Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2015 o ceně podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech pozemcích parcelách ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr č. 919/2, č. 919/4, č. 922/1, č. 924/2, č. 1022/56, č. 1022/57 a č. 1023/16, zapsaných na listu vlastnictví č pro katastrální území Pístovice, obec Račice - Pístovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : Místo a datum vyhotovení : Brno, : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 7555/11-96 ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhlášky č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu vyhotovení znaleckého posudku Počet stran: 18 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Úvod Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech pozemcích parcelách ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr č. 919/2, č. 919/4, č. 922/1, č. 924/2, č. 1022/56, č. 1022/57 a č. 1023/16 zapsaných na listu vlastnictví č pro katastrální území Pístovice, obec Račice - Pístovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 7555/11-96 ze dne Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 7555/11-96 ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 7555/11-20 ze dne ; - výpis z KN z LV č pro k.ú. Pístovice, obec Račice-Pístovice ze dne ; 1.2 Podklady opatřené znalcem: - katastrální mapy ze serveru ČÚZK s projekcí leteckých snímků: parcela č. 919/2 (PK) 2

3 parcela č. 919/4 (PK) resp. dle KN (pro p.č. 919/2 (PK) i p.č. 919/4 (PK)): 3

4 parcely č. 922/1 (PK) a č. 924/2 (PK), foto viz titulní strana resp. dle KN: 4

5 pozemky parcely č. 1022/56 (PK), č. 1022/57 (PK) a č. 1023/16 PK) 5

6 resp. (dle KN): 6

7 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno,

8 1.4 Údaje o pozemcích: Pozemky zapsané na listu vlastnictví č se nacházejí východně od Pístovic, mezi Račicemi Pístovicemi a Drnovicemi, severně od silnice spojující Vyškov s Křtinami. Pozemky p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK), p.č. 924/2 a p.č. 1022/57 (PK) jsou zemědělsky obdělávané. Pozemky p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) se nacházejí severně od pozemku p.č. 1022/57, v sousedství oploceného areálu užívaného pravděpodobně k bydlení (sousední pozemky západně od pozemků p.č. 1022/57 (PK), p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK)). Na pozemcích p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) se nachází jednak z převážné části zatrubněný potok (pozemek p.č. 1023/16), jednak náletovými dřevinami porostlý, v severní části jižním směrem značně svažitý pozemek, na kterém se v blízkosti sousedního areálu nachází dřevěný suchý záchod (objekt bez základů) a pingpongový stůl. Další objekty jsem na tomto pozemku nezjistil: Přístup na pozemky p.č. 1022/57 (PK), p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) je postupně ze státní silnice, stejně jako na pozemek p.č. 924/2 (PK) a postupně na další pozemek p.č. 922/1 (PK). Na pozemky p.č. 919/2 (PK) a 919/4 (PK) je přístup ze severní strany z pozemku p.č. 1035/1 z lesa v majetku České republiky. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku (dle EN) 919/2 (PK) orná půda (bez BPEJ) 919/4 (PK) 563 orná půda (bez BPEJ) 922/1 (PK) 277 orná půda (bez BPEJ) 924/2 (PK) 810 orná půda (bez BPEJ) 1022/56 (PK) ostatní plocha jiná plocha 1022/57 (PK) 853 orná půda (bez BPEJ) 1023/16 (PK) 239 neuveden Celkem LV č z toho zemědělské pozemky: m 2 2. Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikovány na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byly identifikovány pouze přibližně. 2.2 Popis nemovitosti Popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky nacházející se východně od zastavěného území Račic - Pístovic, ve vzdálenosti cca 0,50 km od jeho okraje. Pozemky p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK) a p.č. 924/2 jsou mírně svažité jižním směrem. Pozemek p.č. 1022/56 (PK) je téměř rovinné konfigurace. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané. 8

9 Pozemky p.č. 1022/57 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) jsou svažité jižním směrem, přičemž severní část je silně svažitá. Po pozemku p.č. 1023/16 vede vodní tok, z části zatrubněný. Na pozemku p.č. 1022/56 se nacházejí neudržované náletové dřeviny. Pozemky p.č. 1022/57 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) jsou dle platného ÚP součástí krajinné zeleně a nachází se v sousedství ploch sportovišť viz dále Údaje územního plánu Pozemky p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK) a p.č. 924/2 (PK) se dle územního plánu nacházejí v plochách zemědělských orná půda. Pozemky p.č. 1022/57 (PK), p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK) bezprostředně sousedí s plochami určenými územním plánem coby rezerva pro plochy rekreace hřiště (v daném rozlišení není vyloučeno, že část těchto ploch zasahuje do oceňovaných pozemků): 3. Práva a závady Na LV č pro k.ú. Pístovice a obec Račice - Pístovice není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. V KN jsou na LV č ke dni uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemků nejsou k dispozici Metodika Pro odhad ceny obvyklé zemědělských pozemků je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. V případě pozemků p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 /PK) sousedících s plochami určenými územním plánem k využití coby rekreační (hřiště), je při odhadu ceny obvyklé preferována cena určená podle cenového předpisu, neboť tyto pozemky by se měly nacházet v plochách krajinné zeleně. V rámci určení ceny podle cenového předpisu není určována cena porostů jedná se o porosty vzniklé náletem, neudržované a nemajících vliv v cenu obvyklou (a jestli, potom spíše negativní). Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech relevantních skutečností, zejména spoluvlastnického podílu. 1 bez ohledu na to, zda jsou pozemky pronajaty či nikoliv, bývají zemědělské pozemky běžně obchodovány, jak je patrné z inzerce uvedené v rámci porovnávacího způsobu ocenění 9

10 Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Základní informace Adresa předmětu ocenění: Račice-Pístovice Račice-Pístovice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Račice-Pístovice Katastrální území: Račice Počet obyvatel: Ocenění pozemků 5a) Pozemky zemědělské 5b) Pozemky pro sportoviště 5a) Pozemky zemědělské Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 919/2(PK) 2 170,00 8,57 8, ,90 orná půda 919/4 (PK) 563,00 8,57 8, ,91 orná půda 922/1 (PK) 277,00 8,57 8, ,89 orná půda 924/2 (PK) 810,00 8,57 8, ,70 orná půda 1022/57 853,00 8,57 8, ,21 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 673,00 m ,61 Pozemky zemědělské - zjištěná cena = ,61 Kč Pozemky ostatní plocha Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 8,57 0,25 2,14 Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název Parcelní číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1022/56 (PK) 1 373,00 2, ,22 9 odst. 5 ostatní plocha 1023/16 (PK) 239,00 2,14 511,46 Jiné pozemky - celkem 1 612,00 m ,68 Pozemky pro sportoviště - zjištěná cena = 3 449,68 Kč 10

11 Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu Ocenění pozemků 5a) Pozemky zemědělské ,61 Kč 5b) Pozemky pro sportoviště 3 449,68 Kč Ocenění pozemků celkem Výsledná cena po zaokrouhlení: ,29 Kč ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné zemědělské pozemky: požadována je cena 24,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Ježkovic na Vyškovsku. Jako reálná se jeví cena okolo 21,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je přibližně trojnásobně velká, ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a lepší dostupnosti ve vztahu k obci na: 25,00 Kč/m 2 11

12 požadována je cena 16,00 Kč/m 2 za pozemek u Nosislavi. Jako reálná se jeví cena okolo 14,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je přibližně trojnásobně velká. Jedná se o roztříštěné pozemky. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jeho výměře, ucelenosti a umístění ve vztahu ok obci, na: 18,00 Kč/m 2 požadována je cena 32,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Moravské Nové Vsi. Jako reálná se jeví cena okolo 28,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je mírně menší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a podobné dostupnosti, resp. lokalizaci na: 28,00 Kč/m 2 12

13 požadována je cena 13,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Medlova. Jako reálná se jeví cena okolo 11,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je větší. Pozemky nejsou zcelené. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře na: 14,00 Kč/m 2 požadována je cena 16,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Žďárce. Jako reálná se jeví cena okolo 14,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je větší. Ve srovnání s touto 13

14 nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře, na: 16,00 Kč/m 2 požadována je cena 16,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Lomnice. Jako reálná se jeví cena okolo 14,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu obklopenou lesním porostem. Celková výměra podobná. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti, že se jedná o lépe umístěné pozemky na: 16,00 Kč/m 2 14

15 požadována je cena 19,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Holštejna. Jako reálná se jeví cena okolo 17,00 Kč/m 2. Celková výměra je výrazně větší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti, že se jedná o lépe umístěné pozemky na: 25,00 Kč/m 2 požadována je cena 20,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Sevranice. Jako reálná se jeví cena okolo 18,00 Kč/m 2. Celková výměra je větší. Jedná se o několik nezcelených pozemků. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti, že se jedná o lépe umístěné pozemky na: 22,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných zemědělských pozemků jako celku na: 20,50 Kč/m 2 tj. celkem za pozemky p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK), p.č. 924/2 a p.č. 1022/57 (PK) zaokrouhleno: ,00 Kč Rekapitulace cen pozemků jako celku: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: zemědělské pozemky (p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK), p.č. 924/2 (PK) a p.č. 1022/57 (PK), zaokrouhleno) ,00 Kč tj. cca: 8,57 Kč/m 2 Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: pozemky (p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK), zaokrouhleno) ,00 Kč tj. cca: 2,14 Kč/m 2 15

16 Cena určená porovnávacím způsobem: zemědělské pozemky (p.č. 919/2 (PK), p.č. 919/4 (PK), p.č. 922/1 (PK), p.č. 924/2 (PK) a p.č. 1022/57 (PK), zaokrouhleno) ,00 Kč tj. cca: 20,50 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k současné zvyšující se poptávce po zemědělské půdě, dále se zohledněním dobré lokalizace vzhledem k obci a skutečnosti, že vzhledem k chybějícím údajům o BPEJ pozemku, kdy pro výpočet ceny podle cenového předpisu je použita průměrná cena zemědělských pozemku v katastrálním území (v případě oceňovaných pozemků se předpokládá lepší než průměrná bonita) odhaduji cenu obvyklou zemědělských pozemků v k.ú. Pístovice, s preferencí cenového porovnání na: 20,50 Kč/m 2 Cenu pozemků p.č. 1022/56 (PK) a p.č. 1023/16 (PK), s ohledem na jejich minimální hospodářskou využitelnost (pozemky se dle ÚP nacházejí v území krajinné zeleně, jsou svažité a porostlé neudržovanými porosty) odhaduji ve výši ceny určené podle cenového předpisu, tj. na 3 450,00 Kč, resp. na: 2,14 Kč/m 2. Předmětem ocenění je však spoluvlastnický podíl na uvedených pozemcích. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 2 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu na pozemcích na: ((2 170 m m m m m 2 ) * 20,50 Kč/m 2 + (1 373 m m 2 ) * 2,14 Kč/m 2 )/3 * 0,75 = ,55 Kč ,00 Kč 7. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací určují (viz také str. 9): 7.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 7.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč 2 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 16

17 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 7555/11 96 ze dne je: - stanovit cenu podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech pozemcích parcelách ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr č. 919/2, č. 919/4, č. 922/1, č. 924/2, č. 1022/56, č. 1022/57 a č. 1023/16 zapsaných na listu vlastnictví č pro katastrální území Pístovice, obec Račice - Pístovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj; - označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 7555/11-20 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku přístupných a identifikovatelných pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech pozemcích parcelách ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr č. 919/2, č. 919/4, č. 922/1, č. 924/2, č. 1022/56, č. 1022/57 a č. 1023/16 zapsaných na listu vlastnictví č pro katastrální území Pístovice, obec Račice - Pístovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj na: ,00 Kč Slovy: Dvacetčtyřitisíceosmset korun českých. Na pozemcích parcelách č. 919/2 (PK), č. 919/4 (PK), č. 922/1 (PK), č. 924/2 (PK), č. 1022/56 (PK), č. 1022/57 (PK) a č. 1023/16 (PK) se stavby nenacházejí. Na pozemcích parcelách č. 1022/56 (PK) a č. 1023/16 (PK) se nacházejí náletem vzniklé neudržované porosty, dřevěný suchý záchod a betnovoý pingpongový stůl. Vlastníky těchto venkovních úprav se mi nepodařilo zjistit. Práva a závady jsou uvedeny na str. 9 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 19 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou činí: 0,00 Kč Výsledná cena podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech pozemcích parcelách ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr č. 919/2, č. 919/4, č. 922/1, č. 924/2, č. 1022/56, č. 1022/57 a č. 1023/16 zapsaných na listu vlastnictví č pro katastrální území Pístovice, obec Račice - Pístovice, okres Vyškov, Jihomoravský kraj činí ke dni obhlídky: ,00 Kč Slovy: Dvacetčtyřitisíceosmset korun českých. V Brně 11. června 2015 Ing. Jaroslav Bejšovec 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2557 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 18

19 příloha č. 1 19

20 20

21 Příloha č. 2 21

22 22

23 Příloha č. 3 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29