ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /17 NEMOVITÁ VĚC: pozemky p. č. 2471/23 - orná půda, p.č. 2471/26 - ostatní plocha, pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) 2356/1, 2357/1, 2358/1 vše na LV č. 875 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Uherčice, k.ú. Uherčice u Hustopečí Adresa nemovité věci: Uherčice, Uherčice Vlastníci pozemků: ZEMOS a.s., Jízdárenská 493, Velké Němčice, vlastnický podíl: 1 / 15 Miluše Stejskalová, Děčínská 782/29, Česká Lípa, vlastnický podíl: 1 / 15 Ludmila Stejskalová, č. p. 126, Doksany, vlastnický podíl: 1 / 15 Vlasta Mojžíšová, Zahradní 1275/10, Kuřim, vlastnický podíl: 1 / 3 Marie Horváthová, Viniční 493, Hrušovany u Brna, vlastnický podíl: 1 / 15 Ladislava Holíčková, č. p. 8, Bohutice, vlastnický podíl: 1 / 3 Michaela Furchová, Mahulenina 1473/19, Praha 6, vlastnický podíl: 1 / 15 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Ing. Petr Čech Kamínky 551/3a, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA id. 1/ Kč Počet stran: 11 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně, dne Ing. Petr Čech

2 NÁLEZ Znalecký úkol V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 4975/12-16 ze dne , a to: v obci Uherčice, k.ú. Uherčice u Hustopečí p.č. 2471/23 - orná půda p.č. 2471/26 - ostatní plocha Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 2356/1, 2357/1, 2358/1 stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitosti, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 4975/12-89 ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 4975/12-16 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 875 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 097EX 4975/12 pro Urban Karel, JUDr. soudní exekutor Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality Webové stránky farmy.cz 2

3 Místopis Uherčice jsou obcí s 1034 obyvateli na okrese Břeclav. Obec má obecní úřad, poštu základní školu a školu mateřskou. Starovice jsou vzdáleny cca 6,5 km od města Hustopeče, kde je i nájezd na dálnici D2. Celkový popis Povinnou Ladislavu Holíčkovou jsem dopisem s dodejkou vyzval k poskytnutí součinnosti. Povinná si dopis nepřevzala a součinnost mně neposkytla. Protože se předmětné pozemky nacházejí asi 1,4 km od okraje zastavěné části obce mezi obdobnými pozemky, je jejich další popis proveden pouze na základě webových stránek ČÚZK a mapy.cz. Oceňované pozemky parc.č. 2471/23 - orná půda a parc.č. 2471/26 - ostatní plocha (neplodná půda) se nacházejí vzdušnou čarou asi 1,4 km jihovýchodně od intravilánu Uherčic. Orná půda má přibližně trojúhelníkový tvar, ostatní plocha je tvaru obdélníku. Po obou kratších stranách ostatní plochy p.č. 2471/26 se rovněž nachází ostatní plochy jiných vlastníků. Polohu pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 2356/1, 2357/1, 2358/1 nelze přesně určit. Pravděpodobně se nacházejí nedaleko pozemků 2471/23 a 2471/ Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky OBSAH 3

4 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky OCENĚNÍ Porovnávací metoda Orná půda má přibližně trojúhelníkový tvar, ostatní plocha je tvaru obdélníku. Po obou kratších stran pozemku p.č. 2471/26 se rovněž nachází ostatní plocha. Polohu pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) č. 2356/1, 2357/1, 2358/1 nelze přesně určit. Pravděpodobně se nacházejí nedaleko pozemků 2471/23 a 2471/26. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Cenu zemědělských pozemků odhaduji na základě cenového porovnání, kdy jsem vycházel z ceny prodávaných zemědělských pozemků v obcích na okrese Břeclav. Rozdíly mezi nimi zohledňuji pomocí řady koeficientů. S neplodnou půdou se na realitním trhu běžně neobchoduje. Její cenu odvozuji z jednotkové ceny zemědělských pozemků. Přehled porovnatelných pozemků: Název: 1. orná půda Lokalita: Kurdějov Popis: Pozemek nabízený k prodeji v Kurdějově je uváděn jako vhodný pro menší farmu. Pozemek je nepravidelného tvaru. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídková cena 0,80 velikost pozemku - větší pozemky oceňované ale v několika částech 1,00 poloha pozemku - lepší poloha pozemku srovnávacího 0,80 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 4

5 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] ,00 0,64 56,96 Název: 2. orná půda Lokalita: Hustopeče Popis: Pozemky nabízené k prodeji v Hustopečích se nacházejí ve 2 odlišných místech. První pozemky jsou ornou půdou výměry m 2. Další pozemky evidované jako orná půda mají velikost m 2, ovocný sad m 2, vinice m 2. Přístup k pozemkům je nezpevněnou komunikací. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídková cena 0,80 velikost pozemku - větší výměra srovnávacích pozemků 0,60 poloha pozemku - lepší poloha srovnávacích pozemků 0,80 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] ,00 0,38 10,37 5

6 Název: 3. orná půda Lokalita: Velké Němčice Popis: Orná půda ve Velkých Němčicích ve spoluvlastnickém podílu velikosti 1/4 se skládá z několika parcel. Celková výměra činí více než 1,2 ha. Prodává se pouze id. 1/4, které se netýká exekuce. Prodej se týká více než m 2 za cenu Kč. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídková cena 0,90 velikost pozemku - podobná velikost 1,00 poloha pozemku - obdobná poloha 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - prodej pouze id. podílu 0,80 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] ,55 0,72 12,64 Název: 4. orná půda Lokalita: Nikolčice Popis: V Nikolčicích se nabízí k prodeji spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/4 orné půdy 596 m 2. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídková cena 0,90 velikost pozemku - větší oceňovaný pozemek 1,10 poloha pozemku - podobná 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - prodej pouze ideálního podílu 0,80 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] ,00 0,79 79,20 6

7 Zjištěná průměrná jednotková cena 39,79 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 2471/ , pozemek ve 2356/ , zjednodušené evidenci (bez upřesnění druhu) pozemek ve 2357/ , zjednodušené evidenci (bez upřesnění druhu) pozemek 2358/ , ve zjednodušené evidenci (bez upřesnění druhu) ostatní plocha (neplodná půda) 2471/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

8 ZÁVĚR Obvyklou cenu zemědělských pozemků a ostatní plochy (neplodná půda) odhaduji na základě cenového porovnání s nabízenými zemědělskými pozemky v obcích na okrese Břeclav s příslušnou redukcí ceny. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora exekutora č.j. 97EX 4975/12-16 ze dne , a to: v obci Uherčice, k.ú. Uherčice u Hustopečí p.č. 2471/23 - orná půda p.č. 2471/26 - ostatní plocha Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 2356/1, 2357/1, 2358/1 stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitosti, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Obvyklou cenu pozemků odhaduji ve výši Kč. Příslušenství nemovitostí nebyla zjištěna. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nebyly zjištěny. Úkolem znalce je odhad podílu povinné ve výši 1/3. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem. Jejich cena se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu 1/3 povinné v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR číslo 1 ve výši asi Kč. slovy: dvacetpěttisíc korunčeských V Brně dne 22. května 2017 Ing. Petr Čech 8

9 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3905 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 11. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 9

10 Kopie katastrální mapy Pozemky p.č. 2471/23, 2471/26 v k.ú. č Uherčice u Hustopečí 10

11 Mapa oblasti ze dne Pozemky p.č. 2471/23, 2471/26 v k.ú. č Uherčice u Hustopečí Pozemky p.č. 2471/23, 2471/26 v k.ú. č Uherčice u Hustopečí 11