Nájem dle nového občanského zákoníku Real Estate Market Autumn 2013 Jan Šolc
Obsah Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému upravených v NOZ Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi dle NOZ Shrnutí hlavních změn v úpravě nájmu dle NOZ Obecná ustanovení o nájmu Nájem prostoru sloužícího podnikání Vybraná specifika ustanovení o nájmu bytu 2
Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému upravených v NOZ Výprosa ( 2189 a násl.) bezplatné přenechání věci k užívání bez sjednání doby a účelu užívání (věc lze kdykoli žádat zpět) Výpůjčka ( 2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání Nájem ( 2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné Pacht ( 2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci 3
Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi NÁJEM užívání, již ne požívání; nespotřebitelnost věci dočasnost úplata nájemné druhy na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) PACHT užívání a požívání brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim dočasnost úplata pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace druhy zemědělský pacht, pacht závodu forma - není výslovně stanovena písemná forma úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu 4
Nová úprava nájmu shrnutí hlavních změn Dispozitivní právní úprava Závazek přenechat věc (ičást věci, i budoucí věc) k dočasnému užívání U nemovité věci možný zápis nájmu do katastru nemovitostí: návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem i nájemce) Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele Zajištění plnění povinností Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v předmětu nájmu zástavní právo k zajištění nájemného (právo zadržovací ano) Případná neplatnost nájemní smlouvy Relativní neplatnost pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění Nedostatek formy je možné dodatečně zhojit, neplatnost možné namítat pouze, nebylo-li již podle smlouvy plněno 5
Nová úprava nájmu shrnutí hlavních změn Obnovování nájemní smlouvy při nevyklizení předmětu nájmu - 2230 Zachováno, ale pro neobnovení nájmu již není třeba žalovat na vyklizení, postačí písemná výzva pronajímatele (1 měsíc); neplatí pro byty - zvláštní úprava v 2285 Pronajímatel bude mít nově právo dát předem najevo, že nájem skončí tím bude automatické obnovení vyloučeno možnost postoupení (nájemní) smlouvy - 1895 ( převzetí nájmu novým nájemcem) 6
Nová úprava nájmu - obecná ustanovení ( 2201 a násl.) Předmětem nájmu může být Věc nemovitá nebo její část Nezuživatelná věc movitá nebo její část Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy) Doba trvání Doba určitá nebo neurčitá (nájem nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, v těchto 50 letech lze ale vždy vypovědět pouze z důvodů a ve výpovědní době stanovené ve smlouvě) Zhodnocení Změna věci jen se souhlasem pronajímatele Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení 7
Nová úprava nájmu - obecná ustanovení Údržba a opravy Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní údržbu a (všechny) opravy pronajímatel Strany se vždy mohou dohodnout jinak Nájemné Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši Změna vlastnictví ( 2221 2224) Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět žádnou stranou - rozdíl oproti 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné 8
Nová úprava nájmu obecná ustanovení Ochrana dobré víry nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vlastnického práva (singulární sukcese) přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc Podnájem ( 2215) Dle NOZ lze podnájem sjednat pouze se souhlasem pronajímatele (dispoz.); OZ opačný přístup, lze podnajmout, pokud není smlouvou výslovně zakázáno (přechod. ustanovení!) Pokud nájemní smlouva sjednána v písemné formě, souhlas je nutný také písemně Podnájem lze sjednat jen na dobu nájmu, k delší době se nepřihlíží 9
Nová úprava nájmu - obecná ustanovení Zánik a zhoršení věci Zánikem věci nájem končí Částečný zánik volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo přiměřenou slevou z nájemného Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na straně nájemce právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby Výpověď Doba určitá nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby Doba neurčitá nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá věc 1 měsíc, nemovitá věc 3 měsíce) Výpověď bez výpovědní doby v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem a působí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou) 10
Nájem a přechodná ustanovení NOZ ( 3028 a násl., 3074) Všeobecná ustanovení Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí: práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva) Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovně něco jiného). 11
Nájem a přechodná ustanovení NOZ Nájem seřídí NOZ, i když započal již před účinností NOZ (vyloučit již v dnes uzavíraných smlouvách některá ustanovení NOZ) Katalog ustanovení doporučených k vyloučení - pro pronajímatele x pro nájemce Vznik nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé před účinností NOZ se řídí dosavadní úpravou Pacht není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích) 12
Nájem prostoru sloužícího podnikání ( 2302 a násl.) NOZ ruší zákonč. 116/1990 Sb. Předmět nájmu Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně slouží podnikání) Pokud něco není výslovně upraveno, použijí se přiměřeně obecná ustanovení o nájmu Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru - platnost NS není podmíněna rozhodnutím stavebního úřadu NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva ( 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného ) - Zákaz podstatné změny činnosti ( 2304) 13
Nájem prostoru sloužícího podnikání Převod nájmu společně s převodem podnikání písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele ( 2307) Služby nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem Skončení nájmu na dobu určitou 3 měsíční výpověď ze stanovených důvodů ( 2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) Obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu (?) 2311 Skončení nájmu na dobu neurčitou 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu 3 měsíční (nájem nad 5 let 6 měsíční) Námitky proti výpovědi do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) 2314 Náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena) 2315 14
Nájem prostoru sloužícího podnikání Skončení nájmu na dobu určitou Nájemce může vypovědět: ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti Pronajímatel může vypovědět: má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb. 15
Nájem prostoru sloužícího podnikání Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi) rozdíly v pohledu pronajímatele x nájemce Obecná ustanovení o závazcích: 1765 a 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem?) 1977 a násl. a 2002 a násl. (odstoupení při prodlení/porušení povinnosti) 2000 (smlouva zavazující člověka na dobu jeho života či kohokoli na více než 10 let) další 16
Nájem prostoru sloužícího podnikání Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi) Ustanovení o nájmu: 2221 (2) závaznost ustanovení o pronajímatelových povinnostech při změně vlastnictví - otázka efektivní obrany z pohledu nájemce 2223 odstupné při výpovědi 2232 výpověď bez výpovědní doby při porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a způsobení značné újmy druhé straně 2303 a 2311 obdobné použití ustanovení o nájmu bytu (služby, ukončení v případě smlouvy na dobu určitou) 2305 právo na loga a štíty (v praxičasto odlišná úprava) (veškerá) ustanovení o právu na jednostranné ukončení nájmu (za předpokladu, že smlouva obsahuje vlastní taxativní a konečnou úpravu ukončování) 2315 (náhrada za převzetí zákaznické základny) a řada dalších 17
Vybraná specifika nájmu bytu ( 2302 a násl.) Písemná forma Byt nebo dům pronajatý k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti (ne rekreace); podnikat v bytě lze, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům Jistota max. 6 měsíčních nájmů Nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí nelze sjednat právo pronajímatele na výpověď z důvodu změny vlastnictví Ochranářská ustanovení pro nájemce Skutečnost, že prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu Nepřihlíží se k ustanovením ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu jinou, v daných okolnostech zjevně nepřiměřenou povinnost Platnost smlouvy - nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá po 3 roky v dobré víře, že nájem je po právu Pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy 18
Vybraná specifika nájmu bytu Nájemné Strany sjednávají výši nájemného (jinak místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud) Strany sjednávají související plnění a služby zajišťované pronajímatelem, jinak platí zákonný výčet tzv. nezbytných služeb. Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného, max. však 1x ročně a to o max. o 20% za poslední 3 roky, pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud (obdobně platí o ohledně návrhů nájemce na snížení) Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno dohodou zvýšit nájem o max. 10% z vynaložených nákladů ročně; pokud souhlasí 2/3 nájemníků, platí zvýšení i pro ostatní nájemce 19
Vybraná specifika nájmu bytu Nepřítomnost nájemce v bytě - pokud delší než 2 měsíce, musí nájemce určit svého zástupce pro účely zajištění vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí ( jinak je zástupcem pronajímatel) Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný, jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí; jinak vždy jen se souhlasem pronajímatele (fikce udělení) Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let) Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět Nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavření smlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) - 2287 Výpověď daná pronajímatelem ze zákonných důvodů, bez nutnosti přivolení soudu 20
Kontakt Jan Šolc Advokát T: +420 236 082 215 E: jan.solc@dentons.com DĚKUJI ZA POZORNOST 21