Znalecký posudek č /2018

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno Znalecký posudek č /2018 o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 640/18 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 649/4 trvalý travní porost, č. 649/6 trvalý travní porost a č. 653/2 orná půda, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 8710/ ze dne Účel posudku : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí Posudek podal : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční Brno tel ; bejsovec.areas@seznam.cz Oceňovací předpis : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. č. 441/2015 Sb. v aktuálním znění a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé Posudek vyhotoven : k datu místního šetření Datum místního šetření : (bez přítomnosti povinného) Místo a datum vyhotovení : Brno, Počet stran: 12 Počet příloh: 32 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek č EX 8710/07 Úvod Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 640/18 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 649/4 trvalý travní porost, č. 649/6 trvalý travní porost a č. 653/2 orná půda, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj zadal vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 8710/ ze dne Usnesením č.j. 97EX 8710/ ze dne je mi uloženo stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 8710/07-24 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne , poskytnutých a dostupných podkladů. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 8710/ ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 8710/07-24 ze dne ; - usnesení č.j. 97EX 8710/ ze dne ; - výpis z KN z LV č. 343 pro k.ú. Babice u Rosice, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov ze dne ; - kopie katastrální mapy. 2

3 Znalecký posudek č EX 8710/ Podklady opatřené znalcem: - obhlídka provedená dne ; - nabídky realitních kanceláří; - cenové údaje Katastru nemovitostí; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK s vyznačením pozemku, resp. parcel: - katastrální mapa s projekcí leteckých snímků; 3

4 Znalecký posudek č EX 8710/07 - územní plán obce Babice u Rosic: 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. v úplném znění, dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Pozemek sestávající z parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, zapsaný na listu vlastnictví č. 343 pro k.ú. Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, se nachází na východním okraji obce, u ulice Dolní, v těsném sousedství železniční trati úzkorozchodné dráhy Babice, západně od centra obce: 4

5 Znalecký posudek č EX 8710/07 Pozemek nepravidelného značně protáhlého tvaru je podélnou osou orientován téměř severojižním směrem. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku 500/20 20 ostatní plocha ostatní komunikace 640/18 41 ostatní plocha ostatní komunikace 649/ trvalý travní porost (BPEJ: m 2 ) (BPEJ: m 2 ) 649/6 52 trvalý travní porost (BPEJ: m 2 ) (BPEJ: m 2 ) 653/2 148 orná půda (BPEJ: m 2 ) Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikován na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK. 2.2 Popis nemovitostí Pozemek sestávající z parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2 má protáhlý nepravidelný tvar. Podélná osa je v severní části paralelní s úzkorozchodnou železniční tratí, v jižní části pak přimyká k pozemku Regionální úzkorozchodné železnice o.p.s. Ze severní strany je pozemek svažitý severním až severozápadním směrem: pohled od severu ve střední a jižní části je téměř rovinné konfigurace. Na pozemku se nacházejí spontánně vzniklé neudržované porosty. 5

6 Znalecký posudek č EX 8710/07 Přístup k pozemku je ze severní strany z pěšiny vedoucí z ulice Zahrady přes železniční trať a podél humen u ulice Dolní, nebo z ulice Dolní podél železniční trati, a dále po pozemku p.č. 500/21 (v druhu pozemku ostatní plocha s využitím ostatní komunikace, pozemek je v soukromém vlastnictví cizí vlastník) na pozemek p.č. 500/2: Pozemek sestávající z parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2 je obklopen ze všech stran pozemky v soukromém vlastnictví jiných vlastníků s tím, že na LV č. 343 pro k.ú. Babice u Rosic není zapsáno věcné břemeno (služebnost) zajišťující přístup na pozemek. Pozemek se nachází dle ÚP v území s funkčním využitím ostatní zemědělské kultury, louky a současně v ochranném pásmu železnice. 3. Práva a závady Na LV č. 343 pro k.ú. Babice u Rosic není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. V KN jsou na LV č. 343 pro k.ú. Babice u Rosic ke dni vedena zástavní práva exekutorská a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemku nejsou k dispozici. 4. Metodika Pro odhad ceny obvyklé pozemků je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání 1 realizovaných cen podobných nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí a na základě nabídek realitních kanceláří. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Odhad ceny porovnávacím způsobem Dle cenových údajů katastru nemovitostí, byly v okolí Babic u Rosic prodány mj. tyto převážně zemědělské pozemky: 1) 1 2, odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění 6

7 Znalecký posudek č EX 8710/07 kupní smlouvou ze dne byl prodán pozemek p.č. 890/4 v katastrálním území Babice u Rosic o výměře 28 m 2. Prodej se uskutečnil za 4 200,00 Kč, tj. 150,00 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o prodej pozemku v druhu pozemku ovocný sad (1,00), pozemek je výrazně menší 2 (0,75), pozemek se nachází severovýchodně od oceňovaného, ve vzdálenosti cca 100 m, za humny rodinných domů (1,00) a je mj. přístupný z pozemku ve vlastnictví obce (0,75), odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, při zohlednění nárůstů cen v mezidobí od data prodeje srovnávaných pozemků (1,05), na: 89,00 Kč/m 2 2) kupní smlouvou ze dne byly prodány pozemky převážně v druhu ostatní plocha v katastrálním území Rosice u Brna, na jižním okraji Rosic (0,85), severně od železnice, a to o celkové výměře m 2. Prodej se uskutečnil za ,00 Kč, tj. cca 76,50 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o podobně rozsáhlé pozemky (1,00), které jsou rovinné konfigurace (0,95) a nacházejí se z části v ochranném pásmu železnice (0,97), dle ÚP jsou určeny k zastavění (Vpx 0,80)), jsou přístupné z pozemků ve vlastnictví města Rosice (0,75) a při zohlednění nárůstů cen v mezidobí od data prodeje (1,05) srovnávaných pozemků, odhaduji porovnávací hodnotu pozemků jako celku na: 38,00 Kč/m 2 3) kupní smlouvou ze dne byl prodán pozemek v druhu orná půda v katastrálním území Rosice u Brna, na jižním okraji Rosic (0,85), severně od železnice, resp. mezi železnicí a řekou Bobravou, v rozlivovém území řeky (1,05), a to o celkové výměře m 2. Prodej se uskutečnil za ,00 Kč, tj. cca 50,20 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o větší pozemek (1,05), který je rovinné konfigurace (0,95), je přístupný z pozemků ve vlastnictví města Rosice (p.č. 5009; 0,75) a při zohlednění nárůstů cen v mezidobí od data prodeje (1,03) srovnávaných pozemků, odhaduji porovnávací hodnotu pozemků jako celku na: 35,00 Kč/m 2 2 obecně platí nepřímá úměra mezi velikostí pozemku a cenou 7

8 Znalecký posudek č EX 8710/07 Nabídky realitních kanceláří: 4) prostřednictvím realitní inzerce jsou nabízeny zemědělské pozemky v sousedství obce Příbram na Moravě a jeden pozemek v sousedství obytné zástavby: (0,95). Dostupnost pozemku je lepší minimálně pozemek v sousedství RD je přístupný ze silnice (0,80). Požadována je cena 31,00 Kč/m 2, jako reálná se jeví cena okolo 27,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace (1,00), velkosti (1,00) a dostupnosti odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku na cca: 20,00 Kč/m 2 5) 8

9 Znalecký posudek č EX 8710/07 prostřednictvím realitní inzerce je nabízen pozemek v Ivančicích (0,80) využitelný coby sad nebo zahrada (1,00). Pozemek se nachází v těsném sousedství řeky, z části pravděpodobně v jejím ochranném pásmu (1,00). Dostupnost pozemku je pravděpodobně z veřejného prostranství (dle fotografií v inzerátu 0,75). Požadována je cena 150,00 Kč/m 2, jako reálná se jeví cena okolo 130,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, velikosti (udávaná výměra m 2 1,05), odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku na cca: 82,00 Kč/m 2 Na základě tohoto porovnání odhaduji cenu obvyklou pozemku sestávajícího z parcel č. č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj jako celku na: 53,00 Kč/m 2 6. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a jiné veřejné prostranství) -0,10 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,276 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Upr. cena [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,00 0,276 1, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 500/ , ,20 4 odst. 3 ostatní plocha 640/ , ,51 Ostatní stavební pozemky - celkem ,71 9

10 Znalecký posudek č EX 8710/07 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 649/ ,26 40,00 1, ,84 trvalý travní porost 649/ ,35 40,00 14,49 144,90 trvalý travní porost 649/ ,26 40,00 1,76 58,08 trvalý travní porost 649/ ,35 40,00 14,49 275,31 orná půda 653/ ,26 40,00 1,76 260,48 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,61 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 7 372,16 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 7 370,00 Kč 7. Závěrečná analýza - odhad ceny obvyklé: Pro určení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, zapsaných na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic je použito jednak cenové porovnání, jednak je určena cena podle cenového předpisu. Na základě cenového porovnání je určena cena pozemku jako celku. Tato cena činí: (20 m m m m m 2 ) * 53,00 Kč/m 2 = ,00 Kč ,00 Kč Předmětem ocenění je však ideální spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 3 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu. Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, zapsaných na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, určenou porovnávacím způsobem na: ( ,00 Kč : 2) * 0,70 = ,00 Kč ,00 Kč Cena určená s přiměřeným využitím cenového předpisu (samostatně není určována cena porostů) se pohybuje okolo ,00 Kč, resp. cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 se pohybuje okolo 7 370,00 Kč. Tato cena však nevystihuje reálnou cenu pozemků, které se nacházejí na okraji obce v sousedství zástavby rodinných domů, tedy s možností využití pozemku coby zahrady, resp. záhumenků, jejichž cena je vyšší než cena zemědělských pozemků. Proto při odhadu ceny obvyklé pozemků preferuji cenu určenou na základě cenového porovnání. Při odhadu ceny obvyklé je zohledněna lokalizace, využití a i potencionální využití (a to s ohledem na skutečnost, že využitelnost pozemků je limitovány skutečností, že se nacházejí ochranném pásmu železnice) a skutečnost, že přístup k pozemkům je přes sousední pozemky v soukromém vlastnictví. 3 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 10

11 Znalecký posudek č EX 8710/07 Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, zapsaných na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov, Jihomoravský kraj proto odhaduji na: ,00 Kč 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a dostupných informací (viz také str. 6) určují: cenu práv a závad spojených s nemovitostmi zapsanými na LV č. 343 pro k.ú. Babice u Rosic na: 0,00 Kč a cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč Závěr Usnesením č.j. 97EX 8710/ ze dne je mi uloženo stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 8710/07-24 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20, č. 640/18, č. 649/4, č. 649/6 a č. 653/2, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj k datu vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč. 11

12 Znalecký posudek č EX 8710/07 Práva a závady jsou uvedeny na str. 6. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výslednou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 500/20 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 640/18 ostatní plocha ostatní komunikace, č. 649/4 trvalý travní porost, č. 649/6 trvalý travní porost a č. 653/2 orná půda, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 343 pro katastrální území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj určuji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Padesátosmtisíc korun českých. V Brně 20. listopadu 2018 Ing. Jaroslav Bejšovec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2793 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 12

13 Znalecký posudek č EX 8710/07 13