ZNALECKÝ POSUDEK č. 1864-398/2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky po částečné rekonstrukci o dispozici 3+1 a ploše 72 m 2 ve 2. NP zděného domu v obci Předín za účelem konání dražby nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 5. 6. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze, 9. 6. 2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 226/4, obec Předín, kat. území Předín, okres Třebíč, příslušenství, podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 226 a 227 ve výši 829/6632 a podílu na parc. č. st. 253 ve výši 829/6632 za účelem konání dražby nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 226/4 v obci Předín, okres Třebíč Adresa předmětu ocenění: Předín 226 675 27 Předín Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Předín Katastrální území: Předín Počet obyvatel: 684 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 349,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8. 11. 2014 za přítomnosti pana Věžníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 9. 6. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 8. 11. 2014 - informace a údaje sdělené panem Věžníkem při prohlídce nemovitosti dne 8. 11. 2014 - realitní inzerce na internetových realitních webech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje: SJM Věžník Karel a Věžníková Ivana, č.p. 226, 67527 Předín Nemovitosti: Bytová jednotka č. 226/4, obec Předín, kat. území Předín, okres Třebíč, příslušenství, podíl na společných prostorech bytového domu č. p. 226 a 227 ve výši 829/6632 a podíl na parc. č. st. 253 ve výši 829/6632. 2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 226/4, umístěná v 2. podlaží bytového domu č. p. 226, obec Předín, kat. území Předín, okres Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : 1 2 + půda Dům byl postaven v roce : 1980 Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: betonové vč. izolací zděná železobetonové sedlová pálená taška břízolit, částečné zateplení polystyrenem se štukovou omítkou Společné části bytového domu: vchod do domu, schodiště, kolárna, kočárkárna, sklad, bleskosvod Rok rekonstrukce bytového domu: 1998 Rozsah rekonstrukce bytového domu: Vady bytového domu : plynofikace a plynový kotel pro každou jednotku, zateplení boční stěny zašlé společné prostory, zašlá omítka Popis bytové jednotky: Dispozice bytové jednotky: 3+1 Podlaží bytové jednotky: 2 Rozměry jednotlivých místností v m2: pokoj 11,37 m 2 pokoj 21,00 m 2 pokoj 15,00 m 2 kuchyně 11,37 m 2 předsíň 7,95 m 2 koupelna 2,74 m 2 WC 0,88 m 2 CELKEM 71,54 m 2 Vybavení bytové jednotky: Energie využívané v bytě: Vytápění v bytě: Ohřev vody v bytě: plastová okna, sprchový kout, splachovací toaleta, keramická umyvadla, ocelové zárubně, dřevěné dveře, dřevěné prosklené dveře, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů rozvod elektřiny, vodovod, rozvody plynu, svod splašek do kanalizace plynový kombinovaný kotel plynový kombinovaný kotel 3
Popis okolí: Omítky v bytě: Podlahy v bytě: Vady bytové jednotky: Popis stavu bytu : Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: Věcná břemena bez věcných břemen Další informace: K bytu náleží dva sklepy, každý o ploše 5,68 m2. 8. Metoda ocenění Vlastní část půdního prostoru. vápenocementové v obytných místnostech koberce, v kuchyni PVC, v koupelně a WC keramická dlažba, v předsíni/chodbě PVC bez viditelných vad, zašlé omítky v jednom pokoji standardní byt s dobrou údržbou v roce 2006 rekonstruovány omítky ve dvou pokojích, koupelna a WC, vybavení kuchyně, rozvody vody, topení a část. elektriky, zateplení stropu přístup bezproblémový po obecní cestě rozšířená obchody, škola, zdrav. středisko, pošta klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka 500 m), dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 9. 6. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 4
Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 9. 6. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka II) ocenění srovnávací metodou 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 6
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,000 Koeficient pp = IT * IP = 1,000 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 6 i = 1 7
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 349,48 1,000 349,48 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 253 385,00 349,48 134 549,80 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 134 549,80 Pozemek - zjištěná cena = 134 549,80 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 134 549,80Kč 134 549,80 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 134 549,80 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 10 302,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka: 71,54 * 1,00 = 71,54 m 2 Sklep: 5,68 * 0,80 = 4,54 m 2 Sklep: 5,68 * 0,80 = 4,54 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 80,62 m 2 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada - Vlastní část půdního prostoru. 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 Index vybavení IV = (1 + V i) * V10 * 0,830 = 0,946 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 302,- Kč/m 2 * 0,946 = 9 745,69 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 80,62 m 2 * 9 745,69 Kč/m 2 * 1,000 * 1,000= 785 697,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 785 697,53 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 134 549,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 829 / 6 632 Hodnota spoluvlastnického podílu: 134 549,80 Kč * 829 / 6 632 = 16 818,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 16 818,72 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 802 516,25 Kč 9
II) ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 226/4 v obci Předín, okres Třebíč (Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav Oceňovaný velmi dobrý, po část. objekt Předín, okres Třebíč 71,54 m2 rekonstrukci K4 - konstrukce zděná, část. zateplená K5 - další vlastnosti 2. podlaží, 2x sklep, půdní prostory 1 Předín, okres Třebíč 74 m2 velmi dobrý, po celk. rekonstrukci zděná, zateplená 2. podlaží, sklep, garáž, zahrádka, půdní prostory 2 3 Družstevní, Jaroměřice nad Rokytnou Mánesova, Moravské Budějovice 69 m2 73 m2 dobrý, po část. rekonstrukci velmi dobrý, po část. rekonstrukci panelová, zateplená panelová, zateplená 1. podlaží, sklep 8. podlaží, lodžie, sklep č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 1 000 000 0,95 950000 1,00 1,05 1,06 1,02 1,06 1,04 1,25 759 083 2 750 000 0,95 712500 1,07 0,95 0,96 0,96 0,98 1,00 0,92 776 084 3 950 000 0,95 902500 1,10 1,03 1,00 0,96 1,02 1,01 1,12 805 424 Celkem průměr 780 197 Minimum 759 083 Maximum 805 424 Směrodatná výběrová odchylka - s 23 443 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 756 754 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 803 640 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 780.000,-Kč 10
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 802 516,30 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti 780 000,00 Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na 780.000,-Kč Slovy: Sedmsetosmdesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 9. 6. 2015 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1864-398/2015 znaleckého deníku. 11
E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 12
II. Fotodokumentace 13
III. Srovnávané nemovitosti 14
15
16