ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.805/11 v Hradci Králové, Slezské Předměstí, Bratří Štefanů 805/32, včetně příslušenství a podílu o velikosti 554/37703 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č pro k.ú.slezské Předměstí Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.805/11 v Hradci Králové, Slezské Předměstí, Bratří Štefanů 805/32, včetně příslušenství a podílu o velikosti 554/37703 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č pro k.ú.slezské Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.805/11 Adresa předmětu ocenění: Bratří Štefanů 805/ Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Slezské Předměstí Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce a syna vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.slezské Předměstí - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /461, Paní Miluše Šlapáková, Bratří Štefanů 805/32, Hradec Králové, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a třinácti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců a PVC. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. Dům je z roku 1972, stav průměrný, původní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5010 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,05 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,05 Pozemek - zjištěná cena = ,05 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = ,05 Kč ,05 Kč Cena příslušenství - celkem = ,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hradec Králové Stáří stavby: 41 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu ložnice: 16,69 m 2 chodba: 4,84 m 2-5 -

6 WC: 1,00 m 2 koupelna: 2,55 m 2 pokoj: 16,30 m 2 kuchyň: 8,39 m 2 lodžie: 5,78 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,55 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,44 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,44 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,55 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,44 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem = 55,79 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1-6 -

7 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 0,980 * 0,850 = 0,566 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,566 = ,90 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,90 Kč/m 2 * 55,79 m 2 = ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 554 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,05 Kč * 554 / = ,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,41 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,62 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtrnácttisícšestsettřicet Kč - 9 -

10 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a pohledávky budoucí do celkové výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt s dispozicí 2+1 a užitnou plochou 54 m2, umístěný ve 4. nadzemním podlaží z celkových osmi - Hradec Králové - ulice Štefánikova. Byt, který je v původním, ale velice udržovaném stavu je v osobním vlastnictví - bezproblémové financování hypotékou, úvěrem. Pokoje jsou situované jihozápadním směrem a do klidné části parku. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - zateplení, výtah, bezbariérový vstup a stoupačky. K bytu náleží sklepní prostory. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

11 byt 2+1 s velkou lodžií v Osobním vlastnictví o rozloze 55,4 m2 v žádané lokalitě v Hradci Králové, ulice Jungmannova. Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží ze šestnácti se třemi výtahy. Byt nabízí 47,9 m2 obytné plochy a 7,5 m2 lodžie na západní stranu s výhledem na nové dětské hřiště. V bytě naleznete dva neprůchozí pokoje, umakartové jádro (koupelna s vanou, WC oddělené), v chodbě a kuchyni bytu dlažba, nové stoupačky, původní dřevěná okna, nový výtah. Byt je vhodný k celkové rekonstrukci. Požadovaná cena ,- Kč. byt v ul. Severní v klidné lokalitě Hradce Králové - Slezské Předměstí. Tento byt má nová plastová okna a nachází se v domě po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení, omítka a nová střecha. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků. byt 2+1 v OV, o podlahové ploše 56 m2, nacházející se v 1NP/5NP menšího panelového domu. Dům má velmi dobrou polohu, je umístěn na hekém a klidném místě lokality Sleské předměstí, v Hradci Králové, nedaleko samotného centra. Byt je ve velmi zachovalém stavu, má zděné jádro a stává se z pokoje 1; pokoje 2; kuchyně vybavené novější kuchyňskou linkou světlé barvy (ponechán plotýnkový vařič); spížírny; vstupní haly; koupelny s vanou; samostatné toalety a dvou komor,

12 které lze vhodně využít jako technickou místnost nebo šatnu. Podlahové krytiny v bytě jsou: pokoj 1, pokoj 2 - koberec; vstupní hala - nová dlažba světlé barvy; kuchyň, koupelna, toaleta, obě komory - linoleum. V celém bytě proběhla výměna původních oken za nová plastová. Orientace bytu: pokoj 1 je situován na západní stranu; ostatní místnosti jsou situovány na východ. Vytápění a ohřev vody je zajištěno dálkově z Opatovic. Dům je zateplen s novou fasádou, má novou střešní krytinu. Ve společných prostorách je k dispozici kolárna. V okolí domu je spousta zeleně. Veškerá občanská vybavenost se nachází v dosahu. U domu je bezproblémové parkování. Zastávka MHD se nachází u domu, vlaková zastávka je cca 10 min. chůzí pěšky. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, právních služeb a ostatních poplatků. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -