Územní studie Stará Hlína zastavitelná plocha BV 14 1 07/2013
Obsah Důvod pořízení územní studie a její cíle... 3 Vymezení řešené plochy a její popis... 3 Územně analytické podklady... 4 Současné majetkové vztahy... 4 Urbanistický vývoj území... 6 Podmínky pro vymezení a využití pozemků... 7 Podrobné podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury... 8 Dopravní infrastruktura... 9 Technická infrastruktura... 9 Zásobování pitnou vodou... 10 Kanalizace... 10 Zásobování elektrickou energií a veřejné osvětlení... 10 Podrobné podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území... 10 Ochrana před erozí a povodněmi... 11 Geologie a geofyzika... 11 Podrobné podmínky pro vytváření příznivého životního prostředí... 12 Podmínky pro ochranu veřejného zdraví a pro požární ochranu... 12 Druh a účel umísťovaných staveb... 12 Podmínky pro umístění a prostorové řešení staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury, včetně urbanistických a architektonických podmínek pro zpracování projektové dokumentace a podmínek ochrany krajinného rázu (například uliční a stavební čáry, vzdálenost stavby od hranic pozemků a sousedních staveb, půdorysnou velikost stavby, nejsou-li vyjádřeny kótami v grafické části, podlažnost, výšku, objem a tvar stavby, základní údaje o kapacitě stavby, určení částí pozemku, které mohou být zastavěny, zastavitelnost pozemku dalšími stavbami)... 12 Podmínky pro napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu... 13 Podmínky pro změnu využití území... 13 Bydlení individuální - vesnické... 13 Plochy veřejných prostranství veřejná zeleň... 14 Plochy dopravní infrastruktury... 14 2 07/2013
Důvod pořízení územní studie a její cíle Dle Územního plánu Třeboň, který nabyl účinnosti 29. prosince 2012, je plocha s kódovým označením BV14 v místní části Stará Hlína, ve které je prověření změn jejich využití územní studií podmínkou pro rozhodování. Z toho vyplývá nutnost vypracovat územní studii před zahájením rozhodování v území (veškeré typy územního řízení dané stavebním zákonem). Územní plán stanovil funkční využití plochy pro bydlení venkovské. Územní plán u takto velké plochy již neřeší umístění technické a dopravní infrastruktury a ploch veřejného prostranství nutných pro zajištění kvality života v nových lokalitách. To je úloha regulačního plánu nebo územní studie. Cíle Územní studie Stará Hlína zastavitelná plocha BV 14 jsou: vymezit dostatečné množství stavebních pozemků důležitých pro rozvoj obce, respektovat vesnický charakter sídla a to jak v urbanistickém, tak v architektonickém řešení, pokud možno respektovat stávající rozdělení pozemků a minimalizovat újmu stávajícím vlastníkům. Vymezení řešené plochy a její popis Plocha řešená Územní studií Stará Hlína zastavitelná plocha BV 14 (dále jen Územní studie Stará Hlína) se nachází v městě Třeboň, místní části a katastrálním území Stará Hlína. Plocha je vymezena v Územním plánu Třeboň. Lokalita se nalézá u severovýchodního rohu sídla Stará Hlína a navazuje na zastavěné území. Dříve, než byl vydán Územní plán Třeboň, byla povolena stavba rodinného domu v jihozápadním rohu BV14. Parcela 350/32 nebyla proto zahrnuta do územní studie. Současné využití lokality je orná půda. Výškové poměry jsou vyobrazeny níže. Nadmořská výška je v rozmezí 430 437 m n. m. Orientace svahu je na severozápad. 3 07/2013
Územně analytické podklady Z územně analytických podkladů vyplývá: - Lokalita se nachází v ochranném pásmu radaru Třebotovice. - Lokalita je součástí regionu lidové architektury. - Lokalita je v území s archeologickými nálezy III. kategorie, tedy území, na němž nebyl dosud rozpoznán a pozitivně prokázán výskyt archeologických pramenů. - Lokalita se nachází v III. zóně CHKO Třeboňsko a v území NATURA 2000 Ptačí oblast. - V lokalitě se nachází půdy I. a III. třídy ochrany zemědělských půd. - V lokalitě se nachází investice do půdy za účelem zvýšení zemědělské produkce. - Lokalita se nachází v místě krajinného rázu Rožmberk a v oblasti krajinného rázu typ A. - Lokalita se nachází v zastavitelných plochách vymezených územním plánem. Současné majetkové vztahy Všechny pozemky v dané lokalitě jsou vedeny v zjednodušené evidenci pozemků. Přehled vlastníků dle listu vlastnictví je v tabulce níže. Výměra je součtem pozemků, případě částí pozemků, jednotlivých vlastníků, která jsou zcela obsaženy v řešené ploše. 4 07/2013
Původní stav Vlastník Výměra v m 2 LV % z celkové výměry Volf, Volfová 43 69 0,15 Sokolík 2858 91 9,65 Makovička 2834 142 9,57 Nováček, Nováčková 1636 178 5,53 Sýkora, Sýkorová 700 228 2,36 Čurda 2158 230 7,29 Soukup 13059 231 44,11 Holeček, Kozlová, Veselá, Žemlička 1500 259 5,07 Skála 3966 32 13,40 Město Třeboň 849 10001 2,87 Celkem 29603 5 07/2013
Urbanistický vývoj území První zmínka o obci Stará Hlína (Alt Lahm) pochází z roku 1331, na konci 16. století došlo k zatopení části obce kvůli výstavbě rybníka Rožmberk. Ves se rozvíjela jako silniční typ zástavby kolmo na hlavní tzv. Moravskou cestu z Třeboně na Jindřichův Hradec. Zástavba byla realizována směrem severozápadním mezi cestou ze Staré Hlíny k samotě u Pazderny a výtopou rybníka Rožmberk. Toto urbanistické uskupení si udržela do 30. let 20. století mimo prvotní zástavbu se vytvořila druhá souběžná zástavba ze západu ohraničená komunikací podél výtopy Rožmberka. Od 30. 50. let 20. století pak byla provedena zahuštěná zástavba na severním okraji vsi. Na počátku 50. letech začíná zástavba expandovat na východ od cesty směrem k samotě u Pazderny a začíná výstavba zemědělského družstva na jihovýchodě vsi. Od 90. let se nová výstavba omezila pouze na sportovní hřiště a rodinné domy (v řádu jednotek). Lokalita navazuje na západě na chalupářskou zástavbu z 1. poloviny 20. století, o malých parcelách. Podél severozápadní komunikace je orientace staveb štítová. U západovýchodních komunikací nepřevládá ani jeden typ orientace. Z jihu navazuje na zástavbu vzniklou v druhé polovině 20. století, která není architektonicky ani urbanisticky cenná. 6 07/2013
Podmínky pro vymezení a využití pozemků Dle územního plánu je minimální velikost nově navrhovaných pozemků 1200 m 2 a veřejný prostor mezi dvěma pozemky musí být o minimální šířce 10 m. Všechny pozemky musí být přístupné z veřejných komunikací. Dále platí, že u ploch nad 2 ha se musí vymezit 5% ploch pro veřejnou zeleň. Územní studie též respektuje Plán společných zařízení KPÚ Holičky a Stará Hlína, který přes lokalitu vymezil vedlejší polní cestu VPC 21, viz výřez níže. Plán společných zařízení KPÚ Stará Hlína a Holičky byl schválen zastupitelstvem města dne 25.06.2012 (Usnesení ZM 118-2012-17). Výřez z Plánu společných zařízení Komplexních pozemkových úprav Stará Hlína a Holičky Z podmínek pro vymezení pozemků vyplývá, že je nutné vymezit pozemky o výměře 1480 m 2 pro veřejnou zeleň. Nové pozemky byly navrženy tak, aby byla co nejracionálněji využita lokalita, byly dodrženy všechny regulativy z platné územně plánovací dokumentace a právních předpisů a nové hranice v co největší míře respektovaly stávající hranici pozemků. Při dodržení těchto podmínek bylo vymezeno 18 stavebních pozemků, tři pozemky veřejné zeleně a jeden pozemek dopravní infrastruktury. 7 07/2013
Podrobné podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury Územní studie respektuje podmínku územního plánu, že veřejný prostor mezi dvěma pozemky musí mít minimální šířku 10 m. Územní studie též respektuje vymezenou vedlejší polní cestu VPC 21. Celková výměra ploch pro veřejnou zeleň je 1522 m 2. Výměra ploch pro veřejný prostor je 4371 m 2. 8 07/2013
Dopravní infrastruktura Severojižní komunikace je přebrána z Plánu společných zařízení a je navržena s parametry P 4,5/30, jízdní pruh o šířce 3,5 m a oboustranná zpevněná krajnice o šířce 0,5 m. Podél VPC 21 bude veden příkop. Dále budou vybudovány dvě komunikace navazující na stávající křižovatky místních komunikací III. třídy 1c (severojižní) s 5c a 7c (západovýchodní). K jednomu pozemku bude zbudována přístupová komunikace. Celková délka komunikací: VPC 21 226 m (část, která zasahuje do řešené lokality) Navrhované komunikace 277 m Příjezdová cesta 32 m Technická infrastruktura Ve Staré Hlíně je zaveden vodovod a rozvod elektrické energie a komunikační vedení. Elektrická energie je přivedena vzdušným vedením vysokého napětí. Po obci je pak rozvedena převážně vzdušným vedením nízkého napětí. Kanalizace v současné době funguje jen ve třech řádech s domovními čistírnami odpadních vod, které neobsluhují ani polovinu zastavěného území. V územním plánu Třeboň je navržena kanalizace splašková, která by kombinovala gravitační a tlakovou kanalizaci. Čistírna odpadních vod je navržena při zemědělském areálu na jihu obec. Teplovod a plynovod nejsou v obci zavedeny a nepočítá se ani se zavedením pro lokalitu BV 14. 9 07/2013
Zásobování pitnou vodou Napojení na stávající vodovod bude provedeno na vodovodní řád vedoucí při západním okraji řešené lokality na třech místech. Nové vodovodní řády povedou pod navrhovanými komunikacemi. Kanalizace V rámci kanalizace jsou navržena dvě možná řešení. První řešení navazuje na kanalizaci navrženou v územním plánu. Odvod odpadních vod bude zajištěn gravitační splaškovou kanalizací. Druhé řešení počítá s vybudováním odpadních jímek u každého rodinného domu. Dešťová kanalizace není navržena, dešťová voda bude řešena vsakem na jednotlivých pozemcích, což je vzhledem k maximální zastavěnosti pozemků 40% v souladu s 21, odst. 3 Vyhlášky č. 501/2006 Sb. Zásobování elektrickou energií a veřejné osvětlení Zásobování elektrickou energií bude řešeno podzemním kabelem NN. Nové kabelové vedení bude napojeno na stávající nadzemní vedení NN. V případě nutnosti bude zrekonstruována stávající transformační stanice ve východní části území. Elektrické rozvodné skříně je účelné umísťovat na rozmezí dvou stavebních pozemků a veřejného prostoru a integrovat rozvodné skříně pro oba pozemky do jednoho objektu. Veřejné osvětlení bude upřesněno v rámci projekčních prací. Rozvod nového veřejného osvětlení bude napojen na stávající veřejné osvětlení podél místní komunikace 1c. Podrobné podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území Hlavními hodnotami území jsou: zemědělské půdy I. a III. třídy ochrany region lidové architektury oblast krajinného rázu typ A III. zóna chráněné krajinné oblasti Třeboňsko a NATURA 2000 - Ptačí oblast Zachování zemědělské půdy bude provedeno sejmutím ornice. Zachování hodnot regionu lidové architektury bude provedeno architektonickými regulativy pro výstavbu nově vzniklých rodinných domů, které přebírají regulativy Územní studie Třeboňsko Novohradsko a jsou dále upřesněny. Ochrana krajinného rázu je podpořena předepsanou minimální rozlohou nových pozemků, charakteristickou spíše pro vesnické prostředí než pro příměstskou zástavbu. Nová zástavba bude patrna při dálkovém pohledu od Hodějovického rybníku nová zástavba bude částečně kryta zahradami. Při pohledu z východu, poblíž silnice I/34 (úsek Stará Hlína Mláka) je nová zástavba kryta terénem. Ze západu a jihu navazuje lokalita na stávající zástavbu. III. zóna CHKO Třeboňsko zahrnuje zastavěné území obcí. V rámci ochrany přírody bude respektováno stanovisko Správy chráněné krajinné oblasti Třeboňsko a Správa CHKO Třeboňsko bude též dotčeným orgánem při rozhodování v území. V rámci ochrany krajinného rázu budou směrem do volné krajiny situovány zahrady. Toto opatření se týká severní hrany lokality, kde je navržena stavební čára. Severní hrana této lokality je jediné strana, u které je předpoklad, že bude exponovaná při pohledech na sídlo Stará Hlína. 10 07/2013
Ochrana před erozí a povodněmi Řešené území není ohroženo povodněmi, lokalita není v záplavovém území s periodicitou 100 let, ani v aktivní zóně záplavového území. Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy (VÚMOP) hodnotí řešené území minimálně ohrožené vodní erozí. Roční souhrn eroze se pohybuje od 1,1 do 2,0 t/ha, ojediněle pak 2,1 3,0 t/ha. Se zatravněním ploch se erozní ohrožení sníží. Při vybudování komunikace VPC 21 je navržen příkop, který ochrání stavební pozemky před smyvem půdy. Ohrožení větrnou erozí není prokázáno. Geologie a geofyzika V řešené lokalitě převládá střední kategorie radonového indexu. Převažující horniny v daném území jsou pararuly a migmatity. 11 07/2013
Podrobné podmínky pro vytváření příznivého životního prostředí Vzhledem k rozloze a poloze lokality, která je obklopena zastavěným územím a pozemky sloužící pro zemědělskou výrobu pole, nebyly vymezeny žádné plochy přírodní. V rámci územní studie jsou vymezeny pozemky sloužící veřejné zeleni. Podmínky pro ochranu veřejného zdraví a pro požární ochranu Nové komunikace budou vymezeny v souladu s normami upravujícími projektování pozemních komunikací, aby byl umožněn průjezd vozidel hasičských záchranných sborů. Druh a účel umísťovaných staveb Hlavní stavby umísťované v dané lokalitě budou mít charakter trvalého individuálního bydlení (rodinné domy). Přípustné doplňkové stavby, které nebudou integrovány do jedné stavby, jsou skleníky a bazény. Podmínky pro umístění a prostorové řešení staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury, včetně urbanistických a architektonických podmínek pro zpracování projektové dokumentace a podmínek ochrany krajinného rázu (například uliční a stavební čáry, vzdálenost stavby od hranic pozemků a sousedních staveb, půdorysnou velikost stavby, nejsou-li vyjádřeny kótami v grafické části, podlažnost, výšku, objem a tvar stavby, základní údaje o kapacitě stavby, určení částí pozemku, které mohou být zastavěny, zastavitelnost pozemku dalšími stavbami) Pro veškeré stavby v řešené lokalitě platí tyto podmínky: Půdorys nových objektů bude založen na půdoryse tvaru L či T, možný je i zcela obdélný tvar v poměru stran min. 1:1,5, lépe 1:2 a šířkou štítu maximálně 9,5 m. Budovy budou jednopodlažní s možností využití obytného podkroví. Maximální výška nadezdívky bude do 0,75 m. Střecha bude sedlová symetrická. Sklon střechy bude v rozmezí 38-45 a výška hřebene bude do 10 m. Při přesahu výškové hladiny stávající zástavby je nutné, mimo jiné, požádat o závazné stanovisko Českou republiku Ministerstvo obrany, zastoupené Vojenskou ubytovací a stavební správou Pardubice. 12 07/2013
Minimální vzdálenost mezi rodinnými domy bude 7 m a vzdálenost domů od hranice sousedních pozemků, na kterých je/bude umístěn rodinný dům, bude minimálně 2 m. Na pozemku je možná výstavba pouze jednoho rodinného domu. Veškeré příslušenství k domu bude integrováno do jedné stavby. Výjimku mohou pouze tvořit bazény a skleníky. Bude dodržena stavební čára ve vzdálenosti 6 m od veřejného prostoru. Maximální zastavěnost pozemku je 25%. Minimální zastoupení zeleně na parcele je 50%. Podsklepení nových objektů je možné. Materiálová a barevné provedení vnějšího výrazu stavby bude v nevýrazných barevných odstínech. Materiálové a barevné provedení vnějšího výrazu stavby bude v nevýrazných barevných odstínech. Přesahy střešních rovin u štítu cca 0,15 m, přesahy střešních rovin u okapních říms maximálně cca 0,5 m. Podmínky pro napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu Veškeré rodinné domy budou napojeny na veřejný vodovod a rozvod elektrické energie. Rozvod elektrické energie bude řešen paprskově podzemními kabely NN. Přípojkové kabelové skříně jsou navrženy na hranice pozemků, v ideálních případech tak, aby byly obsluhovány dva pozemky. V případě vybudování kanalizační sítě v místní části Stará Hlína budou jednotlivé domy napojeny i na kanalizační síť. Jednotlivé přípojky kanalizační a vodovodní sítě jsou navrženy pouze orientačně a budou upraveny dle umístění stavby. V opačném případě budou ke každému rodinnému domu navrhovány jímky odpadních vod. Napojení na veřejný plynovod a teplovod není vzhledem k absenci těchto sítí ve Staré Hlíně navrženo. Podmínky pro změnu využití území Bydlení individuální - vesnické Hlavní funkční využití: stavby pro bydlení bydlení individuální (v rodinných domech). Přípustné funkční využití: školská zařízení, kulturní zařízení, sportovní zařízení, zdravotnická a sociální zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení (do kapacity 10 lůžek jedné provozní jednotky), zařízení veřejného stravování, obchodní zařízení a zařízení služeb (do kapacity 250 m 2 hrubé podlažní plochy jedné provozní jednotky), při rodinných domech stavby pro drobné zemědělské hospodaření. Podmíněně přípustné funkční využití: ubytovací zařízení (do kapacity 50 lůžek jedné provozní jednotky), obchodní zařízení a zařízení služeb, výroba nerušící (do kapacity 1.000 m 2 hrubé podlažní plochy jedné provozní jednotky), stavby pro zemědělské hospodaření. Podmínkou je, že nesmí být v rozporu s hlavním funkčním využitím, nesmí narušit stávající charakter území a nesmí snižovat svým provozem obytný standard území. Nepřípustné funkční využití: veškeré funkční využití, které je neslučitelné, není v souladu, či nesouvisí s hlavním, přípustným a podmíněně přípustným funkčním využitím. 13 07/2013
Plochy veřejných prostranství veřejná zeleň Hlavní funkční využití: záměrně založené, případně záměrně dotvořené plochy zeleně. Přípustné funkční využití: drobné zahradní stavby, drobný mobiliář, zařízení dětských hřišť, stavby a zařízení pro provoz a údržbu dané plochy. Nepřípustné funkční využití: veškeré funkční využití, které je neslučitelné, není v souladu, či nesouvisí s hlavním a přípustným funkčním využitím. Plochy dopravní infrastruktury Hlavní funkční využití: stavby a zařízení pro automobilovou osobní a nákladní dopravu, stavby a zařízení pro dopravu v klidu, doprovodná zeleň, drobný mobiliář. Nepřípustné funkční využití: veškeré funkční využití, které je neslučitelné, není v souladu, či nesouvisí s hlavním využitím. 14 07/2013
Model řešené lokality 15 07/2013