Obsah 1 Úvod... 8 I. TEORETICKÁ VÝCHODISKA U VĚCNÝCH BŘEMEN Zkrácený historický vývoj od r Vymezení pojmu a funkce věcných

Transkript

1 Obsah 1 Úvod... 8 I. TEORETICKÁ VÝCHODISKA U VĚCNÝCH BŘEMEN Zkrácený historický vývoj od r Vymezení pojmu a funkce věcných břemen Druhy věcných břemen Dle oprávněného subjektu Věcná břemena in rem Věcná břemena in personam Dle obsahu dle povinnosti zatíţené osoby/subjektu Věcná břemena s povinností konat = facere Věcná břemena s povinností zdrţet se = omitere Věcná břemena s povinností trpět = patti Dle způsobu plnění Vznik věcných břemen Na základě písemné smlouvy Na základě závěti Schválenou dohodou dědiců Rozhodnutím příslušného orgánu Ze zákona Okamţikem účinnosti právní normy Nástupem určitých skutečností Vydrţením Změna věcného břemene Změna v subjektech Změna povinného subjektu Změna oprávněného subjektu Změna obsahu Změna dohodou Změna rozhodnutím oprávněného orgánu Změna předmětu Zánik věcných břemen Zánik rozhodnutím příslušného orgánu

2 7.2 Zánik ze zákona Zánik na základě smlouvy Zánik splynutím Uplynutím doby Splněním rozvazovací podmínky Zánik promlčením Sluţebnosti Vznik sluţebností Zřízení smlouvou Pořízením pro případ smrti Rozhodnutí orgánu veřejné moci Vznik vydrţením Vznik ze zákona Související práva a povinnosti sluţebností Rozdělení sluţebností Pozemkové Osobní Zánik sluţebností Reálná břemena Doba platnosti Vznik Související práva a povinnosti Zánik Ocenění věcných břemen Potřebné pojmy Dělení věcných břemen pro účely ocenění Dělení dle doby trvání Dělení dle uţitku Dělení dle předmětu ocenění Dělení dle účelu ocenění Dělení dle zápisu do katastru nemovitostí Dělení dle ekonomického hlediska Dopad existence věcného břemene

3 10.4 Podklady potřebné pro oceňování věcných břemen Ocenění věcných břemen dle uţitku Ocenění věcných břemen dle účelu Ocenění sluţebností Obecně Aplikovatelné metody Jednotlivé případy ocenění věcných břemen/sluţebností Ocenění bytu s váznoucím věcným břemenem Závěr II. PRAKTICKÁ ČÁST III. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU

4 1 Úvod Tématem mé bakalářské práce je ocenění bytové jednotky s váznoucím věcným břemenem in personam. Toto téma jsem si vybrala, neboť mě zajímá problematika věcných břemen. Mou snahou v této práci bude pochopit věcná břemena a následně je vysvětlit tak, aby i laická veřejnost dokázala z této práce celou problematiku pochopit. Myslím si, ţe jde o důleţité téma, které zná většina populace velmi povrchově a okrajově. V první, teoretické, části se budu věnovat zkrácenému historickému vývoji problematiky věcných břemen, způsobu jejich vzniku, změně, zániku a přeměny. Také zde budu vzpomínat a popisovat jednotlivé druhy věcných břemen. Dále se pokusím osvětlit nově zavedené pojmy sluţebnosti a reálných břemen, které vešly v účinnost k díky Novému občanskému zákoníku. U výše zmíněných pojmů se také budu více věnovat jejich jednotlivým druhům. Posledním okruhem této části bakalářské práce se budu zabývat způsoby ocenění jednotlivých typů sluţebností, reálných břemen a věcných břemen, kdy celou teoretickou část ukončím, kromě závěru, samotným oceněním věcného břemene typu in personam v návaznosti na ocenění bytové jednotky, která bude samostatně a plnohodnotně oceněna v praktické části. V druhé, praktické, části budu oceňovat 2 nemovitosti. První z nich bude bytová jednotka, jak jsem jiţ naznačila v předešlém odstavci, druhou nemovitostí bude administrativní budova. Obě nemovitosti se nacházejí na realitním trhu města Hodonín. V poslední, analytické, části se budu zabývat analýzou realitního trhu města Hodonín. Kromě popisu a analýzy samotného města a jeho obyvatel, zde budu srovnávat ceny prodejní i nájemní a to nejen ve městě samotném, ale i v celém okrese Hodonín. 8

5 I. TEORETICKÁ VÝCHODISKA U VĚCNÝCH BŘEMEN A)Věcná břemena dle starého občanského zákoníku 2 Zkrácený historický vývoj od r Prvním typem věcných břemen byly v minulosti sluţebnosti, upravené v Obecném zákoníku občanském z roku 1811, kde byly vedeny jako věcná práva k věcem cizím, která spočívala v právní volnosti uţívání dané věci určitou osobou. Výše uvedený zákoník taktéţ upravoval reálná břemena. Tato úprava byla však velmi volná a obecná a řídila se pouze pár. Základem Obecného zákoníku občanského byly dlouhotrvající zkušenosti s podobnými typy práva v minulosti. Existence sluţebností a reálných břemen se od roku 1874 evidovala v souboru veřejných knih (zemské desky, horní knihy, pozemkové knihy a ţelezniční knihy), kde se zápis rozděloval dle práv a povinností. Do listu A se zapisovala věcná břemena ve prospěch právního subjektu, naopak povinnosti, zatíţení a závazky povinného se zapisovaly do listu C. Tento typ zápisů byl stejný pro všechny druhy veřejných knih a fungoval do r. 1950, kdy následně vešel v účinnost zákoník č. 141/1950 Sb. Dalším zákonem upravujícím věcná práva byl Občanský zákoník z roku 1950 (č. 141/1950 Sb.), který nahradil předešlý Obecný zákoník občanský. V této úpravě se jiţ nevyskytovalo rozdělení na sluţebnosti a reálná břemena, ale došlo ke spojení v 1 pojem a to pojem věcná břemena. Tento pojem byl vymezen v daného Občanského zákoníku, který platil v letech 1951 aţ Změnu zaznamenala věcná břemena in rem, kdy právo spojené s vlastnictvím nemovitosti v předešlých úpravách zanikalo se změnou vlastníka, ale nově se přenášelo na nového vlastníka. Úprava tohoto typu věcného břemene nebyla nijak blíţe specifikována a nechávala smluvním stranám poměrně velkou volnost spočívající na individuální domluvě. Jediné, co musel tento typ věcného břemene splňovat, byla prospěšnost pro oprávněnou osobu. Oproti typu in rem byl, co se existenčnosti věcného práva týče, opakem typ in personam, kdy tento typ věcného břemene zanikl smrtí, či zánikem oprávněné osoby. Tento typ věcného břemene však byl přesně definován a to ve společných znacích, a specifikacích, pro kaţdé právo zvlášť. Po začátku účinnosti zákona č. 22/1964 Sb byla úprava věcných břemen téměř vyloučena, neboť se předpokládalo, ţe institut věcných břemen bude upadat. Po 1. dubnu byl vznik věcných břemen moţný pouze ze zákona a věcná břemena vzniklá před tímto datem byla nadále platná a řídila se 495. Úpravu věcných břemen a rozšíření moţnosti jejich vzniku přinesla aţ novela občanského zákoníku č.131/1982 Sb., kdy další moţnosti vzniku věcných břemen byly, kromě jiţ stávajícího způsobu ze zákona i na základě závěti, rozhodnutím oprávněného orgánu, výkonem práva a písemnou smlouvou. Touto novelou se věcná břemena řídila aţ do roku 1992, neboť v lednu 1993 vešla v platnost nová právní úprava, která mimo jiné měnila i zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zákon č. 265/1992 Sb.) a nově zřízený instrument Katastr nemovitostí, který nahradil funkci pozemkových knih a bývalého 9

6 pozemkového katastru. Od té doby aţ doposud vykonávají státní správu katastru nemovitostí katastrální úřady. 1 3 Vymezení pojmu a funkce věcných břemen Dle Bradáče lze tento pojem chápat ve více rovinách a to v objektivním smyslu jako právní institut a v subjektivním smyslu jako povinnosti určitého subjektu. Vymezit věcná břemena jako právní institut rozumíme jako soubor právních norem, které omezují vlastníka věci ve prospěch jiné osoby tak, ţe je povinen něco konat, něco strpět nebo se něčeho zdrţet. Dále slouţí i pro označení právního vztahu. Přídavné jméno věcné poukazuje na skutečnost, ţe se jedná o materiální vztahy. Podstatným jménem břemeno se v této problematice rozumí určité omezení či povinnost. 2 Dle zákona 151n zákona č. 40/1964 Sb., jeţ byl platný v začátcích psaní této bakalářské práce, jsou věcná břemena definována takto: (1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn uţívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; uţívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluuţívání. 3 1 Informace čerpány ze zdrojů: Sklenářová Irena, Oceňování věcných břemen, bakalářská práce, 2013 Bradáč Albert (a kol.), Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Linde, 2009, s 14 aţ 40 2 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z., 4. Vydání, Praha, Linde Praha a.s. 2009, s n zákona č. 40/1964 Sb. 10

7 Z citace výše uvedeného zákona jde říct, ţe věcná břemena jdou spojit pouze s věcmi nemovitými, nikoliv s věcmi movitými. Jednoduše jde tedy říci, ţe věcné břemeno je úpravou věcného práva, které se váţe k vlastnictví určité nemovitosti. Musíme zde rozlišovat pojem oprávněný a povinný. V obou případech se můţe jednat jak o osobu fyzickou, tak o osobu právnickou. Oprávněný má právo něco konat na úkor vlastnických práv povinného Povinný musí strpět, či se zdrţet konání ve prospěch oprávněného Tyto pojmy se dají vysvětlit na jednoduchém příkladu: Fyzická osoba A vlastní pozemek, přes který vede cesta k nemovitosti fyzické osoby B. Uvedená cesta je jedinou moţností přístupu fyzické osoby B k její nemovitosti. Proto je pozemek fyzické osoby A zatíţen věcným břemenem, které umoţňuje dalšímu subjektu fyzické osobě B, právo uţívání přístupové cesty. V takovém případě je fyzická osoba A subjektem povinným a fyzická osoba B subjektem oprávněným. Obrázek 1 Grafické vysvětlení povinného a oprávněného Nemovitost FO B Pozemek FO A Zdroj: vlastní tvorba Hlavní funkce věcného břemene spočívá v zajištění příslušného práva k věci cizí pro oprávněný subjekt a zároveň omezení vlastníka (povinného) vymezeným způsobem ve vlastnickém právu. Na druhé straně však břemeno neomezuje vlastníka (povinného) s nakládáním nemovitosti jako předmětem jeho vlastnictví. Věcné břemeno nebrání vlastníku v úkonech jako je prodej, převod či zatíţení nemovitosti zástavním právem. Celkově je zde snahou vymezit sociálně ekonomické vztahy mezi jednotlivými subjekty. Pouţití věcného břemene tak nemůţe nastat např. u veřejných prostranství, neboť zde chybí upřesnění oprávněného subjektu. 11

8 4 Druhy věcných břemen 4.1 Dle oprávněného subjektu Existuje základní dělení věcných břemen dle oprávněného subjektu: Věcná břemena in rem Jde o takovou skupinu věcných břemen, kde je subjektem oprávnění vţdy vlastník věci. Z povahy tohoto druhu vyplývá, ţe změna oprávněného subjektu není právně relevantní ve vztahu k další existenci věcného břemena a subjektem práva korespondujícího věcnému břemenu se stává sukcesor původního oprávněného. 4 Jednoduše shrnuto, tato skupina věcných břemen se týká a vázne na nemovitosti, kdy nezáleţí na tom, kdo je aktuálním vlastníkem dané nemovitosti. Při změně vlastníka a převodu vlastnictví věci nemovité, věcné břemeno zůstává na nemovitosti a přechází na nového nabyvatele. Oprávněný i povinný se tedy určují dle vlastnictví k určité nemovitosti, nejedná se tedy o uspokojení individuálních potřeb. Do této skupiny patří práva/ věcná břemena: Demonstrativní výčet nejčastějších věcných břemen in rem: přechodu nebo průjezdu (chůze a jízdy) přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údrţbě čerpání vody ze studny stavby na jiné stavbě vzájemně nepropojené stavby na cizím pozemku nepostavit na pozemku stavbu vyšší neţ x-metrů zřízení nástavby nebo vestavby bytů do stávajících budov vedení energetických staveb vedení staveb telekomunikačních a sdělovacích rozvodů - stavby komunikace vyuţívání lesního pozemku pro dopravu vytěţeného dřeva ochranná pásma vodního zdroje umístit na nemovitost zařízení veřejného osvětlení, dopravních značek a zařízení, tabulek s označením místních názvů 5 4 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha Linde a.s 2009, s 18 5 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha Linde a.s 2006, s

9 4.1.2 Věcná břemena in personam U této druhé skupiny věcných břemen je oprávněný subjekt určen zcela konkrétně a oprávnění svědčí pouze jemu. Proto existence tohoto druhu věcných břemen spojena s existencí oprávněného subjektu. S jeho zánikem (smrtí fyzické osoby, zánikem právnické osoby) zaniká také věcné břemeno. 6 Výše uvedeným je jasně řečeno, ţe věcné právo se váţe k existenci oprávněné osoby. Tento typ věcného břemene uspokojuje individuální zájmy daného subjektu. Demonstrativní výčet nejčastějších práv/věcných břemen in personam: bezplatné bydlení v rodinném domě nebo bytě uţívání nebytových prostor přechodu nebo přejezdu přes pozemek vlastníka podílet se na úrodě zahrady chov domácího zvířectva opatrování oprávněného Dle obsahu dle povinnosti zatíţené osoby/subjektu Věcná břemena s povinností konat = facere Vlastník zabřemeněné věci je povinen něco konat ve prospěch oprávněné osoby, poskytovat oprávněné osobě nějaké plnění, ať uţ úkony, nebo půjde o peněţité plnění. Například povinnost opatrování oprávněné osoby, poskytování výţivy, úklidu. Formy a specifikace se přizpůsobují dle potřeb oprávněného, takţe se od sebe v jednotlivých případech mohou lišit Věcná břemena s povinností zdrţet se = omitere Jedná se o povinnost vlastníka věci zatíţené věcným břemenem, zdrţet se určitého chování, ke kterému by měl jinak nárok z titulu vlastnického práva. Vlastník zatíţené věci je tak omezen v realizaci vlastnického práva naopak oprávněná osoba má z omezení povinného prospěch. Příkladem tohoto typu věcného břemene je závazek vlastníka nerealizovat výstavbu na vlastním pozemku, závazek nestavět na vlastním pozemku neprůhlednou zeď nebo nemoţnost sázení stromů/ oplocení v ochranném pásmu elektrického vedení Věcná břemena s povinností trpět = patti Vlastník věci zatíţené věcným břemenem musí strpět určité chování oprávněné osoby, která můţe aktivním způsobem vyuţívat uţitnou hodnotu věci zatíţené věcným břemenem. Například povinný musí strpět právo oprávněného, čerpat vodu ze studny, která se nachází na 6 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha Linde a.s 2009, s 18 7 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha Linde a.s 2006, s

10 pozemku povinného nebo právo chůze a jízdy přes sousední pozemek (pozemek povinného) k vlastní nemovitosti (oprávněného). Můţeme tedy říci, ţe obsahem věcných břemen jsou subjektivní práva a subjektivní povinnosti, které přímo vyplívají ze samotného pojmu věcného břemene. Přesný obsah je určen právní skutečností, na základě které se věcné břemeno zřizuje. Rozsah práv a povinností není obecnou právní normou limitován jinak, neţ ţe se musí dodrţet určité meze rozsahu věcného břemene tak, aby nedošlo k úplnému vyloučení vlastnického práva povinného. 4.3 Dle způsobu plnění Dle tohoto způsobu dělení můţeme rozdělit věcná břemena na úplatná a bezúplatná. Znamená to, ţe mezi povinným a oprávněným nemusí vzniknout jen vztah ne/konání některých úkonů, ale vzájemné vztahy mohou a nemusejí být zpoplatněny, aby újma povinného byla nějakým způsobem kompenzována. Tato úhrada můţe být jednorázová, nebo můţe být spjata s budoucími úhradami. Jednorázová úplata se hradí jednou sjednanou částkou při vzniku věcného břemene a tím se bere kompenzace povinného jako vyřízená. Kaţdý další vlastník nemovitosti s váznoucím věcným břemenem (v případě in rem), přebírá nemovitost jako zatíţenou, ale nemá jiţ nárok na kompenzaci za zatíţení věci. Tím pádem se hodnota věci zatíţené věcným břemenem sniţuje. Pokud je úhrada sjednána jako budoucí náhrady (např. nájemné), újma povinného se bude sniţovat, co se budoucnosti týče. V tomto případě bude mít nemovitost pozitivní dopad pro kaţdého dalšího vlastníka věci zatíţené takovýmto věcným břemenem. Nedochází tak ke sniţování hodnoty věci, jako tomu bylo v předešlém případě, ale naopak k určitému zhodnocení. Další způsob, jak se dívat na tuto problematiku je pohled na úhradu nákladů spojených s údrţbou a opravami věci zatíţené věcným břemenem. Občanský zákoník toto téma popisuje následovně: Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídající věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užívá-li věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. 8 Zákon tady dává prostor pro individuální domluvu účastníků daného vztahu. Zákon o oceňování ještě toto doplňuje tento zákon ustanovením, ze kterého vyplývá, ţe náklady spojené s údrţbou a opravou dané nemovitosti, stejně jako náhrady za způsobené škody, nelze ztotoţňovat s cenou věcného břemene. 5 Vznik věcných břemen Je důleţité si uvědomit, ţe se bavíme o okamţiku vzniku původního, originálního, věcného břemene. Nesmíme tento pojem zaměňovat s případy typu in rem, kdy při změně vlastníka 8 151n zákona č. 40/1964 Sb., odst. 3 14

11 věci zatíţené věcným břemenem jiţ věcné břemeno na dané věci existuje, akorát se mění subjekt povinného. Zákon vymezuje 6 způsobů moţnosti vzniku věcných břemen a to v 151o odst. 1: Věcná břemena vnikají písemnou smlouvou na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení 134 platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. 9 Výčet uvedených způsobů vzniku vymezený zákonem je uzavřený a nelze jej nadále rozšiřovat. 5.1 Na základě písemné smlouvy Má se za to, ţe tento způsob vzniku věcného břemene je nejčastější a je zákonem upřednostňován. Smlouva musí mít listinnou podobu a zakládat se na svobodné vůli a rozhodnutí obou subjektů. V některých případech je součástí daného dokumentu i smlouva o převodu nemovitosti, která je zatíţena věcným břemenem. Smlouva dále musí splňovat náleţitosti blíţe určené v 34 zákona č. 40/1964 Sb., a následujících paragrafech, hlavně pak musí být přesně vymezen obsah břemene. Kromě obsahu musí smlouva jasně definovat nemovitosti, kterých se zatíţení věcným břemenem týká, osoby oprávněné a povinné. U nemovitostí pak musí být jasně uvedeny její identifikační údaje jako: obec, katastrální území a parcelní číslo. Jedná-li se pouze o část pozemku (např. právo uţívání cesty), musí být jasně uvedeno, které části pozemku se věcné břemeno týká. Tato část pozemku pak musí být zaměřena a zavedena do geometrického plánu, který je pak součástí dané smlouvy o zřízení věcného břemene (převodu nemovitosti). Ve smlouvě se dále zpravidla určuje i doba trvání věcného břemene a další specifikace vyplývající z podstaty věcných břemen a individuality jednotlivých případů. Je například jasné, ţe pokud se věcné břemeno obsahuje povinnost nabyvatele (povinného) poskytovat oprávněnému určité plnění (např. výţivu, úklid, obsluhu v nemoci a ve stáří), musí být toto plnění jasně definováno a určeno. Subjekty, které mohou být účastníky smlouvy o zřízení věcného břemene, jsou vlastník nemovitosti a další osoby, kterým to umoţňuje zákon. Věcné břemeno vzniká vkladem do katastru nemovitosti a to přesněji dnem doručení vkladu na příslušný katastrální úřad. 5.2 Na základě závěti Tyto věcná břemena vznikají na základě závěti a to v okamţiku smrti zůstavitele. Vzhledem k tomu, ţe zůstavitel je způsobilý disponovat s nemovitostí pro případ smrti, není důvod (ani zákonný), proč by nemohl zřídit i věcné břemeno. Velkou důleţitost pak hraje dědické řízení, resp. jeho výsledek, kdy je stanoven povinný subjekt. Od závěti se lze na základě dědického řízení odchýlit, co do velikosti dědických podílů, vzniku břemene a předmětu břemene. Tato 9 151o zákona č. 40/1964 Sb., odst. 1 15

12 odchylka však nesmí odporovat dobrým mravům a všechny stran s ní musejí souhlasit. Často tímto způsobem vzniká věcné břemeno, kdy se oprávněným stává dědic, na kterého nepřechází vlastnictví nemovitosti a povinným se stává dědic, který je zároveň nový nabyvatel nemovitosti zatíţené věcným břemenem (např. na bezplatné doţití oprávněného). V takovémto případě pak věcné břemeno zaniká se smrtí oprávněného. Příklad pro ujasnění: Pan A uvede jako nabyvatele a zároveň dědice nemovitosti svého syna B s tím, ţe je zřízeno věcné břemeno na bezplatné uţívání a doţití manţelky (označme ji písmenem M) pana A. Pan A je zůstavitel, Pan B je povinný a paní M je oprávněná. 5.3 Schválenou dohodou dědiců Tímto způsobem věcné břemeno vzniká za předpokladu více dědiců, kteří se u soudu dohodnou o vzájemném vypořádání a soud vydá ohledně této dohody usnesení. Tento případ nastává většinou tehdy, kdyţ jeden dědic prospěje druhému dědici zřízením věcného břemene v jeho prospěch. Vzájemné vypořádání však nesmí odporovat dobrým mravům a všechny strany se na něm musí dohodnout. 5.4 Rozhodnutím příslušného orgánu Státní orgán můţe rozhodnout o vzniku věcného břemene, pokud mu to výslovně umoţňuje zákon. Platnost věcné břemeno z takovéhoto rozhodnutí nabývá okamţikem uvedeným v rozhodnutí, nebo dnem právní moci rozhodnutí. Orgány s touto pravomocí jsou: soud, vyvlastňovací úřad, stavební úřad, pozemkový úřad a vodoprávní úřad. Demonstrativní výčet/popis moţností, kdy můţe daný orgán státní správy rozhodnout o vzniku věcného břemene: Soud Rozhodnutí o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Zřízení nezbytné cesty Vyvlastňovací úřad Odnětí nebo omezení vlastnického práva pro dosaţení účelu vyvlastnění ze zákona Stavební úřad Stavba dálnice zasahující do cizího pozemku->věcné břemeno nezbytné pro dokončení stavby. Rozhodnutí o instalaci zařízení pouličního osvětlení Rozhodnutí o umístění dopravních značek Rozhodnutí o umístění identifikačních tabulek 16

13 Pozemkový úřad V případech úpravy vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku Vodoprávní úřad Určení pozemků k rozlití vody v případě povodní zřízení tzv. pásem hygienické ochrany 5.5 Ze zákona Tento způsob vzniku věcných břemen je v našem právním řádu po celou dobu od jeho vzniku. Ke vzniku věcných břemen vedou všechny právní normy, které vymezují podmínky pro vznik věcných břemen přímo ze zákona. Věcná břemena vznikají na základě právních norem vydaných v minulosti i právních norem, které budou vydány. 10 Jsou 2 moţnosti vzniku věcných břemen ze zákona: Okamţikem účinnosti právní normy Zákonné podmínky byly jiţ v minulosti splněny, ale nebyl s nimi spojen právní následek vznik věcného břemene. S přijetím právní normy, která s takovými skutečnostmi spojuje vznik věcného břemene, vzniká toto věcné břemeno účinností právní normy Nástupem určitých skutečností 11 Některá věcná břemena nemohou nastat, bez rozhodnutí určitého státního orgánu. Př. Právo na nezbytné dokončení stavby nemůţe vzniknout bez povolení/rozhodnutí stavebního úřadu. 5.6 Vydrţením Tento typ vzniku upravuje 134 zákona č. 40/1964 Sb. Pojem vydrţení se chápe jako skutečnost, kdy je právo vykonáváno nepřetrţitě po dobu 10 let a oprávněný jej uţívá v dobré víře, kdy dobrá víra oprávněného musí být podloţena konkrétními okolnostmi, z nichţ se dá soudit, ţe toto přesvědčení drţitele bylo po celou dobu důvodné Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha Linde a.s 2009, s Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Praha, Praha LInde a.s 2009, s zákona č. 40/1964 Sb. 17

14 6 Změna věcného břemene Existuje trojí rozlišení změny a to v subjektech, obsahu a předmětu 6.1 Změna v subjektech K této změně věcného břemene dochází v důsledku změny původního subjektu na nový subjekt, kdy změna můţe přejít z fyzické osoby na právnickou osobu a naopak Změna povinného subjektu Vzhledem k tomu, ţe existence věcného břemene je spojena s existencí věci, zatíţené právě věcným břemenem, je logické, ţe existence je spojena i s vlastnictvím dané věci. Změna povinného subjektu je tedy vţdy důsledkem změny vlastníka takové nemovitosti, kdy nezáleţí, zda byla změna provedena na základě projevu svobodné vůle (převodem), nebo jako výsledek dědického práva (přechodu vlastnictví). Změna povinného subjektu se tedy týká pouze věcných břemen typu in rem Změna oprávněného subjektu Zde je na místě rozlišit zda v jakém typu věcného břemene se bude oprávněný subjekt měnit. Zda in rem nebo in personam. A)V případě in rem, kdy se věcné břemeno váţe na určitou nemovitost, můţe ke změně oprávněného subjektu dojít pouze v návaznosti na změnu nabyvatele vlastnického práva. Nejlépe se dá vysvětlit na příkladu: Je-li osoba A vlastníkem nemovitosti, ke které se dá dostat pouze po cestě, která vede přes pozemek vlastníka B a zároveň dojde k převodu vlastnických práv nemovitosti osoby A na osobu C, osoba C se nově stává oprávněným subjektem k právu/věcnému břemenu přechodu nebo průjezdu (chůze a jízdy). B)V případě in personam není změna oprávněného subjektu moţná uţ ze samotné podstaty tohoto typu věcného břemene, neboť tento typ se vţdy váţe ke konkrétnímu oprávněnému subjektu. Pokud by přece jen byla potřeba změna oprávněného subjektu v tomto typu věcného břemene, jedinou moţností jak tuto změnu uskutečnit, je zánik původního věcného břemene a vznik nového, které by se uţ týkalo nového oprávněného subjektu. 6.2 Změna obsahu Tato změna je moţná a přípustná a obsah věcných břemen můţe být jak rozšířen, tak naopak zúţen. Výjimku tvoří věcná břemena vzniklá ze zákona, kdy v určitých případech je změna obsahu těchto věcných břemen omezena, nebo úplně vyloučena. 18

15 6.2.1 Změna dohodou Vzhledem k moţnosti vzniku věcného břemene písemnou smlouvou, je moţné tímto způsobem upravit i jejich obsah. Změnu je však nutno zavést do příslušného katastru nemovitostí Změna rozhodnutím oprávněného orgánu V tomto případě můţe změnu obsahu určit soud. Příslušný soud můţe obsah věcného břemene jak omezit, tak můţe určit nový rozsah práv a povinností zúčastněných subjektů. Tímto způsobem můţe dojít i ke změně způsobu plnění z věcného na peněţité. 6.3 Změna předmětu Změna předmětu je moţná pouze u nepřímého předmětu věcného břemene (takovou věcí, s níţ jsou spojena práva a povinnosti). K takovéto situaci můţe dojít dvojím způsobem. Dělením a slučováním. 7 Zánik věcných břemen 151p zákona č. 40/1964 Sb., odst. 1 říká, ţe k zániku věcných břemen můţe dojít ze zákona nebo rozhodnutím příslušného orgánu. Existují však i další způsoby zániku, které vyplývají z charakteristiky jednotlivých typů věcných břemen. Zánik věcného břemene znamená obnovu původního vlastnického práva. Vlastník tak můţe realizovat uţitnou hodnotu věci v plné míře tak, jak mu titul vlastnictví dovoluje Zánik rozhodnutím příslušného orgánu Tak jak můţe rozhodnutím příslušného orgánu věcné břemeno vzniknout, tak můţe i zaniknout. Věcné břemeno tímto způsobem zaniká dnem nabytí právní moci příslušného rozhodnutí nebo dnem uvedeným přímo v rozhodnutí. Pro zánik je však potřeba výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí, ten však nenastane bez doloţení příslušné listiny, vydané oprávněným orgánem, příslušnému katastrálnímu úřadu. Příslušné orgány, na základě jejichţ rozhodnutí můţe dojít k zániku věcného břemene, jsou soud, stavební úřad a pozemkový úřad. Soud Tento státní orgán můţe rozhodnout o zániku věcného břemene například na základě změny poměrů (například dojde li k hrubému nepoměru mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného (povinný byl tak by v hrubé nevýhodě ) p zákona č. 40/1964 Sb., odst. 1 19

16 Stavební úřad Pokud jsou splněny skutečnosti uvedené v 108 stavebního zákona, můţe stavební úřad rozhodnout o zrušení věcného břemene v rámci vyvlastnění. Pozemkový úřad Zánik věcného břemene z rozhodnutí pozemkové úřadu můţe nastat dle v 9 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě jinému zemědělskému majetku. 7.2 Zánik ze zákona Dle 151p zákona č. 40/1964 Sb., odst. 2 a 4, dále dle 337 občanského soudního řádu a dle 14 zákona č. 328/1991 Sb., odst. 1 můţe věcné břemeno zaniknout z následujících důvodů: nastoupením trvalých změn (v momentě kdy věcné břemeno nesplňuje svoje funkce např. zánik stavby) smrtí nebo zánikem oprávněného (v případě věcných břemen in personam) soudní draţbou (pokud není věcné břemeno dle zákona v zájmu společnosti) vyhlášením konkurzu (pokud věcná břemena vznikla za nápadně nevýhodných podmínek v posledních 2 měsících před podáním návrhu na prohlášení konkursu) 14, Zánik na základě smlouvy Moţnost zrušení věcného břemene tímto způsobem je ukotvena přímo v zákoně. Smlouva musí splňovat obdobné náleţitosti, jako jsou náleţitosti vzniku. Účastníky tohoto smluvního zániku musí být jak povinný, tak oprávněný, kdy se ne vţdy musejí tyto osoby shodovat s osobami, které byly u vzniku věcného břemene. Tímto způsobem je moţné zrušit i ta věcná břemena, která vznikla jiným způsobem neţ smlouvou. K zániku tímto způsobem je nutný vklad do katastru nemovitostí o zániku věcného břemene. 7.4 Zánik splynutím Jestliţe splyne jakýmkoliv způsobem právo s povinností (závazkem) v jedné osobě, zanikne i právo a povinnost (závazek), nestanoví-li zákon jinak. 16 Typickým příkladem takovéhoto zániku je situace, kdy bylo na pozemku osoby A (povinný) zřízeno věcné břemeno přechodu a průjezdu (chůze a jízdy) ve prospěch osoby B (oprávněný) a oprávněný B zatíţený pozemek, přes který měl právo chůze a průjezdu koupí, stává se oprávněným i povinným v 1 osobě. Věcné břemeno tak zaniká a tento zánik je definitivní. Pokud by v budoucnosti mělo dojít k rozdělení, musí se zřídit nové věcné břemeno, neboť to staré neobţivne a bude stále zaniklé p zákona č. 40/1964 Sb., odst. 2 a 4, občanského soudního řádu a dle 14 zákona č. 328/1991 Sb., odst zákona č. 40/1964 Sb. 20

17 7.5 Uplynutím doby Jestliţe bylo věcné břemeno zřízeno na dobu určitou, uplynutím této doby zaniká. Věcná břemena na dobu určitou se však nevyskytují aţ tak často, proto je i tento způsob zániku spíše ojedinělý. 7.6 Splněním rozvazovací podmínky Splněním určité podmínky by mělo věcné břemeno zaniknout. Pokud je třeba poskytnuto oprávněnému subjektu věcné břemeno na čerpání vody ze studny a to do doby, neţ bude vytvořena obecní kanalizace, aby měl oprávněný přístup k pitné vodě, je výhodnější sjednat věcné břemeno do doby splnění rozvazovací podmínky (tedy do doby realizace obecní kanalizace), neţ do určitého data (zánik uplynutím doby). Tento způsob je výhodný pro oba subjekty (oprávněného i povinného), neboť povinný není zbytečně omezen ve výkonu svých vlastnických práv a oprávněný uţívá tohoto věcného břemene pouze po dobu nezbytně nutnou (pro oprávněného je to výhodné např. pro případy společného nesení nákladů na údrţbu a opravu). 7.7 Zánik promlčením Občanský zákoník stanovuje desetiletou promlčecí lhůtu, kdy v průběhu této doby věcné břemeno nezaniká, ale oslabuje se. Pokud nebylo po dobu 10 let věcné břemeno vyuţíváno, zaniká. Návrh na zánik tímto způsobem dává povinný. Začátek běhu promlčecí doby je individuální vzhledem k obsahu. A)Jestliţe se musí povinný subjekt zdrţet určitého konání, začíná promlčecí doba běţet dnem, kdy toto zdrţení se porušil, a zároveň dané porušení zůstalo bez povšimnutí. B)Jestliţe musí oprávněný subjekt naopak konat, začíná promlčecí doba běţet okamţikem, kdy danou povinnost nevykonal, a nevykonání dané povinnosti zůstalo bez povšimnutí B) Věcná břemena dle Nového občanského zákoníku Vzhledem k tomu, ţe se mezi výběrem tématu bakalářské práce a jejím odevzdáním měnil a vešel v platnost Nový občanský zákoník účinný od , rozhodla jsem se do bakalářské práce zařadit i kapitolu týkající se úpravy věcných břemen dle nového občanského zákoníku. Nový občanský zákoník pojem věcné břemeno vynechává a nahrazuje jej pojmy sluţebnost a reálné věcné břemeno. Kdy základní rozdíl mezi těmito pojmy je oproti původním věcným břemenům rozdíl v povinnostech zatíţeného subjektu. Podstata však zůstala zachována. Stále jde o omezení vlastníka dané věci ve prospěch jiné osoby. Abych však nemusela stále rozepisovat tyto 2 pojmy, věci, které se sluţebností a reálných břemen týkají obecně, budu nazývat pro přehlednost stále věcnými břemeny. Věcná břemena zůstávají druhem věcných práv, nově jsou však povaţována za věci nemovité. Hlavní novinkou, kterou je potřeba znát 21

18 jiţ na začátku této kapitoly je to, ţe sluţebností či reálným břemenem lze zatíţit i věc movitou, pokud to dovoluje její podstata. Předešlá právní úprava věcných břemen se týkala pouze věcí nemovitých. 8 Sluţebnosti Podstata sluţebnosti tkví v tom, ţe vlastník zatíţené věci je povinen něco trpět, nebo se určitého chování zdrţet a to vše ve prospěch jiného subjektu. 17 Při vymezení sluţebností se vycházelo z předválečné osnovy (resp. zde byla snaha o shodu s ní) a bylo zde tak ponecháno široké vymezení, nevázané jen na nemovitou věc. Pojem byl takto koncipován, aby mohl co nejšíře krýt rozmanitý obsah pojmu sluţebnost. Věc můţe být zatíţena ve prospěch jiného sluţebností jako právem věcným, kdy: Slovo zatíţená naznačuje preference zřídit sluţebnost soukromoprávním jednáním a zároveň, kromě podstaty výše uvedené, je charakterizujícím znakem fakt, ţe vlastník sluţebné věci zůstává pasivní (buď trpí výkon práva jinou osobou, anebo opomíjí výkon práva vlastního) zákona č. 89/2012 Sb., dále stanoví rozsah sluţebnosti, kdy sluţebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Rozsah bude zpravidla určen v závislosti na právní skutečnosti, jíţ je sluţebnost zaloţena. Tento rozsah bude nejspíše širší neţ jen právo něco trpět či se něčeho zdrţet, protoţe bude zahrnovat i práva související s výkonem sluţebnosti, jako například přispívat na údrţbu zatíţené věci. 18 Paragraf výše uvedený dále stanoví, ţe není-li určen obsah služebnosti, posoudí se dle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší, protoţe povinný by měl být sluţebností zatěţován co nejméně. 19 Př.: Jde li o sluţebnost cesty, povinnost přispět za určitých okolností na její údrţbu. Pokud by povinná osoba neplnila uloţenou povinnost, přísluší oprávněné osobě obdobná ochrana jako u vlastnického práva. Můţe se tak domáhat, aby zavázaná (povinná) osoba své povinnosti plynoucí ze sluţebnosti plnila, resp. aby oprávněné osobě nebránila ve výkonu jejich oprávnění ze sluţebnosti. Oprávněná osoba se můţe tohoto domáhat soudní ţalobou. Př.: Bude-li mít oprávněná osoba právo průchodu po cestě povinné osoby (té, která musí oprávněnému umoţnit průchod po cestě leţící na jejím pozemku) a tento průchod bude oprávněné osobě znemoţněn umístěním překáţky, která průchod znemoţňuje, (například nově zřízeným, uzamčeným oplocením) můţe se oprávněná osoba domáhat u soudu jejího odstranění. 17 Zákon č.89/2012 Sb., 1257 odst zákona č. 89/2012 Sb., 19 Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s

19 8.1 Vznik sluţebností Moţnosti vzniku sluţebností se celkově nijak zvlášť neliší od moţností vzniku původních věcných břemen. Případné odchylky, či novinky jsou uvedeny aţ přímo u jednotlivých moţností. Vzhledem k tomu, ţe převáţná většina sluţebností zatěţuje věci nemovité, je do ustanovení o nabytí sluţebnosti začleněn i 1262 o zápisu sluţebnosti do veřejného seznamu (více se tomuto pojmu věnuji v následující části 7.1 a.). Sluţebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydrţením po dobu potřebnou k vydrţení vlastnického práva k věci, která má být sluţebností zatíţena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se sluţebnost nabývá v případech stanovených zákonem. 20 K věci lze zřídit i několik sluţebností, pokud není novější právo na újmu právům starším Zřízení smlouvou Sluţebnosti lze stanovit touto formou, jak vyplývá přímo z citace zákona výše uvedeného. Náleţitosti zůstávají obdobné jako u původních věcných břemen. Zůstává nutnost písemné formy u věcí nemovitých, kdy smlouva musí obsahovat všechny náleţitosti stanovené katastrálními předpisy. Nemovitost tak musí být ve smlouvě řádně specifikována a v případech zatíţení pouze části nemovitosti zůstává povinnost vyhotovení a doloţení geometrického plánu. Vzhledem k novince, uvedené jiţ v úvodu této kapitoly, a to moţnost zatíţení věci movité, je potřeba zmínit i rozdíly vzniku, resp. nabytí platnosti vzniku sluţebnosti, věcí movitých a nemovitých. Prvním rozdílem je forma, kdy jestliţe je sluţebnost zřizována k věci movité, nevyţaduje se písemná forma. Dalším rozdílem se zabývá 1262 odst. 1 a odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., který říká: (1) Zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. (2) Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy. 22 Bez provedení tohoto zápisu do příslušného seznamu sluţebnost vůbec nevznikne zákona č. 89/2012 Sb., odst zákona č. 89/2012 Sb odst. 1 a odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., 23

20 Veřejný seznam Tímto pojmem myslí Nový občanský zákoník všechny ty, do kterých můţe kaţdý volně nahlíţet (např. katastr nemovitostí, patentový rejstřík, rejstřík průmyslových vzorů), coţ pro naše účely splňuje katastr nemovitostí. Důleţitost veřejných seznamů je celkově zdůrazňována v celém občanském zákoníku, nejen u vlastnických práv, kdy se má za to, ţe pokud je určitá právní skutečnost v takovém seznamu zapsána, nemůţe se nikdo dovolávat její neznalosti. Tím evidence umoţňuje prosazení absolutního účinku věcných práv. 23 Jestliţe je tedy sluţebnost zřizována smlouvou, musí být tato smlouva vloţena do katastru nemovitostí (jakoţto do veřejného seznamu). Do katastru se zapisují i sluţebnosti k věcem jiţ zapsaným, které vznikly jinak, neţ smlouvou, tedy například na základě zákona nebo na základě předního rozhodnutí. Zápis těchto sluţebností se realizuje vkladem, nicméně tento vklad nemá konstitutivní účinky (vznik takovýchto sluţebností není podmíněn provedením vkladu). Oproti výše uvedenému, zřizuje-li se sluţebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu (př. Věci movité, která nepodléhá evidenci katastrálního úřadu), vzniká sluţebnost účinností dané smlouvy. Věcná práva k cizím věcem zapsaná do veřejného seznamu mají přednost před věcnými právy, které ve veřejném seznamu zapsány nejsou. 24 Smlouvu o zřízení sluţebnosti lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou. Není vyloučeno, aby bylo trvání sluţebnosti vázáno na splnění sjednané podmínky. Neobsahuje-li smlouva ţádný údaj o tom, zda je sluţebnost zřizována úplatně, nebo bezúplatně, vychází se z toho, ţe je bezúplatná Pořízením pro případ smrti Jde o obdobnou záleţitost, jako byl způsob vzniku věcných břemen schválenou dohodou dědiců, dle starého občanského zákoníku Rozhodnutí orgánu veřejné moci Ani zde nedochází k téměř ţádným změnám Hrudník Jan (a kol.) Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s

21 8.1.4 Vznik vydrţením Zde musíme brát v úvahu, oproti předešlé právní úpravě, opět moţnost zatíţení sluţebností věc movitou a to kvůli době potřebné k vydrţení takové věci, kdy zákonem stanovená lhůta jsou 3 roky. Podmínkou pro vydrţení věci (movité i nemovité) je její nepřetrţitá drţba po zákonem stanovenou dobu (viz výše), kdy si však vydrţitel můţe do této doby započítat i dobu řádné a poctivé drţby jeho předchůdce. Sluţebnost můţe mít i charakter veřejného statku, jímţ se rozumí věc určená k obecnému uţívání, například pozemní komunikace. Vydrţitelem je v těchto případech obec, na jejímţ území se daná věc nalézá. 26 Coţ je také upraveno přímo v zákoně: Při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nalézá. 27 Jde o návrat k tomu, co u nás bylo před rokem 1948 běţně judikováno Vznik ze zákona U tohoto způsobu vzniku opět nedochází k odchylkám oproti původní právní úpravě věcných břemen. 8.2 Související práva a povinnosti sluţebností Nový občanský zákoník upravuje související práva a povinnosti subjektů v 1263, kdy stejně jako předešlá právní úprava stanoví, ţe Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. 28 Nutno podotknout, ţe se nejedná o náklady na vylepšení, či zvýšení kvality dané věci. Tyto náklady by měla nést osoba pro níţ je sluţebnost určena. 26 Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s Zákon č. 89/2012 Sb., 1260, odst zákona č. 89/2012 Sb. 25

22 8.3 Rozdělení sluţebností Zákon rozlišuje 2 typy sluţebností a to pozemkové a osobní Pozemkové Tento typ sluţebnosti můţe zřídit vlastník jednoho pozemku ve prospěch jiného pozemku. Obsahem je závazek vlastníka povinného pozemku ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdrţet. 29 Tato sluţebnost je tedy pevně spjata s danou nemovitostí, coţ obsahem mírně připomíná původní věcná břemena in rem s tím rozdílem, ţe obsahem věcných břemen in rem byla povinnost vlastníka i případně něco konat, coţ se zde nevyskytuje díky novému rozdělení na sluţebnosti a reálná břemena. Př.: Vlastník pozemku A zřídí kaţdému vlastníkovi sousedícího pozemku B sluţebnost cesty, tj. právo kaţdého vlastníka pozemku B jezdit přes pozemek A. Tato sluţebnost je tak pevně spjata s panujícím pozemkem B a osobou oprávněnou z této sluţebnosti je kaţdý vlastník pozemku B. Dojde-li k prodeji pozemku B, změní se i osoba oprávněná z této sluţebnosti, protoţe se jí stane nový vlastník pozemku B. Zároveň oprávnění z této sluţebnosti nelze převést jinak neţ současně s pozemkem, protoţe osobou z ní oprávněnou je vţdy vlastník daného pozemku. 30 Sluţebnost tohoto typu tedy nelze převádět libovolně, bez převodu příslušného pozemku. Výjimku však tvoří sluţebnosti, které se týkají prostorů nacházejících se pod zemským povrchem (ţelezniční tunel). Takováto práva je moţné převést bez převodu dané věci nebo je lze nabýt dědictvím. Velkou novinkou je v tomto typu sluţebnosti moţnost zřídit sluţebnost, kdy je na straně vlastníka i oprávněného stejná osoba. Vlastník sám můţe zřídit na svém pozemku sluţebnost pro jiný svůj pozemek. Praktický význam to má pro předběţnou úpravu poměrů mezi jednotlivými pozemky, neţ některé z nich přejdou do cizích rukou. 31 Touto úpravou se přímo zabývá 1257 zákona č.89/2012 Sb., odst Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s Důvodová zpráva dle NOZ, s

23 Jednotlivé typy sluţebností se upravují vymezením jejich obsahu. Po vzoru některých dalších úprav se Nový občanský zákoník přiklání tradici uchované rakouským právem. Dále se povaţuje za vhodné přiklonit se k podrobnější úpravě devíti pozemkových sluţebností, protoţe tato úprava usnadní právní praxi návodem, co má být ujednáno ve smlouvě o zřízení sluţebnosti, popř. co má obsahovat výrok rozhodnutí orgánu veřejné moci, kterým se sluţebnost zřizuje. Na základě poţadavků z praxe se tradiční katalog pozemkových sluţebností doplňuje o právo zřídit na cizím pozemku nebo přes cizí pozemek vést inţenýrské sítě a udrţovat je. Ač se právní úprava výslovně vztahuje jen k pozemku, nevylučuje, aby sluţebnou věcí byla i jiná nemovitá věc neţ pozemek. Veškerá ustanovení o obsahu jednotlivých sluţebností jsou ovšem dispozitivní a nebrání odlišným ujednáním ve smlouvě. 32 Úplný popis níţe uvedených typů pozemkových sluţebností by přesahoval rámec této bakalářské práce, proto uvádím jen výčet uvedený v zákoně s krátkými popisky potřebnými k pochopení, o čem daná sluţebnost pojednává. a)sluţebnost inţenýrské sítě Tato sluţebnost je zřizována pro účely vedení a údrţby např. distribuční sítě v elektroenergetice nebo plynárenství. Pro provedení údrţby, kdy bude potřeba vstup oprávněného na pozemek povinného, je třeba, aby tento vstup oprávněný s povinným předem projednal. Tato podmínka se však netýká urgentních případů nutných pro opravu dané sítě. V takovém případě však musí oprávněný povinného o svém vstupu a zásahu co nejdříve informovat a následně uvést pozemek do původního stavu, byl-li původní stav narušen. b)opora cizí stavby Typickým případem je ten, kdy se budova na pozemku oprávněného opírá o budovu na pozemku povinného a zároveň budova na pozemku povinného je opěrným zařízením/pilířem pro budovu na pozemku oprávněného. Můţe jít jak o případy, kdy jsou budovy vedle sebe, tak kdy jsou za sebou ve svaţitém terénu. c)sluţebnost okapu Vlastník panujícího pozemku (oprávněný) má právo svádět dešťovou vodu ze střech své stavby na sluţebný pozemek povinného, který je povinen tento svod dešťové vody strpět. Oprávněný (tedy vlastník stavby, ze které je voda odváděna na cizí pozemek) je povinný se o okap starat tak, aby na pozemek zatíţený sluţebností nesváděl nečistoty a nezatěţoval tak tento pozemek více neţ je nutné 32 Výňatek z Důvodové zprávy dle NOZ, s

24 d)právo na svod dešťové vody Tento typ sluţebnosti je opakem předešlého typu sluţebnosti okapu. Dochází zde k výměně oprávněného a povinného. V tomto případě je subjekt, na jehoţ pozemek je voda odváděna oprávněným a vlastník stavby, ze které je voda odváděna na cizí pozemek, je naopak povinným. Vše kvůli tomu, ţe oprávněný má právo odebírat tuto sváděnou dešťovou vodu ke svým účelům. Náklady na zřízení a údrţbu zde nesou jak oprávněný (odebírat dešťovou vodu), tak povinný (strpět odebírání dešťové vody) e)právo na vodu Jde o oprávnění odebírat vodu ze sluţebného pozemku (pozemku zatíţeného sluţebností), a to například ze studny, potoka nebo jiného zdroje. S tím souvisí právo na zřízení vodovodu, jehoţ podstata spočívá v odvodu vody od zdroje (na pozemku povinného) k vyústění vodovodu (na pozemku oprávněného). Mnoţství odebírané vody se bude odvíjet od potřeby panujícího pozemku (pozemku povinného). f)sluţebnost rozlivu Vlastník vodního díla (př. přehrady) je oprávněn zaplavovat sluţebný pozemek v případě povodně. Můţe se tak zabránit škodám na majetku a zdraví osob, které by jinak mohla povodeň způsobit. Vlastník tohoto vodního díla (oprávněný) můţe na sluţebném pozemku zřídit a udrţovat potřebná obsluţná zařízení. g)sluţebnost stezky, průhonu a cesty Sluţebnost stezky Oprávněná osoba má osobně právo chodit po sluţebném pozemku nebo se po něm dopravovat vlastní silou (jízda na kole, jízda na koloběţce či kolečkových bruslích). Toto oprávnění se vztahuje i na osoby, které k oprávněné osobě přicházejí, nebo od ní odcházejí. Tyto osoby mohou být jak rodinní příslušníci, tak zaměstnanci. Naopak na co se oprávnění nevztahuje, je doprava motorovými vozidly a neobsahuje ani oprávnění vláčet po pozemku těţká břemena, která by mohla pozemek nějakým způsobem poškodit. Sluţebnost průhonu Oprávněná osoba má právo hnát přes pozemek zvířata, kdy se tím myslí zvířata hospodářská a slovo hnát vyjadřuje nutnost dohledu nad přechodem těchto zvířat. Je tím tak vyloučeno oprávnění pastvy či přechodu zvířat bez dozoru. Sluţebnost cesty Jde o oprávnění přejezdu přes pozemek jakýmikoliv vozidly (ať uţ motorovými nebo taţnými povozy). Rozsah takovéto sluţebnosti je určena účelem jejího sjednání. Na údrţbu cesty přispívají všichni, kdo cestu uţívají. Ke všem výše uvedeným sluţebnostem musí být stanoven rozsah plochy pozemku, který by měl být přiměřený potřebám sluţebnosti. Jestliţe se sluţebnost bude týkat pouze části pozemku, musí být tato část opět zaměřena pomocí geometrického plánu a ten musí být vloţen do příslušného veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. 28

25 h)právo pastvy Obsahem tohoto typu sluţebnosti je právo pást zvířectvo na daném pozemku. Subjekty si mohou vymezit o jaký druh či mnoţství zvířat se bude jednat. Pokud subjekty nevymezují druh zvířat, která se mohou pást, vztahuje se toto právo na kaţdý druh hospodářských zvířat kromě prasat a drůbeţe. Tuto sluţebnost nelze přiřadit k pozemku s lesními porosty. 33 Blíţe tyto práva a sluţebnosti upravuje zákon č. 89/2012 Sb., Osobní Tento typ sluţebnosti je vázán na určitou a konkrétní osobu. Jde o obdobu věcných břemen in personam, kdy je zde rozdíl v obsahu, kdy je povinný povinen něco trpět, či se něčeho zdrţet. Vzhledem k novému rozdělení na sluţebnosti a reálná břemena je zde vypuštěna povinnost něco konat. Jako u předešlého typu sluţebností zde dochází ke shodě s klasickým pojetím a je uveden pouze demonstrativní výčet typických osobních sluţebností. I kdyţ je zde prostor pro variabilitu, jde v zásadě o zřízení uţívacího nebo poţívacího práva oprávněné osobě. Z podstaty tohoto druhu sluţebnosti nemůţe oprávněný uţivatel převést oprávnění na jinou osobu, vyjma členů domácnosti oprávněného, kteří jsou do oprávnění zahrnuti. a)právo uţívací Předmětem uţívání můţe být opět věc movitá i nemovitá. Teoreticky jím můţe být i věc nehmotná (například ochranná známka). Délka trvání tohoto typu práva můţe být stanovena dohodou obou subjektů. Pokud však tato dohoda mezi subjekty neproběhla, zaniká toto právo smrtí fyzické osoby či zánikem právnické osoby, které byli na straně oprávněného subjektu. Oprávněný můţe věc uţívat dle jeho potřeb a potřeb jeho rodiny. Došlo by-li ke sporu,kde je hranice potřeb oprávněného, vycházelo by se ze situace okamţiku uzavření smlouvy. Uţívací právo se vztahuje i na plody a uţitky. Toto oprávnění má jak oprávněný subjekt, tak vlastník s tím, ţe vlastník nesmí jakkoliv zasáhnout do výkonu práva uţivatele (oprávněného). Při změně potřeb po zřízení tohoto práva, nevzniká oprávněnému nárok na jeho rozšíření. 33 zákon č. 89/2012 Sb.,

26 b)poţívací právo Toto právo v sobě obsahuje 2 sloţky a to jak věc uţívat, tak právo na všechny její plody a uţitky. Vlastník tak ztrácí reálnou moţnost věc vůbec uţívat. Vlastník (povinný) má právo danou věc pouze měnit, zcizit (př. prodat) nebo zatíţit (př. zástavním právem). Zatíţením však nesmí zasahovat do práv poţivatele (oprávněného). Povinností oprávněného je však věc udrţovat ve stavu, v jakém mu byla svěřena. Toto právo se dá udělit téměř na jakoukoliv věc. Výjimkou jsou věci, které jsou zuţivatelné (spotřebují se) a nezastupitelné (nelze je nahradit). Toto právo můţe být uděleno pouze jedné konkrétní osobě. Kdyby bylo uděleno více oprávněným, jejich oprávnění by si vzájemně odporovalo. Co ale moţné je, je zřízení poţívacího práva ke spoluvlastnickému podílu. Oprávněný má kromě uţívání plodů také právo na veškeré i mimořádné výnosy z těchto plodů. Vlastnictví k poţitku přechází na oprávněného v okamţiku oddělení plodu od sluţebné věci (př. utrhnutí jablka ze stromu). Výrazným rozdílem oproti právu uţívacímu je moţnost oprávněného se svým právem disponovat. Můţe tak například udělit toto oprávnění k věci další osobě. Můţe danou věc i pronajmout, půjčit či udělit právo pachtu (nájmu) a to vše bez souhlasu vlastníka. Náklady na údrţbu jsou na straně poţivatele (oprávněného), kdy má i povinnost věc pojistit, pokud je to běţné. Je-li předmětem poţívání pohledávka, která se stane splatnou před skončením poţívání, jsou z plnění oprávnění jak věřitel, tak poţivatel. 34 c)sluţebnost bytu Pokud se subjekty nedohodnou jinak, pouţije se stejná právní úprava jako na právo uţívání. Oprávněný tak bude konkrétní osoba, kdy se oprávnění na uţívání bytu bude vztahovat i na členy jeho domácnosti. Toto právo můţe být zřízeno jak k celému bytu, tak i k jeho části. Účelem této sluţebnosti je poskytnutí práva na bydlení v daných prostorách, coţ také zahrnuje chov domácího zvířete. Oprávněný však nemůţe s bytovou jednotkou volně disponovat nemůţe ji pronajmout ani převést na jinou osobu. Sluţebnost bytu je také moţno zřídit jako právo poţívání. Hlavním rozdílem mezi výše uvedenými moţnostmi je moţnost pronajmutí bytové jednotky v případě uţití principu práva poţívání. Vlastník bytové jednotky má nárok na dohled ohledně realizace sluţebnosti bytu. 35 Blíţe tyto práva a sluţebnosti upravuje zákon č. 89/2012 Sb., Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s zákon č. 89/2012 Sb.,

27 8.4 Zánik sluţebností Zánik sluţebnosti definuje zákon v , obecně však platí ustanovení o zániku závazků, coţ plyne z 11. I přesto jsou oproti obecnému předpisu některá ustanovení doplněna. Toto doplnění zohledňuje případ trvalé změny okolností oproti stavu, za něhoţ byla sluţebnost zřízena a zároveň uţ tak věc nemůţe slouţit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (př. výstavba domů na panujícím pozemku sluţebnosti průhonu). Důleţité však je, aby byl znemoţněn výkon práva ze sluţebnosti trvale. Při trvalé změně dle 1299 odst. 1 sluţebnost zanikne, ačkoliv bude i po svém zániku popřípadě ještě zapsána ve veřejném seznamu Reálná břemena Reálná břemena oproti sluţebnostem ukládají povinnému povinnost něco konat. Jedná se tak o věcné právo k cizí věci zahrnující povinnost vlastníka k určitému plnění oprávněnému. Reálné břemeno vázne na dané věci, proto s přechodem vlastnictví přechází reálné břemeno na nového nabyvatele, který se tak stává povinným. Právo na plnění, které z daného reálného břemene plyne, můţe být zřízeno ve prospěch věci, nebo ve prospěch osoby. Zřízení reálného břemene je moţné k věci zapsané do veřejného seznamu, ale teoreticky je moţné jej zřídit i na jinou věc, která nemusí být nemovitá. To můţe být výhodné například pro vlastníka pole, který jej plánuje prodat a přitom ví, ţe v budoucnosti bude potřebovat určité mnoţství sena. Zřídí tedy reálné břemeno, z kterého bude nabyvatel vázán dodávat mu kaţdý rok potřebné mnoţství. 37 Plnění z reálného břemene je opakovatelné a subjekty jsou zde v postavení věřitele a dluţníka. V případě neplnění ze strany povinného lze tedy předpokládat domahatelnost oprávněného u soudu a také uznání peněţité náhrady. 9.1 Doba platnosti Reálné břemeno můţe být zřízeno jako časově neomezené, časově omezené nebo vázané na určitou skutečnost. Neomezené pokud je takto reálné břemeno sjednáno, musí být zároveň sjednáno jako vykupitelné, přičemţ podmínky výkupu musejí být známy jiţ v monetě zřízení takového reálného břemene. Časově omezené trvání takového reálného břemene je sjednáno na dobu určitou (př. na dobu 30 let). Vázané na podmínku př. na podmínku smrti oprávněného 36 zákon č. 89/2012 Sb., 1299, odst Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s

28 9.2 Vznik Podmínky vzniku jsou obdobné jako u sluţebností. Vzniká-li reálné břemeno právním jednáním, okamţikem vzniku se povaţuje zápis do veřejného seznamu. 9.3 Související práva a povinnosti Vlastník zatíţené věci je povinen zdrţet se všeho, čím by mohlo dojít ke zhoršení věci a ohroţení plnění dávek oprávněnému. Hrozí-li vinou vlastníka, ţe plnění bude ohroţeno, má vlastník povinnost sloţit jistinu pro zajištění plnění oprávněné osobě. Kromě jistiny můţe vlastník přijmout jiné vhodné opatření, kterým plnění také dokáţe zajistit Zánik Reálná věcná břemena mohou zaniknout stejným způsobem jako sluţebnosti: Splněním podmínky v případě reálného břemene jednorázového Výkupem Trvalou změnou zatíţené věci Dohodou dohoda oprávněného a vlastníka Uplynutím času bylo-li reálné břemeno sjednáno na dobu určitou Smrtí oprávněného nebo zánikem právnické osoby Promlčením k promlčení můţe dojít po uplynutí desetileté promlčecí lhůty, která se začíná počítat od první moţnosti vykonání reálného břemene, popřípadě od posledního plnění. Jestliţe se oprávněný brání výkonu práva plynoucího z reálného břemene, promlčí se v průběhu 3 let, za předpokladu, ţe oprávněný se nedomáhá plnění. 38 Výňatek z knihy: Novotný Petr (a kol.) Nový občanský zákoník vlastnictví a věcná práva, 1.vydání, GRADA Publishing a.s., s

29 10 Ocenění věcných břemen Změny Nového občanského zákoníku se dotkly také zákona č. 151/1997, kdy se však pro naše účely změnilo hlavně názvosloví a uspořádání jednotlivých paragrafů. Zatímco před nabytí účinnosti Nového občanského zákoníku upravoval zákon o oceňování věcných břemen v 18, nyní tuto problematiku řeší 16b. Formulace, kdyţ pomineme rozpad věcných břemen na sluţebnosti a reálná břemena, zůstávají obdobné a způsoby oceňování také. Novela tak na vlastním ocenění velice nic nemění. Změnou při oceňování je chápání stavby jako zhodnocení pozemku, jak uvádí důvodová zpráva, proto se bude cena stavby přičítat k ceně pozemku. K ceně pozemku se také připočte cena trvalých porostů, coţ však nemění nic na zavedené praxi, neboť trvalé porosty jsou jiţ tradičně součástí pozemků (výjimku tvoří pouze sazenice stromků v lesní školce) Potřebné pojmy Cena x hodnota U těchto pojmů často dochází k záměně, nebo všeobecnému mínění, ţe jde vlastně o 2 pojmy vyjadřující tu samou věc. Hodnota jde o interval, který uvádí v jakém rozmezí, cenové úrovni, by se měla nemovitost nacházet a bylo s ní moţné v tomto intervalu obchodovat. Jde o ekonomické měřítko podle uţitku a prospěchu vlastníka věci ke dni odhadu. Hodnotu při odhadcovské činnosti stanovujeme nebo navrhujeme. Cena oproti předešlému pojmu je cena většinou skutečným vyjádřením hodnoty v penězích. Mělo by se jednat o odraz skutečného a zrealizovaného obchodu, kdy jde o konkrétní vyjádření v penězích. Tuto cenu při odhadcovské činnosti zjišťujeme. Dalo by se říci, ţe pojmem cena vyjadřujeme zrealizovaný stav v minulosti, hodnota se však v závislosti na čase, místě a vnějších podmínkách můţe měnit. Specifikace vybraných cen 2 zákona č. 151/1997 Sb. uvádí: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování zákon č. 151/1997 Sb., 2 33

30 Obvyklá cena zákon tímto rozumí cenu, za kterou prodáme nemovitost stejnou, či podobnou s podobnými parametry, jako je námi oceňovaná nemovitost a to vše ke dni ocenění na území tuzemského trhu. Do této ceny se nepromítají mimořádné okolnosti trhu jako je válka, stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, přírodní a jiné kalamity nebo osobní poměry prodávajícího a kupujícího. Osobními poměry se mimo jiné myslí rodinné nebo majetkové vztahy mezi kupujícím a prodávajícím. Zákon stanoví, ţe tato cena vyjadřuje hodnotu věci, která se určí porovnáním. Mimořádná cena taková cena, do které se započítají vlivy výše uvedené, které se právě do obvyklé ceny nesmějí započítat. Sjednaná cena Jde o finanční částku, na které se shodnou obě strany prodávající i kupující. Nabídková cena jde o cenu, za kterou se věc na trhu nabízí. Tuto cenu určuje zpravidla prodávající. Trţní hodnota nemovitosti hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím. 40 Jde o obdobu ceny obvyklé Součást věci x příslušenství věci Součást věci tento pojem nově upravuje 505 zákona č. 89/2012 Sb. Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Příslušenství věci- Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. 41 Koeficient prodejnosti má dle Vyhlášky vyjadřovat vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných podle Vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. 42 Uţívá se při výpočtu ocenění nákladovým způsobem. Tento koeficient se mění v závislosti na Vyhlášce, neboť má vyváţit nerovnosti mezi cenami sjednanými a cenami vyhláškovými, tudíţ 1x ročně. Není tak úplnou reakcí na aktuální ceny. Vyhláška totiţ pro uvedení cen př. v roce 2014 sbírá data po celý rok 2013 (aţ rok 2012), tudíţ pro rok 2014 pak pracujeme s cenami sjednanými v předešlých max. 2 letech zákona č. 89/2012 Sb., odst

31 Znalecký posudek x odhad ceny Jde o rozdělení výsledku ocenění/odhadu dle osoby, která ocenění/odhad realizovala a také dle účelu. Znalecký posudek ten mohou provádět pouze osoby, které mají statut znalce, coţ znamená, ţe musí splňovat následující náleţitosti: -jmenování krajským soudem nebo ministrem spravedlnosti -zápis do seznamu znalců Tento typ posudku je nejčastěji vyhotovován pro daňové účely z převodu nemovitosti (nově z nabytí nemovitosti) nebo pro potřeby soudu při dědickém řízení. Odhad ceny Můţe se vyhotovit a nejčastěji se vyhotovuje v případech, kde zákon jasně nestanoví, ţe k danému případu/rozhodnutí/sjednání nového právního vztahu je potřeba výše uvedený znalecký posudek. Nejčastěji se odhady vyhotovují pro potřeby bank (při zajištění úvěru nemovitostí z podstaty zajištění a celkově úvěru se jedná nejčastěji o hypoteční úvěry, zákon však nezakazuje zajistit i jiný typ úvěru věcí nemovitou). K vyhotovení odhadu není potřeba zápis odhadce do seznamu znalců, neboť odhadce není znalcem (nebyl nikým jmenován). Pro odhadcovskou činnost je potřeba drţet ţivnostenské oprávnění k provádění této činnosti Dělení věcných břemen pro účely ocenění Jak jde vidět ve zkráceném historickém vývoji věcných břemen, tato právní úprava věcných práv se v zákonech objevuje jiţ dlouhou dobu, i proto obliba zatěţování věcí břemeny roste a je tak čím dál tím častěji potřeba oceňovat věci s tímto zatíţením. V této kapitole budu uţívat pojem věcná břemena, pokud nebudu přímo popisovat ocenění jednotlivých břemen (resp. sluţebností), abych tímto pojmem zahrnula jak nové sluţebnosti, tak reálná břemena Dělení dle doby trvání a) na dobu určitou b) na dobu neurčitou c) navţdy trvající d) na zbývající dobu ţivota oprávněné osoby Dělení dle uţitku a)věcná břemena přinášející uţitek oprávněné osobě U tohoto typu ocenění stanovujem tzv. roční uţitek a to na základě ceny obvyklé. Nejčastější typy věcných břemen tohoto typu jsou: -věcné břemeno přechodu a přejezdu přes pozemek pro potřebu oprávněného -věcné břemeno veřejné cesty -věcné břemeno energetické stavby -věcné břemeno čerpání ze studny 35

32 b) věcná břemena přinášející závadu na nemovitosti povinného u tohoto typu se posuzuje ztráta povinného z břemene váznoucího na jeho nemovitosti, nebo náklady na odstranění takového věcného břemena Dělení dle předmětu ocenění a)ocenění věcného břemene b)ocenění nemovitosti zatíţené věcným břemenem Dělení dle účelu ocenění a)ocenění pro daňové účely a potřebu orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštních předpisů b)ocenění pro soudní draţbu c)ocenění pro veřejnou draţbu d)ocenění pro uzavření smlouvy e)ocenění pro zástavu peněţního ústavu Dělení dle zápisu do katastru nemovitostí a)list vlastnictví - Oddíl C sem se zaznamenávají věcná břemena In rem tedy ta, váznoucí na nemovitosti. Tento záznam má na listu vlastnictví kaţdá osoba, která je nynějším vlastníkem nemovitosti s váznoucím věcným břemenem. b)list vlastnictví oddíl B část 1 do této části listu vlastnictví se zaznamenávají věcná břemena váznoucí na konkrétní osobu tedy věcná břemena typu In personam Dělení dle ekonomického hlediska Zde uvaţujeme, většinou v závislosti na typu, předmětu a délky trvání věcného břemene, ţe omezení povinného vlastníka nemovitosti, resp. jeho újma způsobená tímto věcným právem, by měla být určitým způsobem kompenzována. Proto z tohoto hlediska můţeme věcná břemena rozdělit na: a)zřízená bezplatně b)za jednorázovou úplatu úplatou se zde myslí peněţitá kompenzace, která se vyplatí jednorázově a to při vzniku věcného břemene. Pokud takové břemeno zatěţuje nemovitost a přechází na kaţdého nového nabyvatele, nový nabyvatel jiţ nemá nárok na ţádnou kompenzaci. Novému nabyvateli se většinou kompenzace projeví v ceně, za kterou nemovitost kupuje od stávajícího povinného. c)formou budoucích úhrad jde o laicky řečeno formu budoucího nájmu. Nejedná se však o nájem jako takový, neboť povinný nemá ve své kompetenci jen tak bez souhlasu oprávněného vypovědět smlouvu o zřízení věcného břemene (viz. odstavec věnující se zániku věcných břemen) a také, oproti nájmu, se musí povinný a oprávněný podělit o náklady na údrţbu dané nemovitosti (většinou dle míry uţívání kaţdého z nich). Pro ilustraci je ale nájem dobrý 36

33 příklad, neboť tento pojem známe kaţdý a umíme si pod ním něco představit. Podstata tkví v tom, ţe pro kaţdého nového nabyvatele nemovitosti s tímto typem váznoucího břemene, má tato nemovitost (resp. toto věcné právo) pozitivní vliv, neboť mu bude přinášet uţitek v podobě pravidelných úhrad ze strany oprávněného Dopad existence věcného břemene Vzhledem k tomu, ţe věcné břemeno je forma věcného práva, které omezuje vlastníka v jeho, zákonem daných, vlastnických právech, je důleţité si připomenout, co mu jeho vlastnická práva umoţňují. To se dá označit výrazem vlastnická triáda. Právo věc drţet Právo s věcí disponovat Právo věci uţívat a poţívat její plody a uţitky Po té, co si uvědomíme podstatu této triády a tím pádem práva, která vlastníkovi náleţí, můţeme analyzovat moţná omezení způsobená zatíţením věcným břemenem. Nejjednodušší je vyhodnotit odpovědi na níţe uvedené problematiky/otázky: Jak velká část nemovitosti je zatíţena část, celá, poloha, velikost Zda je tím moţnost stavebního vyuţití omezena Zda je omezena moţnost vyuţití zemědělství, dvůr, zahrada Způsobuje věcné břemeno zatíţení hluku, prachu, výfukových plynů Zda se dá očekávat sníţená prodejní cena Jak intenzivní je vyuţívání věcného břemene Zda má nemovitost, díky zatíţení věcným břemenem, zhoršené postavení jako zástava pro banku Dle těchto odpovědí si dokáţeme udělat poměrně jasnou představu o omezení faktické moci vlastníka nemovitosti na realizaci svých vlastnických práv Podklady potřebné pro oceňování věcných břemen Před samotným oceněním je třeba shromáţdit všechny dostupné podklady a znát detailní zadání. Potřebné písemné a grafické podklady jsou dle pana Bradáče tyto: Smlouvy o zřízení věcného břemene mezi osobou povinnou a oprávněnou Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví oprávněné osoby Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví povinné osoby Kopie katastrální mapy aktuální stav Geometrický plán pro vyznačení věcného břemene na části pozemku, potvrzený příslušným katastrálním úřadem 43 Myšlenka převzata od Ing. Davida Duška, Ph.D. z jeho práce o Oceňování věcných břemen 37

34 Geometrický plán pro vyznačení věcného břemene na části pozemku uvedením výměry věcného břemene, zpracovaný odpovědným geodetem Výtah z projektové dokumentace, vč. Technické zprávy Přehledná situace vzájemné vztahy, vyznačení inţenýrských sítí a podzemních staveb Eventuální existující smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou Stavebně právní dokumentace územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí Další důleţitá rozhodnutí vodohospodářské, hygienické, ochrana ţivotního prostředí Kopie schváleného územního plánu vč. Textové části, která se týká předmětu ocenění Aktuální cenová mapa stavebních pozemků (pokud je pro obec vydána) Databáze obvyklých obchodovatelných cen pozemků a nájemného v čase a místě Omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému pásmu Místní podmínky jiná cenová omezení Kopie výpisu objednatele z obchodního rejstříku Ocenění věcných břemen dle uţitku Věcná břemena mají většinou obecně negativní vliv a to jak na trţní hodnotu nemovitosti, tak na její prodejnost. Dle typu věcného břemene můţe být toto zatíţení vzhledem k prodejnosti zanedbatelné i velmi podstatné. Záleţí hodně na poměru újmy povinného a uţitku oprávněného. Tyto 2 aspekty se však nemusejí rovnat. Například právo přejezdu a chůze k vlastní nemovitosti přes nemovitost jiného vlastníka můţe mít obrovský uţitek pro oprávněného, pokud je cizí pozemek jedinou moţnou cestou přístupu k vlastní nemovitosti oprávněného. Naopak pro povinného nemusí znamenat výše zmíněné věcné břemeno téměř ţádnou újmu. a)ocenění věcného břemena jako uţitku oprávněného Úkol odhadce je v tomto případě jasný. Určit výši jednorázové úhrady oprávněného povinnému tak, aby povinnému kompenzovala újmu. Toto se stanovuje metodou výnosovou, kdy daná úhrada zahrnuje případné ušlé zisky povinného po dobu trvání věcného břemena. V případě věcného práva na uţívání bytu se, tímto způsobem ocenění, jedná o určení výhledové částky, se musí daná částka diskontovat na současnou hodnotu. V takovém případě můţeme pouţít vzorec věčné renty Cv = z. kk 44 Bradáč Albert (a kol.) Věcná břemena od A do Z., 3. Vydání, Praha, Linde Praha a.s

35 Cv cena stanovená výnosovým způsobem z roční uţitek kk koeficient kapitalizace Kdy roční uţitek se u kaţdé nemovitosti a situace bude lišit, neboť je potřeba vzít v úvahu výhody oprávněného. Musí se dávat pozor, aby se nepřičítaly náklady a práce vynaloţená na údrţbu a opravy nemovitosti. b)ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti Při tomto typu ocenění je třeba vyčíslit a stanovit újmu povinného, na jehoţ nemovitosti břemeno vázne nebo vyčíslit náklady na odstranění věcného břemene. Kdyţ vezmeme opět příklad uvedený u předešlého typu v tomto rozdělení a to věcné břemeno uţívání bytu (pro tuto situaci berme doţivotní uţívání oprávněného), náklady na odstranění tohoto věcného břemene by byly náklady potřebné na pořízení (zaplacení nájmu) jiného podobného bytu, ve kterém by oprávněný mohl bydlet a s touto změnou by souhlasil. Ocenění takovéto závady nemovitosti se můţe provést pomocí vzorce: VBZ = COB COBZ VBZ cena závady COB obvyklá cena nemovitosti bez závad COBZ obvyklá cena nemovitostí, na níţ vázne věcné břemeno 10.6 Ocenění věcných břemen dle účelu a)účel smluvní - Při zpracování ocenění (znalecký posudek, posouzení) pro účely smluvní nebo pro účely zákonů, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu se hovoří o hodnotě náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu: zde se jedná o cenu nabídkovou nebo cenu sjednávanou (můţe být nazvána i cenou obecnou, pokud platí v širším měřítku, zák. č. 526/1990 Sb., zák. č. 151/1997 Sb., 2 odst. 3b), za kterou je moţné realizovat náhradu mezi subjekty (fyzické osoby nepodnikající-občané, fyzické či právnické osoby podnikající-podnikatelé nebo jiné subjekty) za vzniklou újmu na vlastnických právech. Náhrada můţe být určena propočtem na základě výnosových metod, způsobem nákladovým nebo můţe být určena odhadem na základě erudice zpracovatele. Hodnotu náhrady, pokud se subjekty nedohodnou spolu nebo na návrh notáře, určuje znalec či odhadce. b)účel daňový - Při zpracování ocenění (znalecký posudek, posouzení) pro účely daňové a pro potřeby státních orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu, se hovoří o (zjištěné) ceně práva odpovídajícího věcnému břemenu - zde se jedná o zjištěnou cenu podle 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 39

36 Jsou zde však i případy, kdy se oceňuje jak věcné břemeno, tak i nemovitost s váznoucím břemenem ( 48 vyhl. č. 540/2002 Sb.: Při oceňování nemovitostí se výsledná zjištěná cena sníţí o ceny věcných břemen váznoucích na nemovitostech zjištěné podle 18 zákona). Hovoří se o zjištění ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu podle cenového předpisu. Cena práva se zjišťuje. Věcná břemena oceňuje znalec se specializací - nemovitosti, podnik, nehmotný majetek nebo přímo věcná břemena (zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících toto ale neupravuje) Ocenění sluţebností Obecně Náš současný právní řád problematiku oceňování věcných břemen dostatečně nepostihuje a ve většině případů umoţňují jednotlivé zákony, které se věcných břemen týkají, pro svoji nejednotnost a nejednoznačnost rozdílné přístupy oceňovatelů. V západních společnostech není fenomén věcných břemen v takové míře prosazován jako u nás, neboť zde jiţ dlouhá léta (nebo i desetiletí, staletí) existují ustálené vlastnické vztahy, které jsou do určité míry neměnné, vztahy jiţ byly v minulosti nastaveny a vlastnictví je striktně nedotknutelné. V případě nutné potřeby se prokáţe a prosadí veřejný zájem. Existují rovněţ názory, ţe institut věcných břemen není v naší legislativě řádně upraven. Domníváme se, ţe všechny potřebné úpravy existují, i kdyţ nejsou jednotné a některé jsou vzájemně rozporuplné. To, co široká veřejnost především postrádá, je metodika stanovení hodnoty náhrad a zjištění cen práv odpovídajících věcným břemenům. 46 Vzhledem k výše uvedeným moţnostem rozdílných postupů se musí na kaţdé věcné břemeno (sluţebnost) pohlíţet jako na skutečnost neopakovatelnou a jedinečnou. Kaţdý případ je třeba pečlivě posoudit a navrhnout řešení, které vychází z logiky věci Aplikovatelné metody a)výnosová jde o hlavní a nejvíce doporučovanou a vyuţívanou metodu oceňování věcných břemen resp. sluţebností. Tato metoda se dá vyuţít ke smluvním účelům a její modifikovaná verze i k administrativním účelům. Princip nemodifikované verze tkví ve stanovení moţných budoucích výnosů z dané nemovitosti (př. získaných pronájmem nemovitosti nebo její části), které jsou diskontovány na současnou hodnotu

37 Vzorec vyuţívaný na dobu určitou: Cv hodnota věcného břemene z konstantní roční uţitek oprávněného v daném roce q úročitel (q = 1+i => q = 1+ (u/100)) i diskontní míra n doba trvání věcného břemene 47 V zákoně č. 151/1997 o oceňování je však pouze řečeno, ţe věcná břemena se oceňují výnosovou metodou na základě ročního uţitku ( 16b., odst.1), kdy odstavec 3 zákona stanoví, ţe roční uţitek se násobí počtem let trvání takového práva, nejvýše však 5. Pokud se právo váţe na osobu a to na dobu jejího ţivota, roční uţitek se násobí 10. Zákon tak nestanovuje závislost konečné ceny věcného břemene na diskontní míře. Jde o jednoduchý vzorec, který však nebere ohled na hodnotu peněz v čase. 48 C v = z x n Díky neuvaţování časové hodnoty peněz zákonem daným způsobem ocenění se mohou tyto 2 hodnoty získané výnosovou metodou velmi lišit. Principiálně se dá tato metoda aplikovat nejlépe na ocenění dle uţitku oprávněného (odst. 9.5 a této bakalářské práce) b)nákladová metoda tato metoda jiţ byla zmíněna (i kdyţ neformálně) v části ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti. Pouţívá se v případech, kdy lze věcné břemeno odstranit. Tato metoda pak stanovuje hodnotu věcného břemene jako náklady potřebné na jeho odstranění. Nákladová metoda však do značné míry závisí na dohodě mezi povinným a oprávněným, takţe nejde vyuţít ve všech případech, kdy lze věcné břemeno odstranit. c)porovnávací metoda tato metoda je pouţitelná převáţně v teoretické rovině, neboť ke svému provedení potřebuje dostatek porovnatelných vzorků, a to jak nemovitostí, tak obdobných věcných břemen na daných nemovitostech váznoucích. I kdyţ se obliba věcných 47 Odvozeno z práce: D. Dušek oceňování věcných břemen, s 5 48 zákon č. 151/1997 Sb., odst. 3 41

38 břemen šíří, řekla bych, ţe tato metoda se prozatím nedá pořádně vyuţít právě skrz nedostatek pouţitelných a srovnatelných vzorků Jednotlivé případy ocenění věcných břemen/sluţebností V této části bakalářské práce se budou věcná břemena a sluţebnosti prolínat. V případech, kdy se postupy pro ocenění věcných břemen dali aplikovat na určitý typ sluţebnosti, zmiňuji sluţebnost. V případech, kdy se tak učinit nedalo, zmiňuji klasicky věcné břemeno Věcná břemena in rem a pozemkové sluţebnosti a)přechodu nebo průjezdu (chůze a jízdy) Sluţebnost stezky, průhonu a cesty V tomto typu věcného břemene je potřeba nejdříve osobu (anonymní okruh osob), kterým tato sluţebnost náleţí. Dále je třeba rozlišit, zda se právo váţe k fyzické osobě (oprávněnému) a jejím potřebám, nebo k podnikatelské činnosti. U subjektu fyzické osoby se věcné břemeno určí pomocí regulovaného nájemného za pozemky, kdy maximální roční nájemné stanovuje Ministerstvo financí seznamem zboţí s regulovanými cenami. Příklad: Jedná se o simulovaný případ. Úvod: Oceňuje se věcné břemeno práva chůze a jízdy na části pozemku v Hodoníně o celkové výměře 100m2, kdy přes tento pozemek vede přístupová cesta k nemovitosti oprávněného. Cesta je vyměřena geodetem a zabírá 32m2 (délka = 8m; šířka = 4m). Vymezení obsahu: výše uvedená část pozemku (přístupové cesty) bude zatíţena věcným břemenem ve prospěch povinného. Rozsah osob není stanoven. Přístupová cesta však nebude slouţit k podnikatelským záměrům. Toto věcné břemeno se váţe k nemovitosti, tedy části pozemku, takţe oprávněným z tohoto věcného břemene se stává kaţdý nabyvatel nemovitosti, ke které přístupová cesta vede. Délka trvání: navţdy Roční užitek: roční uţitek se stanoví dle regulovaného nájemného za pozemky dle cenového věstníku Ministerstva financí České republiky č. 2/

39 Obrázek 2 - cenový věstník Ministerstva financí 2/2014 obr:cenový věstník MF ČR 2/2014 Zdroj: Dle výše uvedeného cenového věstníku je aktuální cena ročního regulovaného nájemného za m 2 stanovena ve výši 4 Kč/m 2 /rok. Dosaţitelné roční nájemné za zatíţenou část pozemku je: 32 m 2 x 4 Kč = 128 Kč Tabulka 1 - Výpočet hodnoty VB přechodu nebo průjezdu Roční uţitek celkem 128 Kč Zjištěný roční uţitek ze smlouvy Nelze zjistit Doba trvání Navţdy trvající Počet let uţitý pro ocenění věcného břemene 5 let (dle 16b., odst. 3) Výpočet 128 Kč x 5 let Cena věcného břemene 640 Kč Výsledná cena zjištěná věcného břemene je 640 Kč V případě, ţe by se jednalo o právo chůze a jízdy pro podnikatelskou činnost, stanovila by se cena věcného břemene na základě ročního uţitku určeného jako roční sjednané nájemné, protoţe na pronájem části pozemku k podnikání se regulované nájemné nestanovuje. Pokud by se jednalo veřejnou cestu, nešel by tedy stanovit počet ani okruh osob oprávněných, ocenilo by se věcné břemeno paušální částkou Kč a to dle 16b., odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. 43

40 b)přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údrţbě Typickým příkladem je přístup k opravě stěně domu (nebo garáţe), která je zároveň hraničním prvkem mezi jednotlivými pozemky. Oprávněný nemá moţnost opravu provést zevnitř budovy (domu, garáţe) a vnější strana se jiţ nachází na pozemku povinného. Nejde tak o zřízení trvalé přístupové cesty a dá se předpokládat, ţe toto právo nebude oprávnění vyuţívat nijak frekventovaně. V takovém případě se budeme řídit 16b., odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. a věcné břemeno oceníme paušální částkou Kč. c)čerpání vody ze studny právo na vodu Zde bychom opět uplatnili odstavec 5 16b., a věcné břemeno ocenili paušální částkou Kč, neboť nelze určit roční uţitek. Ten by se dal v některých případech zjistit, kdyby si vlastník i oprávněný vedli např. nějakou evidenci frekventovanosti a mnoţství odebrané vody za rok. Dalo by se tak určit, kolik oprávněný ušetří za vodu z vodovodní infrastruktury a toto ušetřené mnoţství by se následně vynásobilo cenou vody. d)sluţebnost okapu a právo na svod vody Zde by se uplatnilo obdobné řešení jako u předešlého bodu. Opět zde není jednoduché stanovit roční uţitek. e)stavby na jiné stavbě vzájemně nepropojené opora cizí stavby Pro platnost tohoto typu břemene/sluţebnosti je nutné uzavření smlouvy o věcném břemeni. Roční uţitek můţeme v tomto případě vyjádřit jako úsporu nákladů na základy stavby. Roční uţitek můţeme pak vypočítat: Z=(CNZ UNZ)/PŢ z roční uţitek CNZ Celkové náklady na základy stavby UNZ Náklady na základy stavby při vyuţití jiné stavby jako opory PŢ předpokládaná ţivotnost stavby f)právo věcného břemene pro vedení energetických staveb sluţebnost inţenýrské sítě Je zde spousta faktorů, které se musí zohlednit u ocenění tohoto typu věcného břemene/sluţebnosti, neboť energetické a inţenýrské sítě zahrnují širokou škálu plynovodů, teplovodů, rozvodů, zásobníků a regulačních zařízení. Zohlednění se týká umístění energetické stavby (nadzemní/podzemní) a z toho plynoucí omezení a také to, zda se zatíţený pozemek nachází v některém z ochranných pásem. Roční uţitek se dále odvíjí od druhu zatíţeného pozemku. 44

41 stavební pozemek roční uţitek se stanoví jako výše obvyklého nájemného. Pokud chybí dostatečné informace o výši nájemného srovnatelných pozemků, pouţije se simulované nájemné, které se stanoví jako dané % z ceny obvyklé pozemku uvedené v cenové mapě obce nebo z cenového předpisu. Příklad Okresní město Hodonín má ceny pozemků stanovené schválenou cenovou mapou stavebních pozemků, kdy se výše ceny za m 2 pohybuje v rozmezí 50 Kč/m Kč/m 2, jak jde vidět z níţe uvedené cenové mapy. Obrázek 3 - cenová mapa města Hodonín Obr. Cenová mapa města Hodonín Zdroj: Procentuální podíl se většinou stanovuje ve výši 4 aţ 5 %, proto kdyţ vezmeme průměr uvedeného rozmezí 50 Kč 1600 Kč tj. 825 Kč/m 2, ze kterého určíme výši 5%, dostaneme částku 41,25 Kč za m 2. Pak uţ by jen záleţelo na velikosti zatíţeného pozemku. zemědělská půda zde se cena stanovuje jako 1% z ceny pozemku lesní pozemek zde se stavuje cena jako 1% z ceny pozemku, jako u předešlého typu. 45

42 Věcná břemena in personam a osobní sluţebnosti a)podílet se na úrodě zahrady poţívací/uţívací právo (právo chovu domácího zvířete) U tohoto typu sluţebnosti/věcného břemene je těţké určit roční uţitek. Musely by být známy informace o mnoţství a druhu vypěstovaných plodin a na základě prodejní ceny za kilogram či kus dané plodiny bychom byly schopni vypočítat výnos. Pokud bychom se na uţitek dívali z hlediska uţívacího práva, kdy máme moţnost disponovat s právy týkajících se daného pozemku a uţitku z něj, měli bychom logicky od výnosu odpočítat náklady na vypěstování plodin, neboť ty jsou na straně oprávněného. b)uţívání nebytových prostor poţívací/uţívací právo U nebytových prostor není nájemné regulováno, proto se k určení ročního uţitku vychází z obvyklého nájemného srovnatelných prostor. Příklad: ocenění věcného břemene uţívání místnosti vymezené pro komerční účely o ploše 30 m 2 v katastrálním území Hodonín. Cena za m 2 pronájmu srovnatelných nemovitostí je (i dle analýzy trhu v 3. Části této bakalářské práce) stanovena ve výši 66,6 Kč/m 2 za měsíc. Věcné břemeno je určeno na dobu trvání 15 let. Věcné břemeno je určeno ve prospěch právnické osoby. b1)ocenění na dobu určitou dle zákona Tabulka 2 - ocenění VB na uţívání bytu doba určitá 15 let cena za m2 za měsíc 66,6 Kč Cena za m2 za rok 66,6 Kč x 12 měsíců = 799,2 Kč Výměra podlahové plochy prostoru 30 m 2 Roční uţitek věcného břemene 799,2 Kč x 30 m 2 = Kč/rok Délka trvání 15 let Délka trvání pouţitá dle zákona 5 let (dle 16b., odst. 3 z. č. 151/1997 Sb) Cena věcného břemene na celou dobu trvání 5 let x Kč = Kč Cena věcného břemene stanovena dle zákona Kč b2)ocenění na dobu určitou s ohledem na časovou hodnotu peněz z roční uţitek = Kč i...úroková míra stanovena ve výši 10% Cv = z. ( qn 1 / qn. i ) = z. ( (1+i) n -1/(1+i) n. i ) = ( (1+0,1) 15-1/(1+0,1) 15. 0,1) Cv = ( (4,2 1)/(4,2. 0,1) = (3,2/0,42) Cv= ,62 = Kč 46

43 Cena věcného břemene na dobu určitou s diskontováním hodnoty Kč c)věcné břemeno opatrování oprávněného Nejčastěji ke vzniku tohoto věcného břemene dochází při dědickém řízení. Doporučuje se uplatnit ustanovení 16b., odst. 5 a ocenit takové břemeno částkou ,-. U tohoto zatíţení je třeba brát v potaz i to, ţe povinnému se zvyšujícím se věkem oprávněného porostou náklady na jeho opatrovnictví a je zde i investice časová ze strany povinného, kdy na opatrovnictví musí vynaloţit nejen finanční, ale i fyzické prostředky. d)právo bydlení v bytě či rodinném domě Právo bydlení v bytě se oceňuje opět na základě ročního uţitku, který se můţe stanovit dle výše obvyklého nájmu za m 2. Příklad: Ocenění věcného břemene na užívání bytu Úvod: Vlastníkem bytové jednotky je Radmila Lengová, která uzavřela smlouvu o nabytí nemovitosti se svojí matkou, Annou Ševčíkovou, za podmínky zřízení věcného břemene ve prospěch bydlení oprávněné paní Ševčíkové. Rozsah: Uţívání bytu paní Ševčíkovou, tedy oprávněnou, není nijak omezeno. Má k dispozici 2 pokoje, koupelnu, WC, kuchyň, chodbu, lodţii i sklepní prostor. Kdy se do podlahové plochy započítávají plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených. Dále se dle přílohy 1 zákona č.151/1997 Sb., části 4., odst. 3 Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem: (a) teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17, (b) nezasklených lodžií koeficientem 0,20, (c)sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0, Vzhledem k nedostatku informací o obvyklém nájmu v Hodoníně vycházím ze skutečných nájmů a jejich intervalů více rozebraných v analýze realitního trhu (část 3. bakalářské práce), kdy se průměrná cena m 2 za měsíc pohybovala v rozmezí 107 aţ 174 Kč, kdy průměr je stanoven na 136 Kč/m 2 /měsíc. Tabulka 3 - Rozdělení místností pro určení počitatelné plochy bytu seznam místností m 2 započitatelné m 2 obývací místnost č.1 15,9 15,9 obývací místnost č.2 17,9 17,9 kuchyň 8,0 8,3 koupelna 2,3 2,0 WC 1,0 1,0 chodba 2,5 2,5 lodžie 4,1 4,1 m 2 x 0,2=0,67 sklepní prostor 1,2 1,2 m 2 x 0,10=0,12 49 Zákon č 151/1997 Sb., část 4., odst. 3 47

44 celková výměra podlahové plochy 52,9 48,39 Výpočet ročního nájmu Výpočet měsíčního nájmu 48,39 m 2 x 136 = 6 581,- Výpočet ročního nájmu 6581 Kč x 12 = ,- d1)na dobu určitou dle cenového předpisu doba trvání 10 let Tabulka 4 - výpočet hodnoty VB uţívání bytu dle CP doba určitá 10 let Výše ročního nájmu Hodnota věcného břemene x 5 = ,- Dle 16b., odst. 3 násobíme roční uţitek 5, neboť je věcné břemeno stanoveno na dobu určitou a to na dobu 10 let. Hodnota věcného břemene je tedy: Kč d2)na dobu určitou dle cenového předpisu doba trvání 3 roky Tabulka 5 - výpočet hodnoty VB uţívání bytu dle CP doba trvání 3 roky Výše ročního nájmu ,- Hodnota věcného břemene x 3 = ,- Opět se řídíme odstavcem 3 zákona o oceňování 16b. Hodnota věcného břemene je tedy: Kč d3)na doţivotí oprávněné osoby dle cenového předpisu Tabulka 6 - Výpočet hodnoty VB uţívání bytu dle CP - nadoţivotí Výše ročního nájmu Hodnota věcného břemene x 10 = ,- Tentokrát se řídíme 16b., odst. 4, neboť je věcné břemeno zřízeno na dobu ţivota oprávněné osoby. Hodnota věcného břemene je tedy: Kč d4)na doţivotí s ohledem na časovou hodnotu peněz trţní ocenění Ocenění výnosovým způsobem určení věku oprávněného Při výnosovém způsobu ocenění bychom měli diskontovat cenu vzhledem k její časové hodnotě. Nastává však velmi citlivá otázka, a to určení zbývajícího věku oprávněného do doby, neţ zemře. Vodítkem by pro nás mohla být úmrtnostní tabulka českého statistického úřadu 48

45 Vycházíme li z tabulky úmrtnosti, která je aktualizována k roku 2012, a bylo li v tomto roce paní Ševčíkové, matce povinné, 67 let, tzn., ţe se narodila v roce Můţeme srovnat tabulky pro rok jejího narození a pro rok ,51 Tabulka 7 - Výňatek z úmrtnostních tabulek tabulka pro rok věk qx px lx dx Lx Tx ex , , , , , , , , ,29 Výňatek z úmrtnostních tabulek ţen pro rok 2012 a 1945 potřebný pro náš příklad px = pravděpodobnost, ţe x-letá osoba se doţije věku x+1 = roční míra doţití qx = pravděpodobnost, ţe se x letá osoba nedoţije věku x+1. Jde tedy o pravděpodobnost úmrtí v daném roce lx = vyjadřuje počet osob doţívajících se věku x. Počáteční hodnota l0 se nazývá kořen úmrtnostní tabulky a vyjadřuje počáteční počet osob modelovaného souboru. Jde o hodnotu udávající počet jedinců vstupujících do tabulky dx = tabulkový počet jedinců, kteří zemřeli ve věku x Lx=vyjadřuje očekávaný počet let proţitých osobami ve věku x. Celkový počet let, které ještě proţijí osoby ve věku x Tx=počet zbývajících let ţivota všech osob ve věku x ex = střední délka ţivota osoby ve věku x. Průměrný počet let, kterých se ještě doţije osoba ve věku x. Tabulka z roku 1945 Z tabulky vidíme, ţe ţena narozená v roce 1945 měla šanci doţít se 1 roku 90,4 %, z toho plyne, ţe šance nedoţití 1 roku byla cca 9,5 %. Dále vidíme, ţe v roce 1945 se věku 67 let doţilo ţen a zároveň v tomto věku zemřelo 1935 ţen. Předpokládaný počet let, který ţeně ve věku 67 let v roce 1945 zbýval, byl stanoven na 11,24, coţ dává pravděpodobný věk 78,24 let. To vše, pokud měla ţena 67 let v roce Pokud se v tomto roce teprve narodila, jako paní Ševčíková, měla před sebou výhledově pouze 58,96 let, coţ je o celých 19,28 let méně. Mohou to způsobovat rizika úmrtí v kojeneckém a dětském věku. Tabulka z roku 2012 Z této tabulky vyplývá, ţe osoba narozená v roce 2012 má 98,8% šanci, ţe se doţije 1 roku, z čehoţ vyplívá, ţe naopak šance nedoţití se tohoto věku je 1,2%. Zde uţ vidíme obrovský % rozdíl oproti tabulce z roku 1945, kdy šanci na doţití se 1 roku mělo pouze 90,4 % novorozenců ţenského pohlaví. Také vidíme, ţe 67. roku se v roce 2012 doţilo a 50 Příloha č. 1 úmrtnostní tabulka žen z roku Příloha č.2 úmrtnostní tabulka žen z roku

46 pouze jich v tomto roce zemřelo, to je o 877 ţen méně neţ v roce Předpokládaný počet ještě proţitých let je pro věk 67 u ţen stanoven na 17,29 let, tzn. ţe předpokládaný věk úmrtí paní Ševčíkové 84,29 let. Výpočet trţní hodnoty takového věcného břemene: z roční uţitek = roční nájemné i.úroková míra = stanovena na 5,5 % (dle přílohy č. 22 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.) Cv = z. ( qn 1 / qn. i ) = z. ( (1+i) n -1/(1+i) n. i ) Cv= ((1+0,055) 17 1/(1+0,055) 17. 0,055) = ( (1,055) 17 1/(1,055) 17.0,055) Cv = ((2,48-1)/(2,48. 0,055) = (1,48/0,14) = ,57 = Kč Hodnota věcného břemene je Kč. Vidíme, ţe hodnota věcného břemene na doţití osoby dle cenového předpisu je Kč a dle trţního ocenění Kč. Tyto 2 částky se od sebe o mnoho neliší. 50

47 11 Ocenění bytu s váznoucím věcným břemenem Zadáním teoretické části bylo ocenění bytové jednotky s váznoucím věcným břemenem in personam. Výše uvedené věcné břemeno splňuje podmínku in personam, takţe mohu níţe aplikovat ocenění bytové jednotky s takovýmto věcným břemenem. Příklad: Jako výchozí oceňovanou bytovou jednotku jsem brala bytovou jednotku uvedenou v 2. části této bakalářské práce (praktická část samotného ocenění), od jejíţ výsledné hodnoty jsem odečetla hodnotu výše oceněného věcného břemene. Tato aplikace byla moţná, neboť uţ samotné ocenění věcného břemene na uţívání bytového prostoru resp. na doţití osoby bylo modelováno na oceňovanou bytovou jednotku. Výpočet: Obrázek 4 - Shrnutí výpočtu ocenění BJ s VB in personam Hodnota bytové jednotky Hodnota věcného břemene dle cenového předpisu Hodnota bytové jednotky s váznoucím Zaokrouhleně Kč Kč Kč Kč Obr. Shrnutí výpočtu tržního oceněná BJ s váznoucím VB in personam Zdroj: Vlastní tvorba Z výše uvedeného výpočtu vidíme, ţe věcné břemeno sníţilo hodnotu bytové jednotky v dané lokalitě více neţ o ¾, coţ je velké znehodnocení. 51

48 12 Závěr Touto prací jsem chtěla věcná břemena a jejich problematiku popsat tak, aby i laická veřejnost pochopila podstatu a fungování věcných břemen, aby si například v určitých případech lidé uvědomili, ţe věcné břemeno není nájem, i kdyţ je zřizováno za úplatu. Vzhledem k časové prodlevě mezi výběrem tématu a odevzdáním bakalářské bylo vhodné věnovat velkou část této práce i sluţebnostem a reálným břemenům a to kvůli přechodu právního systému na Nový občanský zákoník od Problémem při vypracování byl nedostatek zdrojů vztahujících se k problematice sluţebností a reálných věcných břemen. Doufám, ţe díky některým internetovým článkům, důvodové zprávě a rozhovoru s právničkou se mi podařilo sluţebnosti a reálná věcná břemena pochopit, popsat a v jednotlivých případech ocenění i srovnat. V podstatě se z hlediska oceňování věcných břemen (momentálně sluţebností a reálných břemen) téměř nic nezměnilo. Věcná břemena se pro účely ocenění jmenují jinak a jinak se rozdělují. Vznikly nové druhy sluţebností a řešení kaţdého jednotlivého případu bude originální a jedinečné. Myslím si, ţe problematika sluţebností a reálných břemen by měla být zákonem řešena více dopodrobna a ţe je toto téma natolik důleţité a natolik zasahuje do vlastnických práv, ţe by měla být zařazena do osnov výuky téměř kaţdé školy. Tento můj názor plyne z faktu, ţe věcná břemena se objevují čím dál častěji a jejich výskyt se bude časem ještě zvyšovat. Městská zástavba totiţ houstne a více méně zbývá ve městech málo prostoru pro novou výstavbu a tak se stávající nemovitosti zabřemeňují, ať uţ z důvodů vedení inţenýrských sítí, nebo přístupu k nemovitosti přes nemovitost jiného vlastníka. I kvůli tomuto je potřeba umět sluţebnosti a reálná věcná břemena správně ocenit a vést osvětu této problematiky jak u veřejnosti, tak u odborníků, kteří je mají oceňovat, nebo se s nimi setkávají. Nekvalitně provedené ocenění můţe totiţ poškodit jak povinného tak oprávněného. 52

49 II. PRAKTICKÁ ČÁST Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOL, A.S. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č.3401/14 V bytovém domě č.3401 Brandlova Hodonín STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění:

50 Obsah Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy výpis z katastru nemovitostí snímek z katastrální mapy půdorys bytu fotodokumentace současného stavu. 51

51 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaná bytová jednotka č. 3401/14 se nachází v panelovém době, jehoţ umístění se dá povaţovat za výborné. V nejbliţším okolí je veškerá občanská vybavenost jako samoobsluha, pošta, restaurační zařízení, základní škola, mateřská škola, knihovna, lékař, benzinová pumpa a konečně supermarket Kaufland. Panelový dům stojí na okraji resp. začátku sídliště Na Větrné hůrce. Díky umístění mimo centrum je lokalita klidná bez většího rušení hlukem a díky umístění samotného panelového domu na začátku sídliště je zde i soukromí, kdy si lidé tzv. nehledí do oken, jak je tomu u ostatních panelových domů na sídlištích. Vzdálenost MHD je do 3 minut chůze, kdy se do této vzdálenosti nacházejí 2 zastávky MHD. Moţnost parkování přímo u domu. Parkování však začíná být nedostatečné, neboť zástavba byla realizována v době, kdy ne kaţdá rodina měla motorové vozidlo, natoţ 2, jak je tomu dnes. Do centra města je to cca 15 minut chůze. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle dostupných podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení vlastníka bytu má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ale dále uţ nemá např. ohraničený vymezený půdní prostor apod. Vlastník bytu má právo uţívat společné domovní prostory. 52 Bytová jednotka jako taková se nachází v 6 NP a je orientována na jih. Před panelovým domem je bytový dům o 4 NP, proto nic nebrání v maximální prosluněnosti bytu. Ze všech místností bytové jednotky je výhled na centrum města, kdy na levé straně dohlédneme aţ na území Slovenské republiky. Bytová jednotka prošla v roce 2012 částečnou rekonstrukcí, jejíţ součástí bylo zděné jádro, nová koupelna, nové WC a nová kuchyně. Také byly vyměněny vnitřní dveře jednotlivých místností, kdy klasické otevírací byly nahrazeny zasouvacími kvůli ušetření prostoru. Bytová jednotka má celkovou rozlohu 52,9 m 2, z toho započitatelná plocha pro ocenění dle pravidel cenového předpisu (Příloha č 1 k vyhlášce č.441/2013 Sb.) je 48,39 m 2. Přesnější rozpis jednotlivých místností je uveden níţe: Tabulka 8 - seznam místností a započitatelné plochy seznam místností m 2 započitatelné m 2 obývací místnost č.1 15,9 15,9 obývací místnost č.2 17,9 17,9 kuchyň 8,0 8,3 52 Textová předloha: Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I., 2007, s 51 52

52 koupelna 2,3 2,0 WC 1,0 1,0 chodba 2,5 2,5 lodţie 4,1 4,1 m2 x 0,2=0,67 sklepní prostor 1,2 1,2 m2 x 0,10=0,12 celková výměra podlahové plochy 52,9 48,39 Historie a popis domu Dle dostupných informací byl panelový dům postaven a zkolaudován v roce Panelový dům stojí v řadové zástavbě a je umístěn mezi bytovými domy č. 3400/82 a 3402/86, kdy součástí celé řadové zástavby jsou ještě další 2 panelové domy a to 3403/88 a 3404/90. Tento panelový dům je postaven na základové desce přibliţné hloubky 1,5 m a má celkově 9 nadzemních podlaţí. Dům se nachází v poslední fázi rekonstrukce, kdy součástí rekonstrukce bylo zateplení domu polystyrén tl. 12 cm, zateplovací systém WEBER, fasáda, nově omítnutý a vydláţděny vchod, plastové vchodové dveře, nový výtah a lodţie. Panelový dům je napojen na veškeré potřebné inţenýrské sítě. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány 3 mezinárodně uznávané metody ocenění a to metoda porovnávací, nákladová a příjmová (výnosová). V tomto ocenění jsou pouţity pouze 2 metody a to metoda porovnávací a výnosová, neboť nákladová metoda není pro ocenění bytové jednotky vhodná. 53 A)Porovnávací metoda Trţní hodnota pozemku není oceňována samostatně, neboť kaţdá bytová jednotka má určitý podíl na celém pozemku. Jeho hodnota bude zahrnuta v ocenění bytové jednotky. Při vyuţití porovnávací metody byly porovnávanými bytovky jednotkami takové byty, které měly porovnatelné parametry v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se u všech porovnávacích vzorků jednalo o nabídky, byla tato situace zohledněna koeficienty, které odráţejí obvyklý rozdíl mezi nabídkovou cenou a cenou obvyklou, které je moţno dosáhnout při prodeji obdobných bytových jednotek. Při uţití této metody byly dále vzaty v úvahu skutečnosti jako je stav panelového domu, stav bytové jednotky, lokalita, velikost a jiné. 53 Textová předloha: Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I., 2007 s 54 53

53 Na základě výše uvedených skutečností byla trţní hodnota oceňované nemovitosti určená porovnávacím způsobem indikována: Podrobný popis výpočtu je uveden níţe: Kč Tabulka 9 - Ocenění BJ porovnávacím způsobem 54 AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY oceňovaná BJ porovnávací nemovitost porovnávací nemovitost porovnávací nemovitost A.Identifikační údaje Pořadové číslo Ulice Brandlova 84 Lesní Očovská Brandlova Katastrální území Hodonín Hodonín Hodonín Hodonín Obec Hodonín Hodonín Hodonín Hodonín Okres Hodonín Hodonín Hodonín Hodonín B. údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C.Základní údaje porovnání Podlahová plocha 48, Prodejní cena Cena za m 2 podlahové plochy x korekce upravená hodnota D.Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka korekce 1,1 1,2 1,1 upravená hodnota absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví Druţstevní vlastnictví Vlastnická práva korekce 1 1 1,05 upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne korekce upravená hodnota Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Bytová, vícepodlaţní Vyuţití dle územního plánu korekce upravená hodnota Stavební povolení Ano Ano Ano Ano 54 Příloha č. 3 až č. 6 Databázové karty srovnávacích nemovitostí 54

54 korekce upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky ne nezjištěno nezjištěno nezjištěno korekce upravená hodnota E.Technické parametry Lokalita Výborná Horší dobrý velmi dobrá korekce 1,1 1,05 1,02 upravená hodnota po celkové Technický stav BJ rek. horší horší horší korekce 1,1 1,15 1,25 upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré průměrné lepší průměr horší korekce 1,1 1,05 1,2 upravená hodnota po celkové Technický stav budovy rek. po část. rek po část. rek. po celk. rek korekce 1,01 1,02 1 upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá korekce upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený korekce upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD korekce 0,95 1,01 1,01 upravená hodnota Atraktivita objektu Velmi dobrá Dobrá Dobrá velmi dobrá korekce 1,02 1,05 1 upravená hodnota Druh budovy Panelový Panelový Panelový Panelový korekce upravená hodnota Lodţie/balkon Ano, lodţie Ano, lodţie Ano, lodţie Ano, lodţie korekce upravená hodnota Klimatizace Ano Ne Ne Ne korekce 1,10 1,10 1,10 upravená hodnota Občasnká vybavenost okolí Dobrá Horší Dobrá Dobrá korekce 1,05 1 1,01 upravená hodnota

55 F.Ostatní parametry Velikost Větší Větší Větší korekce 0,81 0,75 0,81 upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za m Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno B) Příjmová metoda I kdyţ není bytová jednotka určena k podnikatelským účelům, můţeme simulovat výnos z pronájmu. Po nasimulování výše nájemného za rok bude tato cena zjištěná diskontována koeficientem dle cenového předpisu (dle Přílohy č. 22 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.) pro bytové domy, neboť míra kapitalizace pro bytovou jednotku není stanovena. Výnos z pronájmu bytové jednotky musí být sníţen o některé náleţitosti související s provozem bytu. Při indikaci trţné hodnoty touto metodou vycházím z průměrného trţního nájmu, který je více rozebrán v 3. části této bakalářské práce (analýza realitního trhu Hodonín). Jde o průměrné trţní nájemné, ve kterém nejsou zahrnuty poplatky za energie, proto při výpočtu příjmovou metodou nebudeme od simulovaného nájemného odečítat náklady na energie. Vycházíme tak z tzv. studeného nájmu. Na základě výše uvedených skutečností byla trţní hodnota bytové jednotky příjmovou metodou indikována ve výši: Kč Podrobný popis provedených výpočtu, ze kterých byla indikována výše uvedená cen zjištěná je uveden níţe: Tabulka 10 - Ocenění BJ příjmovou metodou Stanovení trţní hodnoty příjmovou metodou Interval trţního nájmu za m 2 za měsíc porovnatelných jednotek je: Kč Průměrná cena pronájmu za m 2 (99+155)/2 = 127 Kč/m 2 /měsíc Průměrná cena pronájmu za m 2 za rok 127*12 = Kč/m 2 /rok Roční uţitek z pronájmu bytu za rok 1 524*48,3 = Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% = Kč Efektivní hrubý příjem Pojistné 700 Daň z nemovitosti 360 Ostatní provozní náklady

56 Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace 1200 Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 5,5% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Kč Kč ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňované bytové jednotky, která je v absolutním vlastnictví majitele, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni Aplikacemi výše rozvedených metod byla určena následující výsledná trţní hodnota: Tabulka 11 - Výsledná trţní hodnota BJ Indikace Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná cena Zaokrouhleno Byty jsou na trhu běţně obchodovatelnou nemovitostí. Existuje tak dostatek porovnatelných vzorků a proto je této metodě přikládána největší váha a to 80 %. Příjem byl simulovaný trţní a i kdyţ je bytová jednotka určena k účelu bydlení vlastníka nemovitosti, není vyloučena moţnost pronájmu druhé osobě. Této metodě byla udělena niţší váha, ne však úplně nejniţší, co šla, neboť byty jsou běţně pronajímanou komoditou a je třeba brát v potaz i tento způsob ocenění. Proto byla této metodě stanovena váha 20 %. Nákladová metoda nebyla z výše uvedených důvodů aplikována, proto ji zde vůbec neuvaţujeme. Na základě výše uvedených informací byla trţní hodnota oceňované bytové jednotky stanovena na: Kč (slovy: devětsetdevadesátdvatisíc) 57

57 Bylo provedeno místní šetření a prohlídka bytové jednotky a panelového domu, v němţ se jednotka nachází. Nebylo provedeno šetření ohledně omezenosti vlastnických práv či závazků. Za případné zjištěné skutečnosti právního charakteru nepřebírám jako odhadce ţádnou odpovědnost. 58

58 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy určující obvyklou cenu nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením nebo z veřejných seznamů jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění Jako předloha textace: ORT, Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. 59

59 OSVĚDČENÍ: Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne Tereza Lengová 60

60 Výpis z katastru nemovitostí Obrázek 5 - Náhled LV k bytové jednotce přes CUZK Obr: náhled na list vlastnictví bytové jednotky Zdroj: -> 61

61 Katastrální mapa Katastrální mapa této části ještě není digitalizována, proto je přiloţen snímek z pozemkové knihy. Obrázek 6 - Náhled do pozemkové knihy přes CUZK Obr: Náhled do pozemkové knihy Zdroj: 62

62 Fotodokumentace A)foto kuchyň vše z vlastní fotogalerie Obrázek 7 - foto kuchyň 1 Obrázek 8 - foto kuchyň 2 Zdroj: vlastní tvorba Zdroj: Vlastní tvorba Obrázek 9 - foto kuchyň 3 Zdroj: vlastní tvorba 63

63 B)foto koupelna vše z vlastní fotogalerie Obrázek 10 - foto koupelna 1 Obrázek 11 - foto koupelna 2 Zdroj: Vlastní tvorba Zdroj: vlastní tvorba C)foto obývací místnost - vše z vlastní fotogalerie Obrázek 12 - foto obývací místnost 1 Zdroj: Vlastní tvorba 64

64 Obrázek 13 - foto obývací místnost 2 Obrázek 14 - foto obývací místnosti 3 Zdroj: Vlastní tvorba Zdroj: Vlastní tvorba 65

65 D)foto obývací místnost č.2 vše z vlastní fotogalerie Obrázek 15 - foto pokoje 1 Obrázek 16 - foto pokoje 2 Zdroj: Vlastní tvorba Zdroj: vlastní tvorba 66

66 E)foto WC a chodba - vše z vlastní fotogalerie Obrázek 17 - foto WC Obrázek 18 - foto chodba Zdroj: Vlastní tvorba Zdroj: vlastní tvorba 67

67 Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOL, A.S. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Administrativní budova č.p Za Dráhou 4268 Hodonín STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění:

68 OBSAH Přílohy Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Snímek katastrální mapy List vlastnictví 69

69 ÚVODNÍ ZPRÁVA Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 6. dubnu Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad k určení trţní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Hodoníně, na listu vlastnictví č , pro katastrální území Hodonín, obec Hodonín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. dubna 2014) uţíván výhradně jako administrativní budova. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu, nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl shlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu tyto faktory: Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. 70

70 Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty Předloha pro text:ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí díl 1.; Oceňování na trţních principech; Bankovní institut vysoká škola 2008; 1. Vydání 71

71 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek administrativní budova č.p se nachází ve strategické poloze a to v blízkosti centra města Hodonína. V těsném dosahu budovy je vlakové nádraţí, tudíţ je zde dobrá dostupnost i pro případné pracovníky, kteří nepocházejí přímo z Hodonína, ale z okolních obcí a museli by tak dojíţdět některým z dopravních prostředků. Ihned u vlakového nádraţí se nachází autobusová zastávka MHD a ve vzdálenosti cca 700 m od nemovitosti je i autobusové nádraţí. Do cca 800 metrů od budovy se nachází veškerá občanská vybavenost, jako obchodní centra (př. Cukrovar), fitness (př. Lipová alej) celkové centrum města. Obrázek 19 - Mapa okolí administrativní budovy Oceňovaný objekt Vlakové nádraží Autobusové nádr. Obchodní centrum Hlavní třída centra Zdroj:mapy.seznam.cz Parkování je moţné přímo u objektu ocenění. Pokud by parkovací stání přestala být dostačující, je zde ještě moţnost parkování na parkovišti u panelových domů cca 100 m od vstupu do nemovitosti. Parkování na obou místech je bezplatné. Oceňovaný majetek Jde o samostatně stojící objekt neobvyklého tvaru, neboť klasické obdélníkové uspořádání je v 1/3 objektu narušeno kruhově tvarovanou částí. Tento objekt je vyuţíván pro 72

72 podnikatelskou činnost, kdy by prostory objektu byly vhodné také pro nenáročnou výrobní činnost, sluţby, administrativu a školení. Pozemek a budova Budova je oceňována jako funkční celek s pozemkem. V ocenění tedy nebudeme pohlíţet na tyto 2 nemovitosti zvlášť nýbrţ dohromady. Stavební pozemky č a č mají celkovou výměru 1023 m 2, kdy celková zastavěná plocha činí 1019 m 2. Stavba je nepodsklepená a má 2 nadzemní podlaţí, kdy tato podlaţí jsou komunikačně propojena jedním schodištěm. Obě podlaţí jsou tvořena z jednotlivých oddělených místností vhodných pro výše uvedené činnosti. Součástí 2 nadzemního podlaţí je sociální zařízení, kde se mimo něj nachází 14 místností. V 1. nadzemním podlaţí se nachází pouze 10 místností. Kanceláře budou částečně vyklizeny. Budova je zvenčí omítnuta dvouvrstvou omítkou, okna jsou dvojitá. Nosné konstrukce jsou zděné, podlahová krytina je řešena dlaţbou různých druhů. Střecha je plochá s mírným sklonem. Objekt nemá podkroví. Celková plocha 1 podlaţí činí 850m 2. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Oceňovaný objekt je dle katastru nemovitostí a příslušného listu vlastnictví evidován jako budova občanského vyuţití, coţ vzhledem k moţnosti vyuţití místností téţ jako školících, odpovídá zápis reálnému vyuţívání. Nejsou zde ţádné známe technické ani právní vady, takţe můţe být nemovitost uvedena do okamţitého provozu. V době ocenění byl oceňovaný objekt plně pronajímán, splňuje tedy podmínku nejlepšího a nejvyššího vyuţití. OCENĚNÍ K ocenění nemovitosti byly pouţity všechny 3 mezinárodně uznávané metody oceňování a to porovnávací, příjmová a nákladová. Na základě těchto 3 metod stanovíme konečnou trţní hodnotu oceňovaného objektu tak, ţe kaţdé výsledné ceně zjištěné dáme určitou váhu. a)ocenění porovnávací metodou Porovnávací metoda, jak jiţ plyne z jejího názvu, spočívá v porovnávání jednotlivých nemovitostí obdobného vyuţití. K této metodě je potřeba dostatek pouţitelných vzorků. V obci Hodonín, ani v celém okrese se však momentálně ţádná administrativní budova nenabízí k prodeji. Je zde na prodej pouze větší mnoţství restauračních zařízení, skladů, výrobních hal, ale budova určená, nebo alespoň pouţitelná k administrativním účelům v nabídce prodejů k datu psaní bakalářské práce není. Nejsou mi známy ani ţádné uskutečněné prodeje takovýchto prostor v blízké minulosti. Proto budeme muset u porovnávací metody vycházet ze srovnatelných nájmů za m 2, kdy výslednou cenu pronájmu 73

73 dostaneme vynásobením nájemní ceny za m 2, podlahové plochy budovy a koeficientem prodejnosti a zlehka tak z ocenění porovnávací metodou přejdeme k metodě příjmové. V porovnávací metodě tak vycházím ze nájemní ceny zjištěné za m 2 podlahové plochy ve městě Hodoníně. Pouţito bylo 7 objektů resp. porovnávacích prostor (viz tabulka níţe), neboť ostatní dostupné pronájmy administrativních prostor by vychylovaly průměrnou cenu pronájmu za m 2 ať uţ směrem dolů nebo nahoru. Specifikace jednotlivých prostor je obsaţena v přílohách této bakalářské práce. Tabulka 12 - Tabulka cen administrativních budov 57 Číslo porovnávaného prostoru Celková cena Počet m Cena za m Tabulka: Ceny administrativních budov Zdroj: vlastní tvorba Z výše uvedené tabulky vidíme, ţe cenové rozpětí na základě porovnávacích vzorků je od 79 Kč do 286 Kč za m 2 podlahové plochy. V průměru je tedy cena pronájmu srovnatelných prostor je 173 Kč/ m 2. b)ocenění příjmovou (výnosovou) metodou Vzhledem k typu nemovitosti můţeme daný objekt ocenit i výnosovou metodou, neboť tato nemovitost můţe generovat příjem. Při pouţití této metody vycházíme z kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu nemovitosti s ohledem na investiční rizika spojená s vlastnictvím takové nemovitosti. Nejdříve je potřeba stanovit příjem z pronájmu na základě trţního nájemného a procentuálně zde zhodnotit moţnou neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného. Z této částky dostaneme efektivní hrubý příjem od kterého je potřeba odečíst poloţky jako pojistné, daň, náklady na údrţbu a jiné tak, abychom po tomto odečtení dostali provozní příjem. V provozním příjmu nejsou zohledněny rezervy na renovace. Po zohlednění této poloţky dostaneme čistý provozní příjem, který by měl odpovídat reálnému příjmu vlastníka z pronájmu nemovitosti za rok. Obvyklou cenu odvodíme z čistého provozního příjmu pomocí přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaných cash flow. V tomto případě jsem zvolila metodu přímé kapitalizace. Cena oceňovaného objektu výnosovou metodou byla stanovena ve výši: Kč 57 Příloha č. 7 aţ č. 13 Popisné karty jednotlivých porovnávaných subjektů 74

74 Slovy: třicetmilionůtřistašedesáttisíckorunčeských. Tabulka výpočtu: Tabulka 13 - Ocenění administrativní budovy výnosovou metodou Ocenění administrativní budovy výnosovou metodou Hrubý příjem za m 2 měsíčně (v Kč) 173 hrubý příjem měsíčně (v Kč) hrubý příjem ročně (v Kč) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 20% Efektivní hrubý příjem Správní reţie Pojistné Daň z nemovitosti Marketing Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 7% Indikovaná hodnota Zaokrouhleně c)nákladová metoda V tomto typu ocenění se určuje tzv. reprodukční hodnota, tedy hodnota pořízení majetku jako nového při zohlednění současných cen na trhu. Dále je u této metody potřeba započítat opotřebení oceňovaného objektu. Cena stanovená nákladovou metodou byla stanovena na Kč Slovy:čtyřicetjednamilionůsedmsetšedesáttisíckorunčeských 75

75 Výpočet dle cenového předpisu z č. 151/1997 Sb. a souvisejících příloh: ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i ZCU = K 1 = 0,939 K 2 = 0,92 + ( 6,60/850) = 0,93 K 3 = (2,1 / 2,8 ) + 0,30 = 1,05 K 4 = 1 + (0,54 x n) = 1 + (0,54 x 1,00378) = 1,542 K 5 = 1 K i = 2,103 ZCU = x 0,939 x 0,93 x 1,05 x 1,542 x 1 x 2,103 ZCU = Základní cena upravená za m Reprodukční hodnota objektu x (7,1m x 850 m 2 ) = Kč Výše opotřebení ( /100)*17,1 = Kč Sníţení hodnoty opotřebením = Kč Celková hodnota majetku = Kč Zaokrouhleně = Kč Výpočet koeficientu K 4 Tabulka vybavení budovy S = standard; P = podstandard, N = nadstandard Tabulka 14 - Rozdělení konstrukčních prvků vybavení budov 1 Základy vč. Zemních prací Pasy z betonu s izolací proti vlhkosti S Svislé konstrukce vč. 2 Obvodového pláště Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm S 3 Stropy Strop s rovným podhledem S 4 Krov, střecha Sklonitá S 5 Krytiny střech Živičná, svařovaná vícevrstvá S 6 Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech S 7 Úprava vnitřních povrchů Dvouvrstvá vápenná omítka S 8 Úprava vnějších povrchů Dvouvrstvá vápenná omítka S 9 Vnitřní obklady keramické Běžné obklady S 10 Schody Kombinované pravotočivé S 76

76 11 Dveře Hladké, plné S 12 Vrata neuvažují se / 13 Okna Zdvojená, plastová S 14 Povrchy podlah Keramická dlažba, koberce S 15 Vytápění Ústřední S 16 Elektroinstalace Třífázová S 17 Bleskosvod Ano S 18 Vnitřní vodovod Plastové trubky pro vedení teplé i studené vody S 19 Vnitřní kanalizace Plastické potrubí, odpady ze všech hygienických místností S 20 Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu S 21 Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody S 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se / Vnitřní hygienická 23 vybavení Umyvadla, WC splachovací, S 24 Výtahy neuvažuje se / 25 Ostatní Rozvody antén pod omítkou a v lištách S 26 Instalační prefabrikovaná jádra neuvažuje se / Tabulka pro výpočet koeficientu Tabulka 15 - výpočet koeficientu k4 hodnocení standardu koeficient Objem. Podíl n 1 S 1 0,082 0,082 2 S 1 0,174 0,174 3 S 1 0,093 0,093 4 S 1 0,073 0,073 5 N 1,54 0,021 0, S 1 0,006 0,006 7 S 1 0,069 0,069 8 S 1 0,033 0,033 9 S 1 0,018 0, S 1 0,029 0, S 1 0,031 0, / S 1 0,052 0, S 1 0,032 0, S 1 0,042 0, S 1 0,057 0, S 1 0,003 0, S 1 0,032 0,032 77

77 19 S 1 0,031 0, S 1 0,002 0, S 1 0,017 0, / S 1 0,03 0,03 24 P 0,46 0,014 0, S 1 0,059 0, S 1 0 Tabulka pro výpočet opotřebení Tabulka 16 - Výpočet opotřebení číslo standard koeficient objemový podíl opotřebení % podíl z n oceňovaného stáří majetku 1,00378 Předpoklád. životnost S/PŽ Opotřebení 1 S 1 0,082 0,082 0, ,04 0, S 1 0,174 0,174 0, ,04 0, S 1 0,093 0,093 0, ,04 0, S 1 0,073 0,073 0, ,08 0, N 1,54 0,021 0, , ,16 0, S 1 0,006 0,006 0, ,2 0, S 1 0,069 0,069 0, ,16 1, S 1 0,033 0,033 0, ,2 0, S 1 0,018 0,018 0, ,2 0, S 1 0,029 0,029 0, , , S 1 0,031 0,031 0, ,16 0, / S 1 0,052 0,052 0, ,16 0, S 1 0,032 0,032 0, ,4 1, S 1 0,042 0,042 0, ,2 0, S 1 0,057 0,057 0, ,2 1, S 1 0,003 0,003 0, ,2 0, S 1 0,032 0,032 0, , , S 1 0,031 0,031 0, ,2 0, S 1 0,002 0,002 0, , , S 1 0,017 0,017 0, ,4 0, / S 1 0,03 0,03 0, , , P 0,46 0,014 0, , , , S 1 0,059 0,059 0, ,8 4, S , ,

78 Závěr Tento posudek vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku jako by byl nabídnut na volném trhu s platným hodnocením ke dni ocenění K ocenění byly pouţity 3 mezinárodně uznávané metody, kterým jsem dle vlastního uváţení a znalosti daného realitního trhu dala různou váhu a vznikla tak výsledná indikace hodnoty: Tabulka 17 - Určení trţní hodnoty administrativní budovy Indikace v Kč Váha (%) Váţený průměr Porovnávací metoda x x x Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Tento objekt není typicky obchodovatelnou nemovitostí na daném realitním trhu. Porovnávací metodě nebyla dána ţádná váha, neboť jsem neměla dostatek srovnatelných vzorků a mohla jsem touto metodou stanovit alespoň simulované nájemné, které bylo následně vyuţito při pouţití příjmové metody. Dá se říci, ţe administrativní budova tohoto typu by z hlediska kupujícího měla být dobrou investicí a generovat výnos. Jelikoţ nebyla uţita porovnávací metoda v plné hodnotě, přidělila jsem této metodě váhu 75 %. Poslední nákladová metoda vyjadřuje dle mého názoru docela reálné náklady na vystavení budovy, neboť se jedná o poměrně novou nemovitost, jejíţ stavba byla dokončena teprve v roce 2008, coţ je pouhých 8 let zpět. Nezakládá se však na trţních principech ani na investicích, proto jsem jí dala váhu 25 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů odhaduji trţní hodnotu oceňovaného objektu, jako by byl v nabídce na volném trhu ke dni , na: Kč (slovy:třicettřimilionůdvěstědesettisíckorunčeských) 79

79 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy určující obvyklou cenu nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením nebo z veřejných seznamů jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění Jako předloha textace: ORT, Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. 80

80 OSVĚDČENÍ: Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 8. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne Tereza Lengová 81

81 Katastrální mapa Obrázek 20 - Katastrální mapa dle CUZK Obr: snímek z digitalizované katastrální mapy Zdroj: 82

82 List vlastnictví první strana LV 59 Obrázek 21 - Výňatek z LV k BJ 59 Celý výpis z Katastru nemovitostí (resp. LV) Příloha č

83 III. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU Město Hodonín Město Hodonín je okresním městem, leţícím na řece Moravě 50 km jihovýchodně od Brna, na hranici Moravy a Slovenska. Město Hodonín, stejně jako celý okres, je součástí Jihomoravského kraje, kdy sousedními okresy jsou okres Břeclav na západě, okres Vyškov na severozápadě a v neposlední řadě okresy Kroměříţ a Uherské Hradiště na severu a severovýchodě, kdy poslední 2 zmiňované okresy náleţí jiţ do Zlínského kraje. Obrázek 22 - Znak města Hodonín Obr: Znak města Hodonín Zdroj: Rozlohou město Hodonín zabírá 63,05 km² a je rozděleno ţelezniční tratí na 2 poloviny na severozápadní a jihovýchodní. Jihovýchodní část města je spíše obytná (nachází se zde největší a nejhustěji obydlené sídliště Jihovýchod ) a v této části se nachází i centrum města. Severozápadní část je také obydlena, ale oproti Jihovýchodní se zde nachází větší mnoţství obchodních center a průmyslových podniků. Do celého okresu Hodonín patří přes 80 obcí. Území okresu o celkové rozloze km 2 zaujímá 15,3 % rozlohy území Jihomoravského kraje a je charakteristické svým protáhlým tvarem ze západu na východ. Díky příhodným přírodním podmínkám se dlouhodobý vývoj území podřizoval zejména zemědělskému vyuţití. 84

84 Obrázek 23 - Mapa okresu Hodonín Obr: Mapa okresu Hodonín Zdroj: Občanská vybavenost Ač se to nemusí na první pohled zdát, město Hodonín nabízí svým občanům vše potřebné. V základní nabídce vzdělání jsou zde mateřské školy (počet 5), které mají i svá odloučená pracoviště, kdy i s odloučenými pracovišti můţeme říci, ţe Hodonín disponuje celkem 9 mateřskými školami. Dále zde nalezneme 4 základní školy a 4 střední školy (gymnázium, obchodní akademii, průmyslovou SŠ, učiliště) a jednu soukromou vysokou školu. Co se typické občanské vybavenosti týče, nalezneme zde spoustu barů, kaváren, restaurací, diskoték a spoustu dalších gastronomicky zaměřených podniků. Nechybí ani městská ZOO, veřejné koupaliště, krytý plavecký bazén, krytý zimní stadion, několik sportovních stadionů, fotbalová hřiště, kino, kulturní dům, fitness centra, obchody, obchodní centra, parky a další. Obyvatelstvo Aktuální počet obyvatel k datu je Za posledních 10 let počet obyvatel konstantně klesal aţ do r. 2011, kdy se počet obyvatel oproti předešlému roku 2010 vzrostl o 24 obyvatel. Tento pokles je způsobován malým mnoţstvím pracovních příleţitostí i v okolních obcích a celkově velkou nezaměstnaností. Dalším důvodem je vyšší počet úmrtí neţ narozených občanů a v neposlední řadě vyšší poměr odstěhovaných občanů oproti nově přistěhovaným. Pokles počtu obyvatel mezi lety 1991 a 2006 (kdy vývoj v letech 1991 aţ 2002 nemáme zobrazen) byl způsoben mimo jiné osamostatněním obcí Luţice a Rohatec. Počtem obyvatel je okres Hodonín po brněnských okresech v kraji 3. největší. Níţe uvedené tabulky znázorňují vývoj počtu obyvatel města Hodonín, počty narozených a zemřelých v daných letech a také poměr odstěhovaných a přistěhovaných občanů. 85

85 Počty obyvatel počty obyvatel Obrázek 24 - Graf počtu obyvatel města Hodonín počet obyvatel počet obyvatel vývoj v jednotlivých letech Graf znázorňující počet obyvatel vlastní tvorba na základě údajů ČSÚ Zdroj: Obrázek 25 - Graf narozených a zemřelých občanů Hodonína Vývoj narozených a zemřelých občanů živí narození počet úmrtí 50 0 Vývoj v jednotlivých letech Graf znázorňující počet narozených a zemřelých vlastní tvorba na základě údajů ČSÚ Zdroj: 86

86 počty obyvatel Obrázek 26 - Graf počtu přistěhovaných a odstěhovaných obyvatel Vývoj počtu přistěhovaných a odstěhovaných obyvatel počet přistěhovaných počet odstěhovaných Vývoj v jesnotlivých letech Grafy znázorňující vývoj počtu obyvatelstva vlastní tvorba údaje čerpány z ČSÚ Zdroj: Osobně bych řekla, ţe díky nízkému počtu pracovních příleţitostí, a to i v okolních obcích a městech, se z města Hodonína stává tzv. lázeňské město, kdy spousta mladých obyvatel, kteří se zde narodili a vyrůstali zde, odchází za prací do větších měst, či zemí. V celém okrese je pak obyvatel. Trh práce Nezaměstnanost ve městě Hodonín je vysoká (téměř 15 % - přesně 14,92 %), coţ převyšuje průměrnou nezaměstnanost v ČR (9,36 %) o cca 5,5 %. Dle údajů Ministerstva práce a sociálních věcí připadá na 1 volné pracovní místo 49,7 uchazečů. I přes sniţující se počet obyvatel nezaměstnanost narůstá. Tento stav je výsledkem zániku, popřípadě transformace, velkých průmyslových podniků, které v minulosti patřily k hlavním zaměstnavatelům obyvatel okresu Hodonín. Ani vznik převáţně menších podniků, ať uţ v průmyslové nebo zemědělské sféře, neměl vliv na zlepšení zaměstnanosti. 60 Co se týče porovnání míry nezaměstnanosti okolních okresních měst celého Jihomoravského kraje, je na tom Hodonín nejhůře

87 Obrázek 27 - Ukázka nezaměstnanosti Obr: Statistické ukazatele nezaměstnanosti Zdroj: Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR; K bylo evidováno cca 29 tisíc zahraničních legálně pracujících osob na území Jihomoravského kraje. Největší podíl cizinců na trhu práce je v Brně, i přesto cizinci výrazně ubírají pracovní místa i v městě Hodonín. Dohromady zabírají celé 2 % pracovních pozic a podnikatelských příleţitostí. K výše uvedenému datu činili celkový počet pracovníků. Dle informací Ministerstva práce a sociálních věcí průměrná hrubá měsíční mzda v národním hospodářství dosáhla v roce 2012 výše Kč, coţ představovalo meziroční nárůst o 2,7 % (665 Kč). Průměrná reálná mzda, však díky zvýšení spotřebitelských cen o 3,3 %, klesla o 0,6 %. Tato vypočítaná průměrná mzda je ale velmi ovlivněna hlavním městem Prahou a Středočeským krajem, kdy tyto oblasti průměr mezd zvyšuje. 88

88 Obrázek 28 - Průměrná mzda Obr: Průměrná mzda Jihomoravského kraje Zdroj: Doprava Doprava je v okrese zajišťována pravidelnými autobusovými i vlakovými linkami. Na území je 115 km silnic I. třídy a 435 km silnic niţších tříd. Výstavba ţelezničního koridoru na trase Břeclav Přerov zrychlila a odhlučnila ţelezniční provoz. Výhodou je blízkost města Břeclav, přes které jsou organizovány vlakové linky ze zahraničí (Rakousko, Slovensko, Polsko). Dopravní obsluţnost přímo v městě Hodoníně však oproti okresu pokulhává. Rozlohou je Hodonín sice malým městem, takţe zdravý člověk se dokáţe dopravit po městě chůzí, ale obyvatelé v důchodovém věku mají svou hybnost do centra města a zpět značně omezenou. Městská hromadná doprava je organizována asi jen 2 linkami pravidelných autobusových spojů, které jezdí cca 2x za hodinu (a to ve všední dny a ranních a odpoledních špičkách ). Průmysl, průmyslové zóny a podpora podnikání V Centru města jsou soustředěny spíše maloobchodní prodejny, poskytovny nejrůznějších druhů sluţeb a bankovní a finanční instituce. Jinak se centrum města skládá spíše z pěších zón, kaváren a restaurací. Hlavní průmyslová zóna, ve které je soustředěno nejvíce průmyslových firem zajištujících pracovní místa, je situována dále od centra spíše v severozápadní části. Územní plán myslí i na podporu podnikání a poskytnutí prostoru pro jeho rozvoj. Záměrem je mimo jiné i rozvíjet zemědělskou půdu spíše v západní části města, ve které je i největší potencionální příleţitost pro nová pracovní místa (hlavně v průmyslových částech Nesyt 89

89 (č. 38 ÚP) a Kapřiska (č. 39 ÚP). Přes tyto 2 oblasti by měl vést i připravovaný obchvat silnice první třídy č. 51 (I/51). Průmyslová část Nesyt poskytuje dle ÚP i moţnost řešit plochu smíšené výrobní oblasti (č. 75 ÚP) a plochu výroby a skladování (č. 78 ÚP). Územní plán dále navrhuje řešit následující oblasti: U Černého Mostu (č. 23 UP)-jako plochu smíšenou výrobní, Pastvisko (č. 25 ÚP) - jako plochu smíšenou výrobní, Za nemocnicí (č. 26 ÚP)- jako plochu smíšenou výrobní, Pánov (č. 34, 35, 36,136 ÚP) - jako plochu smíšenou výrobní, U ČOV (č. 79 ÚP) jako plochu výroby a skladování, Štěpnice (č. 80 a č. 81 ÚP) - jako plochu smíšenou výrobní, Kapřiska (č. 123 ÚP) - jako plochu smíšenou výrobní, Plucárna (č. 98 ÚP) - jako plochu smíšenou výrobní, Velká Kasárna (č. 163 ÚP ) - jako plochu smíšenou výrobní, Obrázek 29 - Územní plán města Hodonín Obr: Územní plán Zdroj: 90

90 TRH S NEMOVITOSTMI A)POZEMKY Proluky Stavební zákon ani jeho prováděcí vyhlášky sice pojem proluka nedefinují, avšak norma ČSN čl uvádí: Prolukou se rozumí dočasně nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, který je určen k zastavění. Pro nezastavěné nároží (např. při blokové zástavbě) lze použít termín rohová proluka. 61 V centru města a jeho nejbliţším okolí se proluky prakticky nevyskytují. Jedinou moţností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů a dopravní infrastruktury. Jediné další moţnosti výstavby jsou spíše v průmyslových částech uvedených výše v textu. V celém okrese bychom proluk nalezli několik, ale pozemky jsou klasifikovány spíše jako zemědělská, orná půda, nebo lesy. V okolních obcích je ale stále místo pro zástavbu. Stavební pozemky Moţnost bytové zástavby je v části města Velká Kasárna, kde se v minulých letech povinné vojenské sluţby tento prostor vyuţíval právě jako prostor pro kasárna. Po jejich zrušení byl tento prostor pár let bez účelového vyuţití a chátral. Dnes se toto území revitalizuje a dochází zde k výstavbě bytových domů a malých průmyslových podniků. Dá se říci, ţe tato lokalita je pro bydlení jednou z nejlepších, neboť to má člověk blízko do přírody, jsou zde vybudovány inţenýrské sítě a infrastruktura. Navíc jde o zástavu o menším počtu bytových jednotek, na rozdíl od přelidněných sídlišť. Cena za m 2 se aktuálně pohybuje od 800 do 1600 Kč dle aktuální cenové mapy. 61 ČSN čl

91 Obrázek 30 - Cenová mapa města Hodonín Obr: Cenová mapa 0 Z okresu Hodonín je stanovena cenová mapa pouze pro okresní město Hodonín. Není tedy moţné určit aktuální ceny stavebních pozemků pro celý okres. Zahrady Na území města Hodonína a v jeho přilehlém okolí se nachází spousta zahrádkářských oblastí a zahradničení je zde velmi oblíbený způsob relaxace lidí pracujících i těch v důchodovém věku. Proto se jich zde nachází takové mnoţství. První a jedna z největších je U hřbitova a Na Kapřiskách, kdy se obě tyto oblasti se nacházejí na území města Hodonín. Poslední velkou zahrádkářskou oblast nalezneme těsně za hranicemi města Hodonín a to podél silnice 2. Třídy č. 380 vedoucí z Hodonína do Brna. Vzhledem k tomu, ţe do okresu Hodonín náleţí obce s menší rozlohou a velmi nízkým počtem obyvatel, jde v těchto obcích převáţně o zástavbu rodinnými domy. V okolních obcích není tedy třeba zahrádkářských kolonií, neboť téměř kaţdý dům má svoji zahradu. B)BUDOVY Byty Vzhledem k větší dostupnosti hypotečních úvěrů se zvyšuje poptávka po bytových jednotkách, která je pro spoustu, hlavně mladých, obyvatel jedinou moţností vlastního 92