se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č. 482/160/2012 dodatek č. 1 Ve věci : Objednatel: O ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 25 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Jiřice u Miroslavi, kat. území Jiřice u Miroslavi, a to: - Pozemek, parcela st. 6 o výměře 396m², zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, obec Jiřice u Miroslavi, čp. 80, rod.dům na parcele st. 6 JUDr. Vojtěch Mádr Insolvenční správce Údolní 65, Brno IČ: Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu insolvenčního řízení Zhotovitel posudku: Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc. Mgr. David Pejchal Ing. Jiří Kuchynka STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Počet stran dodatku: 10 Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2 Obsah 1. SITUACE Zadání posudku: Nález Podklady pro vypracování znaleckého posudku Popis nových skutečností Posudek Vyhláška 387/2011 Sb Ocenění staveb Ocenění pozemků Ocenění porovnávací metodou Rekapitulace Znalecká doložka... 10

3 1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě objednávky ze dne , zadané insolvenčním správcem JUDr. Vojtěchem Mádrem, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. Vypracovat dodatek ke znaleckému posudku č. 482/160/2012 ze dne , ve kterém budou zohledněny nové skutečnosti zjištěné v důsledku digitalizace katastrálních map pro k.ú. Jiřice u Miroslavi.

4 2. NÁLEZ 2.1 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Jiřice u Miroslavi, k.ú. Jiřice u Miroslavi, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Znojmo, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 25; vyhotovený dne , dodaný objednatelem posudku. Údaje sdělené objednavatelem Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od ; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., Popis nových skutečností Digitalizací katastrálních map, která proběhla v roce 2014, bylo zjištěno, že část dvora, garáž a vstup do sklepů leží na p.č. St.4, který vlastní Kůrková Anna.

5 3. POSUDEK 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění staveb Hlavní stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č ,- Kč/m 3 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (9,9+2,5)*(3,9+2,14)+1,6*4,14+6,0 = 93,52 m 2 *2,0 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 93,52 m 2 3,16 m Obestavěný prostor 1. NP: ((9,9+2,5)*(3,9+2,14)+1,6*4,14+6,0*2,0)*(3 = 295,52 m 3,16) Zastřešení: 9,9*(3,9+2,14)*(1,57) = 93,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 389,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 93,52 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 93,52 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01

6 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu V 0,40 (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,600 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0, i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře III 0,03 a další zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka II -0,05 je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950

7 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,242 * 1,060 * 0,950 = 0,244 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 247,- Kč/m 3 * 0,244 = 792,27 Kč/m 3 CP = CU * OP = 792,27 Kč/m 3 * 389,40 m 3 = ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč Ocenění Ocenění pozemků Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Ki Kp ] [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 0, ,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 66, ,08 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,08 - zjištěná cena = ,08 Kč

8 Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Ocenění staveb celkem ,90 Kč ,90 Kč Ocenění pozemků Ocenění pozemků celkem ,10 Kč ,10 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třistatřicetpěttisíctřicet Kč 3.2 Ocenění porovnávací metodou Již v původním znaleckém posudku bylo konstatováno, že objekty, které byly dotčeny změnou jsou ve velmi špatném technickém stavu. Lze konstatovat, že náklady na opravu těchto objektů do uživatelného stavu by byly vyšší než jejich nová hodnota. Již při původní komparativní analýze nebylo proto uvažováno s těmito objekty jako s hodnototvornými. Změna ceny nemovitosti bude v důsledku změn způsobených digitalizací katastru zcela minimální. Vzhledem k tomuto lze cenu stanovenou komparativním způsobem v posudku č. 482/160/2012 i nadále považovat za cenu obvyklou k danému datu.

9 4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Kč Kč Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu Kč Cena slovy: třistasedmdesáttřitisícčtyřista Kč

10 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 482/160/2012 dodatek č. 1. V Brně dne Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti