Znalecký posudek č. ZP-4236

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-4236 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2936/35 v budově č.p na pozemku - stavební parcele parc. č ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 6248/ v kat. území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 12532/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2936/35 v budově č.p na pozemku - stavební parcele parc. č ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 6248/ v kat. území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č U Věžových domů 2936/ Most Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Most II 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Tomáš Urban, Pod Širokým vrchem 813/2, 43401, Most. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno

4 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Vlastnické a evidenční údaje: SJM Urban Tomáš a Urbanová Jeanetta, Pod Širokým vrchem 813/2, Most. Předkupní právo na dobu 5-ti let MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2936/35 v budově č.p na pozemku - stavební parcele parc. č ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 6248/ v kat. území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV Bytový dům se 14 NP postavený na pozemku rovinného charakteru, oceňovaný byt je součástí 7 patra. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. 8. Obsah posudku: 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2936/35 Adresa U Věžových domů 2936/4, Most Popis: Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatném panelovém bytovém domě v ulici U Věžových domů v Mostě. Dům má čtrnáct nadzemních pater, byt č. 2936/35 je součástí sedmého patra. Byt je dispozičně rozdělen na 3+1, 63 m 2. Okna v bytě jsou dřevěná zdvojená, na podlahách je položena plovoucí podlaha, koberce. Příslušenství bytu tvoří sklepní kóje. Souhrnný stav nemovitosti je podprůměrný. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 14 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 63 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH 63,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 3+1, Most Adresa Most Popis: Bytu 3+1 v osobním vlastnictví v sedmém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem.dům prošel kompletní revitalizací. Bytová jednotka o celkové výměře 86m o původní dispozice 4+1, který je po kompletní rekonstrukci je zde odstraněná příčka mezi pokoji čímž 5

6 vznikl jeden prostorný pokoj sloužící jako herna, vyzděné jádro se sprchovým koutem, rohovou vanou a toaletou, novější linka, na podlahách plovoucí podlahy a keramická dlažby, nové interiérové dveře. K bytu náleží komora umístěná na chodbě domu. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 86 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 86,00 m ,93 Kč/m ,66 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Bělehradská Adresa Bělehradská, Most Popis: Byt o dispozici 3+1 v Mostě,ul. Bělehradská.Bytová jedenotka se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. Má plastová okna, žaluzie, komoru na chodbě, nové rozvody vody a elektřiny,kabelovou TV. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 72 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství komora Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,82 Kč Výměry a jednotkové ceny 6

7 Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 72,00 m ,56 Kč/m ,41 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, Lidická Adresa Lidická, Most Popis: Byt 3+1, 62m2, ul.lidická Most. Bytová jednotka se nachází v 1.NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu (plastová okna,zateplení,fasáda). Byt je v původním stavu. K bytu náleží komora. Veškerá občanská vybavenost a MHD v místě. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 62 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství komora Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,27 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 62,00 m ,19 Kč/m ,09 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: byt 3+1, tř. Budovatelů Adresa tř. Budovatelů, Most Popis: Byt 1+3 v Mostě, ul. tř. Budovatelů bl Byt se nachází v 3. patře panelového domu s výtahem. Byt je ve velmi dobrém stavu. Koupelna - dlažba, obklady, nové rozvody vody. V celém bytě plovoucí podlahy, nové vnitřní dveře. Na chodbě vestavěná skříň. Byt se prodává bez kuchyňské linky. V celém bytě nová plastová okna. Dům je zateplen, nová fasáda, nová střecha. K bytu patří komora v bytě a spíž na chodbě. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 68 m 2 7

8 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství komora Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 68,00 m ,94 Kč/m ,95 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: byt 3+1, tř. Budovatelů Adresa tř. Budovatelů, Most Popis: Byt o velikosti 3+1 s lodžií, v osob. vlastnictví, nacházející se v 3.p. panelového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí, ul. tř. Budovatelů, Most. Byt má plastová okna, v obytných místnostech parkety, jinak původní, udržovaný stav.parkování u domu, v blízkosti veškerá obč. vybavenost. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový krajový obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 72 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,27 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 72,00 m ,56 Kč/m ,32 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů 8

9 Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 3+1, Most 0,00 0,00 0, ,66 0,00 2. byt 3+1, Bělehradská 0,00 0,00 0, ,41 0,00 3. byt 3+1, Lidická 0,00 0,00 0, ,09 0,00 4. byt 3+1, tř. Budovatelů 0,00 0,00 0, ,95 0,00 5. byt 3+1, tř. Budovatelů 0,00 0,00 0, ,32 0,00 SJC průměr 3 583,00 JCO = SJC * I O 3 583,00 Výměry oceňované stavby 63,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Bytová jednotka č. 2936/35 - výsledná cena = ,- Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvěstědvacetpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2936/35 v budově č.p na pozemku - stavební parcele parc. č ( zastavěná plocha a nádvoří ) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 6248/ v kat. území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. 9

10 V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4236 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 10