PRAVIDLA HOSPODAŘENÍ. SBD Rybníčky II-družstvo IČ Talichova 3272/33, Kroměříž

Transkript

1 PRAVIDLA HOSPODAŘENÍ SBD Rybníčky II-družstvo IČ Talichova 3272/33, Kroměříž strana 1 / celkem 9 stran

2 Obsah: 1. Vymezení pojmů a vysvětlení zkratek 2. Pravidla hospodaření družstva 3. Hospodaření domů, stanovení nájemného a záloh 4. Vyúčtování příspěvků placených v nájemném a služeb 5. Opravy, údržba a použití fondu oprav 6. Náklady na činnost volených orgánů družstva 7. Poplatky za úkony družstva 8. Vedení účetnictví 9. Nakládání s volnými finančními prostředky družstva 10. Příjmy družstva ze sankčních poplatků, příslušenství dluhů a smluvních pokut 11. Postup při vymáhání pohledávek a jejich příslušenství 12. Způsob použití zisku a úhrady případné ztráty 13. Postup v havarijních situacích 14. Platnost a účinnost strana 2 / celkem 9 stran

3 Čl. 1 Vymezení pojmů a vysvětlení zkratek V dalším textu jsou používány tyto zkrácené názvy: družstvo - SBD Rybníčky II-družstvo stanovy - Stanovy SBD Rybníčky II-družstvo dům - budova, která je ve vlastnictví, příp. spoluvlastnictví družstva správce - firma, s níž je uzavřena smlouva pro zajištění správy domu byt - byt (bytová jednotka), ve vlastnictví příp. spoluvlastnictví družstva garáž - nebytový prostor (garáž) ve vlastnictví družstva pronajímatel - družstvo jako vlastník, resp. spoluvlastník pronajímaného bytu nebo garáže nájem - nájem bytu nebo garáže ve vlastnictví, příp. spoluvlastnictví družstva nájemce - osoba-y, se kterými družstvo uzavřelo nájemní smlouvu nájemné - poplatky a příspěvky ke krytí provozních nákladů družstva ve výši ekonomicky oprávněných nákladů, včetně tvorby rezerv k jejich úhradě (tzn. provozní náklady a platby do fondu oprav) provozní náklady ekonomicky oprávněné náklady související se správou domu a pozemku a náklady týkající se činnosti družstva (poplatek za správu domu; příspěvek na činnost družstva; daň z nemovitostí; pojištění; splátky úvěrů a úroků, ztráta z hospodaření, revize, apod.) fond oprav (FO) - dlouhodobá záloha na opravy a údržbu společných částí domu a služby technické zhodnocení domu - plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (dodávka vody a odvádění odpadních vod (vodné a stočné), úklid společných prostor, náklady na osvětlení společných prostor, náklady na kontrolu a čištění komínů, příp. další služby nezbytné pro zajištění užívání bytů) zálohy na služby - zálohy placené nájemci na poskytovaná plnění související s užíváním bytu Čl. 2 Pravidla hospodaření družstva 1. Pravidla hospodaření družstva stanovují zásady nakládání s veškerým majetkem družstva, pravidla k jeho pořízení, správě a udržování, a to v návaznosti na stanovy a nájemní smlouvy uzavřené se členy družstva. 2. Základním pravidlem hospodaření družstva je dosažení vyrovnaného hospodaření v běžném roce a vytvoření dostatečné rezervy finančních prostředků ve fondu oprav. 3. Provozní náklady družstva, náklady na poskytované služby a plánovaná tvorba fondu oprav v běžném roce musí být kryty příjmy družstva v běžném roce. 4. Družstvo je povinno hospodařit tak, aby: 4.1 základní kapitál družstva a zůstatky všech fondů družstva byly průběžně kryty jeho finančním majetkem, 4.2 závazky vůči dodavatelům, závazky vůči bance (splátky úvěru), stanovené příspěvky na tvorbu fondu oprav a provozní náklady družstva byly kryty pravidelně vybíraným nájemným, 4.3 náklady na poskytované služby byly kryty pravidelně vybíranými zálohami na služby. strana 3 / celkem 9 stran

4 5. Družstvo zpracovává ve spolupráci se správcem: 5.1 Plán hospodaření pro příslušný kalendářní rok (rozpočet), který obsahuje : roční předpoklad provozních nákladů družstva, kterými jsou náklady na správu domu, náklady na činnost družstva, daň z nemovitostí, náklady na pojištění, splátky a úroky úvěru, poplatky za provedení příslušných revizí. Na základě těchto předpokladů je představenstvem stanovena výše nájemného na jednotlivé byty Roční předpoklad tvorby a čerpání fondu oprav, vycházející z plánu údržby a oprav na příslušný rok roční předpoklad nákladů na poskytované služby (vodné a stočné, energie společných prostor, úklid společných prostor), na jehož základě představenstvo stanoví výši měsíčních záloh na služby, a to jako 1/12 z předpokládané roční ceny nebo dle ceny za poslední zúčtovací období; družstvo je oprávněno po předchozím oznámení výši záloh v průběhu roku upravit, dojde-li ke změně ceny služby nebo počtu členů domácnosti nebo rozsahu služeb Očekávané příjmy družstva, kterými je vybírané nájemné a zálohy na služby, 5.2 Roční plán oprav a údržby, na jehož základě je členskou schůzí stanovena výše příspěvků na tvorbu fondu oprav na jednotlivé byty pro příslušný kalendářní rok, 6. Pro zajištění hospodářské činnosti družstva a vedení předepsané účetní evidence dle příslušných předpisů družstvo najímá správce, jehož výběr provádí a zajišťuje představenstvo družstva. 7. Kontrola hospodářské činnosti družstva je prováděna průběžně: 7.1 prostřednictvím pravidelných informací o finanční situaci a pohledávkách, které předkládá správce k projednání představenstvu družstva minimálně 4x ročně, 7.2 prostřednictvím pravidelných, příp. vyžádaných zpráv od správce, který je předkládá družstvu v termínech dle uzavřené smlouvy, minimálně jedenkrát ročně, 7.3 prostřednictvím výroční zprávy o hospodaření družstva za příslušný rok, kterou zpracovává představenstvo družstva ve spolupráci se správcem a předkládá k projednání členské schůzi, 7.4 prostřednictvím roční účetní závěrky, která je předkládána k projednání a schválení členské schůzi, 7.5 prostřednictvím kontrolní komise družstva s pravomocemi vyplývajícími ze stanov. 8. Družstvo je povinno nakládat s veškerým majetkem s péčí řádného hospodáře, tzn. prostřednictvím statutárních zástupců činí veškeré právní úkony odpovědně a svědomitě a stejným způsobem pečuje o jeho majetek, jako kdyby šlo o majetek jeho vlastní, tak aby na nevznikla škoda jeho úbytkem či znehodnocením, ale také aby došlo ke zhodnocení majetku v míře, která je za přijatelných podmínek dosažitelná. Péče řádného hospodáře zahrnuje také povinnost člena statutárního orgánu rozpoznat, kdy je nutná odborná pomoc speciálně kvalifikovaného subjektu, a takovou pomoc zajistit. Čl. 3 Hospodaření domů, stanovení nájemného a záloh 1. Domy hospodaří podle schváleného plánu pro příslušný kalendářní rok, jak je uvedeno v čl.2 odst Vzniklé náklady a výnosy se účetně evidují dle jednotlivých bytových domů, uvedených v příloze č. 1 Pravidel. strana 4 / celkem 9 stran

5 3. Náklady se rozúčtovávají na jednotlivé jednotky v domě (byty a nebytové prostory) takto : A) Podle podílu podlahové plochy jednotky k podlahové ploše všech jednotek v domě se rozúčtují : 3.1 Náklady na opravy a údržbu společných částí domu a jeho příslušenství a výdaje na technické zhodnocení 3.2 Náklady na pojištění domu 3.3 Daň z nemovitostí související s domem a pozemkem B) Na všechny jednotky rovným dílem se rozúčtují : 3.4 Náklady na správu domu 3.5 Náklady na činnost družstva 3.6 Poplatky za provedení příslušných revizí 3.7 úklid společných prostor C) Podle počtu členů domácnosti se rozúčtují : 3.8 energie společných prostor, D) Podle skutečnosti dle měřidel 3.9 vodné a stočné, E) u splátek úvěru na základě stanovené výše dalšího členského vkladu, resp. výše úvěru připadajícího na daný byt- výši stanovuje představenstvo 4. Nehavarijní opravy a údržbu společných částí domů zajistí družstvo (správce) tehdy, je-li na jejich krytí vytvořen dostatečný zůstatek ve fondu oprav. Není-li vytvořen dostatek finančních prostředků ve fondu oprav na pokrytí nákladů na plánované opravy a investice, předloží představenstvo členské schůzi návrh na navýšení příspěvků na tvorbu fondu oprav nebo stanovení mimořádného příspěvku pro nájemce bytů. 5. Další možností k pokrytí nedostatku finančních prostředků ve fondu oprav je získání úvěru od banky nebo stavební spořitelny, o čemž na návrh představenstva družstva rozhoduje členská schůze. Čl. 4 Vyúčtování příspěvků placených v nájemném a služeb 1. Příspěvky na tvorbu fondu oprav, příspěvky a poplatky hrazené v nájemném se s nájemci nevyúčtovávají. 2. Zálohy na služby spojené s nájmem je družstvo (správce) povinno vyúčtovat s každým nájemcem bytu nejpozději do jednoho měsíce po obdržení všech faktur od dodavatelů služeb. Vyúčtováním zjištěný přeplatek družstvo uhradí nájemci nejpozději do 30 dnů po uplynutí lhůty pro případnou reklamaci vyúčtování, v téže době je nájemce povinen uhradit družstvu případný nedoplatek. Čl. 5 Opravy, údržba a použití fondu oprav 1. Fond oprav 1.1 Z prostředků fondu oprav lze financovat pouze výdaje na údržbu, opravy, technické zhodnocení, rekonstrukce, modernizace společných částí domu vypracování znaleckých posudků za účelem zjištění stavu apod. společných částí domu, strana 5 / celkem 9 stran

6 1.1.3 povinná finanční spoluúčast družstva při pojistné události vyplývající ze smlouvy o pojištění nemovitostí, opravy, modernizace a rekonstrukce, na kterých se dohodnou obyvatelé celého bytového domu (např. výměna oken, dveří apod.) 1.2 Společné částí domu jsou vymezeny prohlášením vlastníka, tj. základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, rozvody vody, kanalizace a elektřiny až k bytovým uzávěrům a jističům, komíny, chodby a schodiště, zádveří, kočárkárny, sušárny. 1.3 Za společné části jsou považovány též nosné konstrukce a stavební části balkonů a lodžií včetně hydroizolací, jak je uvedeno v bodě 2 čl V případě oprav společných částí dvou nebo více domů se náklady rozpočítají dle poměru rozsahu oprav na jednotlivých domech a jsou financovány z fondů příslušných domů. 2. Balkony a lodžie 2.1 Balkony a lodžie jsou v souladu s prohlášením vlastníka součástí konkrétních jednotek. Součástí jednotky je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím jednotka znehodnotila, a to i z pohledu výše ceny za jednotku. 2.2 Za společnou část domu je však považována taková část balkonu a lodžie, která plní funkci nosných konstrukcí, stavebních částí včetně hydroizolací a vnějšího pláště budovy. 2.3 Za součást jednotky je považována ta část balkonu a lodžie, která vzhledově či funkčně určuje balkon či lodžii jako součást jednotky (dlažba, zábradlí apod.). 3. Fond oprav nebude čerpán na opravu vnitřního vybavení a vnitřních součástí jednotek (bytů a garáží) specifikovaných v prohlášení vlastníka, ani na opravu, výměnu a revizi plynových kotlů. 4. Údržbu a opravy jednotek, jejich příslušenství a součástí, které nejsou společnou částí domu, jsou povinni zabezpečit nájemci na své náklady. Nesmí však bez předchozího souhlasu družstva provádět takové úpravy jednotky, tedy i balkonu a lodžie, jimiž by zasahovali do společných částí budovy nebo jimiž se mění vzhled domu. 5. Prostředky fondu oprav jsou účetně evidovány pro každý bytový dům zvlášť. Prostředky fondu oprav jsou určeny pro dům, jehož nájemci jej vytvářejí. 6. Pro použití fondu oprav na účely blíže nespecifikované těmito Pravidly hospodaření je nutný písemný souhlas minimálně 70 % nájemců daného bytového domu, kteří jsou zároveň členy družstva. V souladu s platnou legislativou má při hlasování každý člen družstva-nájemce 1 hlas. 7. Pokud dojde vlivem rozhodnutí nájemců daného domu k poškození práv třetí strany a tato se bude soudně domáhat svých nároků, budou náklady na soudní řízení hrazeny z fondu oprav daného bytového domu. Čl. 6 Náklady na zabezpečení provozu družstva 1. Náklady na zabezpečení činností spojených s provozem družstva jsou kryty z příspěvku na činnost družstva 2. Za práci spojenou se zabezpečením provozu družstva může být vyplacena odměna formou DPP (dohody o provedení práce). 3. O výši odměny rozhodne na návrh představenstva členská schůze. strana 6 / celkem 9 stran

7 Čl. 7 Poplatky za úkony družstva 1. Při převodu členských práv a povinností ze stávajícího člena družstva na nového, je každý takto nově přijímaný člen povinen uhradit družstvu částku 1.000,- Kč za administrativní úkony s tímto převodem spojené; příjem se zúčtuje ve prospěch výnosů celého družstva. Čl. 8 Vedení účetnictví 1. Družstvo vede (prostřednictvím správce nebo účetní firmy) účetnictví podle zákona o účetnictví a sestavuje za každý rok účetní závěrku, kterou předkládá ke schválení členské schůzi. 2. Výnosy a náklady jsou evidovány samostatně pro každý dům družstva. 3. Za celé družstvo je účetně evidována tvorba a čerpání nedělitelného fondu. 4. Za celé družstvo a dle jednotlivých členů jsou účetně evidovány prostředky ve fondu základních členských vkladů, fondu dalších členských vkladů, případně rizikovém fondu splátek úvěrů. 5. Za celé družstvo a dle jednotlivých domů jsou účetně evidovány prostředky ve fondu oprav. Čl. 9 Nakládání s volnými finančními prostředky družstva 1. Družstvo nakládá se svými finančními prostředky s ohledem na zajištění potřebné likvidity a minimální míry rizika. Peněžní prostředky mohou být uloženy formou termínovaného vkladu pouze u banky, která spravuje běžný účet družstva, nerozhodne-li členská schůze jinak. 2. O uložení finančních prostředků a jeho formě rozhoduje představenstvo, které o způsobu uložení finančních prostředků informuje členskou schůzi. Členská schůze může představenstvu uložit povinnost změnit zvolený způsob a stanovit nový. 3. Představenstvo družstva může, v případech přechodného nedostatku finančních prostředků v hospodaření jednotlivých domů družstva, rozhodnout o přechodném krytí potřeb domu (na max. dobu 6 měsíců) z volných finančních prostředků družstva. Čl. 10 Příjmy družstva ze sankčních poplatků a příslušenství dluhů 2. Zaplacené sankce od dodavatelů na základě reklamací se zúčtovávají ve prospěch výnosů celého družstva. 3. Příjmy z poplatků a úroků z prodlení zaplacené nájemci za pozdní úhradu nájemného a záloh, příp. z jiných zdrojů (úroky z vkladů) se zúčtovávají ve prospěch výnosů celého družstva. 4. Příjmy z poplatků za administrativní úkony družstva se zúčtovávají ve prospěch výnosů celého družstva. Čl. 11 Postup při vymáhání pohledávek a jejich příslušenství 1. Pokud družstvo eviduje vůči nájemci pohledávku po splatnosti, doručí prostřednictvím správce dlužníkovi upomínku o zaplacení. 2. Upomínky budou doručeny na korespondenční adresu evidovanou správcem. Náklady na poštovné jdou k tíži nájemce, který je dlužníkem. strana 7 / celkem 9 stran

8 3. Není-li pohledávka uhrazena v termínu stanoveném v upomínce o zaplacení, družstvo může pověřit vymáháním pohledávky na základě uzavřené smlouvy advokátní kancelář. Náklady na vymáhání pohledávky jdou v plné výši k tíži člena družstva, který je dlužníkem 4. Dlužník může požádat představenstvo o stanovení splátkového kalendáře na svůj dluh vůči družstvu. Při porušení podmínek splátkového kalendáře se celý dluh stává splatným najednou. Čl. 12 Způsob použití zisku a úhrady případné ztráty 1. Veškerý zisk (po zdanění) vzniklý z provozu domů bude převáděn do fondu oprav. 2. O způsobu úhrady případné ztráty rozhodne členská schůze. Čl. 13 Postup v havarijních situacích 1. Za havarijní se považuje taková závada, 1.1 která je způsobena havarijním stavem domu nebo jeho příslušenství 1.2 která ohrožuje životy nebo zdraví lidí 1.3 při jejímž bezodkladném neodstranění hrozí nebezpečí z prodlení 2. Za havarijní stav lze považovat především únik plynu, tlakové vody, závada na elektroinstalaci, požár. 3. V případě vzniku havarijní situace nájemci neprodleně kontaktují buď odbornou firmu, která provede likvidaci havárie, nebo kontaktují správce nemovitostí, který následně kontaktuje příslušnou firmu. 4. Vznik pojistné události s přesným popisem data vzniku a rozsahu pojistné události nahlásí nájemci : 4.1 Domovnímu důvěrníkovi, který pojistnou událost neprodleně písemně nahlásí pojistiteli bytových domů a informuje představenstvo družstva nebo 4.2 Přímo pojistiteli bytových domů a informuje představenstvo družstva Čl. 14 Platnost a účinnost Tato pravidla hospodaření byla schválena členskou schůzí družstva dne a nabývají účinnosti dnem následujícím po jejich schválení. V Kroměříži dne Michal Koranda předseda představenstva Ing. Hana Večeřová, MSc. místopředseda představenstva strana 8 / celkem 9 stran

9 Příloha č.1 přehled bytových domů ve spoluvlastnictví družstva Bytový dům Talichova 3271, Kroměříž Bytový dům Talichova 3273, Kroměříž Bytový dům Talichova 3272, Kroměříž Bytový dům Talichova 3277, Kroměříž strana 9 / celkem 9 stran