ZNALECKÝ POSUDEK č. 249/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na pozemku p. č. st. 33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33, st. 34 a 13 s příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres Kroměříž a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 24061/09-26 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 28.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na pozemku p. č. st. 33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33, st. 34 a 13 s příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres Kroměříž a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zlámanka 15 767 01 Zlámanka Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kroměříž Katastrální území: Zlámanka Počet obyvatel: 28 971 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.11.2013 za přítomnosti pana Martina Zavadila, tel., 725 457 630. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.11.2013, LV číslo 222, k.ú. Zlámanka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Zavadil Martin Zlámanka 15, 76701 Kroměříž 1/3 Zavadilová Daria Zlámanka 15, 76701 Kroměříž 2/3 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: - 2 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavadil Martin Zahájení exekuce - Zavadil Martin Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů ve středu obce. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, stodoly a vedlejší stavby na mírně svažitých, částečně oplocených pozemcích. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených účastníkem prohlídky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 1.2.2. Stodola u RD 1.2.3. Ocenění venkovních úprav 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 33. Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi 150 let. Během užívání byl opravován. Na půdě bude zřízen byt. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný z garáže. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, tři pokoje, garáž, koupelna a záchod. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 2,50*2,00 = 5,00 1. NP 21,00*8,70+6,00-*8,50 = 188,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 5,00 m 2 2,00 m 1. NP 188,70 m 2 2,60 m Obestavěný prostor - 4 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (2,50*2,00)*(2,00) = 10,00 m 3 1. NP (21,00*8,70)*(4,50)+(6,00-*8,50)*(3,70) = 844,35 m 3 zastřešení (21,00*8,70)*(2,90*0,5)+(6,00-*8,50)*(2,50*0,5) = 272,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 10,00 m 3 1. NP NP 844,35 m 3 zastřešení Z 272,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 126,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné, bez izolace P 100 2. Zdivo nepálené, pálené cihly P 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky vápenocementové, rozpracované S 100 zateplení zdi 9. Vnější obklady ne C 100 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna, záchod S 100 11. Schody kamenné, dřevěné na půdu P 100 12. Dveře dřevěné P 100 13. Okna plastová, dřevěné S 100 14. Podlahy obytných místností PVC, textilní P 100 15. Podlahy ostatních místností dlažby, betonové, P 100 16. Vytápění ústřední, plynový kotel S 100 17. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 18. Bleskosvod ne C 100 19. Rozvod vody teplé a studené S 100 20. Zdroj teplé vody kombinovaný kotel plynový S 100 21. Instalace plynu ano S 100 22. Kanalizace ano S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4-5 -
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46 12. Dveře P 3,20 100 0,46 1,47 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,62 Koeficient vybavení K 4 : 0,7562 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,59 150 175 85,71 7,3625 P 21,20 100,00 1,00 21,20 22,20 150 150 100,00 22,2000 S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,28 150 150 100,00 8,2800 S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,64 150 150 100,00 7,6400 S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 150 150 100,00 3,5600 S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 50 55 90,91 0,8546 S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 150 150 100,00 6,0700 S 2,80 60,00 1,00 1,68 1,76 50 50 100,00 1,7600 S 2,80 40,00 1,00 1,12 1,17 2 45 4,44 0,0519 S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 10 40 25,00 0,6025 P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 150 150 100,00 1,0500 P 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 150 150 100,00 3,3500 S 5,20 60,00 1,00 3,12 3,27 2 65 3,08 0,1007 S 5,20 40,00 1,00 2,08 2,18 150 150 100,00 2,1800-6 -
P 2,20 100,00 1,00 2,20 2,30 50 50 100,00 2,3000 P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 50 50 100,00 1,0500 S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 20 35 57,14 3,1141 S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,50 50 50 100,00 4,5000 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 20 35 57,14 1,9142 S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,99 20 30 66,67 1,3267 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 20 35 57,14 0,2971 S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 20 45 44,44 1,4443 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 20 22 90,91 0,4727 S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,29 20 45 44,44 1,9065 S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 20 45 44,44 0,1378 Opotřebení: 83,5256 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7562 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 760,48 Plná cena: 1 126,77 m 3 * 4 760,48 Kč/m 3 = 5 363 966,05 Kč Opotřebení analytickou metodou: 83,5256 % - 4 480 284,83 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 883 681,22 Kč 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za chlévem na pozemku p.č. st. 34. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 7,00*14,870 = 104,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. Součin - 7 -
plocha výška 1. NP 104,09 m 2 2,90 m 301,86 Součet 104,09 m 2 301,86 Průměrná výška podlaží: PVP = 301,86 / 104,09 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 104,09 / 1 = 104,09 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (7,00*14,870)*(2,90) = 301,86 m 3 zastřešení (7,00*14,870)*(4,10*0,5) = 213,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 301,86 m 3 zastřešení Z 213,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 515,24 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů ne C 100 8. Úprava vnějších povrchů ne C 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře ne C 100 12. Vrata dřevěné P 100 13. Okna ne C 100 14. Povrchy podlah hliněné P 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace 220 V P 100 17. Bleskosvod ne C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100-8 -
23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 2,70 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata P 3,00 100 0,46 1,38 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46 1,38 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 100 0,46 2,81 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,6640 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 9 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 9,09 150 175 85,71 7,7910 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 45,78 150 150 100,00 45,7800 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 20,78 150 150 100,00 20,7800 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 10,54 150 150 100,00 10,5400 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,37 150 150 100,00 4,3700 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,05 50 55 90,91 0,9546 12. Vrata P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08 40 0,00 0,0000 14. Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08 150 150 100,00 2,0800
16. Elektroinstalace P 6,10 100,00 0,46 2,81 4,23 50 50 100,00 4,2300 Opotřebení: 96,5256 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9834 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6640 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 603,80 Plná cena: 515,24 m 3 * 603,80 Kč/m 3 = 311 101,91 Kč Opotřebení analytickou metodou: 96,5256 % - 300 292,99 Kč Stodola p.č. st. 34 - zjištěná cena = 10 808,92 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy Popis Přízemní, nepodsklepený zděný chlév se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 33. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalé chlévy a sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 6,00*11,70 = 70,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 70,20 m 2 2,30 m - 10 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (6,00*11,70)*(3,70) = 259,74 m 3 zastřešení (6,00*11,70)*(2,50*0,5) = 87,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 259,74 m 3 zastřešení Z 87,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 347,49 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy klenby S 100 4. Krov sedlová S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100 8. Schodiště ne C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna zdvojené, dřevěná S 100 11. Podlahy hliněné P 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace P 4,90 100 0,46 2,25 Součet upravených objemových podílů 82,21-11 -
Koeficient vybavení K 4 : 0,8221 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,46 150 175 85,71 2,9656 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,97 150 160 93,75 34,6594 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,48 150 160 93,75 22,0125 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,14 150 160 93,75 12,3188 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,39 150 150 100,00 8,3900 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,31 50 55 90,91 2,1000 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 150 150 100,00 2,7400 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,74 150 150 100,00 1,7400 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,22 150 150 100,00 1,2200 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,81 150 150 100,00 3,8100 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 50 50 100,00 2,7400 Opotřebení: 94,6963 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8221 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 451,67 Plná cena: 347,49 m 3 * 451,67 Kč/m 3 = 156 950,81 Kč Opotřebení analytickou metodou: 94,6963 % - 148 626,61 Kč Chlévy - zjištěná cena = 8 324,20 Kč 1.2.2. Stodola u RD Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 33. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 12 -
1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 13,30*4,60-4,30*1,20 = 56,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 56,02 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,30) = 128,85 m 3 zastřešení (13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,10*0,5) = 58,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 128,85 m 3 zastřešení Z 58,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 187,67 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy trámové S 100 4. Krov sedlová S 100 5. Krytina pálená taška, břidlice S 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100 8. Schodiště ne C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna ne C 100 11. Podlahy hliněné P 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený - 13 -
[%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace P 4,90 100 0,46 2,25 Součet upravených objemových podílů 81,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,8121 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,51 150 175 85,71 3,0084 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 37,43 150 150 100,00 37,4300 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,77 150 150 100,00 23,7700 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,30 150 150 100,00 13,3000 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,50 150 150 100,00 8,5000 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,34 50 55 90,91 2,1273 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 150 150 100,00 2,7700 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,76 100 100 100,00 1,7600 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,85 150 150 100,00 3,8500 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 50 50 100,00 2,7700 Opotřebení: 99,2857 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8121 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 446,18 Plná cena: 187,67 m 3 * 446,18 Kč/m 3 = 83 734,60 Kč Opotřebení analytickou metodou: 99,2857 % - 83 136,48 Kč Stodola u RD - zjištěná cena = 598,12 Kč Popis 1.2.3. Ocenění venkovních úprav - 14 -
Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Chlévy Stodola u RD Stodola p.č. st. 34 Celkem: Cena stavby 883 681,22 Kč 8 324,20 Kč 598,12 Kč 10 808,92 Kč 903 412,46 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 903 412,46 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena = 27 102,37 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1,2200 10,00 1 151,97 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1,2200 10,00 460,79-15 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 33 659,00 1 151,97 759 148,23 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 34 140,00 1 151,97 161 275,80 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 13 1 131,00 460,79 521 153,49 Stavební pozemky - celkem 1 441 577,52 Pozemky - zjištěná cena = 1 441 577,52 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 1 441 577,52 Celková výměra pozemku m 2 1 930 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 250 Cena pokryvné plochy porostů Kč 186 732,84 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 12 137,63 Trvalé porosty - zjištěná cena 12 137,63 Kč - 16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 5 363 966,- Kč 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 311 101,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 156 950,80 Kč 1.2.2. Stodola u RD 83 734,60 Kč 1.2.3. Ocenění venkovních úprav 27 102,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 942 855,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 441 577,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 441 577,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 12 137,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 12 137,60 Kč Celkem 7 396 570,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 7 396 570,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 883 681,20 Kč 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 10 808,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 8 324,20 Kč 1.2.2. Stodola u RD 598,10 Kč 1.2.3. Ocenění venkovních úprav 27 102,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 930 514,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 441 577,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 441 577,50 Kč - 17 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 12 137,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 12 137,60 Kč Celkem 2 384 229,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 384 229,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 384 230,- Kč slovy: Dvamilionytřistaosmdesátčtyřitisícdvěstětřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 18 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 2 400 m2 Celková cena: 770 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Zlámanka Datum aktualizace: 11.10.2013 ID zakázky: 295337 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha užitná: 2 400 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 2 400 m2-19 -
Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 1938 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji RD v obci Zlámanka u Kroměříže. Jedná se o menší hospodářské stavení, ke kterému patří oplocená zahrada o ploše 2.200 m2. Součástí prodeje je i vybavení domu, včetně zahrádkářské techniky, jako je malotraktor TERA, dva vozíky, motorová sekačka na trávu a drobné nářadí. Dům určen k rekonstrukci. Vhodná investice. S financováním Vám rádi pomůžeme. 2. Prodej, dům rodinný, 9 100 m2 Celková cena: 1 060 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právního servisu Adresa: Lhotka Datum aktualizace: 12.11.2013 ID zakázky: 829 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 1 365 m2 Plocha užitná: 9 100 m2 Plocha podlahová: 9 100 m2 Plocha pozemku: 9 100 m2 Sklep: Ano - 20 -