ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5444 NEMOVITOST: Bytová jednotka, spoluvlastnický podíl ve výši 91/1000 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kouřim, k.ú. Kouřim Adresa nemovitosti: Ruská 443, 281 61 Kouřim Vlastník stavby: Anežka Práchenská, Kněžice 90, 471 25 Jablonné v Podještědí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 91 / 1000 Vlastník pozemku: Anežka Práchenská, Kněžice 90, 471 25 Jablonné v Podještědí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 91 / 1000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 3722/07 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 543 000 Kč Datum místního šetření: 18.2.2014 Stav ke dni : 18.2.2014 Počet stran: Počet příloh: 13 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 20.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 91/1000 na stavbě ( budova ) č.p. 443, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc.č. 720 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín, zapsáno na LV 1463. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Práchenská Anežka, Kněžice 90, 47125 Jablonné v Podještědí. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 18.2.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Kouřim je město ležící v okrese Kolín asi 18 km západně od Kolína. Má téměř 2 tisíce obyvatel a její katastrální území má rozlohu 1440 ha. V roce 2011 zde bylo evidováno 761 adres. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 91/1000 na stavbě ( budova ) č.p. 443, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc.č. 720 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín, zapsáno na LV 1463. Povinná vlastní bytovou jednotku ve zděném bytovém domě v ulici Ruská s přístupem z místní zpevněné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: Věcná břemena uvedena na LV č. 1463 neovlivňují obvyklou cenu. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-5 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 971,28 1,030 1 000,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 720 1 443,00 1 000,42 1 443 606,06 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 443 606,06 = 1 443 606,06 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 91 / 1 000 - zjištěná cena = 131 368,15 Kč - 6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytový dům 57,00 m 2 3 542 754 Kč 9 522 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka se nachází v podsklepeném bytovém domě se 3 NP, byt je součástí třetího nadzemního patra vpravo při výstupu ze schodiště, v domě není výtah. Byt je dispozičně rozdělen na kuchyň, koupelnu, dva obytné pokoje, wc je na chodbě. Vytápění je lokální na tuhá paliva, teplá voda pomocí vlastního el. bojleru. Okna jsou plastová na podlahách jsou koberce. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí byt 2+1, Cerhenice Byt 2+1 s balkonem v Cerhenicích, ulice Na Vinici o výměře 53,2 m2. Byt je umístěn ve 3. nadzemním podlaží bytového domu bez výtahu. Velmi klidné bydlení. Byt prošel kompletní rekonstrukcí plastová okna, dveře, rozvody, omítky a podlahy a v domě jsou zrekonstruovány stoupačky. Byt je bez kuchyňské linky a sporáku. Vytápění a TUV je vlastním plynovým kotlem. Koupelna s vanou, samostatné WC a chodba. Součástí bytu je balkon a sklep. byt 2+1, Plaňany Byt 2+1 o celkové výměře cca 55 m2 v obci Plaňany. Bytová jednotka se nachází v 1.NP s výhledem do dvora. Nově v bytě jsou plastová okna a vchodové dveře. Součástí bytu je kuchyňská linka s elektrickým sporákem. Vytápění je novým elektrickým kotlem a ohřev vody bojlerem. Podlahová krytina je v obytných místnostech plovoucí podlaha a ostatní keramická dlažba. byt 2+1, Dobré Pole Byt o velikosti 2+1/68 m2 v obci Dobré Pole u Vitic. Jedná se o prostorný byt po rekonstrukci, jsou zde dva velké pokoje, kuchyň, vstupní chodba, koupelna a WC. Byt se nachází v přízemí domu, celkem je v tomto domě 5 bytových jednotek. Voda je zde obecní. Kanalizace v obci není, splašky jsou svedeny do společného septiku. Vytápění bytu je elektrickými přímotopy. - 7 -
byt 3+1, Dolní Chvatliny Byt o velikosti 3+1 ve druhém nadzemním podlaží cihlového domu. Jednotka o užitné ploše 73 m2 je ve standardním provedení, s novými plastovými okny. K jednotce přísluší sklep a garáž v suterénu domu. Ústřední topení s kotlem na tuhá paliva pro celý dům. byt 2+1, Dolní Chvatliny Byt o velikosti 2+1 v prvním patře cihlového domu. Jednotka o užitné ploše 57 m2 je ve standardním provedení, s novými plastovými okny. K jednotce přísluší sklep a garáž v suterénu domu. Ústřední topení s kotlem na tuhá paliva pro celý dům. Srovnatelné jednotky Název: byt 2+1, Cerhenice Lokalita: Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 53,00 m 2 790 000 Kč 14 906 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 12 074 Název: byt 2+1, Plaňany Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 55,00 m 2 760 000 Kč 13 818 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-8 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-9 - Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 11 193 Název: byt 2+1, Dobré Pole Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 68,00 m 2 850 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 10 125 Název: byt 3+1, Dolní Chvatliny Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 73,00 m 2 590 000 Kč 8 082 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 6 546 Název: byt 2+1, Dolní Chvatliny Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena
plocha bytový dům 57,00 m 2 540 000 Kč 9 474 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 7 674 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 546 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9 522 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 074 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9 522 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 57,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 542 754 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 542 754 Kč 0 Kč 131 368 Kč 131 368 Kč Obvyklá cena 543 000 Kč slovy: Pětsetčtyřicettřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 12 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, - 10 -
se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 543.000,- Kč. V Praze 20.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5444 znaleckého deníku. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-12 -