Zásady postupu pi prodeji bytových dom ve vlastnictví hl. m. Prahy píloha. 1 usnesení Zastupitelstva hl. m. Prahy. 09/14 ze dne 24. ervna 1999
A) Obecné zásady 1. Zásady postupu pi prodeji bytových dom ve vlastnictví hl. m. Prahy 1) (dále jen Zásady ) se v následujících ustanoveních uvedených pod body A/1, A/2, A/3, C/1, C/3 vztahují na všechny formy prodeje obecního bytového fondu v majetku hl. m. Prahy. V dalších ustanoveních (poínaje bodem A/4) je podrobnji upraven pouze postup pi prodeji celých bytových dom se tymi a více byty. Postup pi prodeji obecního bytového fondu v majetku hl. m. Prahy podle zákona.72/1994 Sb., kterým se upravují... vlastnické vztahy k bytm a nebytovým prostorm..., ve znní pozdjších pedpis, je upraven Rámcovými pravidly pro prodej byt a nebytových prostor..., jež jsou uvedeny v píloze. 1 tchto Zásad. Postup pi prodeji rodinných a bytových dom nesvených mstským ástem, v nichž se nachází menší poet byt než-li tyi, je dále upraven samostatnými pravidly schválenými Zastupitelstvem hl. m. Prahy 2). Mstské ásti hl.m. Prahy, resp. hl.m. Praha /u majetku nesveného mstským ástem/ provedou aktuální výbr bytových dom, rodinných dom a pípadn dalších budov s byty, které budou navrženy k prodeji jako celek, anebo navrženy k prodeji po bytových a pípadn nebytových jednotkách podle zákona.72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis. V rámci tohoto výbru musí být specifikovány i domy vybrané k ponechání v majetku hl. m. Prahy. Výbr bude proveden na základ hledisek technických, ekonomických, demografických a sociálních. Zámry prodeje bytových dom, rodinných dom, pípadn jiných budov s byty, byt a nebytových prostor svených mstským ástem hl.m. Prahy bude Zastupitelstvo hl.m. Prahy posuzovat v kontextu s bytovou politikou mstských ástí a pi jejich schvalování, respektive vydávání stanoviska k tmto zámrm, bude pihlížet zejména k celkové situaci v oblasti bydlení na území spravovaném mstskou ástí. Proto musí být pedkládané zámry doloženy bytovou politiku schválenou zastupitelstvy mstských ástí. Tato bytová politika nesmí být v rozporu se schválenou celomstskou bytovou politikou a musí obsahovat zejména: Vymezení sveného obecního bytového fondu, který bude ponechán v majetku hl. m. Prahy, kvalifikovaný odhad celkového bytového fondu na území spravovaném mstskou ástí, vymezení úkol v oblasti bydlení, které mstská ást v rámci své psobnosti a povinností bude zabezpeovat a uvedení postupu pi jejich zabezpeování. Bez pedchozího souhlasu Zastupitelstva hl. m. Prahy nemohou mstské ásti zámry prodeje realizovat. U bytového fondu nesveného mstským ástem bude postupováno obdobným zpsobem ale s tím, že kompetentním orgánem ve vci bytové politiky vztažené k nakládání s tímto bytovým fondem bude rada Zastupitelstva hl. m. Prahy. Minimální množství bytového fondu ve vlastnictví hl.m. Prahy z celkového bytového fondu, který se nachází na území hl. m. Prahy není v rámci tchto Zásad pevn celomstsky stanoveno. Hlavní msto Praha bude prbžn sledovat prbh privatizace bytového fondu i novu bytovou výstavbu a zpracovávat tvrtletní pehledy aktuálního stavu, které budou pedkládány Zastupitelstvu hl. m. Prahy. 2
Ve vlastnictví obce (hl. m. Prahy) budou ponechány zejména tyto celé bytové domy a pípadn jiné budovy s více než temi byty: jsou-li historickými nebo kulturními památkami msta v dobrém nebo alespo vyhovujícím technickém stavu v. topného systému, zejména jsouli mladší osmnácti let u staveb zdných nebo dvanácti let u staveb panelových v nichž se nacházejí kotelny dodávající teplo a teplou užitkovou vodu do jiných dom, v pípadech, kdy by po jejich prodeji mohly vzniknout problémy v tchto dodávkách které jsou souástí vtších celk bytové zástavby vhodné jako obecní bytový fond v nichž se nacházejí úkryty civilní obrany sloužící v pípad nutnosti také pro obyvatele jiných dom bezbariérové domy Ve vlastnictví obce (hl. m. Prahy) budou rovnž ponechány celé domy nebo, v pípad využití prodeje byt podle zákona. 72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis, jednotky vymezující nebytové prostory: ve kterých sídlí zdravotnické, sociální, humanitární, kulturní, vzdlávací, dtské, mládežnické a tlovýchovné organizace, družstva invalid apod., piemž zachování jejich stávajícího sídla je v zájmu msta v nichž sídlí Policie R, Mstská policie hl. m. Prahy, hasiské sbory apod. kde u dom s více než temi byty iní obchodn dobe využitelná nebytová podlahová plocha více než 15 % ze soutu plochy bytových a nebytových prostor domu 2. V pípadech, kdy jsou podle Zásad prodávány domy nebo jiné budovy s byty, ve kterých se nacházejí úkryty a pípadn i jiná zaízení civilní obrany, je mstská ást povinna, resp. hl.m. Praha (u majetku nesveného mstským ástem) splnit ob následující podmínky: a) Každý zámr prodeje tchto dom pedem projednat s odborem obrany Magistrátu hl. m. Prahy, bez jehož pedchozího písemného souhlasu nelze dm prodat. b) Pi prodeji tchto dom uzavít smlouvu o zízení vcného bezúplatného bemene podle vzoru pipraveného odborem obrany Magistrátu hl.m. Prahy. 3. Souasn s prodejem dom (budov) s byty a bytových a nebytových jednotek podle tchto Zásad je vhodný (pi prodeji podle zákona.72 ve vymezených pípadech nutný) prodej tmito domy (budovami) zastavných pozemk a v nkterých pípadech také pozemk s tmito domy (budovami) funkn souvisejících. Pokud zastavné a funkn související pozemky nebudou prodávány souasn s pedmtnými domy (budovami), musí být (jsouli ve vlastnictví prodávajícího) novým vlastníkm dom (budov) pronajaty. V nájemní smlouv se zakotví na zastavné pozemky vždy, a na pozemky související je-li to žádoucí, pedkupní právo pro vlastníka domu (budovy). Zastavné pozemky by mly, nebrání-li tomu vážné dvody být prodávány souasn s domem (budovou). 4. Souasn se zákonným zveejnním zámru prodeje celých bytových dom s více než temi byty vetn dalších staveb a pozemk s tmito domy souvisejících (dále jen nemovitosti) se zveejní obecné podmínky prodeje. Po zveejnní a schválení zámru prodeje se vyzvou oprávnní 3) nájemci byt v prodávaných nemovitostech doporueným 3
dopisem s doruenkou do vlastních rukou, aby se ve lht nejmén 60 dn vyjádili, zda budou mít o koupi nabízené nemovitosti zájem, pop. zda budou mít zájem o pronájem souvisejících pozemk nebo jejich ástí, bude-li to souást nabídky. V pípad zájmu podle uinné nabídky musí oprávnní nájemci byt, užívající nejmén 50% podlahové plochy 4) všech byt v nabídnuté nemovitosti, o prodej této nemovitosti požádat písemn doporueným dopisem píslušnou mstskou ást hl. m. Prahy, resp. hl. m. Prahu (u majetku nesveného mstským ástem). Žádost musí obsahovat souhlas se zveejnnými obecnými podmínkami prodeje a prohlášení o budoucím ustavení družstva i obchodní spolenosti podle obchodního zákoníku za úelem koup nabídnuté nemovitosti. Po té, co kupujícímu byly sdleny veškeré pro prodej podstatné informace o nemovitosti, které má prodávající k dispozici a podrobné podmínky prodeje vetn kupní ceny a zpsobu jejího uhrazení je nabídka kompletní a prodávající mže požadovat uzavení kupní smlouvy v jím stanoveném pimeném termínu. Neuzavení kupní smlouvy v tomto termínu zavinné kupujícím mže mít za následek ztrátu pedkupního práva vyplývajícího z postupu stanoveného v tchto Zásadách. Pi realizaci prodeje podle výše uvedeného postupu musí být stanovené podmínky bezpodmínen dodrženy a kupní smlouva mže být uzavena pouze s právnickou osobou, jejímiž leny (v pípad družstva) nebo spoleníky (v pípad s.r.o.) jsou výhradn oprávnní nájemci byt v nemovitosti. 5. Pokud o prodej celých nemovitostí ve smyslu pedchozího bodu A/4 nebude projeven zájem podle bodu A/4., mže mstská ást hl. m. Prahy, resp. hl. m. Praha (u majetku nesveného mstským ástem) rozhodnout, že nemovitost bude nabídnuta k pednostnímu odprodeji právnické osob vzniklé z oprávnných nájemc byt užívajících mén než 50% podlahové plochy byt v nemovitosti nebo mén než tyem nájemcm byt v této nemovitosti jako fyzickým osobám anebo nájemci (nájemcm) nebytových prostor v této nemovitosti urených k podnikání, pokud jejich celková pronajímatelná plocha pedstavuje alespo 10 % celkové podlahové plochy byt a nebytových prostor v nemovitosti a nejde o nájemce z ad státních podnik, akciových spoleností se státní úastí, zahraniních firem, zahraniních spoleností apod. 6. Pokud se nemovitosti neprodají podle pedchozích ustanovení bod A/4, A/5, zstávají v majetku hl. m. Prahy sveném mstským ástem, resp. hl. m. Prahy (u majetku nesveného mstským ástem) a pi jejich pípadném prodeji se na základ nového zámru prodeje postupuje podle Rámcových pravidel pro prodej byt a nebytových prostor... uvedených v píloze tchto Zásad nebo podle ustanovení Statutu hl. m. Prahy obecn platných pro prodej nemovitostí. 7. Pi prodeji nemovitostí je v kupní smlouv nutno zakotvit ochranná a sankní opatení proti spekulaci a zneužití poskytovaných výhod a zpsob vypoádání v pípad odstoupení od smlouvy z dvodu jejího porušení nkterou ze smluvních stran. Dále je nutno zídit zástavní právo i omezení pevodu nemovitosti na období do splacení poslední splátky (viz bod B/2.b). V kupní smlouv se proto vyhradí pedkupní právo obce na dobu 10 let od podpisu kupní smlouvy nebo do doby splacení nemovitosti dohodnuté v kupní smlouv, nejmén však na dobu 3 let (dívjším splacením nemovitosti nevznikne nárok na zmnu doby pedkupního práva), zástavní právo a závazek kupujícího neuskutenit pevod byt a nebytových prostor podle zákona. 72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis, po dobu splácení nemovitosti, pod sankním opatením ve výši 50 % kupní ceny nemovitosti. V kupní smlouv se také zakotví povinnost kupujícího pojistit 5) dm po dobu splácení kupní ceny. 4
B) Stanovení ceny nemovitostí pro prodeje dle bod A/4, A/5 tchto Zásad a stanovení dalších podmínek pi prodeji dle uvedených bod. 1.1. Kupní cena staveb prodávané nemovitosti se stanoví na základ znaleckého posudku zpracovaného podle vyhlášky Ministerstva financí R. 279/1997 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku...,ve znní pozdjších pedpis. Cenu dle znaleckého posudku lze zvýšit s pihlédnutím k rozsahu a komerní využitelnosti nebytových prostor a také v pípad byt pronajímaných za neregulované nájemné, jež se nacházejí v prodávané nemovitosti. Postup pi zvýšení ceny pro oba pípady stanoví zastupitelstva mstských ástí hl. m. Prahy, respektive rada Zastupitelstva hl. m. Prahy u majetku nesveného mstským ástem. 1.2. Kupní cena pozemku() prodávané nemovitosti se stanoví podle vyhlášky Ministerstva financí R. 279/1997 Sb., ve znní pozdjších pedpis, pípadn ve smyslu ustanovení této vyhlášky s využitím platné cenové mapy pozemk hl. m. Prahy. Pro zjištní této ceny bude podle uvedených pedpis zpracován znalecký posudek. 1.3. V pípadech realizace v kupní smlouv vyhrazeného pedkupního práva obce se cena domu pednostn nabízeného obci stanoví takto: Kupní cena = cena, za kterou byl dm prodán, zvýšená o zhodnocení provedené na náklad nového majitele, snížená o opotebení domu i jeho pípadné znehodnocení. V pípad, že inflaní vývoj mny za období od prodeje nemovitosti pekroí 20%, mže Zastupitelstvo mstské ásti hl. m. Prahy, která využívá pedkupního práva, nebo rada Zastupitelstva hl. m. Prahy / u majetku nesveného mstským ástem/ rozhodnout na základ žádosti prodávajícího o úprav této ceny koeficientem inflace, odpovídajícím soutu koeficient inflace zveejovaných SÚ za celé roky jež uplynou mezi pevody nemovitosti. 2. Pokud se prodej uskuteuje právnickým osobám podle bodu A/4. tchto Zásad, poskytnou se jim následující výhody: a) Sleva z ceny domu() a s ním(i) souvisejících staveb prodávané nemovitosti stanovené dle bodu B/1.1 tchto Zásad až o 30%, u panelové výstavby až o 60%. (Z ceny pozemk se sleva neposkytuje; v mimoádn odvodnných pípadech mže její poskytnutí výjimen schválit Zastupitelstvo hl.m. Prahy). b) Píslušné Zastupitelstvo mstské ásti hl.m. Prahy, resp. Zastupitelstvo hl.m. Prahy (u majetku nesveného mstským ástem) mže rozložit splácení stanovené kupní ceny domu až na 10 let a to v pravidelných msíních nebo tvrtletních bezúroných splátkách. Lhta splácení bží ode dne podepsání kupní smlouvy. Nedohodnou-li se smluvní strany v kupní smlouv jinak, iní první splátka nejvýše 25 % kupní ceny. O její konkrétní výši rozhodne Zastupitelstvo mstské ásti hl. m. Prahy, respektive Zastupitelstvo hl. m. Prahy (u majetku nesveného mstským ástem) svým usnesením. 5
c) Možnost zptného erpání finanních prostedk ze zaplacené kupní ceny na údržbu bytových dom mže stanovit mstská ást, respektive hl. m. Praha u majetku nesveného mstským ástem. 3. Minimální ástka, kterou musí kupující mající pedkupní právo dle bodu A/5 tchto Zásad zaplatit do 60 dn po nabytí úinnosti kupní smlouvy, je 25 % z kupní ceny nemovitosti. Zbývajících 75 % kupní ceny musí být zaplaceno v roních splátkách úroených 10% ron nejdéle do 5 let. 4. Náklady na poízení odhadu soudního znalce dle vyhlášky Ministerstva financí R. 279/1997 Sb., ve znní pozdjších pedpis, nese vždy prodávající. Zaplacení dan z pevodu nemovitosti podle zákona. 357/1992 Sb., ve znní zákona. 18/1993 Sb. a zákona. 322/1993 Sb. je povinností prodávajícího. C) Závrená a pechodná ustanovení 1. Tyto "Zásady" nabývají úinnosti dne 1.7.1999. V rozsahu v nich vymezeném se vztahují na veškerý bytový fond ve vlastnictví hl. m. Prahy a proto jsou závazné i pro všechny mstské ásti hl. m. Prahy. Úinnost tchto Zásad pro schvalování nebo odsouhlasování nových zámr prodeje Zastupitelstvem hl.m. Prahy koní 31.12.2001. Po tomto datu lze podle Zásad realizovat pouze díve schválené nebo odsouhlasené prodeje. 2. Vymezení platnosti pedchozích novel Zásad : Podle novel schválených ped 25.4.1996 lze realizovat prodeje jen ve zcela výjimených a mimoádn odvodnných pípadech, kdy v dob jejich platnosti byla kupujícímu uinna závazná nabídka, kterou pijal, a kdy se strany dohodly, že perušení prodeje nezavinné kupujícím tuto nabídku neovlivní. Novela "Zásad" schválená Zastupitelstvem hl. m. Prahy dne 25.4.1996 je platná od tohoto data pro všechny prodeje bytových dom podle "Zásad" až do 30.6.1999. Po tomto datu lze podle ní pouze dokonit ped tímto datem závazn rozpracované prodeje (to je v pípadech, kdy byla kupujícími pijata konkrétní nabídka k odkoupení). Novely "Zásad" se nevztahují na kupní smlouvy uzavené pede dnem úinnosti tchto novel. 3. Zastupitelstvo hl.m. Prahy mže vylouit z prodeje podle tchto Zásad nemovitosti, na nichž má hlavní msto odvodnný zájem a pro jejich pípadný prodej urit zvláštní podmínky nad rámec tchto Zásad. 4. Nedílnou souástí tchto Zásad je jejich Píloha íslo 1, ve které jsou uvedena Rámcová pravidla pro prodej obecních byt a nebytových prostor v nemovitostech ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví hl. m. Prahy, podle zákona.72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis. 6
Píloha.1 k Zásadám postupu pi prodeji bytových dom ve vlastnictví hl. m. Prahy I. Všeobecná ást Rámcová pravidla pro prodej obecních byt a nebytových prostor v nemovitostech ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví hl. m. Prahy, podle zákona.72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis. 1. Prodej podle tchto Rámcových pravidel... se ídí všeobecnými ustanoveními uvedenými v Zásadách pro prodej bytových dom ve vlastnictví hl. m. Prahy pod body A/1, A/2, A/3, C/1, C/3 a ustanoveními zákona.72/1994 Sb., kterým se upravují... vlastnické vztahy k bytm a nebytovým prostorm..., ve znní pozdjších pedpis. 2. Bytové jednotky mohou být prodány pouze oprávnným 3) nájemcm byt nacházejících se v pedmtné nemovitosti, anebo, pokud o n tito ve smyslu zákona.72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis, neprojeví zájem, právnické osob, jejímiž leny jsou výhradn oprávnní nájemci nebo vlastníci byt v této nemovitosti. 3. Nebytové jednotky mohou být prodávány jen ve zvlášt odvodnných pípadech. Stávajícím nájemcm nebytových jednotek urených k prodeji mže být poskytnuto pedkupní právo pouze v pípad, že ádn platí nájemné a plní všechna ustanovení nájemní smlouvy. II. Stanovení ceny a platebních podmínek 1. Kupní cena bytových jednotek se stanoví na základ znaleckého posudku zpracovaného podle vyhlášky ministerstva financí R.279/1997 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona.151/1997 Sb., o oceování majetku..., ve znní pozdjších pedpis. Minimáln 50% kupní ceny musí být uhrazeno pi podpisu kupní smlouvy. Zbývající ást kupní ceny mže být rozložena do pravidelných bezúroných splátek tak, aby poslední splátka byla zaplacena nejpozdji do 3 let od podpisu kupní smlouvy. 2. Kupní cena nebytových jednotek nesmí být nižší než-li cena stanovená ve znaleckém posudku zpracovaném podle vyhlášky ministerstva financí R.279/1997 Sb., o oceování staveb, pozemk a trvalých porost, ve znní pozdjších pedpis. Celá kupní cena za nebytovou jednotku musí být uhrazena pi podpisu kupní smlouvy. III. Protispekulaní opatení 1. V kupní smlouv musí být zakotveno zástavní právo ve prospch prodávajícího po dobu splácení bytové jednotky. 2. V kupní smlouv na pevod bytové jednotky musí být zakotveno pedkupní právo ve prospch prodávajícího na dobu 5 -ti let od podpisu kupní smlouvy, nebo v závislosti na kratší dob splacení jednotky dohodnuté v kupní smlouv na dobu kratší, nejmén však 3 let. 7
3. V pípadech realizace v kupní smlouv vyhrazeného pedkupního práva obce se cena bytu nebo nebytového prostoru pednostn nabízeného obci stanoví takto: Kupní cena = cena, za kterou byla bytová nebo nebytová jednotka prodána, zvýšená o zhodnocení provedené na náklad nového majitele, snížená o opotebení nebo pípadné znehodnocení jednotky V pípad, že inflaní vývoj mny za období od prodeje bytové jednotky pekroí 20%, mže Zastupitelstvo mstské ásti hl. m. Prahy, která využívá pedkupního práva, nebo rada Zastupitelstva hl. m. Prahy / u majetku nesveného mstským ástem/ rozhodnout na základ žádosti prodávajícího o úprav této ceny koeficientem inflace, odpovídajícím soutu koeficient inflace zveejovaných SÚ za celé roky jež uplynou mezi pevody bytové jednotky. IV. Závrená doporuení 1. Formu prodeje podle zákona.72/1994 Sb., ve znní pozdjších pedpis, využívat jen v odvodnných pípadech, kdy nelze nebo není výhodné prodat nemovitost jako celek. Takovými pípady jsou zejména domy, v nichž byly prodány nkteré byty podle díve platného zákona. 52/1966 Sb.,ve znní pozdjších pedpis, domy v nichž se nacházejí družstevní nástavbové byty, domy v nichž si obec hodlá ponechat ve vlastnictví pouze nebytové prostory nebo nkteré (nap. bezbarierové) byty. Jednotlivou bytovou nebo nebytovou jednotku v nemovitosti prodávat jen výjimen a v mimoádn odvodnném pípad, nap. je-li zcela nevyužitelná pro poteby obce a její vlastnictví není výhodné. 2. Prodat pokud možno všechny bytové jednotky v pedmtné nemovitosti, nebo vlastnictví pouze ásti bytových jednotek v nemovitostech mže pinést obci urité komplikace, zejména pi zajišování správy a údržby objekt a pozemk. (Obec bude ve vtšin pípad na rozdíl od ostatních vlastník jednotek souasn v pozici pronajímatele byt a nebytových prostor, což je spojeno s nkterými zákonnými povinnostmi.) 1 Zásady postupu pi prodeji bytových dom ve vlastnictví hl. m. Prahy, schválené usnesením ZHMP. 23/6 ze dne 17. 12. 1992, ve znní pozdjších zmn a doplk (schválených usneseními ZHMP. 26/16 ze dne 29. 4. 1993,. 41/15 ze dne 23. 6. 1994,. 42/7 ze dne 8. 9. 1994,. 45/11 ze dne 3. 11. 1994,. 8/14 ze dne 22. 6. 1995 a.17/8 ze dne 25. 4. 1996). 2 Zásady postupu pi úplatném pevodu rodinných dom a bytových dom s jedním až temi byty, vetn pozemk, se kterými tvoí jeden funkní celek, schválené usnesením rady ZHMP. 483 ze dne 20.5.1997. 3 Oprávnným nájemcem bytu pro úely tchto Zásad v. jejich pílohy je nájemce jemuž vznikl a trvá nájem bytu na dobu neuritou dle píslušných ustanovení obanského zákoníku, který nemá dluh na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, má v pedmtném byt trvalé bydlišt a nemá pronajat a ani nevlastní jiný byt (vyjma pípad, že na nm nelze spravedliv požadovat aby užíval jeden byt). 4 Podle 2, odst. g), zákona.72/1994 Sb., kterým se upravují... vlastnické vztahy k bytm a nebytovým prostorm..., ve znní pozdjších pedpis, se podlahovou plochou bytu rozumí podlahová plocha všech místností bytu vetn místností, které tvoí píslušenství bytu. 5 Podle 788 a následujících zákona. 40/1964 Sb., ve znní pozdjších pedpis (obanský zákoník) proti poškození nebo zniení majetku vzniklého v dsledku živelné pohromy, pípadn jiné nahodilé události. 8