ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: p.č zahrada Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Černovice Adresa nemovité věci: Havraní, Brno Vlastníci pozemku: SJM Radim Benda a Markéta Bendová, Skřivánčí 246/1, Brno, vlastnický podíl: 5170 / Martin Pařízek, Husova 165/5, Brno, vlastnický podíl: 8880 / Statutární město Brno, Dominikánské náměstí 196/1, Brno, vlastnický podíl: 9342 / SJM Rudolf Veleta a Terezie Veletová, č. p. 93, Hněvkovice, vlastnický podíl: 2870 / Ing. Jiří Voleský, Charbulova 337/145, Brno, vlastnický podíl: 8485 / OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, Brno tel.: , zncech@volny.cz Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 NÁLEZ Znalecký úkol V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského je úkolem znalce jedním znaleckým posudkem: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 5069/12-23 ze dne resp. podíl 8880/34747 nemovitosti stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. Přehled podkladů Usnesení č.j. 056 EX 5069/12-45 ze dne soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX 5069/12-45 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 2821 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 056 EX 5069/12-45 pro JUDr. Vít Novozámský Znalecké standardy Asociace znalce a odhadců České republiky Webové stránky ČÚZK Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Místopis Oceňovaný pozemek p.č zahrada se nachází v Brně, katastrální území Černovice. Zahrada je na Havraní ulici poblíž křižovatky s ulicí Charbulovou. Je mezi rodinnými domy a zahradami. Od veřejné komunikace na Havraní ulici je oddělena zahradou parc. čísla 2144 jiného vlastníka. Tato zahrada je směrem k citované ulici oplocena plechovým plotem, který odtud zamezuje i pohledu na oceňovaný pozemek. 2

3 Celkový popis Povinného Martina Pařízka jsem dopisem s dodejkou do vlastních rukou vyzval v souladu s usnesením o ustanovení znalcem k poskytnutí součinnosti. Pošta mně dopis zaslaný povinnému vrátila nepřevzatý zpět a součinnost mi nebyla poskytnuta. Zahrada je ze všech svých stran obklopena pozemky jiných vlastníků a navíc kvůli plechovému plotu podél zahrady parc. č směrem k veřejné komunikaci oceňovaný pozemek nelze prohlédnout a provést jeho fotodokumentaci. Veřejná komunikace se nachází na pozemku p.č. 1669/1 - ostatní plocha (ost. komunikace) ve vlastnictví ČR, právo hospodaření s pozemkem má ÚZSVM. V dané lokalitě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, zemního plynu a elektrické energie. Zahrada Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Oceňovaný pozemek cenově porovnávám s pozemky prodanými v uplynulém období na různých místech Brna. Rozdíly mezi nimi a pozemkem oceňovaným odlišuji pomoci řady koeficientů. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Židenice, Kamenačky KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0, ,37 0, ,40 3

4 Stavební pozemek prodaný v proluce mezi rodinnými domy podél ulice Kamenačky. Podél kratší strany pozemku vede asfaltová komunikace. Rovinatý pozemek šíře 12 m je v územním plánu určen k výstavbě pro bydlení. Všechny inženýrské sítě jsou u pozemku, elektřina je přivedena až na pozemek. Lokalita: Soběšice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0, ,30 0, ,10 Pozemek evidovaný jako orná půda v proluce mezi rodinnými domy má přibližně čtvercový tvar. V územním plánu je pozemek určen k výstavbě rodinného domu. Inženýrské sítě se v době prodeje budovaly. U pozemku je nová zpevněná komunikace. Lokalita: Obřany, Fryčajova KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,41 1, ,41 Pozemek prodaný v Obřanech při Fryčajově ulici je v katastru nemovitostí veden jako ost. plocha (neplodná půda). Slouží jako zahrada za domem. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny. Lokalita: Soběšice, Dohnalova KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,70 0, ,96 Rovinatý pozemek jehož jižní část je mírně svažitá k severu. V katastru nemovitosti je pozemek veden jako orná půda. Slouží však jako zahrada, jsou zde neošetřované staré stromy a náletové dřeviny. V ulici jsou rozvody elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Část pozemku je v územním plánu v území pro stavbu k bydlení, zbytek je určen jako zemědělský půdní fond s indiv. rekreací. 4

5 Lokalita: Bosonohy, Práčata KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,40 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1, ,99 0,36 894,60 Pozemek - zahrada prodaný ve slepé ulici Práčata je určený územním plánem k výstavbě pro bydlení. Příjezd je zpevněnou místní komunikací, inženýrské sítě jsou v příjezdové komunikaci. Kanalizace zde provedena není. Na pozemek je provedena přípojka el. energie. Pozemek je v prostoru zahrada, přes které vede potok Leskava. Jeho koryto vymezuje směrem k místní komunikaci část pozemku, kterou nelze plnohodnotně využívat s ohledem na nutnost zřízení přístupu ve prospěch Povodí Moravy, s.p. Lokalita: Chrlice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 1, ,00 Zahrada prodaná v oblasti jižně od ulice Vilová v zahrádkářské oblasti. Pozemek je rovinatý s příjezdem nezpevněnou komunikací spojující Vilovou ulici se zemědělským areálem na jihu Chrlic. Zahrada je neudržovaná s starými ovocnými stromy a náletovými keři. Inženýrské sítě se nacházejí asi 50 m od předmětné zahrady ve Vilové ulici. Původní úzká zahrada je postupně rozprodávána majitelům nových rodinných domů ve Vilové ulici jako rozšíření zahrad u jejich rodinných domů Odhadovaná jednotková cena 1 660,41 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada , Porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl povinného 8880/34747 * 0,26 = ,00 Porovnávací hodnota ve výši podílu povinného

6 ZÁVĚR Porovnávací hodnota pozemku Kč Povinný mně neumožnil vstup na pozemek. Z veřejně přístupného pozemku nelze zahradu parc. č prohlédnout. Z tohoto důvodu obvyklou cenu odhaduji pouze na základě leteckého pohledu na internetu. stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 5069/12-23 ze dne resp. podíl 8880/34747 nemovitosti stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. Ceny podílů nemovitých věcí se v případě jejich prodejů nedají spočítat pouze aritmetickým výpočtem podle jejich výše. O spoluvlastnické podíly je na realitním trhu malý zájem zvláště o podíly menšinové. Z tohoto důvodu obvyklou cenu spoluvlastnického podílu povinného odhaduji v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR v částce asi Kč. slovy: devadesáttisíc Kč Práva a závady s nemovitostí spojená - nebyly zjištěny, cena 0 Kč. slovy: nula korun českých Na ortofotomapě na web. stránkách ČÚZK jsou vidět 2 menší stavby. Jestli tyto stavby skutečně stojí na pozemku, nelze bez jeho prohlídky konstatovat. V Brně dne 24. listopadu 2015 Ing. Petr Čech 6

7 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3861 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 38. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Poloha pozemku v Černovicích + poloha pozemku v Brně 1 7

8 Kopie katastrální mapy ze dne P.č zahrada v k.ú. č Černovice 8

9 Ortofotomapa P.č zahrada v k.ú. č Černovice 9

10 Poloha pozemku p.č v k.ú. Černovice Poloha pozemku p.č v Brně 10