V tomto dokumentu je znalecký posudek bez identifikace posuzované nemovitosti. Má sloužit jako příklad ukazující obsah, formu a rozsah relativně jednoduchého znaleckého posudku. ZNALECKÝ POSUDEK XX-XX/2012 Objednatel posudku: XXX Účel posudku: Stanovení ceny dle cenového předpisu bytu č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni, podílu ve výši 6148/1163513 na společných částech budovy č. p. XXX v ulici XXX v Praze Libni a podílu ve výši 6148/1163513 na pozemku parc. č. XXX v kat. území Praha Libeň pro účel daní a poplatků jako podklad pro vyčíslení daně z převodu nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 10.7.2011 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 Praha 2, 120 00 Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Praze, 11.7.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny dle cenového předpisu bytu č. XXX/ XXXv ulici XXX v Praze Libni, podílu ve výši 6148/1163513 na společných částech budovy č. p.xxx v ulici XXX v Praze Libni a podílu ve výši 6148/1163513 na pozemku parc. č. XXX v kat. území Praha Libeň. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 1 249 026 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 Byt č. XXX/XXXv ulici XXX v Praze Libni XXX 19000 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Libeň 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11. 7. 2012 za přítomnosti pana XXX, nového vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy KN ze dne 11. 7. 2012 - snímek katastrální mapy - částečná stavební dokumentace - informace a údaje sdělené panem XXX - cenová mapa pozemků - kupní smlouva s právními účinky vkladu na KN ke dni 10. 7. 2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Nový vlastník: Nemovitosti: Obec: Katastrální území: Okres: SJM XXX XXX, XXX, Praha, Libeň (Praha 9), 190 00 XXX, XXX 1522/3, 040 01 Košice, Slovensko Byt č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni, podíl ve výši 6148/1163513 na společných částech budovy č. p. XXX v ulici XXX v Praze Libni a podíl ve výši 6148/1163513 na pozemku parc. č.xxx v kat. území Praha Libeň. Praha Praha Libeň Hlavní město Praha 6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady odpovídají skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni umístěná ve čtvrtém nadzemním podlaží pětipodlažního bytového domu č. p. XXX v ulici XXX v Praze Libni. Jedná se o bytový dům postavený v roce 2006. Dům má železobetonovou konstrukci s vyzdívanými příčkami. Střecha domu je plochá. Okna v domě jsou hliníková. Klempířské konstrukce jsou z titanzinkového plechu. Vytápění je společně s ohřevem vody v domě řešeno dodávkově. Plyn není do domu zaveden. V suterénu domu se nachází sklepy, v prvním nadzemním podlaží jsou komerční prostory. V dalších podlažích se nachází byty. Dům se nachází v bezprostřední blízkosti frekventované ulice Českomoravská a okolní průmyslové zóny. Dispozice bytové jednotky je 2+kk s příslušenstvím a sestává z: předsíň - 9,1 m 2 obývací pokoj s kuch. koutem - 29,9 m 2 koupelna s WC - 4,98 m 2 pokoj - 11,34 m 2 Celkem plocha bytu - 55,32 m 2. K bytu patří balkon o rozloze 5,9 m 2. Kuchyňská linka je vybavena sklokeramickou varnou deskou, digestoří a horkovzdušnou troubou. Podlahy obytných místností jsou pokryté laminátovou plovoucí podlahou. V koupelně je keramická dlažba. Omítky zdí tvoří tenkovrstvé stěrky. Na domě je osazen bleskosvod. Celkově lze byt popsat jako standardní s dobrou údržbou. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni 3
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. XXX v kat. území Praha Libeň Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Cenová mapa zastavěná plocha a 3344/6 2 291,00 3 670,000 8 407 970,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 8 407 970,- Pozemek parc. č. XXX v kat. území Praha Libeň - zjištěná cena = 8 407 970,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 9 Stáří stavby: 5 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 45 778,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: podlahová plocha: 55,32 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 55,32 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: 5,90 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 5,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu = 55,32 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 5,90m 2 * 0,17 = 1,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 56,32 m 2 4
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 5 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 1,00 = 1,187 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s I -0,07 negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou, železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 5
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,187 * 0,910 * 0,900 = 0,972 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 45 778,- Kč/m 2 * 0,972 = 44 496,22 Kč/m 2 CP = CU * PP = 44 496,22 Kč/m 2 * 56,32 m 2 = 2 506 027,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 506 027,11 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 8 407 970,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 148 / 1 163 513 Hodnota spoluvlastnického podílu: 8 407 970,- Kč * 6 148 / 1 163 513 = 44 427,69 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku + 44 427,69 Kč Byt č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni - zjištěná cena = 2 550 454,80 Kč 6
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. XXX/XXX v ulici XXX v Praze Libni 2 550 454,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 550 454,80 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 550 454,80 Kč 2 550 455,- Kč 2 550 460,- Kč slovy: Dvamilionypětsetpadesáttisícčtyřistašedesát Kč V Praze, 11. 7. 2012 XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 Praha 2, 120 00 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. XX-XX/2012 znaleckého deníku. E. Seznam příloh - výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě - cenová mapa - fotodokumentace 7
Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 8
Cenová mapa 9
Fotodokumentace 10