Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/9 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 609/1 Adresa nemovitosti: Ještědská 609, 468 02 Rychnov u Jablonce nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Rychnov u Jablonce nad Nisou, k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou, kód ČSÚ: 744 344, LV: 1624 Ostatní stavby: Pozemky: 780 Vlastník stavby: Hana Nedvědová, Ještědská 609 / 12, 468 02 Rychnov u Jablonce nad Nisou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hana Nedvědová, Ještědská 609 / 12, 468 02 Rychnov u Jablonce nad Nisou, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 VYSTAVITEL KL:, IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 20.10.2014 Datum zpracování : 20.10.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 20.10.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1954 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: z toho podzemní: z toho nadzemní: Počet bytů/nebytů / Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 609/1 1.NP 3+1 61,00 0,00 0,00 3,83 0 0,00 63,67 751 / 4 088 9 424 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 460 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 120 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 840 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, možnému využití objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1624 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Rychnov u Jablonce nad Nisou je město s 2683 obyvateli s odpovídající infrastrukturou cca 3 km jižně od okresního města Jablonec nad Nisou. Ulice Ještědská je na severním okraji města. Poloha nemovitosti Č.p. 609 je u místní komunikace v zástavbě bytových domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 800.000,- Kč ve prospěch České spořitelna a.s. Praha. Zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o bytovou jednotku 3+1 v 1.NP zděného bytového domu č.p. 609 s 1.PP a 3.NP s valbovou střechou. Popis bytové/nebytové jedn. 3+1 v 1.NP. Byt je v dobrém technickém stavu. Dispoziční řešení 1+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s krytinou z kanadského šindele s bleskosvodem, klempířské prvky jsou z plastu, fasáda je zateplená, vnitřní omítky jsou vápenné, okna jsou plastová. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace je třífázová, podlahy jsou PVC. Koupelna s vanou a WC, sporák sklokeramika, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler. Stáří cca 60 let. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltový šindel 6. Klempířské konstrukce plastové 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 780 o velikosti 176m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je sklonitý. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků byla v tomto případě s přihlédnutím k poloze a využití stanovena ve výši 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 780 176 700 751 / 4 088 123 200 Hodnota pozemků celkem 123 200 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 4,97 m 2 1,00 4,97 m 2 kuchyň byt 7,32 m 2 1,00 7,32 m 2 pokoj byt 14,08 m 2 1,00 14,08 m 2 pokoj byt 18,34 m 2 1,00 18,34 m 2 pokoj byt 9,74 m 2 1,00 9,74 m 2 koupelna + WC byt 6,54 m 2 1,00 6,54 m 2 sklad sklad (sklípek) 3,83 m 2 0,70 2,68 m 2 Celková podlahová plocha 64,82 m 2 63,67 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 63,67 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 13 223 Reprodukční hodnota (RC) Kč 841 944 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 336 780 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Č.p. 609 je u místní komunikace v zástavbě bytových domů. 3+1 v 1.NP. Byt je v dobrém technickém stavu. bytový dům 63,67 1.NP 3+1 X X X X X - 4 -
Srovnávané jednotky Rychnov u Jablonce, Ještědská Byt 3+1 ve zděném domě s 1.NP, stáří cca 60 let, po rekonstrukci bytu zděný bytový dům Rychnov u Jablonce nad Nisou, Nádražní Byt 2+kk ve zděném domě - novostavba zděný bytový dům Hodkovice nad Mohelkou, Rychnovská 66,00 1.NP 3+1 750 000 11 364 0,829 9 424 42,00 2.NP 2+kk 640 000 15 238 0,630 9 605 2+1 v 3.NP ve zděném bytovém domě, dobrý technický stav. zděný 63,00 3.NP 2+1 500 000 7 937 1,161 9 215 Průměrná cena 9 415 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,67 m 2 Porovnávací hodnota 599 434 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 840 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 340 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 25 200 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 25 200 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -