Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5311-19/2015 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, rodinný dům na p.č.st.101/2 Adresa nemovitosti: Lukavec 138 Katastrální údaje: Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Lukavec, k.ú. Lukavec u Pacova, kód k.ú. 688771, LV 44 Ostatní stavby:,,, venkovní úpravy + vedl.stavba Pozemky: st. 101/2 Vlastník stavby: Milan Slabý, Pražská 138, 39426 Lukavec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Slabý, Pražská 138, 39426 Lukavec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dražební společnost Morava s.r.o; č. obj.:, Dlouhá 4433, 760 01 Zlín IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax:, ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 350 000 Kč Datum místního šetření: 21.2.2015 Datum zpracování : 2.3.2015 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Bystřici pod Hostýnem, dne 2.3.2015 Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 1 018 () Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 106 / 0 0 216 655 152 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Objekt není předmětem prodeje VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 360 246 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 808 258 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč - z toho hodnota pozemku 43 200 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Porovnáním s realizovanými prodeji podobných nemovitostí v dané lokalitě,odhaduji obvyklou cenu stavby rodinného domu č.p.138 s příslušenstvím na pozemku p.č.st.101/2 zapsaného na LV 44 v k.ú.lukavec u Pacova včetně pozemku p.č.st.101/2 na částku 350 000,- Kč Výhody: Nevýhody: - nejsou - nutná celková modernizace zejména morálně a technicky dožitých prvků krátkodobé životnosti a pravděpodobně také prvků dlouhodobé životnosti - dodatečná izolace základů a krovy ( doporučuji asanaci a výstavbu nového objektu na vzniklém místě) - nutnost zlepšit tepelnětechnické vlastnosti objektu - lokalita se zvýšenou nezaměstnaností - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1) Výpis z KN LV č.44 2) snímek z pozemkové mapy 3) pořizovací ceny nové bytové výstavby - odborná publikace MMR - odbor koncepce bytové politiky z roku 2000 4) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bank.ústavů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Kraj Vysočina,okres Pelhřimov,obec Lukavec,k.ú.Lukavec u Pacova,obec s počtem obyvatel: 1 018.Obec vzdálená asi 12 km severně od Pacova a 15 km jižně od D1 -- exit 66.V kmenové obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktura.v místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přízemní objekt - jedno nadzemní podlaží volný půdní prostor pod sedlovým krovem postavený na pozemku p.č.st.101/2 po levé straně ulice Pražské asi 100 m od místního kostela v zástavbě ulice jako samostatně stojící..objekt postavený pravděpodobně na přelomu 19. a 20.století postupně opravovaný v době prohlídky ve velmi špatném ST stavu k celkové rekonstrukci nebo asanaci.v době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých ( z ulice byla provedena pouze výměna 3 oken ). Součástí nemovitosti jsou přípojky inženýrských sítí,příslušenství tvoří pouze přistavený dřevník ve dvoře v havarijním stavu k asanaci,venkovní úpravy nejsou.objekt nemá přídomní zahradu! V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě,dostupnost okolních měst pouze autobusovou dopravou. Průčelí domů je otočené k ulici k S.Dům je v mírném SZ svahu. Pozemek v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní a exekutorské - viz. výpis z LV v příloze RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis 1) rodinný dům na p.č.st.101/2-3 -
- dispoziční řešení Vstup od ulice do dvora,ze dvora do středové chodby,po levé straně WC a dále vstup do kuchyně,po pravé straně vstup do ob. pokoje a z něj do ložnice.v čele koupelna s kotlem ÚT na TP.. - technické řešení Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.rozvody ZTI - provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách.ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.v koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.v kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.podlahy místností palubové,pvc a volné koberce.rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt neudržovaný k celkové rekonstrukci nebo asanaci. 2) vedlejší stavba zděný dřevník ve dvoře s půltovou střechou ve velmi špatném ST stavu k asanaci nebo rekonstrukci.na obvyklou cenu nemá vliv. 3) přípojky inženýrských sítí a venkovní úpravy provedeny přípojky inženýrských sítí pravděpodobně do ulice - přípojka vody,kanalizace a elektro.venkovní úpravy ve dvoře - pouze poškozené zpevněné betonové plochy,vstup do dvora přes plechovou bránu a oplocení předzahrádky z plotových rámků. 4) pozemek Pouze pozemek p.č.st.101/2 zastavěná plocha o výměře 216 m 2 Druh stavby - účel využití objekty užívány k bydlení velikost velikosti 2+1 Dispoziční řešení Vstup od ulice do dvora,ze dvora do středové chodby,po levé straně WC a dále vstup do kuchyně,po pravé straně vstup do ob. pokoje a z něj do ložnice.v čele koupelna s kotlem ÚT na TP.. Popis tech. stavu stavby Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.rozvody ZTI - provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách.ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.v koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.v kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.podlahy místností palubové,pvc a volné koberce.rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt neudržovaný k celkové rekonstrukci nebo asanaci. Objekt se zanedbanou údržbou k celkové rekonstrukci nebo asanaci ( vlhké nosné zdivo,poškozené omítky a podlahy,poškozené krovy,morálně a technicky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti mimo 3 ks oken z ulice ). Příslušenství stavby Příslušenství tvoří pouze dřevník ve dvoře a minimální venkovní úpravy kolem domu - oplocení předzahrádky,plotová brána,přípojky inženýrských sítí a - 4 -
poškozené bet. plochy ve dvoře. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy bez funkční izolace 2. Zdivo zděné,smíšené tl. do 100 cm 3. Stropy dřevěné s omítaným podhledem 3. Stropy klenbové 4. Střecha hambálkový 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky hladké omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností potěr a volné koberce 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení,kotel na TP,radiátory 16. Vytápění ústřední topení,kotel na TP,radiátory 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek bez závad v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V obci. a okolí se cena zainvestovaných stavebních pozemků v současné době pohybuje podle jejich velikosti od 200,- Kč/m 2 do 500,- Kč/m 2.Jedná se o nově zainvestované pozemky pro výstavbu rodinných domků.od této ceny se také odvíjí cena stávajících zastavěných pozemků v závislosti na jejich velikosti a umístění. - 5 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 101/2 216 200 43 200 Celková výměra pozemků 216 Hodnota pozemků celkem 43 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.rozvody ZTI - provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách.ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.v koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.v kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.podlahy místností palubové,pvc a volné koberce.rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt se zanedbanou údržbou k celkové rekonstrukci nebo asanaci ( vlhké nosné zdivo,poškozené omítky a podlahy,poškozené krovy,morálně a technicky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti mimo 3 ks oken z ulice ). Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží I.PP 0,00 m 2 0,00 m 2 I.NP 151,90 m 2 106,33 m 2 půda 0,00 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha I.PP 0,00 m 2 1,00 0,00m 2 I.PP - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 I.NP 106,33 m 2 1,00 106,33m 2 I.NP - celkem 106,33 m 2 106,33 m 2 půda 0,00 m 2 1,00 0,00m 2 půda - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní část - sokl = 0,00 m 3 vrchní část 19,60*7,75*2,50 = 379,75 m 3 střešní část 19,60*7,75*(0,40+2,80/2) = 273,42 m 3 = 1,00 m 3 = 1,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 655,17 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 152 Obestavěný prostor [m 3 ] 655,17 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 213-6 -
Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 760 000 Stáří roků 115 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 690 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH venkovní úpravy + vedl.stavba Věcná hodnota ostatních staveb celkem Výpočet porovnávací hodnoty 1,00 kpl 250 000 Kč/kpl 250 000 Kč 70 % 75 000 Kč 75 000 Kč Porovnávací hodnota propočtena z realizovaných prodejů podobných objektů v podobných lokalitách Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 174,00 2 250 950 000 5 460 0,55 3 003 Dvoupodlažní,částečně podsklepený objekt s mansardovou střechou a volným půdním prostorem postavený po levé straně slepé místní komunikace.původní objekt z roku s průběžnou údržbou,po roce 1989 objekt z části modernizován a to zejména ve II.NP,prodej 2013 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - index 2013/2015; 210,00 2 800 1 750 000 8 333 0,38 3 135 Rodinný dům z roku 1978 v původním stavu,udržovaný,prodej 2013 za 1 750 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - index 2013/2015; 174,00 603 900 000 5 172 0,55 2 845 Původní přízemní objekt na p.č.st.175 s částečným podsklepením sedlovou střechou a půdním prostorem, v polovině 70.let provedena vestavba části podkroví a kolmo do dvora dvorní veranda vše po pravé straně místní komunikace na začátku obce ve směru od Kostelanu.Původní objekt asi z poloviny 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.v době prohlídky většina konstrukcí morálně dožitých. Odhad obvyklé ceny 2014 pro vypořádání SJM : 900 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 174,00 890 800 000 4 598 0,79 3 632 Původní přízemní objekt na p.č.st.169/1 a 169/2 byl rozdělen na dvě popisné číásla a to č.p.106 a č.p.133.oba jsou přízemní bez podsklepení s hambálkovým krovem a volným půdním prostorem.objekty stojí po pravé straně místní komunikace asi 300 m od středu obce.původní objekty asi z počátku 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.v době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá ceny 2014: 800 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 217,00 1 050 900 000 4 147 0,75 3 110-7 -
Třípodlažní objekt- levá část dvojdomku - jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží,sedlový krov a volný půdní prostor postavený na pozemku p.č.st.101/1 po levé straně hlavní silnice uprostřed obce.objekt postavený počátkem 70.let min. století nedokončený se zanedbanou údržbou ve špatném ST stavu k rekonstrukci.v době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá cena pro majetkoprávní vypořádání v roce 2014: 900 000,- kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav; Vliv pozemku - objekt s pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 90,00 1 190 350 000 3 889 1,03 4 006 Přízemní objekt - jedno nadzemní podlaží volný půdní prostor pod sedlovým krovem postavený na pozemku p.č.st.191 po levé straně silnice při vjezdu do obce od Koryčan jako krajní v řadové zástavbě.objekt postavený pravděpodobně ve 30.letech min.století postupně opravovaný v době prohlídky ve velmi špatném ST stavu k celkové rekonstrukci nebo asanaci.v době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Prodej 2015: 350 000,- Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a St stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 70,00 370 575 000 8 214 0,50 4 107 Prodej rodinného domu 70 m2 Na Podskalí, Lukavec 575 000 Kč Menší rodinný dům stojí v klidné části obce vedle místního rybníka. Disponuje chodbou, obývacím pokojem s kuchyňským koutem a druhým pokojem, v koupelně je vana, umyvadlo a WC. Možnost půdní vestavby. Na dům navazují dva sklady a zahrada. Zavedena elektrika 220/380 V, obecní voda i kanalizace. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 106,00 0 495 000 4 670 0,70 3 269 Prodej rodinného domu 130 m2 Pražská, Lukavec 495 000 Kč prodej rodinného domu 2+1, který může sloužit k trvalému bydlení i k rekreaci, na pozemku o výměře 216 m2 v Lukavci. Dům je jednopodlažní s nevyužitým podkrovím, podsklepený. Dispoziční členění: Vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna, samostatná toaleta. V roce 2006 byla vyměněná okna za nová plastová. Topení je ústřední na tuhá paliva.dům je v původním, ale udržovaném stavu Nabídka oceňovaného RD v místní RK ( foto pouze nepoškozených částí) Variační koeficient před úpravami: 29,42 % Variační koeficient po úpravách: 13,02 % Průměrná cena 3 388 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 106,33 m 2 Porovnávací hodnota 360 246 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Výnosová hodnota vzhledem ke ST stavu objektu a jeho možnému pronájmu je nulová Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 0 0 Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 760 231 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0-8 -
Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000 Pojištění 0,08 % * RC Kč/rok 2 208 Opravy a údržba 2,50 % * RC Kč/rok 69 006 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 73 214 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 7,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.44 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina: Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.žk-253/2134/01-ja/3 pro obor Oceňování majetku pro věci nemovité - 9 -
interiér kuchyně koupelna kuchyně ob.pokoj kotel ÚT v koupelně samostatné WC - 10 -
dvůr s vedlejší stavbou uliční pohled - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -