DRUŽSTVA A NEZISKOVÝ SEKTOR JUDr. Ivan Přikryl červen 2017

Struktura prezentace: 1. KAPITOLA - DRUŽSTEVNICTVÍ 2. KAPITOLA - DRUŽSTVA BYTOVÁ 3. KAPITOLA - EXKURZ BYTOVÁ POLITIKA V ČESKÉ REPUBLICE 4. KAPITOLA - NEZISKOVÉ SPOLEČENOSTI BYTOVÉ V EVROPĚ 5. KAPITOLA - CO SCHÁZÍ V ČESKÉ REPUBLICE NA TRHU S BYDLENÍM 6. KAPITOLA - BYTOVÉ DRUŽSTVO A SOCIÁLNÍ (BYTOVÉ) DRUŽSTVO 7. KAPITOLA - ZÁVĚREČNÉ REZUMÉ

KAPITOLA 1 - DRUŽSTEVNICTVÍ CÍL PREZENTACE: Seznámit se s družstvy, jejich tradicí, principy a zvážit jejich využitelnost v současné době při řešení problémů společnosti zejména v oblasti bydlení. Družstva nemají mít ambice podnikání pro zisk nýbrž mají být prostředkem jak zajistit službu za přijatelnou cenu. Člen je současně spoluvlastník společnosti i klient. Ve světě jsou známá družstva farmářská, konzumní, bytová, výrobní, bankovní či pojišťovací, dopravní, elektrárenská (solární) sociální, řemeslníků či pohřební. Málokdo ví, že po dokončení výstavby Národního divadla jej provozovalo Družstvo pro správu národního divadla.

1. 1. HISTORIE Prof. JUDr. Antonín rytíř Randa 1847 byl v Praze ustanoven Pražský potravní a spořitelní spolek-rok nato zakládá Reiffeisen úvěrní družstvo v Německu František Modráček Do české historie se zapsal roku 1868 jako zakladatel a předseda dělnických konzumních družstev Oulů The Rochdale Society of Equitable Pioneers, founded in 1844, was an early consumer cooperative, and one of the first to pay a patronage dividend, forming the basis for the modern co-operative movement.

1. 2. HODNOTY A PRINCIPY DRUŽSTEVNICTVÍ DRUŽSTEVNÍ HODNOTY A PRINCIPY: Družstva jsou založena na hodnotách svépomoci, vlastní odpovědnosti, demokracie, rovnosti, spravedlnosti a solidarity. V tradici zakladatelů spolupracovníci věří v etické hodnoty čestnosti, otevřenosti, společenské odpovědnosti a péče o druhé. Družstevní principy Družstevní principy jsou pokyny, kterými družstva uvádějí své hodnoty do praxe. 1. Dobrovolné a otevřené členství 2. Demokratická kontrola členů 3. Členská hospodářská účast 4. Autonomie a nezávislost 5. Vzdělávání, školení a informace 6. Spolupráce mezi družstvy 7. Zájem o komunitu V roce 1995 přijala Aliance ICA revidované prohlášení o družstevní identitě, které obsahuje definici družstva, hodnoty družstev a sedm družstevních zásad. České družstevnictví neblaze poznačilo zneužití družstev ke kolektivizaci zemědělství. Vzorem sovětský kolchoz což bylo dle názvu kollektivnoje chozjajstvo neboli kolektivní hospodářství. Ve 30 letech 20 století násilné slučování ale. Tato (ani po roce 1948 naše forma nuceného sdružování neplnila principy družstev a neměla s družstevnictvím nic společného. Zemědělská družstva JZD nebyla uznávána Mezinárodním družstevním svazem za družstva až do roku 1991.

1. 3. DRUŽSTEVNICTVÍ A SVĚT Družstva jsou celosvětový fenomén, mají téměř miliardu členů. Hodnoty a principy uznává Írán, Palestina i Izrael, prezident Trump i Svatý stolec, OSN i Mezinárodní organizace práce. Zástupci družstev se schází v rámci Mezinárodního družstevního svazu a jeho specializovaných organizací. Jsou družstva bytová, spotřební, výrobní úvěrová, dopravní, pohřební, výrobní, farmářská.. Jako člen exekutivy ICA s odpovědností za legislativu jsem navštívil sto zemí, kde družstva hrají významnou roli vždy jako součást principu služby za rozumnou cenu. Prezident USA ocenil například družstvo které v malé vesnici vybudovalo fotovoltaickou elektrárnu.

ZEMĚ, VE KTERÝCH EXISTUJÍ BYTOVÁ DRUŽSTVA

1. 4. DRUŽSTVO A VLÁDA MUSÍME ODLIŠIT ČESKOU REPUBLIKU A SVĚT VE SVĚTĚ JSOU DRUŽSTVA RESPEKTOVÁNA, PODPOROVÁNA. COOPERATIVNÍ PODNIKÁNÍ JE PODPOROVÁNO, ZAJIŠŤOVÁNÍ RŮZNÝCH SLUŽEB OCEŇUJE LEVICE I PRAVICE (REPUBLIKÁNI ZEJMÉNA V USA). KAŽDÉDVA ROKY PROJEDNÁVÁ VALNÉ SHROMÁŽDĚNÍ OSN REZOLUCI JAKO VÝZVU VLÁDÁM ČLENSKÝCH ZEMÍ, ABY S PŘEDSTAVITELI DRUŽSTEV HOVOŘILA A KONZULTOVALA S NIMI ZEJMÉNA ZMĚNY ZÁKONŮ. V ZÁŘÍ NA 72. VALNÉM SHROMÁŽDĚNÍ 2017 BUDE TAKOVÁ VÝZVA ZNOVU PROJEDNÁNA. NEJDE O ZÁVISLOST DRUŽSTEV NA STÁTU. JDE O TO, ABY BYLY ZACHOVÁNY CHARAKTERISTIKY DRUŽSTEV TAK, JAK SE OSVĚDČILY. V ČESKÉ REPUBLICE SE ČÁST POLITICKÉ REPREZENTACE NEZBAVILA POCITU, ŽE DRUŽSTVO JE PLOD KOMUNISMU A SOVĚTSKÉHO KOLCHOZU. TO JE NESMYSL, I NAŠE ZEMĚDĚLSKÁ DRUŽSTVA NEBYLA ČLENY MDS PROTOŽE NESPLŇOVALA PRINCIP DOBROVOLNÉHO ČLENSTVÍ. KOMUNISTÉ DRUŽSTVA LIKVIDOVALI ALE KDYŽ JEJIM ZÁMĚRŮM DOCHÁZEL EKONOMICKY DECH, TAK JE OBNOVILI A PODPOROVALI, PROTOŽE DRUŽSTVA ŠETŘEILA STÁTNÍ VÝDAJE.. V ROCE 2006 VZNIKLA RADA VLÁDY PRO DRUŽSTEVNICTVÍ, ALE TOPOLÁNKOVA PRVNÍ VLÁDA JI ZRUŠILA. NOVÁ CIVILNÍ LEGISLATIVA JE ŠPATNÁ, VE SNĚMOVNĚ SE PROJEDNÁVÁ NOVELA. PO DLOUHÁ LÉTA VLÁDY NECHÁPOU ČÍM BY JIM DRUŽSTVA MOHLA POMOCI. SNAD SE TO ZAČÍNÁ MĚNIT.

2.KAPITOLA DRUŽSTVA BYTOVÁ Od roku 1873 do roku 1948 bylo postaveno družstevní formou asi 50.000 bytů. Po roce 1948 bylo 30.000 bytů zákonem transformováno jako Lidová bytová družstva a podřízena přidělovací pravomoci národních výborů. Členské vklady zlikvidovala reforma v roce 1953, v Praze bylo v roce 1989 3.000 bytů LBD. Družstva byla pro komunistický režim po roce 1948 zpočátku příliš kapitalistická (pro majetkovou účast členů). Každý měl bydlet ve státním bytě. Když ovšem ekonomice totalitního státu docházel dech, v roce 1959 bytová družstva obnovila a do roku 1989 bylo vystaveno 890.000 bytů. Stát je podporoval dotací ve výši 40 % nákladů na výstavbu, 60 % uhradil člen členským podílem a splátkou úvěru (až 50 let s úrokem 1 %).

Stavělo se výhradně panelovou technologií, ta vznikla v masovém měřítku v Dánsku počátkem padesátých let

TORONTO AMSTERODAM PRUITT IGOE USA později se z něj stalo ghetto a byl zbořen

2.1. BYTOVÁ DRUŽSTVA PO ROCE 1989 Po roce 1989 byly pro všechny oblasti hospodářství přijímány tzv. transformační zákony. Návrh původně počítal s transformací majetkovým vypořádáním u družstev zemědělských (kauza 3 T Tyl, Tlustý, Tomášek). Družstva bytové měla původně jen přizpůsobit stanovy obchodnímu zákoníku, ale poslanec Lux navrhl ony převody bytů do vlastnictví. Tak jak to navrhl to byla katastrofa (dnem účinnosti tohoto zákona stanou se byty vlastnictvím členů). To by ale na základě úvěrových smluv znamenalo okamžité vrácení státního příspěvku a jednorázové splacení úvěru. Proto se musel návrh změnit. Pak trvalo 10 let než se zákonem 72/1994 Sb. Přijal zákon o vlastnictví bytů. Za 18 let se dostala do potíží pouze 2 družstva (Hutmanka a Říčany) a dnes jich existuje 10.000!

STATISTIKA:

3. KAPITOLA BYTOVÁ POLITIKA V ČESKÉ REPUBLICE Bytová politika je dlouhodobě na druhé koleji. Stárnoucí generace která relativně levně privatizovala obecní a družstevní byty je zajištěna. MMR se zabývá jen drobnými korekcemi, zrušilo post náměstka a sekci bytové politiky. Pro lidi s nižšími příjmy a na okraji společnosti se mnoho nedělá, a finiš MPSV v tomto roce nemusí být úspěšný. Rozhodně nelze konstatovat, že jediné co schází je Zákon o sociálním bydlení. Špatná právní úprava ohrožuje až 4 miliony občanů ČR. (SVJ a SBD). Otevřel se prostor pro pronajímání sociálních bytů v mnoha oblastech ČR a ani tato vláda tento trend nezastavila. Naopak odkupování bytů a devastace domů pokračuje. Nikdo neřeší problémy dlužníků za které platí náklady bydlení ostatní.

KAPITOLA 3. 13. PROGRAMOVÉHO PROHLÁŠENÍ VLÁDY Z ROKU 2014 PRIORITY MMR: V oblasti územního plánování a stavebního řádu připraví vláda novelu stavebního zákona, která přinese zjednodušení a zrychlení povolovacích řízení. Vláda také připraví nový zákon o sociálním bydlení, který bude definovat standard sociálního bytu a vymezí osoby v bytové nouzi, které na něj mají při splnění stanovených podmínek nárok. Obě priority významně souvisejí s bytovou politikou a výstavbou bytů. Jinak si jakýkoliv komentář raději odpustím.

4. KAPITOLA - NEZISKOVÉ SPOLEČNOSTI BYTOVÉ V EVROPĚ Systém sociálního bydlení ve Velké Británii a jeho komparace se systémy podpor v Nizozemí, Belgii a Lucembursku. Bytové asociace ve Velké Británii HLM ve Francii Bytová družstva Skandinávie, Německo. Obecně prospěšné společnosti v Rakousku Bytové korporace v Holandsku Tyto neziskové sektory činí od 20 do 35 % bytového fondu těchto zemí. STUDIE SYSTÉMŮ SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ ZPRACOVANÁ PRO MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ VČETNĚ DOPORUČENÍ PRO TVORBU SYSTÉMU V ĆESKÉ REPUBLICE Studie zpracovaná v roce 2014 pro MMR na základě studijní cesty pro tehdy náměstka Petra Smrčka, krátce na to byla sekce zrušena a náměstek propuštěn. V ROCE 2016 JSME OBNOVILI NEFORMÁLNÍ SDRUŽENÍ ASOCIACI PRO BYDLENÍ Svaz měst a obcí ČR, Asociace krajů ČR, komise pro sociální záležitosti, Svaz českých a moravských bytových družstev, Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků ČR, Družstevní marketingové sdružení ČR, Sdružení nájemníků ČR, Asociace realitních kanceláří ČR, Občanské sdružení majitelů domů, Sdružení podnikatelů ve stavebnictví, Asociace českých stavebních spořitelen Zpracovali jsme společný materiál a společně jsme ho projednali s předsedou vlády.

4. 1. NEZISKOVÉ SPOLEČNOSTI MODEL VYDĚLEJ A INVESTUJ Británie..

OBOS OSLO- největší bytové družstvo v Norsku Družstvo vlastní téměř 80.000 bytů. Každý dům má svoji právní subjektivitu dceřiné družstvo, a je členem mateřského družstva což je družstvo právnických osob. Jeho služby se, bohužel, s naší praxí nedá srovnávat: Má svoji banku poskytující hypotéky členům Má svoji úvěrovou službu OBOS kredit Půjčuje členům auta za výhodnější cenu než je na trhu (o 30 %) OBOS Fonus má svoji pohřební službu Ohromné množství slev na kulturu, turistiku, cesty do Evropy, Když člen chce převést byt na jiného, nikoliv přímého příbuzného, určí si cenu ale družstvo nabídku zveřejní a členové (nebydlící) mají přednost. Má sociální program bydlení pro mladé lidi a důchodce nájemné je zásadně nákladové. Má vlastní pojišťovnu.

5. KAPITOLA CO SCHÁZÍ V ČESKÉ REPUBLICE NA TRHU S BYDLENÍM ROK 2004-PREZENTACE BYTOVÉ POLITIKY MMR: CÍLOVA SKUPINA TYP BYDLENÍ PODPŮRNÝ NÁSTROJ Domácnosti Vlastnické bydlení Daňové úlevy s vyššími příjmy Soukromý ziskový Úrokové dotace nájemní sektor Domácnosti Družstevní bydlení Investiční podpora s průměrnými Neziskový nájemní úrokové dotace příjmy sektor Daňové úlevy Domácnosti Podporované Investiční dotace s nízkými sociální bydlení Dotace obcím Příjmy Azylové domy Sociální příspěvky ROK 2017: Podpora družstevního bydlení neexistuje. Neziskový sektor nevznikl a MMR o něm nehovoří. Sociální bydlení neexistuje (s výjimkou soukromých ubytoven) Dotace obcím? Odpovězte si sami. MMR v koaliční smlouvě a vládním prohlášení mělo úkol: Předložit zákon o sociálním bydlení.

6. KAPITOLA BYTOVÉ DRUŽSTVO A SOCIÁLNÍ (BYTOVÉ) DRUŽSTVO Předně je třeba říci že role družstevního bydlení může být trojí: Neziskové bytové společnosti Aktérem může být jakákoliv korporace která do stanov zahrne zákonem stanovené podmínky pro neziskovou bytovou společnost. Bytové družstvo Družstva staví bez jakékoliv podpory zejména v Praze a velkých městech, člen zaplatí vklad (podíl) a družstvo má úvěr od banky. Sociální bytové družstvo Zabýváme se dnes využitelností družstevní formy pro novou výstavbu. Snad jen malé odbočení bytová družstva jsou dnes největší vlastníky a správci bytového fondu. Mají řadu problémů o kterých zde nehovořím, ale platí že historicky jsme většinou nalezli pomoc v Poslanecké sněmovně či v Senátu než na vládní úrovni, kde MMR a MSP nejsou příliš aktivní v řešení problémů.. Existuje již právní úprava v ZOK, neexistuje úprava pro podporu, financování a roli obce.

6. 1. NEZISKOVÁ BYTOVÉ SPOLEČNOST Za České republice nejbližší model považuji Rakouský, který má společné kořeny z roku 1873 zákon o obecně prospěšných společenstev bytových. (OPS) Dostupnost bydlení je v tomto systému prioritou. Mísí prostředky osob a podporu státu či obce. 95 % společností jsou družstva. Žadatel musí doložit, že nemá žádný jiný vlastní byt, a také hladinu příjmů, ta je ale velkorysá (analogicky u nás cca 40.000 na rodinu a měsíc čistého příjmu). Podporovaný byt nelze převádět, prodat, obchodovat s ním. OPS mají v dosahu celou řadu podpor objektová podpora poskytnutá na rekonstrukci či výstavbu této společnosti, přímá, nízko úročená půjčka od spolkové země, nevratná dotace v přepočtu až 30.000/m2 na výstavbu domu s byty, anuitní příspěvek k úvěru, pro lidi s nižšími příjmy pak příspěvek na nájemné. Je-li společnost družstvem, může požádat mimo uvedené též o příspěvek na výstavbu nebo úvěr se sazbou úroku 1%. Příspěvek nevratný může být až 12%. Existují i daňové odpočty členům, pokud splácejí úvěr. Prameny uvádějí, že tyto byty tvoří až 25% všech bytů, ale ve Vídni podstatně více.

6. 2. BYTOVÉ DRUŽSTVO Bytová družstva staví například v Praze bez jakékoliv podpory, jde však řádově o stovky bytů ročně. Samostatnou a velice významnou kapitolou je interval mezi záměrem, stavebním řízením a zahájením stavby což je mnohdy záležitost několika let. Praktický příklad financování: V obou alternativách jde o byt velikosti 55 m2. Cena bytu na m2: 55.000 Kč 70.000 Kč Byt 3.025.000 Kč 3.850.000 Kč Parkovací místo 181.500 Kč 181.500 Kč Celková cena 3.206.500 Kč 4.031.500 Kč Podíl splacený jednorázově 801.625 Kč 1.007.875 Kč Úvěr 20 let 2 % 2.404.875 Kč 3.023.625 Kč Splátka měsíční 11.435 Kč 14.378 Kč 25 let 9.581 Kč 12.046 Kč 30 let 8.888 Kč 10.505 Kč Na rozdíl od vlastníků bytů kteří si mohou odpočítat některé položky z daní družstevník takové právo nemá. To by bylo dobré napravit.

6. 3. SOCIÁLNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO SOCIÁLNÍ DRUŽSTVO JE UPRAVENO V DÍLE 3. ZOK. Soustavně vyvíjí obecně prospěšnou činnost na podporu sociální soudržnosti, podporuje pracovní a sociální integraci znevýhodněným osobám, působí v oblasti pracovních příležitostí, sociálních služeb, zdravotní péče, vzdělávání, bydlení a trvale udržitelného rozvoje. Jde-li o družstvo bytové, musí být tyto osoby jeho členy, s byty neobchoduje, členství je limitováno a podíly v takovém družstvu jsou nepřevoditelné. Stanovy takového družstva musí obsahovat další podmínky činnosti sociálního družstva a jeho sociálně začleňovací funkci, podmínky nakládání s případným ziskem apod. Pro jeho funkci bude třeba speciální zákon který se zaměří především na financování výstavby, případnou roli obce (zakladatelské oprávnění, souhlas s činností v obci apod.) Členství bude limitováno například hladinou příjmů, ne však příliš restriktivně, jinak bychom vytvářeli překážky integrace těchto osob. Jde dále o mladé lidi zakládající rodinu či seniory. Osoby, které jsou členy družstva a nesplňují limit příjmu se liší pouze tím, že nemají nárok na podporu při splácení úvěru či placení nájmu. Pokud by zákonodárce počítal pro výstavbu s podporou z veřejných zdrojů pak bude vhodné aby existoval orgán, který bude kontrolovat dodržování podmínek zákona a poskytoval metodickou pomoc při přípravě a organizování výstavby. Tradičně existovaly tzv. revizní svazy které prováděly kontroly, za úvahu stojí speciální licence o kterou by se mohly ucházet i jiné subjekty, například družstevní svazy či velká bytová družstva.

Jde o právnickou osobu sui generis která je inspirována funkčními zahraničními modely, zejména Britskou housing asociation. (2,2 mil. Bytů v Británii) Zatím co sociální družstvo počítá s určitými schopnostmi splácet nižší náklady na bydlení osobou s nízkými, ale stálými příjmy musí OBS zajistit bydlení pro osoby na okraji společnosti ohrožené bezdomovectvím, seniory a další skupiny osob se zdravotními problémy a podobně. Základní zásadou pak musí být, že pokud se do problémů s bydlením dostanete nezaviněně či neúmyslně, místní samospráva vám pomůže. TENTO MODEL SLEDOVAL ZÁKON O SOCIÁLNÍM BYDLENÍ I KDYŽ PONĚKUD ODTRŽENĚ ZEJMÉNA OD ZAHRANIČNÍ DOBRÉ PRAXE! Má-li obec unést břemeno sociálního bydlení, musí mít nástroj a přístup k financování. Není ale vhodné zadlužovat přímo obec, takže i zde je možná pouze zakladatelská role. OBS se podmínkami financování blíží sociálnímu bytovému družstvu, ovšem v mnoha ohledech se bude odlišovat. Počítá se značným prvkem samosprávných funkcí, analogicky při provozu a správě domů s byty. Je nutné definovat tyto zásady: 6. 4. DALŠÍ ALTERNATIVY OBECNÍ BYTOVÁ SPOLEČNOST Chceme-li vytvořit funkční model, musí se zásadně změnit přístup státu k sociálnímu bydlení. Například určením povinnosti investorů, kteří staví obytné domy s byty, aby v případě, že počet bytů ve výstavbě překročí určitý počet, byli zatíženi povinností vystavět byty pro sociální účel místní samosprávy. Obec bude mít statut zakladatele společnosti. Takový institut je v zásadě dvojí. Obec sama může založit OBS a dozírat na její činnost. OBS má však právní subjektivitu a proto úvěry na výstavbu váznou na ní. Obec též muže svěřit statut zakladatele jiné osobě či podnikateli, pokud se zaváže dodržovat právní a ekonomický režim OBS. Zakladatel (obec) rozhoduje o tom, kteří žadatelé budou v OBS ubytováni a dozírá na řádné užívání, dodržování dobrých mravů apod. Výstavba domů s byty pro OBS musí být realizována zásadně s regulací zisku dodavatele stavby. Rozpočtovány musí být ( a kontrolovány) náklady výstavby a zisk dodavatele může dosahovat pouze určité procento vypočtené z nákladů. Pokud investor tuto podmínku nesplní, nebude stavba povolena, obec bude mít oprávnění požadovat určité procento sociálních bytů i při podnikatelské činnosti investorů. Principy správy jsou obdobné jako u SOCBD. Roli statutárního orgánu však drží zakladatel, nebo jim určená fyzická či právnická osoba. Část nákladů splátky úvěru může být rozpočtena do nájemného. To je principiálně nákladové tedy regulované. Na výstavbu může OBS čerpat dotace ze sociálních fondů a zdrojů EU a programů SFRB. Tyto formy v různých alternativách se osvědčili ve Velké Británii, Rakousku a s jistou odlišností i ve Francii.

7. KAPITOLA ZÁVĚREČNÉ REZUMÉ Promeškali jsme mnoho let. SČMBD navrhovalo obnovení neziskového bydlení ještě ve Federálním shromáždění ČSFR a byl již v 1.čtení. Pak nás ale zahltil transformační zákon a zákon o vlastnictví bytů. Jeho problémy i nová civilní legislativa nás zaměstnávají dodnes. Založíme-li některou z forem bude se efekt projevoval v řádu let, možná desetiletí. Proto ta problematika není lákavá pro politiky. Družstva, dík mezinárodní spolupráci, mají kontakty a informace. Ale v posledních letech největší svaz omezil své členství právě v oblasti sociálního bydlení, protože družstva ohrožuje špatná právní úprava..