním své původní hypotéky můţe klient ušetřit ročně aţ 26

desetitisíce korun. Samozřejmě vše závisí na výši hypotéky a dalších nákladech s ní spojených. Refinancování je administrativně méně náročné, proto jsou náklady niţší, je tedy výhodnější a klient tak ušetří nemalé peněţní prostředky. Na druhou stranu si však musí uvědomit, ţe určité náklady s tímto řešením vyvstávají, proto je třeba velmi pečlivě zváţit, zda tímto krokem ušetří celkově v propočtu s jinými nákladovými poloţkami. V daném případě záleţí jenom na tom, co je pro klienta výhodnější, zda zůstat u stávající banky nebo přejít k jiné, která jej láká na niţší úrokovou sazbu. Pokud se klient rozhodne pro refinancování své stávající hypotéky, musí splnit určité podmínky, které jsou s touto transakcí spojeny. Jedním z hlavních předpokladů je zjištění úrokových sazeb a dalších moţných nákladů s předstihem, a to nejméně 2 měsíce před koncem fixačního období, aby byl chopen vyřídit si včas novou hypotéku, neboť tento proces trvá několik týdnů. 2.2.3 Předhypoteční úvěr Další pojem, který v souvislosti s hypotékami musím zmínit, je tzv. předhypoteční úvěr. Jde o speciální produkt, jenţ je určen k financování staveb běţně zajišťovaných hypotečním úvěrem, kdy ovšem není moţné dočasně vloţit na nemovitost zástavní právo, tedy v okamţiku čerpání není moţné podat návrh na vklad zástavního práva k dané nemovitosti. Je moţné jej charakterizovat také jako krátkodobý úvěr slouţící k investování do nemovitostí. Předhypoteční úvěr slouţí především ke koupi domů nebo bytů v rámci developerských projektů nebo druţstevního bytu, neboť na něj není moţné vloţit zástavní právo, avšak je zde podmínka příslibu druţstva, ţe bude byt v nejbliţší době převeden do osobního vlastnictví. 27

2.3 Zástavní právo Nejrozšířenějším a nejbezpečnějším způsobem zajišťování pohledávek je zástavní právo. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky z úvěru a jejího příslušenství tím, že v případě nesplnění závazků ze strany dlužníka je věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené. 15 V praxi to znamená, ţe zástavní věřitel, v tomto případě banka, se nestane majitelem zástavy, nýbrţ má právo v případě, ţe úvěr není nesplácen včas a řádně, domáhat se uspokojení z uzavřené zástavní smlouvy. Jde o zákonný druh zajištění u hypotečních úvěrů. Jak jiţ výše uvádím, zástavní právo je upraveno zákonem č. 40/1964 Sb. občanským zákoníkem v platném znění. Vznik zástavního práva k nemovitosti je podmíněn uzavřením písemné zástavní smlouvy mezi klientem a bankou a důleţitou podmínkou je i vklad do katastru nemovitostí, a to na základě ţádosti. Nejčastěji pouţívanou zástavou je kupovaná nemovitost, ale můţe to být i jiná nemovitost, kterou má ţadatel ve vlastnictví, případně nemovitost, jeţ je ve vlastnictví třetí osoby. Do zástavy můţe být dána pouze celá nemovitost, ne například jen vlastnický podíl ţadatele. Musí jít o nemovitost na území České republiky, případně členského státu Evropské unie. Velmi důleţitým aspektem, který omezuje zastavení nemovitosti, je zástavní právo třetí osoby. Je zde však moţná výjimka, a to například v případě zajištění úvěru od stavební spořitelny nebo úvěru, který se týká druţstevní bytové výstavby. V tomto případě můţe být hypotéka poskytnuta, ale pouze s písemným souhlasem stavební spořitelny nebo věřitele pohledávky poskytnutého úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. Výše úvěru se však sníţí o výši této pohledávky. Jak se jiţ výše zmiňuji, zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění stanoví, ţe hypoteční úvěr poskytnutý obchodní bankou můţe být pouze do výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. V dnešní době však banky nabízejí i tu moţnost, ţe poskytují hypoteční úvěr aţ do stoprocentní výše hodnoty zastavené nemovitosti. V tomto případě však musí klient disponovat dalším moţným zdrojem krytí, který musí řádně doloţit. 15 Pavelka F., Bardová L., Opltová R. Úvěrové obchody. Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.. 1.vydání /dotisk. 2001/2002. str.177 28

2.3.1 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní list je zvláštním druhem dluhopisu, který musí mít ve svém názvu uvedeno, ţe jde o hypoteční zástavní list. Jde o hlavní formu zdrojového krytí hypotečních úvěrů. Majitel tohoto dluhopisu má nárok na proplacení jeho jmenovité hodnoty a výnosu, který je zajištěn zástavním právem na konkrétních nemovitostech. Hypoteční zástavní listy jsou zajištěny dvojitě. Jednak stejně jako u ostatních dluhopisů ručí výstavce za jejich splácení svým jměním. Kromě toho jsou majitelé zástavních listů jištěni zastavenými nemovitostmi hypotečních dlužníků. 16 Emitovat tento druh dluhopisů mají povoleno, jak jiţ výše uvádím, pouze banky, a to na základě licence udělené Českou národní bankou. Výtěţek z hypotečních zástavních listů můţe být pouţit pouze k poskytování hypotečních úvěrů. Dalším specifikem hypotečních zástavních listů je na rozdíl od jiných druhů dluhopisů niţší úročení, neboť jak jiţ je výše uvedeno, tyto jsou lépe zajištěny. Splacení hypotečního zástavního listu není moţné poţadovat jeho majitelem před dobou splatnosti, tento jej můţe pouze prodat na sekundárním trhu s dluhopisy. 2.4 Pořízení hypotečního úvěru Nemovitost koupená na hypoteční úvěr je jednou z moţností poskytnutí tohoto druhu úvěru. Vzhledem k tomu, ţe jde o relativně nejjednodušší případ, neboť jde o investici do existující nemovitosti, uvádím postup jeho vyřízení. K tomuto hypotečnímu úvěru je nutné prokázat: - existenci nemovitosti; - vlastnické právo prodávajícího k prodávané nemovitosti; - cenu nemovitosti; 16 Kolektiv autorů. Bankovnictví v České republice. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a.s.. 4. aktualizované vydání. 2000. str. 245 29

- existenci investičního záměru; - platební schopnost ţadatele; - zda je ţadatel schopen uhradit z jiných zdrojů, mimo hypoteční úvěr, tu část, kterou nelze pokrýt z hypotečního úvěru. Existence nemovitosti a vlastnické právo k nemovitosti se prokazuje výpisem z listu vlastnictví vedeného příslušným katastrem nemovitostí. Zde je důleţité prokázat, zda nemovitost existuje, kdo je jejím vlastníkem a neméně důleţité jsou také informace o tom, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, případně jiné zástavní právo. Cenu nemovitosti je třeba stanovit, resp. nechat si odhadnout znalcem, a to nejlépe doporučeným hypoteční bankou. V praxi to znamená, ţe pokud ţádáme úvěr u konkrétní banky, je potřeba toto zadat znalci, jehoţ odhad bude uvedená banka akceptovat. Investiční záměr je potřeba doloţit kupní smlouvou nebo alespoň smlouvou o budoucí smlouvě. Je vhodné mít smlouvu podepsanou notářsky ověřenými podpisy. Platební schopnost ţadatele se dokládá buď daňovým přiznáním, nebo potvrzením zaměstnavatele o výši platu, coţ si banky u zaměstnavatele ještě i telefonicky ověřují. V této souvislosti musím však podotknout, ţe je podstatný rozdíl mezi zaměstnancem a například ţivnostníkem, kdy zaměstnanec dokládá svůj příjem většinou za poslední tři měsíce, kdeţto osoba samostatně výdělečně činná musí doloţit daňové přiznání, tedy nejméně příjem za poslední rok. Poslední nezbytou součástí ţádosti o hypoteční úvěr je doloţení schopnosti úhrady zbývající částky převyšující hypoteční úvěr, coţ je moţné doloţit například výpisem z bankovního účtu nebo vkladní kníţkou, která disponuje potřebnou částkou. Sloţitějším a tedy větším problémem při dokladování ţádosti o hypoteční úvěr je stanovení ceny stavby. Vzhledem k tomu, ţe stavba ještě neexistuje, je nutné toto zajistit předloţením věrohodných podkladů. V tomto případě se vychází z technicko-ekonomických podkladů, které jsou součástí uvedené stavby, tedy stavebního povolení, projektové dokumentace a především rozpočtu stavby. 30

Na koupi stavebního pozemku je ještě v určitých situacích potřeba doloţit územní rozhodnutí, které dokladuje, ţe se předmětný pozemek nachází v části, jeţ je určena pro výstavbu obydlí. Doklady, které jsou uvedeny výše, však nemusí být striktně bankou vyţadovány, záleţí vţdy na poţadavcích hypoteční banky a na konkrétní situaci. Pořízení jakéhokoliv úvěru, tedy i hypotečního má určité fáze, kterými musí ţadatel projít, neţ tento úvěr získá. Celý proces se skládá ze tří etap, a to přípravné, schvalovací a realizační. 2.4.1 Přípravná fáze V přípravné fázi je na ţadateli, aby se rozhodl, která banka mu nabídla nejvýhodnější podmínky a u které je ochoten uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru. Je vhodné zajímat se u více obchodních bank, a to nejméně u čtyř aţ pěti, jaké podmínky mu tyto nabídnou. Rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank mohou být značně rozdílné. Významným kritériem pro výběr banky můţe být i administrativní náročnost, případně podmínky čerpání úvěru. Pokud má klient dobré zkušenosti s jistou bankou, u níţ vyuţívá určitý produkt, neznamená to, ţe tato banka je pro něj nejvýhodnější k realizaci hypotečního úvěru. K základním kritériím pro rozhodování patří především výše úrokové sazby a doba fixace. Je však potřeba, aby si ţadatel uvědomil důleţitou skutečnost, ţe jsou zde i další náklady, které bude muset v závěrečné fázi zaplatit. Proto je vhodné při výběru banky přihlíţet i k těmto podstatným faktorům. Pokud si klient vybral obchodní banku, u které chce uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru, je vhodné tuto navštívit osobně a zjistit základní informace o jednotlivých typech úvěru, které mu můţe banka nabídnout a také o všech podkladech, jeţ musí doloţit k ţádosti o úvěr. Dále je ještě vhodné nechat si spočítat alternativy, které konkrétní banka nabízí tak, aby si byl jist, ţe bude schopen měsíčně danou částku splácet. 31