ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7292 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 rd č.p. 26, budova bez čp/če, pozemky Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Soběsuky, k.ú. Soběsuky Adresa nemovité věci: Soběsuky 26, 768 02 Vlastníci stavby: Bedřich Paliga, Lískovec 96, 768 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Radomír Paliga, Soběsuky 22, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Ing. Vojtěch Paliga, Vrbenského 1495/40, 17000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Irena Paligová, Soběsuky 26, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Vincencová, Střížovice 62, 768 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: Bedřich Paliga, Lískovec 96, 768 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Radomír Paliga, Soběsuky 22, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Ing. Vojtěch Paliga, Vrbenského 1495/40, 17000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Irena Paligová, Soběsuky 26, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Vincencová, Střížovice 62, 768 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 16155/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 150 000 Kč Datum místního šetření: 16.10.2014 Stav ke dni : 16.10.2014 Počet stran: 11 Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 20.10.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, - 2 -
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Paliga Vojtěch Ing., Vrbenského 1495/40, Praha 17000. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 16.10.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Soběsuky se nachází v okrese Kroměříž, kraj Zlínský. Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. Nemovitá věc je situována v centrální části obce. Dům je postaven na pozemku rovinatého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou Podíl na pozemcích Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] - 4 -
Lokalita: Orná půda Slížany Parcela č.: 1 643 44 645 27,17 0,81 22,01 Lokalita: Orná půda Křenovice Parcela č.: 1 569 38 535 24,56 0,81 19,89 Lokalita: Orná půda Litenčice Parcela č.: 4 171 66 736 16,00 0,81 12,96 Průměrná jednotková cena 18,29 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 144 3 169 18 57 042 orná půda 805 3 597 18 64 746 orná půda 900/30 11 154 18 200 772 orná půda 936 2 241 18 40 338 Obvyklá cena před korekcí ceny 362 898 Celková výměra pozemků * 1,00 / 8,00 = 45 362,25 20 161Hodnota pozemků 45 362 celkem Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Pozemek Košíky Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 23 103 277 272 12,00 0,81 9,72 Lokalita: Pozemek Košíky Parcela č.: 6 779 470 000 69,33 0,81 56,16 Průměrná jednotková cena 32,94 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost 906 97 33 3 201 trvalý travní porost 912/10 13 33 429 trvalý travní porost 912/11 400 33 13 200 ovocný sad 68/1 3 566 33 117 678-5 -
Obvyklá cena před korekcí ceny 134 508 Celková výměra pozemků * 1,00 / 8,00 = 16 813,50 4 076Hodnota pozemků 16 814 celkem Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: St pozemek Soběsuky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 853 219 000 256,74 0,81 207,96 Lokalita: St pozemek Soběsuky Parcela č.: 999 195 000 195,20 0,81 158,11 Průměrná jednotková cena 183,04 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 5 88 183 16 150 nádvoří zastavěná plocha a 129 126 183 23 104 nádvoří zahrada 1034/1 32 183 5 902 Celková výměra pozemků 247 Hodnota pozemků celkem 45 156 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 1 974,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Dům postavený na oploceném pozemku v centrální části obce. Nemovitá věc se 2 NP a podkrovní částí s přístupem z místní zpevněné komunikace. Stavba je zděná, krov je dřevěný, krytina střechy pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní jsou vápenné, okna jsou dvojitá dřevěná, fasádní omítka je břízolitá. - 6 -
Za hlavní stavbou se nachází zděná stodola. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, trvalý travní porost. Nemovitá věc je neudržovaná v podprůměrném stavebně technickém stavu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Zborovice Rodinný dům 2+1 a 1+1 v obci Zborovice, okres Kroměříž. V přízemí se nachází dílna, průjezd, dva pokoje, koupelna, WC, kuchyně, technická místnost. V 1.NP je půda Rodinný dům Cvrčovice Dům je určen k rekonstrukci. Přízemí - 2 pokoje, kuchyně, sociální zázemí. Patro - 2 pokoje a terasa. Voda studniční i obecní. Topení plynem. Elektřina 220 i 380 V. Kanalizace zčásti veřejná, zčásti trativodem. Podlahy - beton, dřevěné, PVC. K domu patří stodola a zahrada 451 m2. Rodinný dům Soběsuky V přízemí je byt 1+1 se soc. zázemím, v patře 2+1 se soc. zázemím. Topení na tuhá paliva, na podlaze lino, parkety a dřevěná podlaha. Přístavba tvořena prádelnou, spíží a dílnou. Sklípek cca 8 m2. Na pozemku stodola. K domu patří zahrada 260 m2 s ovocnými stromy a garáž. Rodinný dům Zdounky Dům je v původním stavu po rekonstrukce odpadů,rozvodů vody, elektroroinstalace. Nová koupelna a soc. zařízení. Má velkou půdu vhodnou pro vestavbu několika ložnic nebo dalšího samostatného bytu 2-3+1. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň a chodba, spíž, koupelna, WC, kuchyň, 2 pokoje. garáž a velká technická místnost využívaná dříve jako sklad. Vytápění přímotopy,+ kamna na tuhá paliva. Teplá voda el. bojler 125 l. Vlastní studna a septik.el.230 V, plyn HUP v budově, zatím nevyužívaný. Celková plocha pozemku 419 m2, užitná plocha 160 m2, obytná plocha 70 m2. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zborovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 388 800 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 7 -
0,00 m 3 890 m 2 480 000 Kč 480 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Cvrčovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 405 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 024 m 2 500 000 Kč 500 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Soběsuky Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 445 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 658 m 2 550 000 Kč 550 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Zdounky Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 558 900 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 419 m 2 690 000 Kč 690 000 Kč/ks - 8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny 388 800 Kč/ks 449 550 Kč/ks 558 900 Kč/ks 449 550 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 8,00 = 56 193,75 56 194 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 56 194 Kč 107 332 Kč Obvyklá cena 150 000 Kč slovy: Nula Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. - 9 -
II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - trvalé porosty, venkovní úpravy. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 20.10.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7292 do znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 102 4 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-11 -