ZNALECKÝ POSUDEK. č. 187/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 187/11 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 211 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 596 katastrální území : Podivín obec : Podivín_ okres : Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 23049/09-14/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 211 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 596 katastrální území : Podivín obec : Podivín_ okres : Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Dolní Valy Podivín Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Podivín Katastrální území: Podivín Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 49,0866 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,09 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Františka Růžičky, tel Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV 596, k.ú. Podivín - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu obce - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Růžička František Dolní Valy 211/4, Podivín,

3 - 3 - Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Dolní Valy v centru v řadové zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a dvorek na rovinatém pozemku. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné dlážděné komunikaci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Přízemní, nepodsklepený, řadový, vnitřní rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 823/1. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt byl postaven asi před 100 lety, před 20 lety byl opraven. Před 3 lety vyhořela střecha a tak byla opravena z již použitého materiálu. Stavební provedení: Základy betonové bez izolace, zdivo cihelné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, pálená taška, omítky vápenné, vápenocementová omítka, dveře plné, prosklené, okna dřevěné, zdvojené, podlahy beton, dlažby, vytápění lokální na tuhá paliva, studená voda, koupelna s vanou, splachovací záchod, elektřina 220V, kuchyňská linka. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, tři pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 100 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 270,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP : 6,80*(12,90+11,00)*0,5-4,50*3,50 = 65,51 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP : 65,51 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1.NP : (6,80*(12,90+11,00)*0,5-(4,50*3,50))*(2,80) = 183,43 m 3 zastřešení: (6,80*(12,90+11,00)*0,5-4,50*3,50)*(2,50*0,5) = 81,89 m 3

5 - 5 - Obestavěný prostor celkem: = 265,32 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,51 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 65,51 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,90 = 0,503 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - centrum obce IV 0,02 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,05 linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00

6 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,230 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,503 * 1,230 * 0,950 = 0,588 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 270,- Kč/m 3 * 0,588 = 1 922,76 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 922,76 Kč/m 3 * 265,32 m 3 = ,68 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,68 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek je zastavěn domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 823/1 81,00 49, ,29 Součet 3 976,29 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 397,63 Mezisoučet 4 373,92 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9700 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 9 202,42 Pozemek - zjištěná cena = 9 202,42 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům = ,68 Kč b) Pozemek = 9 202,42 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,10 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,68 Kč b) Pozemek = 9 202,42 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,10 Kč ,- Kč slovy: Pětsetdevatenácttisíctřistapadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

8 - 8 - Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 110 m2 Cena: ,- Kč + provize RK Poznámka k ceně: + Provize RK Adresa: Dolní Valy, Podivín Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 110 m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 110 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace

9 - 9 - Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Vybavení bytu: Ne Popis: Prodej rodinného domu 3+1 Podivín. Dům je po částečné rekonstrukci - plastová okna, betonové podlahy, el. rozvody, střešní krovy. V 1 NP se nachází vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna s WC a vstup na uzavřený dvůr. V 2 NP je připr... Celý popis Prodej rodinného domu 3+1 Podivín. Dům je po částečné rekonstrukci - plastová okna, betonové podlahy, el. rozvody, střešní krovy. V 1 NP se nachází vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna s WC a vstup na uzavřený dvůr. V 2 NP je připraven půdní prostor na dva pokoje. Dům nemá zahradu. Volné ihned. 2. Prodej, dům rodinný, 122 m2 Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: EXKLUZIVNĚ, bez provize. Adresa: Podivín Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 130B001-b95 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 116 m 2 Plocha užitná: 122 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Plocha pozemku: 116 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Vybavení bytu: Ne Popis: V řadové zástavbě samostatně stojící rodinný dům 2+1 s malým dvorem a menší hospodářskou budovou, v blízkosti centra města Podivín, vzdáleného cca 12 km severně od města Břeclav a 15 km jižně od Brna. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, do města... Celý popis V řadové zástavbě samostatně stojící rodinný dům 2+1 s malým dvorem a menší hospodářskou budovou, v blízkosti centra města Podivín, vzdáleného cca 12 km severně od města Břeclav a 15 km jižně od Brna. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, do města je autobusové a vlakové spojení IDS, při jízdě autem možnost využití dálnice D2. Dům je přízemní, postaven byl před cca padesáti roky z cihlového zdiva, je nepodsklepený, má sedlovou střechu s možností vybudování půdní vestavby, okna domu jsou nová plastová, orientovaná východním směrem. Vchod do domu je ze dvora, v domě jsou dvě chodby 4,5 m2 a 4 m2, kuchyně 15 m2, dva pokoje 25 m2 a 12 m2 se

10 samostatnými vstupy, koupelna a WC. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Do domu je přivedena elektřina 220 V, obecní vodovod, plyn a telefon, odpady jsou napojeny na kanalizaci, vytápění domu je lokální plynové (WAF). Dům je od cesty oddělen obecní předzahrádkou, za domem je menší dvorek se zděnou hospodářskou budovou, jejíž demolicí se dá prostor dvoru rozšířit. Do dvora není možný vjezd autem. Celková plocha pozemku je 116 m2, z toho dům cca 70 m2, hospodářská budova cca 20 m2, dvůr cca 26 m2. 3. Prodej, dům rodinný, 142 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Podivín Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 2238 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 110 m 2 Plocha užitná: 142 m 2 Plocha podlahová: 142 m 2 Plocha pozemku: 142 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji RD 3+1 poblíž centra obce Podivín, okres Břeclav. Koncový, řadový dům se sedlovou střechou, na pozemku o rozloze 142 m2, je určen k rekonstrukci. Za domem dvůr. Naše společnost Vám nabízí nejvýhodnější úvěr s možností využití nabíd... Celý popis Nabízíme k prodeji RD 3+1 poblíž centra obce Podivín, okres Břeclav. Koncový, řadový dům se sedlovou střechou, na pozemku o rozloze 142 m2, je určen k rekonstrukci. Za domem dvůr. Naše společnost Vám nabízí nejvýhodnější úvěr s možností využití nabídky všech bankovních institucí. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva:

11 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč ,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 187/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 187/11.