STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: bjednavka@statikum.cz Znalecký psudek č. 1292-275-2014 Ve věci : O ceně nemvitstí včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 1443 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-venkv, pr bec Mravany, k.ú. Mravany u Brna. Objednatel: Účel psudku : Datum cenění: 12.9.2014 Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, 639 00 Brn IČ: 66253209 Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 1443, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00462/14-046; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Huu Sn Nguyen, r.č. 57-08-30/7495, Na Vyhlídce čp.566 / č.36, 664 48 Mravany. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav Odpvědní zpracvatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Pčet stran psudku: 18 + 6 stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu
Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu cenění... 3 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti... 3 1.3 Ppis nemvitsti... 3 1.4 Věcná břemena a nájemní práva... 4 1.5 Mvité a nemvité příslušenství... 4 1.6 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti... 4 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metda nákladvá... 6 2.2.2. Metda výnsvá... 6 2.2.3. Metda kmparativní... 7 2.1 Vlba metdy cenění... 7 2.2 Administrativní cenění... 8 2.3 Ocenění prvnávací metdu... 12 Srvnávací nabídka... 13 2.4 Vyjádření k DPH... 15 3. REKAPITULACE... 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 17 PŘÍLOHY... 18 Seznam přílh Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 1 list Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Stavebníh úřadu Šlapanice... 1 list Str. 2
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Nemvitsti ve splečném jmění pvinnéh Huu Sn Nguyen, Na Vyhlídce čp.566 / č.36, 664 48 Mravany, a jeh manžela: HOANG Thi Thuy Nga, Na Vyhlídce čp.566 / č.36, 66448 Mravany, zapsané na listu vlastnictví č. 1443 u Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-venkv, pr bec Mravany, kat. území Mravany u Brna, a t: - Pzemek na parcele 319/111 výměře 103m², zastavěná plcha a nádvří - Sučástí je stavba: Mravany, č.p. 566, rd.dům; - Pzemek na parcele 319/35 výměře 308m2, rná půda; 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Obec Mravany se nachází v krese Brn-venkv v Jihmravském kraji, přičemž susedí s některými městskými částmi Brna. Rzkládá se v katastrálním území Mravany u Brna, na kraji Dyjsk-svrateckéh úvalu. Žije zde přibližně 2 500 byvatel. Jedná se vinařsku bec ve Velkpavlvické vinařské pdblasti. Dstupnst d Brna zajišťuje integrvaná dprava. V bci se nachází pšta a základní škla prvníh stupně. Oceňvaná nemvitst se nachází v ulici Na Vyhlídce, která se nachází v severní části bce. Oklní zástavbu tvří především nvstavby rdinných dmů. Jedná se klidnu část bce. 1.3 Ppis nemvitsti Jedná se nepdsklepený řadvý rdinný dům. Nemvitst byla dle sdělení stavebníh úřadu Šlapanice pstavena v rce 2007. Jedná se jednbytvý dům se dvěmi nadzemními pdlažími (přízemí a pdkrví) s garáží. Vstup d bjektu je řešen v úrvni přízemí bjektu. Ze vstupní předsíně je přístupné wc a místnst využívaná jak jídelna. Z tét místnsti je dále vstup d kuchyně a bývacíh pkje. Vstup d garáže je mžný garážvými vraty z ulice neb vstupními dveřmi zezadu bjektu přes místnst skladu. Ve 2. NP se nachází předsíň, wc, kupelna a 4 pkje(10,95m2, 12,15m2, 16,25m2 a 23,33m2) z nichž je jeden situván nad garáží a je přístupný z pdesty schdiště. Ostatní místnsti jsu přístupné z chdby. V patře se nachází samstatné wc a kupelna. Dům má betnvé základy, bvdvé zdiv je z Prthermu 44 P+D, vnitřní zdiv pak z Prthermu 30 P+D. Vnější mítky jsu z tepelně izlační malty. Vnitřní mítky jsu vápencementvé štukvé. Pdlahy v bytných místnstech jsu z lamelvých parket. Okna jsu plastvá. V dmě je železbetnvé schdiště. Střecha je sedlvá, knstrukcí hambálkvá. Střešní krytina je tvřena z keramických tašek. Klempířské knstrukce jsu z Pz plechu. Vytápění je řešen plynvým ktlem. Nemvitst má zřízenu plynvu a elektricku přípjku, dále je připjena na vdvdní řad a na veřejnu kanalizaci. K nemvitsti náleží a zahrada výměře 308 m2, která není udržvána. Vzhledem ke skutečnsti, že znalci nebyl umžněn vstup d nemvitsti, ppis je vytvřena na základě vnější bhlídky a technické zprávy pskytnuté MÚ Šlapanice. Str. 3
1.4 Věcná břemena a nájemní práva STATIKUM s. r.. 1292-275-2014 Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Při místním šetření byl zjištěn následující nemvité příslušenství ceňvané nemvitsti hlavní uzávěr plynu, vdvdní, elektrická a kanalizační přípjka, plt a zpevněná plcha ze zámkvé dlažby před dmem. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne 3.9.2014 je na listu vlastnictví č. 1443 pr k.ú. Mravany u Brna, bec Mravany, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: Vlastnické práv Pdíl SJM Nguyen Huu Sn a Hang Thi Thuy Nga, Na Vyhlídce 566/36, 66448 Mravany 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne 12.9.2014 za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., ing. Lukáše Pejchala. Pvinný se i přes písemnu výzvu nedstavil a neumžnil, tak prhlídku nemvitsti. Byl, tak mžné přídit puze ftdkumentaci z ulice. Vzhledem k tét skutečnsti znalec vychází z th, že je vnitřní vybavení a údržba standardní vzhledem ke stáří nemvitsti. Znalci byl umžněn nahlédnut d prjektvé dkumentace a technické zprávy na MěÚ Šlapanice. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Str. 4
Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinnstí d 1. 1. 2014; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září 2012. Str. 5
2. OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění bvyklé ceny: 2.2.1. Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6
hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh. 2.2.3. Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 7
2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r.. 1292-275-2014 Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Základní infrmace Název předmětu cenění: Rdinný dům Adresa předmětu cenění: Na Vyhlídce 664 48 Mravany Kraj: Jihmravský Okres: Brn-venkv Obec: Mravany Katastrální území: Mravany u Brna Pčet byvatel: 2 371 Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. P i O1. Velikst bce - 2001-5000 byvatel II 0,85 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Ostatní bce IV 0,60 O3. Plha bce - Obec, jejíž některé katastrální území susedí I 1,05 s Prahu neb Brnem O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Městská hrmadná dprava či I 1,00 integrvaná dprava, železniční zastávka a autbusvá zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Kmplexní vybavenst (bchd, služby, zdravtnická zařízení, škla, pšta, bankvní (peněžní) služby, sprtvní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 985,32 Kč/m 2 Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Nabídka III 0,00 dpvídá pptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, IV 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v klí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Str. 8
Index plhy Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Navazující na střed (centrum) bce II 0,00 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité II -0,01 věci je částečně dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst - Kmunikace (zpevněná) ke hranici VII 0,01 pzemku, parkvání na pzemku 7. Hrmadná dprava - Zastávka hrmadné dpravy d 500 m IV -0,02 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - Bez I 0,00 mžnsti kmerčníh využití 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0,00 10. Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0,00 11. Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,000 Keficient pp = I T * I P = 1,000 Ocenění staveb Hlavní stavby Rdinný dům i = 2 Zatřídění pr ptřeby cenění Typ bjektu: Rdinný dům 35 prvnávací metda Plha bjektu: Jihmravský kraj, bec 2 001 10 000 byvatel Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (přílha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plchy a výšky pdlaží základy: (6,575*11,7)+(3,375*8,45) = 105,45 m 2 1.NP: (6,5*11,7)+(3,35*8,45) = 104,36 m 2 pdkrví: 3,35*8,45 = 28,31 m 2 6,5*11,7 = 76,05 m 2 Název pdlaží Zastavěná plcha Knstrukční výška základy: 105,45 m 2 0,60 m Str. 9
1.NP: 104,36 m 2 3,05 m pdkrví: 28,31 m 2 2,10 m 76,05 m 2 2,80 m STATIKUM s. r.. 1292-275-2014 Obestavěný prstr základy: ((6,575*11,7)+(3,375*8,45))*(0,60) = 63,27 m 3 1.NP: ((6,5*11,7)+(3,35*8,45))*(3,05) = 318,29 m 3 pdkrví: (3,35*8,45)*(2,10) = 59,45 m 3 (6,5*11,7)*(2,80) = 212,94 m 3 Obestavěný prstr - celkem: = 653,95 m 3 Pdlažnst: Zastavěná plcha prvníh nadzemníh pdlaží: ZP1 = 104,36 m 2 Zastavěná plcha všech pdlaží: ZP = 314,17 m 2 Pdlažnst: ZP / ZP1 = 3,01 Výpčet indexu cenvéh prvnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepdsklepený neb pdsklepený d plviny I typ A zastavěné plchy 1.NP - se šikmu neb strmu střechu 1. Druh stavby - dvjdmek, dům řadvý II -0,01 2. Prvedení bvdvých stěn - cihelné neb tvárnicvé zdiv III 0,00 3. Tlušťka bvd. stěn - 45 cm II 0,00 4. Pdlažnst - hdnta větší než 2 III 0,02 5. Napjení na sítě (přípjky) - přípjka elektr, vda, napj. na IV 0,04 veřej. kanal. neb dmvní čistírna 6. Způsb vytápění stavby - lkální vytápění el. neb plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. neb více zákl. IV 0,05 přísl. standard. prved., ppřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšíh vybavení I 0,00 9. Venkvní úpravy - standardníh rzsahu a prvedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvřící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb neb jejich celkvé zastavěné plše nad 25 m2 11. Pzemky ve funkčním celku se stavbu - d 300 m2 d 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dbrém stavu s II 1,00 pravidelnu údržbu Keficient pr stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,965 = 1,023 i = 1 Index trhu s nemvitými věcmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,000 Str. 10
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 1,023 = 2 476,68 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 653,95 m 3 * 2 476,68 Kč/m 3 * 1,000 * 1,000= 1 619 624,89 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = 1 619 624,89 Kč Ocenění pzemků Ocenění Pzemky Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. P i 1. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d I 0,00 15% včetně; statní rientace 2. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mim chranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 5. Gemetrický tvar pzemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - II 0,00 6 Index mezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemvitstmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,000 Celkvý index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří ceněné dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst. 1 985,32 1,000 985,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 zastavěná plcha a 319/111 103,00 985,32 101 487,96 nádvří 4 dst. 1 zahrada 319/35 308,00 985,32 303 478,56 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří - celkem 404 966,52 Str. 11
Pzemky - zjištěná cena = 404 966,52 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rdinný dům 1 619 624,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 619 624,90 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky 404 966,50 Kč 2. Ocenění pzemků celkem 404 966,50 Kč Celkem 2 024 591,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 024 591,40 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: 2 024 590,- Kč slvy: Dvamilinydvacetčtyřitisícpětsetdevadesát Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), Str. 12
typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Srvnávací nabídka 1) Rdinný dům Mravany u Brna, užitná pl. 123 m2, plcha pzemku 334 m2 Jedná se RD 4+kk v Mravanech u Brna. Jedná se dvupdlažní nemvitst se sedlvu střechu, garáží, terasu a zahradu, CP - 334 m2, UP - 123 m2. Dům je zklaudvaný v rce 2007, nachází se na kraji bce Mravany, v příjemné klidné ulici v rezidenční zástavbě, rientace - S,J. Dispzice: 1 NP: vstupní chdba, samstatné WC, technická místnst (plynvý ktel, pračka), velký bývací pkj s kuchyňským kutem (elektrická a mikrvlnná truba, sklkeramická deska, lednice s mrazákem, digestř, myčka), barvým pultem a vstupem na krytu terasu a zahradu (zavlažvací systém). 2 NP: kupelna s WC, 3 samstatné lžnice (2 mají samstatné vstupy na splečný balkn), šatna. Na půdu je krytý vstup s výsuvným žebříkem. Na pdlahách je plžena dlažba neb plvucí pdlahy, všude jsu plastvá kna se žaluziemi. Výměry jedntlivých místnstí: 1NP: bývací pkj - 25,7m2, kuchyňský kut - 5,2 m2, chdba - 7,3 m2, garáž - 17,8 m2, technická místnst - 4,8 m2,wc - 1,8 m2. 2NP: lžnice 1-15,7 m2, lžnice 2-15,2 m2, lžnice 3-12,3 m2, šatna - 2,0 m2, chdba + schdy - 7,6 m2, kupelna - 8,0 m2. V dmě je instalván satelit, internet, interkm. Dům je napjen na veškeré IS: vda, elektřina, plyn, kanalizace. Zahrada nabízí velmi příjemné psezení a díky vzrstlé zeleni naprsté sukrmí. NABÍDKOVÁ CENA: 5 400 000 Kč Str. 13
2) Rdinný dům Mravany, pdlahvá pl.: 200 m2, plcha pzemku 420 m2 Jedná se samstatně stjící nvstavbu rdinnéh dmu 5+kk s prstrnu garáží, který se nachází v klidné části bce Mravany, Brnvenkv. Celkvá plcha pzemku činí 545 m2, z th zastavěná plcha 125 m2 a zahrada 420 m2. Užitná plcha dmu činí 200 m2. Prstrný a mderně řešený dům byl zklaudván v rce 2010. Dispzice: 1.NP - vstupní chdba, prstrný bývací pkj, jídelna s kuchyňsku linku včetně vestavěných sptřebičů ( hrkvzdušné truby, mikrvlnné truby, kávvaru, myčky, sklkeramické varné desky a velké lednice s mrazákem), kupelna se sprchvým masážním kutem, samstatné WC, technická místnst kde je umístěn kmbinvaný plynvý ktel se zásbníkem teplé vdy a vstup d prstrné garáže. Z bývacíh pkje se vchází d krasné a udržvané zahrady s dřevěným přístřeškem k psezení cca 30 m2. Ve 2.NP se nachází prstrná galerie ze které jsu samstatné vstupy d dvu větších lžnic, dvu dětských pkjů s balkón, velké šatny a prstrné kupelny s rhvu vanu, bidetem, taletu a umyvadlem. Dům je připjen na veškeré IS, v zahradě je umístěna retenční nádrž 10 m3 s autmatickým zavlažvacím systémem. Pzemek je bezděný tvárnicemi ze štípanéh kamene, vjezd autmaticku bránu na dálkvé vládání. V dmě je vlastní filtrační stanice na úpravu vdy a elektrnický zabezpečvací systém. NABÍDKOVÁ CENA: 7 990 000 Kč 3) Rdinný dům Mravany, užitná pl.: 196 m2, pzemek 328 m2 RD 5+1 s garáží a zahradu v bci Mravany, která je velmi vyhledávanu vzhledem k výbrné dstupnsti Brna i napjení na dálniční uzel D1, D2. OC Futurum na Vídeňské cca 3 min. autem. Dům z rku 2007 stjí v klidné ulici Žitná. Celkvá plcha pzemku 462m2, z th zastavěná plcha dmu je 134m2. Oplcený dům se dvěma pdlažími stjí na základvé desce (není pdsklepený). Garáž je velmi prakticky patřena sekčními vraty z bu stran - je tak mžnst průjezdu na zahradu. Před dmem je plcená předzahrádka s nájezdem - mžnstí dalšíh parkvání. Pjezdvá brána je elektricky vládaná. Vstup d dmu je sledván kameru s LCD displejem v zádveří. Další kamera napjená na záznamvé zařízení pak mnitruje prstr před garáží. Dům je také zapezpečen alarmem s GSM pagerem, který při pplachu vlá a zasílá sms na určené telefny. NABÍDKOVÁ CENA: 6 500 000 Kč Str. 14
č. Cena nemvitstí Kč celkem Pdlahvá plcha(m2 ) Redukc e na pramen ceny (K rpc) Cena p (K rpc ) (Kč) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, (technick (vybavení pdbn (pzemek) ý stav) ) st stavby) (úvaha znalce) Cena ceňvané nemvitsti. (Kč) Mravany 5 400 000 123 0,90 4 860 000 1,00 1,01 1,15 1,00 1,00 1,00 1,16 4 189 655 Mravany 7 990 000 200 0,90 7 191 000 1,00 1,15 1,15 1,10 1,05 1,00 1,53 4 700 000 Mravany 6 500 000 196 0,90 5 850 000 1,00 1,05 1,10 1,05 1,05 1,00 1,27 4 606 299 Celkem jedntkvá cena - průměr Kč 4 498 651 Minimum Kč 4 189 655 Maximum Kč 4 700 000 Celkem cena nemvitsti - průměr Kč 4 498 651 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na plhu nemvitsti Keficient úpravy na velikst nemvitsti Keficient na technický stav nemvitsti Keficient úpravy na vybavenst nemvitsti Keficient úpravy na pzemek ve funkčním celku s nemvitstí Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Prvnávací hdntu jsme dspěli k tržní hdntě předmětných nemvitstí v k.ú. Mravany u Brna k částce p zakruhlení 4 499 000 Kč. Tat cena je tvřena cenu pzemků p.č. 319/35 a 319/111 ve výši 1 027 500,- Kč (tyt ceny byly zjištěny prvnávací metdu) a cenu stavby rdinnéh dmu včetně příslušenství ve výši 3 471 500 Kč. Ocenění staveb Ocenění pzemků p.č. 319/35 p.č. 319/111 3 471 500 Kč 770 000 Kč 257 500 Kč 2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Stavebníh úřadu Šlapanice pd, který nemvitst spadá byla stavba pprvé klaudvána v říjnu rku 2007. Nemvitst tedy splňuje pdmínky pr svbzení d DPH. V případě pzemků p.č. 319/35 a 319/111 se nejedná stavební parcely dle 56 dst. 2 zák. DPH a jsu tedy svbzeny d DPH.. Str. 15
3. REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena určená prvnávacím způsbem 2 024 590 Kč 4 499 000 Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) nemvitstí uvedených na LV 1443 v k.ú. Mravany u Brna je dle dbrnéh dhadu 4 499 000 Kč Cena slvy: čtyřimilinyčtyřistadevadesátdevěttisíc Kč Str. 16
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 9.10. 1997 (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 11.7.2012) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem 1292-275-2014. V Brně dne 23.9.2014. Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 17
PŘÍLOHY Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 1 list Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Stavebníh úřadu Šlapanice... 1 list Str. 18
Ftdkumentace z místníh šetření
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Okres: CZ0643 Brn-venkv Obec: 583413 Mravany Kat.území: 698504 Mravany u Brna List vlastnictví: 1443 A SJM 66448 Mravany SJM = splečné jmění manželů B P P P = právní vztahy jsu dtčeny změnu B1 C
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Kat.území: 698504 Mravany u Brna Typ vztahu Oprávnění pr Suvisející zápisy Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti D Jiné zápisy Plmby a upzrnění Práva k nemvitstem jsu dtčena změnu Z-16694/2014-703 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-venkv, kód: 703. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Kat.území: 698504 Mravany u Brna E Listina F Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-venkv, kód: 703. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Brn-venkv, kód: 703. strana 3