Znalecký posudek. č /2016. Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a příslušenství pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 100, obec Černuc, kat. území Černuc, okres Kladno, a parc. č. st. 105 pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 100 Adresa: č. p. 100 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Černuc Obec: Černuc 3. Zaměření nemovitosti Odhadci nebyl umožněn vlastníky přístup do nemovitosti, zaměření nemovitosti vychází ze znaleckého posudku ze dne , vypracovaném Ing. Petrem Macákem. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje uvedené ve znaleckém posudku ze dne , vypracovaném Ing. Petrem Macákem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Vašíček Antonín, č. p. 100, Černuc... 3/4 Vašíček Martin, U Koupaliště 270, Družec... 1/4 Vlastnické údaje k datu ocenění: Vašíček Antonín, č. p. 100, Černuc... 3/4 Vašíček Martin, U Koupaliště 270, Družec... 1/4 Nemovitosti: RD č. p. 100, obec Černuc, kat. území Černuc, okres Kladno, a parc. č. st

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 100, obec Černuc, kat. území Černuc, okres Kladno Popis rodinného samostatný rodinný dům domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží : 1 NP + půda Počet podzemních podlaží: 0 PP Dům byl postaven v roce : nezjištěno - odhadem cca 1890 Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: Vnitřní omítky: betonové zděná konstrukce smíšené zdivo 65 cm Pravděpodobně keramické sedlová pálená taška břízolit Pravděpodobně vápenocementové Vybavení rodinného domu: plastová okna, ostatní vybavení nebylo možné zjistit Rok rekonstrukce RD Rozsah rekonstrukce RD Dispozice rodinného domu: cca 1980 a 2004 dle předchozího posudku Dle informací ze znaleckého posudku ze dne byl v 80. letech proveden nový strop v místnosti do ulice a byla opravena střešní krytina. Před cca lety byly svépomocí vyměněny okna, podlahy, omítky, instalace, WC, koupelna, strop v kuchyni a kuchyňská linka. Pravděpodobně 2+1 Popis místností podle podlaží: Dle popisu v posudku v přízemí chodba, koupelna, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Pravděpodobně rozvod elektřiny, rozvod zemního plynu, rozvod vody, splašky svedené do septiku Dle posudku plynový kotel, kamna na tuhá paliva Pravděpodobně bojler Dle posudku v obytných místnostech koberce a na cementovém potěru, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba Podle ohledání zvenčí podstandardní rodinný dům s nutností provedení menších stavebních úprav 3

4 Vady rodinného domu: stav odpovídající stáří bez provedení rekonstrukce, zašlá fasáda Zahrada: / Venkovní stavby: kolna Přístupová cesta k domu přístup bezproblémový po obecní cestě Popis okolí : Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: obchody, školy, sportovní vyžití klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav špatná dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 500 m), omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita bez věcných břemen nemovitost je přístupná z nezpevněné veřejné komunikace 1. NP - 11,85 x 5,45 + 2,95 x 3,65 = 75,35 m2 x 2,8 m = 210,98 m3 zastřešení - 11,85 x 5,45 x 2,8 / 2 = 90,42 m3 Celkem - 301,4 m2 4

5 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 5

6 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00 6

7 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,879 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 126 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: = 75,35 m 2 půda: = 64,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 75,35 m 2 2,80 m půda: 64,58 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1. NP: (75,35)*(2,80) = 210,98 m 3 půda: (64,58)*(2,80)/2 = 90,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 301,39 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 75,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 139,93 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,86 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 7

8 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 126 let: s = 1-0,005 * 126 = 0,370 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,515 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,879 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,515 = 1 263,30 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 301,39 m 3 * 1 263,30 Kč/m 3 * 0,990 * 0,879= ,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,97 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek st. 105 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,879 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 8

9 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,879 = 0,870 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 348, ,- Stavební pozemek - celkem 162, ,- Pozemek st zjištěná cena = ,- Kč 9

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek st ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistaosmdesátsedmtisícsedmsetdeset Kč 10

11 II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 100, obec Černuc, kat. území Černuc, okres Kladno (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Oceňovaný objekt č. Lokalita Velikost Stav Pozemky Jiné Jedno nadzemní podlaží, nepodsklepeno, půda. Zastavěná Samostatný rodinný dům v obci Černuc č. p. 100, okres Kladno Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku plocha 82 m 2. Dispozice 2+1 Zděný RD, špatný stav z pohledu zvenčí, po částečné rekonstrukci interiéru 162 m2 Elektřina, plyn, vodovod, septik. Topení kamny na tuhá paliva + plynový kotel Samostatný rodinný dům v obci Chržín - Dolní Kamenice, okres Kladno Samostatný rodinný dům v obci Velvary - Ješín, okres Kladno Samostatný rodinný dům v obci Černuc, okres Kladno Jedno nadzemní podlaží, nepodsklepeno, půda. Zastavěná plocha 62 m 2. Jedno nadzemní podlaží, nepodsklepeno, půda. Užitná plocha 76 m 2. Dispozice 2+1 Dvě nadzemní podlaží, nepodsklepeno, půda. Zastavěná plocha 160 m 2. Dispozice 6+1 Zděný RD, špatný stav, po zahájené a nedokončené rekonstrukci v roce m2 Zděný RD, původní stav, před rekonstrukcí Zděný RD, původní stav, před rekonstrukcí 800 m m2 Elektřina, studna. Topení kamny na tuhá paliva Elektřina, vlastní studna, kamna na tuhá paliva Elektřina, vodovod i vlastní studna, septik, kamna na tuhá paliva, přípojka plynu na hranici pozemku č Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na Zaplacená pramen Cena po redukci na pramen Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - K2 - K3 - K4 - stav a K-6 úvaha K1 x poloha velikost pozemek vybavení K-5 jiné odhadce x K , ,76 0,73 1 0,9 0,9 0, , ,93 1,3 1 0,9 0,9 0, , ,3 1,3 1,15 1,1 1,2 2, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - č3 ve stejné obci, č1 i č2 v podobné obci K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - č1 i č2 podobný stav, č3 lepší stav K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti - č1 a č2 není plyn, č3 stejné a navíc studna K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

12 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu ,-- Kč Srovnávací hodnota ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: V Praze, dne ,-- Kč Slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Barbora Vrbková D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Přílohy Výpisy z el. verze KN Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti 12

13 Výpisy z el. verze KN 13

14 Fotodokumentace 14

15 Srovnávané nemovitosti 15

16 16

17 17