ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /17 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : zemědělské pozemky, lesní pozemek a ostatní plochy Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Přísnotice, k.ú. Přísnotice Adresa nemovité věci: Přísnotice Vlastníci pozemku: Radka Procházková, Žatčany 261, Žatčany, vlastnický podíl: 1 / 2 Pavel Saitl, Kopeček 4, Žabčice, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Petr Čech Ukrajinská 19, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení. OBVYKLÁ CENA id. 1/ Kč Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 + ektron. podoba V Brně, dne 1. srpna 2017 Ing. Petr Čech

2 NÁLEZ Znalecký úkol V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora exekutora č.j. 97EX 1712/16-32 ze dne , a to: v obci Přísnotice, k.ú. Přísnotice p.č. 280/71- ostatní plocha p.č. 801/55 - orná půda p.č. 803/181 - lesní pozemek p.č. 819/41 - orná půda p.č. 819/58 - orná půda p.č. 873/49 - orná půda p.č. 873/185 - orná půda p.č. 874/34 - ostatní plocha p.č. 876/149 - orná půda p.č. 876/194 - orná půda stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitosti, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 1712/16-32 ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 1712/16-12 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 318 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 097EX 1712/16 pro Urban Karel, JUDr. soudní exekutor Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality Webové stránky farmy.cz 2

3 Místopis Přísnotice jsou obcí s přibližně 800 obyvateli nacházející se v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, přibližně 30 km jižně od krajského města Brna. Jedná se o vinařskou obec ve Velkopavlovické vinařské podoblasti. Směrem na Nosislav se kousek od obce rozprostírá Nosislavský les. V obci je obecní úřad, obchod smíšeného zboží, mateřská školka, základní škola. Česká pošta je v nedalekých v Žabčicích (zhruba 1,6 km). Přísnotice jsou vzdáleny přibližně 6 km od města Židlochovic se zdravotnickými a jinými službami pro občany. Nájezd na dálnic D2 je z Přísnotic vzdálen přibližně 11 km a na D1 22 km. Celkový popis Povinného jsem dopisem s dodejkou vyzval k poskytnutí součinnosti. Povinný si dopis nepřevzal a součinnost mně neposkytl. Protože předmětné pozemky jsou asi 1,4 km od okraje zastavěné části obce mezi obdobnými zemědělskými pozemky, je jejich další popis proveden pouze na základě webových stránek ČÚZK a mapy.cz. Oceňované pozemky se nacházejí na různých místech katastrálního území obce. Jsou v místech jižně od zastavěné části obce nazývaných Želízka jihovýchodně od intravilánu Přísnotic a na jihovýchod od obce v místech Díly pod dědinou. Zde se nachází i lesní pozemek p.č. 803/181. Mezi zemědělskými pozemky jsou i 2 ostatní plochy sloužící jako ostatní komunikace. 1. Hodnota pozemků OBSAH 1.1. Zemědělské pozemky, lesní pozemek, ostatní plochy 3

4 OCENĚNÍ 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky, lesní pozemek, ostatní plochy Porovnávací metoda Zemědělské pozemky porovnávám s obdobnými pozemky prodanými v obcích na okrese Brno-venkov a pozemky nabízenými v současné době k prodeji. Podobně porovnávám i oceňovaný lesní pozemek s lesními pozemky prodanými a nabízenými k prodeji v obcích na okrese Brno-venkov. Cenu ostatních komunikací nacházejících se mezi ornou půdou odvozuji od ceny zemědělského pozemku. Přehled srovnatelných zemědělských pozemků: 1. orná půda Lokalita: Syrovice Vydražené pozemky se nachází v k.ú. Syrovice, asi 1,0 km severozápadně od zastavěné části obce Syrovice, ve velmi mírně zvlněném terénu. Jednalo se o dražbu id. 1/4 pozemků. Příjezd je z jihozápadní strany po nezpevněné cestě ve vlastnictví obce. Parcely tvoří jednotný funkční celek, leží vedle sebe, mají obdélníkový tvar. Jsou rovinaté, jsou součástí většího půdního celku, který je zemědělsky obhospodařován. redukce pramene ceny - realizovaná cena 1,00 velikost pozemku - 1, ,46 1,00 34,46 4

5 2. orná půda Lokalita: Židlochovice Vydražené pozemky se nachází v k.ú. Židlochovice, asi 0,5 km od severního okraje zastavěné části města, v kopcovitém terénu. Nachází se na kopci Výhon, který byl vyhlášen přírodním parkem. Příjezd je po nezpevněné cestě ve vlastnictví obce, sousední pozemky jsou převážně zahrady, některé s rekreačními chatami. Pozemky jsou sklonité k severovýchodu. První má nepravidelný protáhlý tvar, podél ní vede druhá, která dříve tvořila cestu. Obě parcely nejsou udržované, nachází se na nich staré ovocné stromy, některé již proschlé a mladší stromy, které vznikly přirozeným náletem. Pozemky nejsou oploceny, nejsou zde zavedeny žádné inženýrské sítě. Z druhé vedou vstupy do několika sousedních oplocených zahrad - tato skutečnost není právně ošetřena, např. věcnými břemeny redukce pramene ceny - vydražená nemovitost 1,00 velikost pozemku - 1, ,53 1,00 22,53 3. orná půda Lokalita: Velatice Orná půda výměry m 2 prodaná ve Velaticích se nachází na západním okraji obce. Pole je mezi silnicí do Mokré a stávající zástavbou rodinných domů. redukce pramene ceny - realizovaná cena 1,00 velikost pozemku - 1, ,33 1,00 21,33 5

6 4. orná půda Lokalita: Sobotovice Orná půda nabízená k prodeji v Sobotovicích je v souboru zemědělských parcel. Půda je v současné době užívána. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,98 velikost pozemku - 1, ,00 0,98 24,50 5. orná půda Lokalita: Přibice Pozemky nabízené k prodeji v Přibicích - jedná se o několik parcel, které jsou v současné době zemědělsky obhospodařovány. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,98 velikost pozemku - 1, ,00 0,98 16,66 6

7 6. orná půda Lokalita: Přísnotice V Přísnoticích se nabízí k prodeji pole nacházející se poblíž průmyslového areálu jihovýchodně od obce ve směru na Velké Němčice. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,98 velikost pozemku - 1, ,00 0,98 29,40 Zjištěná průměrná jednotková cena 24,81 Kč/m 2 7

8 Přehled srovnatelných lesních pozemků: 1. lesní pozemek Lokalita: Malhostovice Lesní pozemky vydražené v Malhostovicích se nachází v 5 lokalitách. Jeden pozemek se nachází 1,5 km severně od zastavěné části obce Malhostovice, pět pozemků se nachází jihovýchodně od zastavěné části obce ve vzdálenostech 1 2,5 km, v kopcovitém terénu. Jedná se o lesní pozemky, na kterých se nachází lesní porost různého stáří. Lokalita 1 (3 689 m 2 ) vzrostlý les akát 81 r. Lokalita 2 (1 600 m 2 ) vzrostlý les akát 88 r. Lokalita 3 ( m 2 ) vzrostlý les dub + jasan, borovice, habr 81 r. Lokalita 4 (1 487 m 2 ) mladý les akát 14 r. Lokalita 5 (1 470 m 2 ) mladý les akát 14 r., malá část mlazina pod vedením VN Lokalita 6 (6 403 m 2 ) mladý les buk + bříza 15 r., akát 17 r., malá část nálet redukce pramene ceny - vydražená cena 1,00 velikost pozemku - zanedbatelná velikost 0, ,39 0,80 7,51 2. lesní pozemek Lokalita: Unín Vydražené pozemky se nachází v k.ú. Unín, asi 600 m jihozápadně od zastavěné části obce Unín, ve zvlněném terénu. Přístup k pozemkům je z východní strany přes pozemky jiných vlastníků. Dvě parcely tvoří jednotný funkční celek, leží vedle sebe, mají nepravidelný tvar, jsou sklonité k západu. Na většině plochy se nachází lesní listnatý porost stáří asi 5 r., část byla vysázena, část tvoří náletové dřeviny. Na části jedné parcely je vzrostlý lesní porost, převážně smrkový, stáří 67 r. (dle LHO). redukce pramene ceny - vydražená cena 1,00 velikost pozemku - velmi malá velikost 0,80 úvaha zpracovatele ocenění - 0, ,33 0,64 10,45 8

9 3. lesní pozemek Lokalita: Lomnice Lesní pozemky prodané v katastrálním území Lomnice u Tišnova za obcí směrem na Rašov. Pozemky jsou mírně svažité dostupné po místní lesní komunikaci. redukce pramene ceny - prodejní cena 1,00 velikost pozemku - zanedbatelná velikost oceň. lesa 0, ,37 0,80 19,50 4. lesní pozemek Lokalita: Dolní Kounice Lesní pozemek nabízený k prodeji v Dolních Kounicích se nachází v místní části Kamenný Vrch. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,90 velikost pozemku - velmi malá výměra 0, ,09 0,72 45,42 9

10 5. lesní pozemek Lokalita: Moravské Bránice V Moravských Bránicích se nabízí k prodeji lesní pozemek, který je převážně v rovinatém terénu. Porost je smíšený. Přístupové cesty jsou ze dvou stran. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,95 velikost pozemku - velmi malá velikost 0, ,52 0,76 22,44 6. lesní pozemek Lokalita: Veverské Knínice Lesní pozemky nabízené k prodeji ve Veverských Knínicích - citace z realitní inzerce: Nabízíme ke koupi lesní pozemky v katastrálním území Veverské Knínice. Tyto pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činní m2. Druhová skladba porostů s převahou SM, KR s příměsí BO, DBZ, MD, JD. Věková skladba cca let. Celková zásoba cca 600 m3. V kupní ceně není zahrnut správní poplatek za návrh na vklad a daň z nabytí nemovitosti. redukce pramene ceny - nabídková cena 0,95 velikost pozemku - zanedbatelná velikost 0, ,69 0,76 12,68 10

11 Zjištěná průměrná jednotková cena 19,67 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela číslo Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 801/ , orná půda 819/ , orná půda 819/ , orná půda 873/ , orná půda 873/ , orná půda 876/ , orná půda 876/ , ostatní plocha 280/ , ostatní plocha 874/ , lesní pozemek 803/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky, lesní pozemek a ostatní plochy ,00 Kč 11

12 ZÁVĚR V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora exekutora č.j. 97EX 1712/16-32 ze dne , a to: v obci Přísnotice, k.ú. Přísnotice p.č. 280/71- ostatní plocha p.č. 801/55 - orná půda p.č. 803/181 - lesní pozemek p.č. 819/41 - orná půda p.č. 819/58 - orná půda p.č. 873/49 - orná půda p.č. 873/185 - orná půda p.č. 874/34- ostatní plocha p.č. 876/149 - orná půda p.č. 876/194 - orná půda stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitosti, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem. Jejich cena se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu povinného v souladu se znaleckým standardem Asociace znalců a odhadců ČR číslo 1. Příslušenství nemovitostí bez poskytnutí součinnosti povinným nebyla zjištěna. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva bez poskytnutí součinnosti povinným nebyla zjištěna. Výslednou obvyklou cenu podílu id. ½ povinného odhaduji ve výši slovy: třistatisíc korun českých Kč V Brně, dne 1. srpna 2017 Ing. Petr Čech 12

13 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3908 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 14. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 318 ze dne

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18