OBSAH Úvod... 7 1. Makroekonomické analýzy... 9 1.1 Růst úvěrů v nových členských státech... 9 1.1.1 Růst úvěrů v nových členských státech (vstup do EU 2004-2007): stylizovaná fakta... 10 1.1.2 Trend, koloběh a konjunktura... 12 1.2 Středoevropský trh s nemovitostmi... 13 1.2.1 Současné trendy světového trhu s bydlením... 14 1.3 Trhy s nemovitostmi ve střední Evropě další vývoj... 17 1.3.1 Demografie... 18 1.3.2 Trh s nemovitostmi versus vládní opatření... 18 1.4 Důvodům rozvoje bydlení na stopě... 20 1.4.1. Růst hypotečních úvěrů a poptávka... 20 1.4.2 Zotavení výstavby domů... 21 1.4.3 Ceny a bydlení... 22 1.5 Hrozba bublin... 23 2. Hypoteční nástroje a produkty... 25 2.1 Trendy vývoje hypotečních produktů na českém trhu... 25 hypoték... 25 2.2 Hypotéka na českém trhu... 27 2.1.2 Klasická hypotéka... 28 2.1.3 Americká hypotéka... 30 2.1.4 Hypotéka 2 v 1... 31 2.1.5 Další hypoteční produkty... 32 2.1.6 Hypoteční a zástavní listy (HZL)... 33 2.1 Zajištění hypotečního úvěru a nemovitosti... 34 2.1.1 Zajištění hypotečního úvěru... 35 2.1.2 Pojištění nemovitosti... 36 2.1.3 Úvěrové životní pojištění... 36 2.1.4 Pojištění hypotéky... 37 2.2 Hypoteční trh v rámci Evropské unie... 38 2.2.1 Trendy na trhu hypoték v Evropě... 41 3. Sub-prime... 44 3.1 Hypoteční krize... 44 3.1.1. Příčiny hypoteční krize... 45 3.1.2 Průběh a následky hypoteční krize... 50 3.1.3 Krach burzy... 53 3.1.4 Ztráty... 55 3.2. Hypoteční krize v České republice... 56 3.2.1 Kdo může a chce využít finanční krizi ve svůj prospěch?... 57 4. Strategie ČSOB v oblasti hypoték... 59 4.1 Hypoteční banka od historie ke strategii... 59 4.1.1 Multibrandingová strategie... 60 4.1.2 Hypoteční banka a hypoteční krize... 60 4.1.3 Bezpečnostní politika... 62
5. Výhled vývoje hypoték na českém trhu v dalších dekádách... 63 5.1 Úrokové sazby... 63 5.1.1 Předpověď dalšího vývoje úrokových sazeb... 65 5.1.2 Jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb odborníci na hypotéky z... 66 velkých bank v ČR?... 66 5.2 Vývoj hypoték z hlediska objemu a počtu prodeje... 68 5.3 Vývoj rezidenčního trhu... 70 Závěr... 73 Seznam použité literatury... 76 6
Úvod Bydlení patří mezi primární potřeby člověka. Pořízení přiměřeného bydlení představuje pro mnoho domácností nejvýznamnější a největší investici v životě. Nedůstojné a nepřiměřené bydlení vede k sociální a politické nestabilitě a je také brzdou ekonomického rozvoje. Proto právo na "přiměřené bydlení" je zakotveno v zákonodárství jednotlivých zemích. Otázku pořízení vlastního bydlení začínají obvykle řešit lidé ve věku 25 až 35 let. Málokterá mladá rodina si může dovolit financovat nemovitost v hodnotě několika milionů z vlastních zdrojů. Existují však finanční nástroje, které rozloží velký jednorázový výdaj do mnoha menších. Nejoblíbenějším takovým finančním nástrojem je bezpochyby hypoteční úvěr. Současná nestálá a poměrně nepředvídatelná ekonomická situace hypotečním obchodům v dnešní době příliš nenahrává. Protože i já jsem před dvěma lety řešila soukromou bytovou situaci, zajímalo mne jak se hypoteční trh vyvíjí nyní a jaké jsou předpoklady do budoucna. Proto jsem se rozhodla tématu problematiky vývoje hypotečního trhu věnovat i ve své diplomové práci, v níž se zaměřuji na problematiku vývoje hypotečního trhu nejen z pohledu České republiky, ale i z pohledu celé Evropy a Evropské unie. První kapitola analyzuje trh úvěrů z pohledu nových členských států, které do Evropské unie vstoupily v letech 2004 až 2007. Makroekonomické údaje členských zemí Evropské unie do roku 2007 vykazovaly trend poskytování úvěrů pro soukromý sektor na financování bydlení, přestože úvěrové sazby byly poměrně vysoké. Zajímalo mne proto, jak se poskytování hypotečních produktů soukromému sektoru - domácnostem v eurozóně vyvíjelo, jak se trh vypořádal s nedávnou úvěrovou expanzí a co vedlo k tak extrémnímu růstu úvěrů v evropských zemích. V této části je popsáno dění na středoevropském trhu s nemovitostmi, kdy globální vlivy, nižší úrokové sazby a snadnější přístup k úvěrům rázně přispěly ke zdražování nemovitostí určených pro bytové účely. Důležitou součástí této kapitoly je blok zabývající se rozvojem bydlení, růstem hypotečních úvěrů z pohledu poptávky a jaké měl středoevropský region výsledky z pohledu výstavby nových domů do roku 2007. Banky nabízejí celou škálu úvěrových produktů, které klient může použít k financování koupě nemovitosti, či její rekonstrukci, výstavbu a modernizaci. V druhé kapitole jsem 7
se zaměřila na trendy vývoje hypotečních produktů na českém hypotečním trhu, protože od roku 1995, kdy byl u nás po vytvoření všech potřebných legislativních opatřeních hypoteční úvěr na náš trh uveden, došlo právě v oblasti hypotečních produktů k mnoho změnám. Dovolila jsem si popsat nejdůležitější hypoteční produkty, které nalezneme v nabídkách předních hypotečních bank na českém hypotečním trhu. Zaměřila jsem se také na trendy hypotečního trhu zemích Evropy. V době, kdy celý svět hovoří o hypoteční krizi, která plynule přešla v celosvětovou finanční krizi s fatálními dopady i na hospodářskou politiku zemí v Evropě, Českou republiku nevyjímaje, jsem nemohla jinak, než jednu z kapitol věnovat právě problematice hypoteční krize. Zajímaly mne příčiny, průběh i ztráty a jak se krize promítla do ekonomiky České republiky. Stejně jako jiné podnikání i obchod s hypotečními produkty vyžaduje strategii. Pro příklad, jak taková strategie funguje, jsem si vybrala Hypoteční banku, která razí strategii multibrandigu, nebo-li více značkovou strategii, ve které je, dá se říci, na českém hypotečním trhu průkopníkem. Do strategického řízení bezpochyby patří i bezpečnostní politika a to jak se banka staví k současné situaci na trhu, kdy konkurence sahá po mimořádných opatřeních a zpřísňuje podmínky svých hypotečních produktů. V poslední kapitole se věnuji výhledu vývoje hypoték na českém trhu v dalších dekádách. Budoucnost hypotečních produktů určuje především vývoj úrokových sazeb, protože to je cena produktu a tak klienty zajímá jako první. Zajímalo mne tedy jaké jsou výhledy vývoje úrokových sazeb v budoucnosti a jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb odborníci z předních bank českého hypotečního trhu. Hypoteční produkty mohou mít zajištěnou budoucnost pouze v případě, že se bude nadále vyvíjet i rezidenční trh a proto jsem se snažila nastínit co se nyní děje na trhu s realitami a jaký je výhled do budoucnosti. Cílem mé práce je zmapovat současnou situaci a vývoj na hypotečním trhu České republiky a v rámci Evropské unie a dále zjištění dopadů americké hypoteční krize na náš hypoteční trh.. 8
1. Makroekonomické analýzy V této kapitole zhodnotím situaci úvěrových a hypotečních trhů minulých let až do roku 2007. Pokusím se osvětlit otázky a úvahy, zda vysoký růst úvěrů nebyl v rozporu s ekonomickou konvergencí a pokud ano, pak jak se tato skutečnost promítla v ekonomice. Dále se budu zabývat trhem s bydlením. Některé poznatky jsou čerpány z vývoje trhu v USA, zaměřím se i na trhy středoevropské. Mluvíme-li o problémech ekonomiky, je jasným společným tématem všech zemí, zda jde o trhliny na jejich trzích, nebo zda je prudký nárůst cen bydlení plně opodstatněný a reflektuje na úspěchy evropské integrace. Dalším velmi podstatným bodem v oblasti vývoje hypoték, trhu s bydlením a rozvoje stavebnictví jsou vládní zásahy. Praxe ukazuje, že někdy mohou pomoci, jindy naopak mohou uškodit (zdárným příkladem jsou právě Spojené státy americké). Z pohledu členství České republiky v Evropské unii, jsou zajímavá i data ostatních zemí patřících do Euro zóny. Uvádím data jen některých zemí, které v posledních letech, konkrétně v roce 2004-2007 vstoupily do Evropské unie a staly se tak novými členskými státy. Česká republika, Maďarsko, Polsko, Slovensko, Slovinsko, Litva, Lotyšsko, Rumunsko Bulharsko - to jsou státy, jejichž ekonomický vývoj budu sledovat a to z pohledu bankovních úvěrů. V grafech se též objeví porovnání s Euro zónou, kam patří tyto země - Belgie, Finsko, Francie, Irsko, Itálie Lucembursko, Kypr, Malta, Německo, Nizozemsko, Portugalsko, Španělsko, Řecko. Slovinsko je od roku 2007 též v Euro zóně. V materiálech, které jsem měla k dispozici je ještě uvedeno mimo Euro zónu. 1.1 Růst úvěrů v nových členských státech V mnoha členských státech Evropské unie za posledních několik let vzrostl trend poskytování úvěrů na bydlení soukromému sektoru i přesto, že úrokové sazby byly poměrně hodně vysoké. S poskytováním úvěrů na bydlení souvisí spousta rizik. Aby tyto rizika bylo možné reálně posoudit, je důležité umět porozumět základním faktorům úvěrové dynamiky. Zejména se nabízí otázka, zda úvěrová konjunktura není až příliš velká. Rapidní úvěrová expanze ve střední Evropě do značné míry odráží bohatství a důsledky spojené s ekonomickou konvergencí, klesající úrokové sazby a prohlubující se 9
liberalizaci finančního sektoru. Prudký boom může být v zápětí následován prudkým zpomalením ekonomiky, jak se tomu nyní děje v Americe. Spojené státy americké jsou jasným příkladem toho jak extrém následuje další extrém (tím se budu blíže zabývat v samostatné kapitole). Překročení úrovně, která je v souladu s ekonomickou konvergencí již došlo v Bulharsku a Baltských státech (Litva, Lotyšsko, Estonsko). Směnný kurz v těchto zemích a po delší dobu klesající reálné úrokové sazby byly důležitou hnací silou úvěrového boomu. Z regionálního pohledu však makroekonomická rovnováha Evropské unie, jako celku ohrožena není. Poptávka po úvěrech pro domácnosti přešla ve vzestupný tlak na ceny zboží a trh práce, na reálné úrokové sazby, reálný kurz nadhodnocení a nadměrné deficity zahraničního obchodu. Úvěry v Pobaltí a dvou zemích jihovýchodní Evropy (Rumunsko, Bulharsko) se rozšířily zejména v oblasti bydlení a v cizí měně (poskytování úvěrů v eurech, dolarech), což způsobuje určité obavy pro potenciální kurz měny a rizika likvidity v bankovním sektoru. Mix úvěrového boomu a optimistických očekávání může podporovat spekulativní investice a podpořit bubliny cen aktiv. Rizika se sice zvýšily, ale stále existuje prostor pro lepší výhled do budoucna. Průzkumy potvrdily, že bankovní sektor v nových členských státech je silný a schopný vydržet značné makroekonomické výkyvy. 1.1.1 Růst úvěrů v nových členských státech (vstup do EU 2004-2007): stylizovaná fakta Zajímalo mne, jak se vyvíjelo poskytování bankovních úvěrů soukromému sektoru (domácnosti) v Euro zóně. Poskytování úvěrů v nových členských státech Evropské unie se v posledních letech se velmi rychle rozšířilo a výrazně se to odrazilo na tempu růstu úvěrů v eurozóně. Průměrný růst úvěrů v Pobaltí, Bulharsku a Rumunsku byl během let 2003 až 2006 zhruba třikrát rychlejší než ve střední Evropě (Česká republika, Polsko, Maďarsko, Slovensko a Slovinsko).V Maďarsku i Slovinsku se nárůst úvěru od roku 2000 zvyšoval neustále. Česká republika a Slovensko zaznamenala zvýšení růstů úvěrů pro soukromý sektor až v posledních letech. Do roku 2004 vývoj úvěrového trhu spíše stagnoval. Nutno říci, že prakticky všechny post-socialistické země (Polsko, Česká republika, Slovensko, Rumunsko, Maďarsko) se v devadesátých letech potýkaly s 10
problémy se solventností. Většina zemí, kromě České republiky a Slovenska, poměrně rychle dosáhly stabilizace. Česká republika a Slovensko vytvořily komplikovanou strukturu státních konsolidačních institucí a motivací. ČR nastavila dva konsolidační programy; "stabilizační program, ČKA (Česká konsolidační agentura)1991, Česká finanční 1996". V obou zemích nastala v letech 1996 až 1999 hluboká bankovní krize spojená s makroekonomickým otřesem. Následovala privatizace klíčových institucí do rukou nerezidentů. Podíl úvěrů na HDP v letech 1997 až 2001 klesl o 20 procentních bodů! 1 Krize byla velmi nákladná a také dlouhá. Proto až do roku 2001 pro růst úvěrů nebyl prostor. Bankovní sektor se nejprve potřeboval uzdravit. Polsko použilo decentralizační model a proto je zde je vývoj úvěrů opačný, do roku 2001 poskytování úvěrů rostlo, po té se růst výrazně zpomalil a zůstal, jak je vidět na linii v grafu, na relativně skromné úrovni. Graf č. 1 Nárůst úvěrů pro soukromý sektor zdroj: ECB 2007, interní makroekonomická studie KBC Rapidní vývoj v poskytování bankovních úvěrů soukromému sektoru v nových členských státech v průběhu posledních deseti let se do značné míry týkal především úvěrů pro domácnosti (soukromý sektor), zatímco růst úvěrů v podnikovém sektoru byl výrazně nižší. Rychlá expanze úvěrů pro soukromý sektor odráží zvyšující se poptávku po dlouhodobých spotřebních úvěrech a ještě více investice na bydlení (odráží velký nárůst obytných domů a bytů v osobním vlastnictví). Z hlediska analýzy vývoje úvěrů, je rovněž podstatný fakt, že do celkového podílu půjček pro soukromý sektor spadají i úvěry denominované v cizí měně, které zahrnují stále větší podíl celkových půjček ve 1 Prezentace - Vývoj bankovního sektoru v ČR, finanční stabilita, regulace a role státu, přednáška 23.3.2007 M. Erbenová, VŠE 11
většině zemích. Poskytování úvěrů v cizí měně v České republice není až takovým trendem, dokonce oproti ostatním zemím dokonce klesá. 1.1.2 Trend, koloběh a konjunktura Trh úvěrů v nedávné době dostal dosti zásadní impuls, který vyvolal úvěrovou expanzi. Nyní je otázkou, zda tento otázka, zda nedávný impuls nebyl nepřiměřený nebo dokonce zcela mimo základy ekonomie, či je odrazem tzv. poháněcího efektu v důsledku nízkého počátečního HDP. Proto je pro pochopení důležité náhodně zkoumat proměnné rovnovážné úrovně úvěru a jejich ekonomické zdůvodnění. Ekonometrické přístupy se zaměřují na odhad zásadního prohlubování finančního zprostředkování v nových členských zemích. Najdeme zde také vysvětlující proměnné rozvoje úvěrů, které mohou pomoci určit rovnovážnou úroveň růstu úvěrů. Co ale vedlo k tak extrémnímu růstu úvěrů? Makroekonomické analýzy se ve svém hodnocení zaměřily především na Pobaltské státy a Bulharsko, kde je nárůst úvěrů v rámci Evropy nejvyšší. Výsledky zkoumání upozorňují na riziko riskantního úvěrového boomu, kterému tyto státy mohou v budoucnu při stejném vývoji čelit. Jejich měny jsou pevně vázány na euro. Dle ekonomických teorií stabilní měny mohou vést k morálnímu hazardu, nadměrnému půjčování v cizích měnách, což může vést k měnovému nesouladu. Měnová základna eura navíc ukazuje, že měnová politika je přesnou kopií oblasti měnové politiky Evropské centrální banky. Slabý růst HDP v eurozóně donutil Evropskou centrální banku snížit v letech 2001 a 2003 úrokové sazby, nominální oficiální sazby zůstaly na rekordně nízké úrovni, tj. na 2% do konce roku 2005. Hospodářská konvergence byla v Pobaltí ve stejné době v plném proudu, s výrazně vyšším růstem HDP a mírou inflace, než v eurozóně. Nepřímý vliv poklesu hospodářské dynamiky v eurozóně zpomalil hospodářský růst i České republiky. Oficiální sazby byly v těchto státech po delší období v reálné hodnotě negativní, což by mohlo vysvětlit, proč růst úvěrů je považován za nepřiměřený. Maďarsko rovněž trápí neblahá kombinace vyšší inflace a nízké úrokové sazby v cizí měně, i přes skutečnost, že Maďarsko má plovoucí měnový režim (namísto měnové základny). Velké rozdíly v 12
úrokových sazbách tlačily nezajištěné maďarské domácnosti stále více k uzavírání úvěrů (v cizí měně). Spekulativní poptávka v oblasti nemovitostí může být významným hnacím motorem nadměrného růstu úvěrů. V případě nových členských států, vstup do Evropské unie by mohl odstartovat zvyšování cen nemovitostí a také zahraniční zájmy na místních trzích s nemovitostmi (např. ruští investoři kupují nemovitosti v Pobaltí). Záporné reálné úrokové sazby zřejmě rovněž pohánějí spekulace na trhu s bydlením. 1.2 Středoevropský trh s nemovitostmi Globální vlivy, silnější růst, nižší úrokové sazby a snadnější přístup k úvěrům přispěly k celoplošnému zvyšování cen domů. Zvraty na americkém trhu hypoték testují stabilitu a možnosti ostatních hypotečních trhů, včetně středoevropských trhů s nemovitostmi. Globální faktory jsou stále důležité, ale faktem je, že lokální vlivy velmi pravděpodobně určují intenzitu boomu. Navíc pro vládní orgány není snadné zabývat se nestálostí hypotečního trhu, protože ztrácejí kontrolu nad tradičními politickými pákami, přestože se snaží trh s nemovitostmi podporovat (např. podpora u stavebního spoření, půjčka novomanželům apod.). Pohled na středoevropské hypoteční trhy ukazuje, že boom převážně odráží úspěšnou integraci v evropském regionu. To vedlo k trvalému nárůstu permanentního a disponibilního důchodu, v návaznosti na stabilní makroekonomické a finanční prostředí. Snadnější přístup k financování, v době prohlubující se sektorové integrace a některé uvolněné úvěrové praktiky patří mezi významné lokální faktory, které pomáhají vysvětlit nedávný vývoj na trhu s nemovitostmi. Nárůst cen nemovitostí je samozřejmě chvilkovým fenoménem. Je však třeba zachovat individuální náhled a to především pokud se cenové hladiny a úroky značně liší nejen mezi jednotlivými zeměmi, ale také v rámci jednotlivých zemí. Ceny domů a bytů ( a zvýšení cen) v několika krajských městech dosáhly úrovně, které vyvolávají otázky, zda je možné je v takovéto úrovni udržet. Například standardní pražský panelákový byt 3+1 ve velikosti 65 až 80 metrů 13
čtverečních může kupce vyjít až na 3,2 milionu korun, zatímco v Plzni nebo ve Zlíně mu bude na podobný byt stačit třeba i o dva miliony méně. Otázkou také je, zda uvolnění úvěrových standardů a vývoj více neobvyklých úvěrových produktů, což je často znakem neudržitelného boomu bytové výstavby, vede ke krachu či jaký má konkrétní význam pro rozvoj bydlení ve střední Evropě.Přestože výzkumy odhalily i pochybné praktiky v poskytování úvěrových produktů, které vyžadují pečlivé sledování, jsou tyto nekalé praktiky stále výjimkou. Z toho například KBC vyvodilo, že pro řešení nerovnováh na středoevropských trzích s nemovitostmi mohou existovat dva scénáře: tzv. měkké či naopak tvrdé přistání. Tyto se liší ve způsobu řešení vzniklých nerovnováh. Scénář tzv. měkkého přistání představuje ozdravení fiskální politiky v kombinaci s měnovou politikou. Tvrdé přistání představuje scénář hluboké recese, která samovolně přispěje minimálně k částečnému řešení problému dvojího deficitu. Z pohledu KBC je potřeba se druhému scénáři vyhnout. Nicméně, pokračující konvergence a její důsledky významného růstu trvalého příjmu poukazují na to, že scénář tvrdého přistání je méně pravděpodobný. Vzhledem k omezenému významu stavebnictví na HDP (a při růstu HDP), ani tvrdé přistání nevyhrotí pozitivní ekonomický výhled regionu ve směru, který oslabil americkou ekonomiku. 2 1.2.1 Současné trendy světového trhu s bydlením Jedním z nejvýznamnějších rysů období silného růstu světové ekonomiky v posledních letech v mnoha zemích je zejména pružnost trhu s nemovitostmi. Cykly cen na světových trzích s nemovitostmi nemovitostí bývají intenzivnější a často mívají i bolestivější následky, než rozsáhlé hospodářské cykly. Výzkumy zaměřené na cykly konjunktury a krachu na trhu s nemovitostmi, odrážejí i konkrétní události z 70. a 80. let, které se vyznačují vleklými cykly konjunktury a krachů, které se odrážejí v celé ekonomice o mnoho více, než v současné době. To znamená, že současný hospodářský cyklus může mít jasně nastaveno výrazné zpomalení ekonomiky v oblasti trhu s nemovitostmi. 2 Interní materiál KBC Credit growth and housing in Central Europe, 2008 14
V minulosti cykly konjunktury a krachu v oblasti cen nemovitostí měly především lokální charakter. Například v USA v sedmdesátých a osmdesátých letech zažili řadu prudkých výkyvů v cenách nemovitostí v jednotlivých regionech, ale celkově na celostátní úrovni byly změny mírné. Ve Francii nemovitostní boom začal na začátku osmdesátých let a v Anglii se trh s nemovitostmi rozvířil v posledních letech tohoto desetiletí. Za poslední léta byly ceny domů posíleny trendem v oblasti nemovitostí v širokém okruhu světové ekonomiky s výjimkou Německa a Japonska. Tento zjevný trend vzrůstající globalizace trhu nemovitostí odráží prudký nárůst vlivných globálních faktorů napříč ekonomikou. Díky zvýšené celosvětové makroekonomické stabilitě, spolehlivosti volného trhu a budoucnosti politiky, byla světová ekonomika od konce 60tých a začátkem 70tých let nejsilnější. Historicky nízké úrokové sazby, volný pohyb kapitálu a větší finanční inovace a liberalizace byly předpokladem trvalého příjmu, který zvýšil budoucí kupní ceny domů ve většině ekonomikách. Přístupnost k financování se dramaticky zvýšila a náklady na půjčky prudce poklesly v důsledku omezení úvěrových marží a vzrostla i konkurence mezi finančními institucemi. Za situace, kdy růst příjmů zrychlil, přístup k zadlužení vzrostl a náklady úvěrů poklesly, není tedy nijak překvapující, že se ceny domů prudce zvýšily v celé řadě zemí. Krach hypotečního trhu v USA (který bude podrobněji rozebrán v následujících kapitolách) je stále ještě v živé paměti. Bydlení jakožto třída aktiv přilákala zvýšenou pozornost širší skupiny investorů. Prudký nárůst cen domů po celém světě nižší úrokové sazby v posledních deseti letech může i na evropském trhu s nemovitostmi vést ke globální realitní bublině. Z logického hlediska by mělo platit pravidlo poměru mezi cenami domů a příjmy obyvatel, což bohužel vzhledem k nadhodnocování domů příliš nefunguje. V uplynulém roce se sentiment vůči trhům s nemovitostí celosvětově výrazně změnil. Ukázalo se, že americký trh s bydlením prochází podstatnou korekcí. Nárůst výstavby domů v posledních letech prudce zvýšil spekulativní prvek při nákupu majetku a konkrétní problémy na sub-prime trhu ohromně zesílily negativní dopad, což bylo logicky předvídatelné, ale přesto nedošlo nijak zvlášť ke zpřísnění monetární politiky. V roce 2006 výstavba domů dosahuje vrcholu a představuje zhruba 1-1.5% nárůst hrubého 15
domácího produktu USA (viz. graf č. 2). 3 Zřetelně je zde vidět prudký pokles, jak výstavby bytů, tak i průměrné ceny nových domů. Zlomovým bodem je počátek roku 2006, kdy bytová výstavba v USA poklesla až o 50%. Přesto, že od bodu zlomu už uplynuly 3 roky, stále se ještě v této oblasti nedotýkáme dna a proto vyvstávají obavy, že tento obrovský pokles může být nejhorší za 3,5 let. Graf č. 2 - Vývoj výstavby bytů a cen na americkém trhu s nemovitostmi v letech 1976-2008 v. v tis. Zdroj: interní makroekonomická studie KBC Oslabení amerického trhu nemovitostí zasáhlo v mírnější podobě i trhy nemovitostí ostatních zemí, třebaže období a rozsah poklesu nebyl jednotný. Nedávný obrat na ostatních trzích s nemovitostmi odráží řadu globálních vlivů, včetně více restriktivního postoje v měnové politice. Efekt přesycenosti globálního trhu v důsledku oslabování americké ekonomiky napomáhají k prudkému zhoršení fungování úvěrových trhů, které se prolínají s trhem nemovitostí. Za těchto okolností je sotva překvapující, že se sentiment na trhu nemovitostí v mnoha zemích zhoršil. To vyvolává několik zásadních otázek, především pokud jde o vývoj cen nemovitostí na středoevropském trhu v příštích letech. Ceny nemovitostí v souvislosti s kapitálovými toky mohou být v příštích letech slabší. Ceny nemovitostí by v některých zemích střední Evropy mohly skromným tempem i tak růst. Nicméně, tento další globální rozměr také naznačuje, že mnoho středoevropských trhů s nemovitostmi by mohly být více nestabilní jak z hlediska výstavby i ceny, než by způsobily čistě domácí vlivy. 3 Interní materiál KBC Credit growth and housing in Central Europe, 2008 16
1.3 Trhy s nemovitostmi ve střední Evropě další vývoj Silnější ekonomiky a nízké sazby jsou tahouny boomu. Zatímco vývoj trhů nemovitostí v rozvinutých ekonomikách se synchronizoval, nedávný vývoj stavebnictví ve střední Evropě je primárně spojen se zlepšujícími se podmínkami v ekonomikách v regionu. Díky relativně nízkým příjmům a větším ekonomickým problémům, deficit na trhu s bydlením, který byl evidentní po rozpadu socialistického bloku v mnoha zemích, významně po dlouhou dobu neklesl. Skutečně, v mnoha případech se situace díky vývoji populace, která posílila poptávku po bydlení, naopak zhoršila. Trendy v bydlení jasně odrážejí ekonomické podmínky, bez ohledu na to, zda jsou dobré nebo špatné. V celé střední Evropě v posledních letech celkově příznivá finanční situace domácností byla ovlivněna zlepšujícím se stavem zaměstnanosti a růstem reálných mezd. Lidé začali mnohem více peněz investovat do nemovitostí. Více stabilní a pozitivní makroekonomické podmínky, včetně zrychlení hospodářského růstu a zmírnění inflačního tlaku, vytvořily příznivé podmínky pro zahájení boomu bytové výstavby. Dá se říci, že oživení bytové výstavby v zemích střední Evropy bylo značně ovlivněno několika společnými faktory. V prvé řadě to je růst reálných mezd a zlepšení situace na trhu práce, což mělo příznivý dopad na disponibilní i trvalý příjem domácností. Za druhé to je pokles inflace, který vytvořil předpoklady pro snížení úrokových sazeb. Dále expanze retailového bankovnictví, zaměřeného na poskytování úvěrů na bydlení. Posledním významným faktorem, který významně ovlivnil trh výstavby nemovitostí je relativně nízká úroveň bytů v osobním vlastnictví v dobách komunismu. Vznik silné kapitalistické síly zvýšil poptávku po majetku, jednak růstem příjmu jednotlivce a za druhé, protože majetek byl symbolem a ukazatelem prosperity. Lze tedy konstatovat, že s výjimkou nízké reálné úrokové sazby, což je celosvětový fenomén, jsou všechny výše zmíněné faktory úzce spjaty s úspěšným konvergenčním procesem ve střední Evropě. Samozřejmě tu existují i faktory specifické pouze jednotlivé státy, které hrály silnou roli v rozvoji trhu s bydlení ve střední Evropě. 17
1.3.1 Demografie Pozitivní demografické faktory jsou v trendech hypotečního trhu velmi významné, především pokud se jedná o území České republiky. Podíváme-li se za hranice různých zemí Evropy můžeme sledovat značné rozdíly, i přesto, že tyto země spolu bezprostředně sousedí. Česká republika v sedmdesátých letech zaznamenala velký nárůst populace, což v následujících desetiletích podpořilo nárůst poptávky po nemovitostech, která se tímto v roce 2007 dostala na vrchol. V Polsku je situace trhu s nemovitostmi o poznání horší, neboť spousty lidí z Polska během několika posledních let emigrovalo a populace výrazně klesla. Malou náplastí na tuto bolístku byl fakt, že přestože mnoho Poláků přesto pracuje v zahraničí nakupují hmotné statky v jejich vlasti. Populační problém promítnutý do trhu s nemovitostmi řešilo i Maďarsko. V případě České a Slovenské republiky přispěl pozitivní demografický vývoj k nárůstu poptávky po nemovitostech. V české historii ekonomiky hrají velkou roli dvě důležité vlny porodnosti. První přišla hned po válce, v padesátých letech. Tato vlna byla tichým dozněním následků války, která upírala lidem mít rodinu. Když tzv. poválečné děti na konci sedmdesátých letech začaly mít své vlastní potomky, způsobily tím vlastně druhou významnou vlnu porodnosti. Tehdejší vláda se pokusila porodnost podporovat vládními stimuly v oblasti bydlení. V důsledku toho lidé ve věku 20-39 let začali zvyšovat poptávku po nemovitostech. Na druhou stranu dlouhodobá demografická perspektiva v České republice není příliš povzbudivá. Stárnutí populace v příštích letech nejspíše povede ke zmenšení podílu věkové skupiny 20-39, která je pro trh s nemovitostmi rozhodující, a to i v případě průběžného přílivu cizinců. Česká republika v poslední době zaznamenala značný nárůst imigrace, která by, zejména v Praze, mohla podpořit poptávku po bytech. 1.3.2 Trh s nemovitostmi versus vládní opatření Stejně jako země po celém světě, tak i státy ve střední Evropě využívají vládní stimuly pro podporu bydlení. Rozsah využívání vládních stimulů se napříč regionem liší. Zvýšení zájmu vlády se zaměřuje především na stav nabídky a poptávky po nemovitostech. Tyto stimuly jsou ve své podstatě nástroje určené ke snížení potíží pramenících z dlouhého období centrálně plánovaných ekonomik, což vedlo ke 18
stávajícímu nedostatku bytů. Nedávno se role vládních stimulů v regionu poněkud snížila. Porovnání vládních opatření v jednotlivých zemí, ukazuje, že stimuly předepsané vládou České republiky měly na expanzi bydlení největší vliv. V České republice vládní stimuly významně pomohly v posledních letech k ustálení českého hypotečního trhu. Mezi hlavní podpory patří, možnost daňového odpočtu splacených úroků z hypotéky a úroky z úvěrů na bydlení ze stavebního spoření. Krom toho v ČR existuje velký spořící systém, který je ze státního rozpočtu dotován zhruba 15 bln CZK ročně. 4 To významně podporuje získávání menších a doplňkových úvěrů. Prostřednictvím státního fondu pro rozvoj bydlení jsou dle zvláštních režimů rozdělovány úvěry se stání dotací vybraným skupinám obyvatel, obcím a bytovým družstvům. Bytová výstavba byla též nepřímo podpořena i patnáctiletými daňovými prázdninami pro novostavby. Zpočátku dotace na stavební úvěry byly pro občany dosti významné, ale protože úrokové sazby významně poklesly, toto opatření ztratilo na významu a daňové výjimky u hypotečních dluhopisů byly nedávno zrušeny. Maďarský hypoteční trh vznikl v roce 2001 a od počátku byla poptávka po úvěrech podporována vládou. Jednalo se o dotované úvěry fixované na domácí měnu. Takže nominální úroky vyplacené vypůjčovateli klesly na 5%. V praxi vláda subvencovala úvěry až do 8% z celkové výše úvěru, což rychle vedlo k velkému zatížení státního rozpočtu 5. Kromě toho, že toto opatření vedlo k prudkému odlivu veřejných zdrojů, zhoršila se i finanční situace domácností a jejich úspory klesly na nulu. Není proto divu, že se po zastavení státních dotací hypoteční trh změkčil. Na rozdíl od České republiky a Maďarska, vládní stimuly V Polsku a Slovensku nehrály žádnou roli v boomu bytové výstavby. Polská vláda poskytuje dotaze omezeně a to prostřednictvím kreditního systému pro rodiny na pořízení prvního bytu.tato nabídka v podstatě znamená náhradu ve výši 50% z úroků. Nárok na tuto dotaci však mají pouze manželské páry a lidé, které vychovávají děti.kromě toho je dotace limitována velikostí bytu, v přepočtu na metr čtvrteční, což účinně vylučuje úvěrové dotace na nákup bytů ve větších městech, kde jsou ceny obvykle mnohem vyšší. 4 Ministerstvo pro místní rozvoj 5 Interní mareritál KBC, Credit growth 19
Slovensko nabízí na podporu bydlení poměrně málo dotací. Obecně jsou tyto obsaženy v podpoře stavebního spoření. Subvence úrokových sazeb v předchozích letech snížila přetíženost domácností hypotékami, což je nyní v době celkového poklesu tržních úrokových sazeb již bez přidané hodnoty. Slovensko, stejně jako česká republika, má svůj státní fond na podporu bydlení. 1.4 Důvodům rozvoje bydlení na stopě V následujících třech blocích odůvodním rozvoj bydlení z hlediska poptávky, z hlediska vývoje bytové výstavby a také z pohledu vývoje cen nemovitostí. 1.4.1. Růst hypotečních úvěrů a poptávka Rozmach výstavby nemovitostí ve střední Evropě v posledních letech vděčí z velké části zvýšenému přístupu k financím na bydlení a to jak pro developerské a stavební firmy, tak i pro nákup nemovitosti.. Mimořádný růst hypoték byl zaznamenán v celém regionu střední Evropy. Například v Polsku se objem v průběhu posledních tří let hypoték ztrojnásobil. V České republice vzrostl objem hypoték dvaapůlkrát. Přestože tempo růstu zadluženosti domácností napříč celým regionem bylo extrémně rychlé, pochází z velmi nízkého základu. Takže poměr zadluženosti domácností k HDP v eurozóně byl v roce 2007 pořád relativně nízký. Nárůst úvěrů na bydlení byl rovněž podpořen pozitivním vývojem v oblasti retailového bankovnictví. A opět je tu odraz snadnějšího přístupu k financování a rostoucí konkurence v oblasti finančních služeb. Rychle se měnící ekonomické okolnosti vedly domácnosti ke změně postoje k zadlužování. Růst úvěrů na bydlení podpořil i rapidní vývoj retailového bankovnictví. Došlo ke zlevnění a zpřístupnění financování domácnostem a zároveň se na bankovním trhu rozšířila konkurence. Rychle se měnící ekonomické okolnosti vedly ke změnám pohledu domácností na zadlužování. Příklad Polska a Maďarska (viz. graf) ukazuje, že ani relativně vysoké úrokové sazby pro hypoteční boom nejsou překážkou. V této souvislosti je pozoruhodné, jak bankovní klienti snadno objevili "kouzlo" levnějších úvěrů v cizí měně. Zatímco úrokové sazby mohou být nákladově nižší, můžou zde potenciálně hrozit významná měnová rizika. Výsledkem je, v Maďarsku 50% podíl úvěrů na bydlení v cizí měně, v Polsku taktéž úroveň půjček na bydlení dosahuje téměř 20
poloviny z celého objemu, avšak na Slovensku je to jen zanedbatelný podíl a v České republice je atraktivnost takovýchto úvěrů velmi limitována. Graf č 3 - Půjčky na bydlení v poměru ku HDP v roce 2007 - ČR, SR, Maďarsko Polsko Zdroj: interní studie KBC 1.4.2 Zotavení výstavby domů Výstavba nových bytů za poslední roky (myšleno do roku 2007) značně v rámci celého středoevropského regionu zesílila. Počet nových stavebních projektů, na základě stavebních povolení, a počet již dokončených bytů rapidně roste.v roce 2000 statistiky udávaly počet 2 bytů na 1000 občanů v uplynulém roce to již bylo 3,5 bytů na 1000 občanů. Stále tu však jsou specifické záležitosti, které ovlivňují vývoj v jednotlivých zemích. V Maďarsku je sektor stavebnictví velmi silně ovlivněn slabým ekonomickým prostředím. Propad hrubých mezd a vysoké úrokové sazby omezily růst nových zakázek. Přesto však výsledky roku 2007 indikují v této oblasti mírný nárůst. Oproti tomu v České republice byl nárůst výstavby v roce 2007 nových bytů více než optimistický. V roce 2007 bylo v České republice vystavěno na 1000 občanů 4 nové byty. Obavy ze zvýšení sazby DPH začátkem roku 2008, v důsledku reformy veřejných financí a harmonizace s Evropskou unií, přiměly stavební firmy na tuto pro ně negativní situaci reagovat a dokončit co nejvíce bytů ještě před tím než budou změny sazeb implementovány. Dlouhodobý trend zvyšování cen nemovitostí a větší dostupnost hypotečních úvěrů byly rovněž motorem pro zesílení poptávky. Naštěstí se hrozba zvýšení sazeb DPH naplnila jen zčásti, Česká republika a rovněž i Polsko vytvořily mezeru v daňovém zákoně, která do určité míry udržuje DPH na bydlení nízké. Tyto problémy nepostihlo Maďarsko ani Slovensko, protože oba státy používají jednotnou sazbu DPH (SR - 19%, Maďarsko - 25%). Slovensko v roce 2007 zažívá pomalejší růst 21
počtu nových bytů na počet obyvatel a to díky kombinaci vyšší úrokové sazby a slabší kupní síly. Tři ze čtyř zmiňovaných zemí střední Evropy zažívají expanzi v oblasti výstavby bytových domů. Otázkou nyní je, zda je to pro ovlivnění celé ekonomiky postačující. Z mého pohledu jen s těží, vezmu- li v potaz dostupná data vykazující celkovou výstavbu bytových domů ve střední Evropě. Ty naznačují, že bytová výstavba Polsku a České republice činí jen 0,1-0,2% 6 HDP. 1.4.3 Ceny a bydlení Kombinace poměrně mírného zvýšení nabídky bydlení a svižné poptávky nevyhnutelně vedlo k rychlému zvýšení cen stávajících i nově postavených nemovitostí. Bohužel údaje o cenách nemovitostí ve střední Evropě jsou velmi omezené. V některých případech žádná oficiální data ani neexistují. Tam, kde údaje jsou dostupné, jsou publikované s velkým zpožděním. Takže monitorování vývoje cen často závisí na údajích soukromých firem působících na místních trzích s nemovitostmi. Přesto je více než jasné, že s výjimkou Maďarska ceny nemovitostí za poslední roky drasticky vzrostly. První příčku v rapidním nárůstu cen nemovitostí obsadilo Polsko, kde ceny průměrného bydlení vzrostly o 86% v místní měně (v EUR o 95%) v období 2006-2007. V některých polských městech cena vzrostla až o neuvěřitelných 100%. V České republice i na Slovensku vzrůst cen oproti Polsku nebyl až tak velký, ale i tak k navýšení cen nemovitostí ve zmíněném období rovněž došlo. V ČR o 39% (v EUR o 48%), na Slovensku o 36% (v EUR o 52%). Výše uvedené znázorňuje následující graf č. 4. Graf č 4. - změny cen bydlení v období 2 let - ČR, Maďarsko, Polsko, Slovakia 6 Interní dokument KBC - Credit growth and housing in Central Europe 22
Zdroj: interní dokument KBC Důvodem pro tak rychlý nárůst cen může být fakt, že začaly stoupat z velmi nízké úrovně. To je samozřejmě případ hlavně zemí v prvních stádiích reálné konvergence, především pokud stále ještě ve značné míře zaostávají za Evropskou unií. Nicméně, ceny bydlení v některých středoevropských lokalitách se již plně srovnatelné cenami bytů v západní Evropě. 1.5 Hrozba bublin Obrovský nárůst cen nemovitostí v Polsku i České republice přirozeně vzbuzuje obavy ze vzniku bublin, tak jako tomu bylo v USA. Podívejme se tedy na některé indikátory, které mohou vznik bublin zapříčinit. Boom v oblasti bydlení je obvykle spojen se silným růstem hypotečních úvěrů. Je logické, že zpozorují-li účastníci trhu možnost vzrůstu zisku v hypotečním obchodování, posílí své půjčování. V důsledku velké konkurence v bankovním sektoru, banky zpřístupňují úvěry, což má za následek zhoršení úvěrového rizika. Zajímavostí je, že i boom a krach na americkém trhu hypoték je spojen s uvolněnějšími podmínkami pro poskytování úvěrů. Jedním z podivných postupů, které mohou být vnímány, jako uvolněné standardy, je poskytování půjček až do výše 120% hodnoty nemovitosti. Pravda, tato možnost je dostupná pouze vybraným klientům in ČR a není to běžná praxe. Na druhé straně banky 23
ve všech třech zmíněných zemích umožňují klientům odložit splátky až o 1 rok. Takovéto "úvěrové prázdniny" jsou za normální situace zcela běžné, ale paralelně se stylem půjčování v Americe nebezpečné. Bankovní domy se ve vysoce konkurenčním prostředí snaží získat co nejvíce klientů, proto některé banky středoevropského trhu nabízejí hypotéky s dobou trvání 40-50let, u některých je doba trvání závislá na věku dlužníka na konci půjčky. V některých zvláště extrémních případech věk dlužníka v době, kdy úvěr bude plně splacen, přesahuje 75 let. Některé banky požadují doložení dokladů (například faktury) pouze na 80% hodnoty hypotéky. 20% může dlužník utratit za cokoliv (například Hypotéka 2v1). Banky zejména v ČR, ale i některé slovenské banky, za účelem prodeje co nejvíce hypotečních úvěrů, nepožadují od klienta doložení výše jeho příjmů. Na rozdíl od amerického stylu půjčování hypoték, kdy klient nepotřeboval disponovat příjmem, majetkem a ani nemusel mít zaměstnání, klienty zde musejí disponovat dostatečnými prostředky pro zajištění hypotéky. 24
2. Hypoteční nástroje a produkty Banky nabízejí celou řadu úvěrových produktů, které lze použít pro financování nákupu, rekonstrukce či modernizace nemovitosti. Může se jednat o úvěry pro podnikatele nebo úvěry občanům. Protože většina těchto úvěrů je univerzální nejsou přizpůsobeny investicím do nemovitostí dlouhodobého charakteru. Jinak řečeno tyto úvěry pro financování do nemovitostí nejsou vzhledem k dlouhodobé návratnosti vhodné. Proto banky poskytují hypoteční úvěry, které svou charakteristikou přesně odpovídají investování do nemovitostí. Hypoteční úvěr je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této i rozestavěné, nebo i jiné nemovitosti, takzvanou hypotékou. 7 V České republice, že hypoteční úvěry v současné době poskytuje všechny 17 bank (viz. seznam vpravo), přičemž používají různé zdroje refinancování těchto úvěrů. Výjimku tvoří refinancování emisí hypotečními zástavními listy, kdy banka musí vlastnit licenci České národní banky, opravňující k emitování hypotečních zástavních listů. 2.1 Trendy vývoje hypotečních produktů na českém trhu hypoték Na českém hypotečním trhu, jak jsem již uvedla, v současné době působí sedmnáct bank, velkých i malých. Z největších lídrů trhu to je především ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna. Hypotéku Vám mohou nabídnout i v HVB Bank, ebank, Živnostenské bance nebo Raiffeisenbank. V minulosti zákon bankám umožňoval poskytovat hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území České republiky a hypotéky byly poskytovány pouze za účelem koupi, rekonstrukce či 7 Kolektiv autorů - Praha, Základy bankovnictví, Bankovní institut vysoká škola, 2004 str. 49 25
modernizace nemovitosti. Novela Zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. přinesla řadu změn v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie a nutnosti zkompatibilovat zákon s obdobnými předpisy v Evropské unii. Novela již neobsahuje podmínku účelovosti hypotečního úvěru a také umožňuje, aby zástavou za poskytnutý úvěr byla nemovitost na území členského státu Evropské unie. Standardní hypoteční trh v České republice se začal vyvíjet až v roce 2000, přestože zaveden byl již v roce 1995. Banky v letech 2000-2003 poskytovaly hypoteční úvěr vesměs bonitním klientům, maximálně do výše 70-85 ceny zastavěné nemovitosti s pevnou úrokovou sazbou, fixovanou na pět let. V období 2004-2006 byl základním trendem boj největších bank o co největší tržní podíl na trhu hypoték. Banky začaly ve velkém nabízet hypoteční úvěry s krátkodobou fixací na jeden rok s úrokovými sazbami v rozpětí 2,3-2,5. Zároveň se poprvé v jejich nabídkách objevila 100 hypotéka, kdy je financována celá částka zastavené nemovitosti. Od roku 2006 se administrativa spojená se sjednáním hypotečního úvěru zjednodušila a na trhu se objevily nové produkty pro méně bonitní klienty. Přichází také trend refinancování starých hypoték novými hypotékami. Rok 2008, hypotéky již nejsou pro klienty nedostupné a jedná se o známý a masově dostupný produkt. Porovnáme-li situaci na hypotečním trhu z let 1995/1997, kdy byl hypoteční úvěr uveden na český finanční trh se současností, je nutno konstatovat, že hypoteční produkty jsou klientům mnohem dostupnější. Úrokové sazby jsou pro současného klienta mnohem přívětivější, než například v roce 1996, kdy minimální úroková sazba průměrně činila 11,3%, současná průměrná úroková sazba je 5,69%. Banky byly dříve v poskytování hypoték mnohem upjatější a opatrnější. Získat hypotéku před deseti lety nebylo tak snadné jako dnes. Mladý, svobodný člověk s minimálními úsporami měl na získání hypotéky velmi malé šance. Hypoteční banky v současné době schválí až 90% předložených žádostí. Posunula se i hranice věku, do kdy je nutné úvěr splatit ( v r. 1996 do 60let věku klienta, dnes do 70let věku klienta). Hypotéky jsou oproti minulosti jednodušší a rychlejší. Dokazuje to i snížení počtu potřebných dokladů na jejichž základě klient může hypoteční úvěr s bankou uzavřít. V současné době je klientův požadavek na hypotéku vyřízen průměrně do jednoho týdne od podání žádosti, v minulosti klient na odpověď od banky čekal až měsíc. Banky dnes také nabízejí expresní ocenění. Po deseti letech se trh výrazně změnil. Hypotéky jsou mnohem variabilnější. 26
Maximální doba splácení se ze 30let posunula na 40let. Rozšířila se i platnost sazeb. Historicky doba fixace byla pouze jeden rok nebo 5 let. Nyní si klient může dobu fixace nastavit dle libosti, protože banky nabízejí fixaci například na 1,3,5,10 i 30 let a mohou úrokové sazby i garantovat. V minulosti byla hypotéka bez poplatků nemyslitelná, dnes je to jeden z hlavních trumfů obchodní strategie. V nabídce bank můžeme najít hypotéky pro cizince, bez prokazování výše příjmů nebo hypotéky na nemovitost v zahraničí. Možnosti dnešní hypotéky jsou tedy podstatně bohatší. Klient může získat hypoteční úvěr ve výši až 100 ceny zastavené nemovitosti, může financovat družstevní bydlení nebo hypoteční produkty kombinovat. 2.2 Hypotéka na českém trhu Na českém trhu hypoték si v současnosti můžeme vybrat z velkého množství hypoték, podle našich individuálních potřeb. Z laického pohledu je hypotéka ve své podstatě vlastně půjčka a ten, kdo si jí půjčuje za svůj závazek musí vždy ručit nemovitostí. Hypoteční úvěry lze rozdělit na dva základní typy a to na účelové a neúčelové. Finance z účelového hypotečního úvěru smí klient použít pouze na účely stanovené ve smluvních podmínkách banky. Většinou se jedná o investice do nemovitosti, objektu na bydlení. Neúčelové hypotéce se obecně říká Americká hypotéka, klientovi dává naprostou volnost ve výběru objektu financování. Klient penězi z Americké hypotéky může pořídit i movité věci dle libosti (například automobil, zaplatit si cestu kolem světa, zaplatit dětem studium v zahraničí).u obou typů hypotečních úvěrů platí, že musí být zajištěné nemovitostí v osobním vlastnictví. Účelové hypotéky mívají lepší podmínky (především nižší úrokové sazby), než hypotéky neúčelové. Hypotéky také můžeme rozlišit dle maximální výše, kterou klient může od banky získat. Tato výše představuje procento z hodnoty zastavené či pořizované nemovitosti. U účelových hypotečních úvěrů na bydlení se klient může rozhodovat mezi úvěry do výše 70, 80, 90, ale i 100 procent zastavené nemovitosti. U Amerických hypoték je běžná výše 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti. Klient si též může vybrat způsob splácení. Banky nabízejí tři typy splácení, anuitní, progresivní a degresivní. U anuitního splácení platí, že klient platí stejnou výši měsíční splátky po celou dobu splácení úvěru. Progresivní splácení umožňuje klientovi snížit 27
financování v počátečním období splácení úvěru nižší splátkou než anuitní. 8 Měsíční splátky se však v průběhu let zvyšují. Degresivní splácení je opakem progresivního splácení a zde platí, že počáteční splátky jsou vyšší a v průběhu let se výše splátek snižuje Některé bankovní domy umožňují klientům hypoteční úvěry kombinovat s jinými produkty, například se životním pojištěním, stavebním spořením nebo hypotečními zástavními listy. Praxí je, že klient z hypotéky platí pouze úroky z hypotéky a následně uhradí hypotéku buď jednorázově nebo část z peněz ze stavebního spoření nebo hypotečních zástavních listů. Produktová nabídka bank na našem trhu se liší, ne všechny banky poskytují celou paletu u hypotečních úvěrů. Celkově se dá říci, že i přesto, že i k nám doléhá hypoteční krize, je nabídka hypotečních produktů dosti bohatá. Je však potřeba počítat s tím, že banky na kritickou situaci na trhu zareagovaly a zpřísnily podmínky poskytování hypotečních úvěrů. U nestandardních hypotečních produktů omezily či upravily parametry (například omezení na co lze daný typ hypotéky využít, vyškrtnutí možnosti financovat komerční projekty či snížení maximální výše úvěru a podobně). 2.1.2 Klasická hypotéka Často se jí říká standardní hypoteční úvěr a najdeme jej v nabídce hypotečních produktů všech hypotečních bank či bankovních domů poskytující hypoteční úvěry. Jde o účelový úvěr poskytovaný fyzickým osobám (i podnikatelům) na dlouhou dobu. Představuje snadný a rychlý způsob získání financí ke koupi domu či bytu. Touto hypotékou není bezpodmínečně nutné financovat pouze dům nebo byt, ale lze ji použít ke koupi stavebního pozemku určeného ke stavbě domu, garáže nebo jiné nemovitosti sloužící k bydlení nebo výstavbu bytového domu, rekonstrukci, refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení. Tato hypotéka je oproti hypotékám před deseti lety také velmi moderní., protože za poskytnuté peníze lze pořídit chatu nebo chalupu sloužící k individuální rekreaci a také nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (například bazén, garáž, saunu nebo třeba i terénní úpravy pozemku aj.). 8 http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/progresivni-splaceni/ 28
Klasickou hypotéku většina bank poskytuje od minimální výše 200-300 tis. Kč a touto hypotékou lze splatit 85% nebo až 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Maximální výše hypotéky nebývá přímo udána a v produktových kartách většiny bank nalezneme, že výše úvěru není omezena. Limit ale samozřejmě existuje a je zpravidla dán výší zamýšlené investice, tedy při koupi to je kupní cena, při výstavbě rozpočtové náklady a tak dále. V neposlední řadě je výše úvěrované částky limitována schopností žadatele úvěr splácet. Žadatelé musí splňovat několik základních kritérií, jako je plnoletost (u nás dosažením 18 let věku) a trvalý pobyt na území České republiky (občané České republiky a držitelé průkazu povolení k pobytu na území ČR). Další důležitou podmínkou jsou příjmy ze závislé činnosti, podnikání nebo jiný příjem, který je banka ochotna uznat. Zajímavostí je, že o tento úvěr může žádat více žadatelů najednou. Společně mohou o tento typ hypotečního úvěru zažádat manželé, rodiče a děti, příbuzní, druh a družka, ale i lidé, kteří nejsou v příbuzenském vztahu. Maximálně však můžou o tento úvěr zažádat většinou čtyři žadatelé (u Wüstenrot hypoteční banky až šest žadatelů). Z toho alespoň jeden ze žadatelů musí úvěrovanou nemovitost vlastnit nebo se v důsledku realizace investičního záměru jejím vlastníkem stát. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky a nesmí již být zatížena zástavním právem. Důležitou podmínkou mnoha bank je schopnost úvěr splatit nejpozději do 70ti let věku žadatele. Jde o to, aby klient byl po většinu času splácení úvěru v produktivním věku a omezilo se tak riziko nemožnosti splácet. Banky svým klientům nabízejí i volitelné parametry, například zvolení pevné úrokové sazby dle fixace na 1,3,5,10,20,25 nebo 30 let. Úroková sazba je pro banky nejzákladnějším nástrojem, protože pro ni znamená zisk. Variabilitou úrokové sazby banky mohou motivovat širší okruh klientů, kteří si mohou vybrat pevnou úrokovou sazbu, jež bude platit po celou dobu vybrané fixace. Obecně platí, že čím kratší fixace tím je úrok sice nižší (levnější), ale je nutné počítat s tím, že v následujícím období se úrok může zvýšit. Je-li úrok fixován po celou dobu splácení je sice o něco vyšší než například úrok u hypotečního úvěru s fixací na 3 roky, ale ve finále může vyjít klienta mnohem laciněji. Je to proto, že úroky krátkodobějších fixací mohou být ovlivněny rostoucí inflací nebo v současné době dopady hypoteční a finanční krize. 29
2.1.3 Americká hypotéka Americká hypotéka je tedy neúčelový úvěr, zajištěný zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Klient peníze z této hypotéky může použít na cokoliv, není omezen pouze na koupi nemovitosti. Tento typ úvěru je oblíbený zejména v USA a také proto se tomuto produktu říká "americká hypotéka". Přednost této hypotéky spočívá v možnosti využít peníze dle potřeby, například na rozjezd podnikání či pořízení auta, zařízení bytu, kanceláře, na stavbu u nemovitosti, kterou ještě nelze zapsat do katastru nemovitostí a dát do zástavy. Oproti běžným neúčelovým úvěrům je nižší úroková sazba, ale i tak je to stále oproti klasickému hypotečnímu úvěru dražší. Pokud však klient v krátké době potřebuje velký obnos peněz a přitom je vlastníkem nemovitosti je americká hypotéka nejjednodušším řešením. Díky ručení nemovitostí je klientovi umožněno půjčit si i několik milionů a použít je dle své libosti. Otázkou však je jestli člověku skutečně stojí za to se zadlužit někdy až po zbytek života. Americká hypotéka se poprvé na českém trhu objevila v roce 2004 a revoluční byla také v tom, že možnost zažádat o ni měli i cizinci. Prostřednictvím této hypotéky si mohli občané jiných zemí v Česku pořídit družstevní byt. Podmínka pro přidělení americké hypotéky pro cizince, tedy zástava nemovitosti ve prospěch banky, je stejná. Co je tedy potřebné splnit, chce-li klient zažádat o americkou hypotéku? Základem je mít nemovitost u níž je alespoň podílovým vlastníkem. Ručení družstevním či obecním bytem je naprosto vyloučené. Dle zákona se nemovitost může nacházet kdekoliv na území Evropské unie, ale v praxi banky přijímají do zástavy pouze nemovitosti nacházející se na území České republiky. Pro některé bankovní domy může být překážkou pro poskytnutí této hypotéky i věcné břemeno uvalené na nemovitost, protože to má vliv na odhadní cenu nemovitosti. Dále žadatel musí mít alespoň 18 let a také musí dodat další potřebné doklady, jako je průkaz totožnosti, výpis z katastru nemovitostí, odhad ceny nemovitosti, nabývající titul k ní. Banky rovněž požadují doložení pojištění nemovitosti a potvrzení příjmů ze závislé činnosti. Úrokové sazby se nyní pohybují dosti vysoko, neboť odrážejí neklidnou situaci na hypotečním trhu rozpoutanou hypoteční krizí v USA. Ještě v loni se úrokové sazby amerických hypoték průměrně pohybovaly kolem 7% p.a. Letos jsou již americké hypotéky nabízeny za úrok daleko přes 8% p.a. (například ČSOB Americká hypotéka 30