ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 4/6 z celku pozemku parc.č. 1012/18 v k.ú. Hlubočepy Vlastníci pozemku: Monika Kubínová, Malířská 328/16, Praha 7, podíl: 4/6 Jana Urbanová, Třída Míru 1280/16b, Beroun, podíl: 2/6 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D. V Bezovce 1896/6, Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Určení obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 458/07 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 4/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 13 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 4/6 z celku pozemku parc.č. 1012/18 o výměře 1329 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha, zapsaného na LV č pro katastrální území Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Vymezení základních pojmů Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění porovnávací metodou: Tato metoda pro ocenění pozemků je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných pozemků. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu možnosti využití pozemku tak i z pohledu jeho ekonomického efektu. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze pozemky stejného charakteru. Ocenění indexovou metodou: Indexové metody jsou variantou nepřímého porovnání založené na technické koncepci cenotvorby, v nichž základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou založeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takže aplikace probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Použitá indexová metoda vychází z průměrné ceny stavebních pozemků v ČR dle statistických údajů ČSÚ a klasifikuje oceňovaný pozemek pomocí soustavy indexů, nabývajících hodnot v přesně určeném rozmezí a kvantifikuje následující hodnotící kritéria v následujících oblastech: - teritoriální struktura obce - stavební připravenost pozemku - velikostní třída obce - účel užití pozemku - infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost - 2 -

3 - zvláštní zlepšující a zhoršující podmínky Ocenění dle platného cenového předpisu: Tento způsob ocenění je určen především pro daňové účely, popř. pro účely stanovené zvláštními právními předpisy, základní cena pozemků je stanovena na základě statistických údajů z minulých let, a takto určená základní cena je upravena koeficienty zohledňujícími polohu, tržní aspekty a možnost využití, popř. omezení užívání pozemku. Ocenění dle platné cenové mapy stavebních pozemků: Ceny v cenových mapách jsou určeny zpravidla na základě statistického zpracování údajů o realizovaných cenách pozemků v místě, takto stanovené ceny však zpravidla nezohledňují možnosti skutečného využití oceňovaného pozemku. Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX 458/07/07-39 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne Cenová mapa stavebních pozemků ze dne Územní plán Hlavního města Prahy 6. Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR v letech Skutečnosti zjištěné při prohlídce předmětu ocenění 8. Fotodokumentace 9. Platný cenový předpis a odborná literatura Místopis Oceňovaný pozemek je situován v jihozápadní části zastavěného území Hlavního města Prahy, v části Hlubočepy, v severozápadní části Renoirovy ulice. Okolní zástavbu tvoří smíšená zástavba sestávající z bytových domů a objektů občanské vybavenosti. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k pozemku je zajištěn přímo z veřejné komunikace se zpevněným povrchem, dopravní spojení je zajištěno autobusovými a tramvajovými spoji PID se zastávkami ve vzdálenosti cca 300 a 500 m od oceňovaného pozemku, občanská vybavenost Hlavního města Prahy je v místě dostupná pouze částečně. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako pozemek ostatní plochy s využitím jiná plocha, který je zčásti užíván společně se stavebním pozemkem, jehož součástí je stavba bytového domu a tvoří tak s tímto pozemkem jednotný funkční celek. Jihovýchodní část pozemku je téměř rovinná, na této části jsou provedeny zpevněné asfaltové a betonové plochy a betonové kontejnery na okrasné porosty, střední část pozemku je sklonitá k východu a je osázena okrasnými keři, - 3 -

4 severozápadní část pozemku má sklon k severu a je osázena zanedbanými vzrostlými a značně zanedbanými stromy a keři. Z hlediska možnosti využití pozemku dle platného územního plánu se jihovýchodní a střední část pozemku nachází v území čistě obytném (OB), avšak s ohledem na tvar této části pozemku a na skutečnost, že tato část pozemku tvoří jediný možný přístup a příjezd k bytovému domu a je veřejné užívána, ji nelze využít pro výstavbu. Severozápadní část pozemku se nachází v území lesních porostů (LR), na hranici přírodního parku a zvláště chráněného území dle zákona č. 114/1992 Sb., bez možnosti jakékoliv výstavby. Pro ocenění pozemků byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání se vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů, zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným pozemkem a použitými vzorky, dále metoda indexová, kde byla jako základní cena použita průměrná kupní cena stavebních pozemků v ČR v letech převzatá z údajů ČSÚ, dále ocenění s podpůrným využitím platného cenového předpisu a metoda cenových map s podpůrným využitím platné cenové mapy stavebních pozemků Hlavního města Prahy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Na části pozemku jsou provedeny zpevněné plochy a další drobné stavby ve vlastnictví jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Pozemek se nachází na hranici přírodního parku a zvláště chráněného území dle zákona č. 114/1992 Sb., v platném znění Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Na pozemku váznou zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, část pozemku je veřejné užívána, část pozemku je oplocena OBSAH 1. Pozemek ostatní plochy 1.1. Ocenění pozemků Porovnávací metoda Indexová metoda Ocenění dle platného cenového předpisu Ocenění dle platné cenové mapy - 4 -

5 OCENĚNÍ 1. Pozemek ostatní plochy 1.1. Ocenění pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky ze skutečně realizovaných prodejů, byly pro ocenění použity vzorky z nabídky realitního portálu S-reality s použitím koeficientu redukce pramene ceny ve výši 0,90, koeficientu velikosti pozemku 0,90, koeficientu intenzity využití pozemku 0,50 z důvodu nemožnosti jakékoliv výstavby a dále koeficientu vybavenosti pozemku 0,90 proto, že pozemek není ke dni ocenění napojen na žádné inženýrské sítě. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Pozemek Renoirova ul., Praha 5 Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,50 Popis pozemku: Stavební pozemek na Praze 5 na Barrandově. Rovinný pozemek má výměru 1567 m2 (rozměry cca 36m x 44m). Tento stavební pozemek může sloužit pro individuální výstavbu nebo je možné využít projektovou dokumentaci na výstavbu jedné či dvou rodinných vilek. Pozemek je kompletně zasíťovaný (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon). Blízké okolí nabízí mnoho obchodů, restaurací a také známý aquapark. V okolí také najdeme poštu, polikliniku, lékárny. Velmi dobré a rychlé spojení do centra Prahy. Barrandov nabízí příjemné bydlení blízko přírody, vedle známého Prokopského údolí. Lokalita: Pozemek ul. Pod Třešněmi, Praha 5 KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,75 Popis pozemku: Pozemek k výstavbě rodinného domu. Jedná se o rovinatý pozemek v Praze 5, Hlubočepích o celkové výměře 760 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou na samotném pozemku. V současné době je již na pozemek vydané územní rozhodnutí a stavební povolení pro výstavbu rodinného domu. Lokalita: Pozemek Slivenecká ul. Praha 5 KRC: 0,90 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,33 0,99 849,75 Popis pozemku: Pozemek na lukrativním místě nedaleko Prokopského údolí. Jedná se o převážně zalesněný pozemek o velikosti 9903m2 v lokalitě Praha 5, Hlubočepy. Pozemek je částečně oplocený, svažitý s dostupností všech IS: obecní voda, elektřina, kanalizace, plyn. Protože je pozemek ve svahu, je z horní části pozemku pěkný výhled do okolí. V současné době je pozemek vedený na katastru jako ostatní plocha. V územním plánu je pozemek vedený jako lesní porost, ale v celém okolí je zástavba rodinných domů. Bude nutné vyřešit příjezdovou cestu, pravděpodobně ze - 5 -

6 spodní části pozemku, neboť tam jsou pozemky obecní. Lokalita: Pozemek ul. Ke Smíchovu, Praha 5 KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,50 Popis pozemku: Pozemek k výstavbě dvou rodinných domů. Jedná se o ojedinělý pozemek v naprosté rovině v Praze 5, Hlubočepích o celkové výměře 1567m2. Všechny sítě na pozemku jsou samozřejmostí, bezproblémové rozdělení na dvě části novým geometrickým plánem. V současné době se zpracovává studie dvou RD s plánem zastavěnosti. Lokalita: Pozemek Voskovcova ul., Praha 5 KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,21 0, ,49 Popis pozemku: Pozemek Praha 5-Hlubočepy, lokalita Barrandov, u ulice Voskovcova, Praha 5-Hlubočepy, lokalita Barrandov, č.pozemku 1798/35 (kú Hlubočepy), u ulice Voskovcova o výměře m2. Rovinatý pozemek, IS na hraně pozemku, /statut pozemku ostatní plocha/, dle Územního plánu - městská část odsouhlasila písemně výstavbu mateřské školky. Funkční využití mateřská školka plus služební byt. Část pozemku - před činžovními domy - možno event. pronajmout k umístění prodejního stánku/stánků /kupř. Tabák-noviny apod./ Nelze využít na stavbu RD. Lokalita: Pozemek Hlubočepská ul., Praha 5 KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 1,00 Parcela č.: ,80 0, ,91 Popis pozemku: Pozemky v celkové výměře m2, v atraktivní lokalitě Prahy 5. Parcela o velikosti m2 je vedena jako zastavěná plocha a nádvoří a je zastavěná specifickou stavbou - podzemní kazematy, patrová technická budova, dvoupatrová obytná a komerční stavba. IS: elektřina, voda, kanalizace. Plyn doveden cca 150 m od objektu. Pozemek určen k výstavbě bytového domu. Průměrná jednotková cena 3 786,48 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha, jiná plocha 1012/ , Obvyklá cena před korekcí ceny Podíl 4/6 * 4,00 / 6,00 = ,00 Prodejnost podílu * 0,80 = ,80 Celková výměra pozemků Hodnota podílu celkem

7 1.1.2 Indexová metoda Indexová metoda Základní cena pozemků byla odvozena od průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR v letech dle údajů ČSÚ, která činí 1.127,- Kč, a pro výpočet obvyklé ceny pozemků byly použity příslušné koeficienty. Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 1 127,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce * 0,60 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: nad * 3,50 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá * 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: na části pozemku stavby jiného vlastníka * 0,80 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 620,70 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 4 620,70 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] ostatní plocha, jiná plocha 1012/ Výměra stavebních pozemků m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] m 2 * 4 620,70 Kč/m 2 = ,30 = ,30 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 4/6 * 4,00 / 6,00 = ,20 Prodejnost podílu * 0,85 = ,17 Výsledná cena = ,17 Kč - 7 -

8 1.1.3 Ocenění dle platného cenového předpisu Jedná se o pozemek ostatní plochy se způsobem využití jiná plocha, který vzhledem tomu, že ve své jižní části plní funkci jediného přístupového pozemku k bytovému domu a jediné příjezdové cesty ke garážím v suterénu domu a k pozemku zahrady, tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Z tohoto důvodu byl oceněn dle 4 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -

9 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 4 521,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 4 521,00) / 4 521,00 = 0,844 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - výměra cca 500 m2 se nachází mimo zastavitelné území I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,870 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,870 * 0,980 = 0,793 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,80 0, ,58 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,

10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná plocha 1012/ , , ,82 Stavební pozemek - celkem 1 329, ,82 Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet = ,82 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 / 6 Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena = ,88 Kč

11 1.1.4 Ocenění dle platné cenové mapy Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jižní část pozemku je zařazena do cenové mapy stavebních pozemků Hlavního města Prahy s cenou 6.480,- Kč/m 2, severozápadní část pozemku není v platné cenové mapě stavebních pozemků Hlavního města Prahy oceněna. Vzhledem k tomu, že výměra cca 200 m 2 se nachází v území se stejnou využitelností jako část oceněná v cenové mapě, byla pro tuto výměru použita stejná cena, pro zbývající výměru byla použita cena poloviční. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha, jiná plocha 1012/ , ,00 ostatní plocha, jiná plocha 1012/ , ,00 Celkem ,00 = ,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 4/6 * 4,00 / 6,00 = ,00 Prodejnost podílu * 0,80 = ,00 Výsledná cena = ,- Kč

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění pozemku byly použity celkem čtyři metody, a to porovnávací metoda, indexová metoda, ocenění dle platného cenového předpisu a metoda cenových map. Hodnoty zjištěné jednotlivými metodami se od sebe poměrně výrazně liší, což je dáno různými principy, na nichž jsou jednotlivé metody založeny. Výhodou oceňovaného pozemku je skutečnost, že se jeho převážná část nachází v území určeném dle platného územního plánu v území čistě obytném, dostupnost všech inženýrských sítí v místě a přímý přístup po veřejné komunikaci s asfaltovým povrchem. Naopak nevýhodou pozemku je skutečnost, že zbývající část pozemku se dle platného územního plánu nachází v území LR (lesní porosty) bez možnosti výstavby a část pozemku nacházející se v čistě obytném území je užívána převážně jako veřejně přístupná komunikace (chodník), a dále nevhodný tvar pozemku, který neumožňuje prakticky žádnou výstavbu, tvoří však jedinou přístupovou komunikace k bytovému domu, jediný příjezd ke garážím v suterénu tohoto domu a zbývající (severní) část pozemku lze využít jako pozemek pro rekreační účely. Po právní stránce je pozemek zatížen zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, neřízenými exekucemi a exekučními příkazy k prodeji nemovitých věcí. Hodnota pozemku není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí a ani pozemek sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti a s přihlédnutím k cenám obdobných pozemků v okolí, se znalec přiklání ke stanovení hodnoty pozemku v souladu s jeho indexovou metodou a navrhuje vyjádřit jeho hodnotu níže uvedenou obvyklou cenou

13 - 13 -

14 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX 2 458/07-39 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Cenová mapa stavebních pozemků mapová list č. 84 ze dne Mapa oblasti z územního plánu Hlavního města Prahy ze dne Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR v letech

15 Fotodokumentace