ZNALECKÝ POSUDEK. ev.č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK ev.č Předmět posudku: o obvyklé ceně bytové jednotky č.347/5, ul. Pohraniční stráže čp.347 až 349, obec Kraslice, včetně příslušenství a pozemků se spoluvlastnickým podílem 531/19148 č.j. 97EX 10491/12-45 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno- město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, Brno Účel posudku: k exekučnímu řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, Sokolov kupkaladislav@volny.cz mob.: Datum, k němuž je provedeno ocenění: Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb,- k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne informace pamětníků Vlastní aktualizovaná databáze nabízených a prodaný bytů Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. Kraslice byt čp. 347/5 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kraslice Kód obce: Název obce: Kraslice Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku 1+2 ve 3.NP v bytovém domě bez výtahu. Dům má 5NP, v 1.NP jsou sklepy a společné prostory, v ostatních jsou byty, střecha valbová, je zateplený, napojený na EL, VO, KA, PL a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je po místní zpevněné komunikaci. Technický stav odpovídá stáří a podstandardní údržbě, byt je v původním stavu -postaveno v roce Podíl k bytu na společných částech budovy a pozemku : 531 / POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemky M.1.2. byt č. 347/5 M.1.3. porovnávací způsob ocenění M.1.1. pozemky Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce nad 5 tisíc obyv. a všechny obce v 0,85 okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní 1,00 (obchod,služby,zdrav.,škola,pošta,banka,s port.a kultur.zař.) ZC v = 75 Kč/m 2 ZC = 75 * 0,95 * 0,85 * 0,80 * 1,00 * 0,95 * 1,00 = 460,28 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo podílu -0,01 k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 2

3 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( ,11) = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Celkem Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce - centrum obce 0,03 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + 0,06) = 1,060 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,890 * 1,000 * 1,060 = 0,943 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 460,28 * 0,943 = 434,04 Kč/m 2 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,890 * 1,000 * 1,060 = 0,943 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 460,28 * 0,943 = 434,04 Kč/m 2 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,890 * 1,000 * 1,060 = 0,943 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 460,28 * 0,943 = 434,04 Kč/m 2 3

4 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 2037 zastavěná plocha a 167,00 434, ,68 nádvoří 2038 zastavěná plocha a 274,00 434, ,96 nádvoří 2039 zastavěná plocha a 165,00 434, ,60 nádvoří Celkem 606, ,24 výpočet spoluvlastnického podílu. 531/ / * 531 = 7 294,-Kč pozemky - celkem: Zjištěná cena Kč M.1.2. byt č. 347/5 Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,04 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo podílu -0,01 k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( ,05) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce - centrum obce 0,03 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 4

5 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + 0,06) = 1,060 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo -0,01 komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu Celkem 0,09 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - předpoklad 0,65 provedení rozsáhlejších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 53,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-5 * y) I V = (1 + 0,09) * 0,65 * (1-5 * 53) = 0,521 Podlahová plocha PP = 53,10 m 2 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Karlovarský kraj, obyv. ZC = 7692 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 7692,00 * 0,521 = 4 007,53 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * I T * I P CB = 53,10 * 4007,53 * 0,950 * 1,060 = Kč byt č. 347/5 - celkem: Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemky byt č. 347/ Celkem podle vyhlášky

6 M Porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, 2 odst.č. 1. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu - rozsahu modernizace a pod. 1- Kraslice ul. Pohraniční stráže, byt 55,00m2, nabídka za ,-Kč částečná modernizace 2- Kraslice ul. Družstevní byt 61,00m2, nabídka za ,-Kč bez modernizace 3- Kraslice ul. ČS armády byt 53,00m2, nabídka za ,-Kč modernizace bytová jednotka č. 76/5 v Krajkové Porovnávací hodnota : Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů ,-Kč ,-Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba, napojena na všechny obslužné sítě obce Slabé stránky nemovitosti : V obci je větší nabídka podobných bytů, než je poptávka Dům u frekventované ulice Dlouhodobě neudržovaný byt, je prakticky v původním stavu od roku 1963 Obvyklá cena bytu Kč 6

7 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je obvyklá cena bytu č.347/5, ul.pohraniční stráže čp.347, obec Kraslice ,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle dokladu č.1. Příloha : fotodokumentace LV č.496 z

8 8

9 9

10 10

11 11