ZNALECKÝ POSUDEK. č. 158/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 158/11 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 381 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 374 katastrální území : Ivanovice na Hané obec : Ivanovice na Hané_ okres : Vyškov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 9487/09-9/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 381 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 374 katastrální území : Ivanovice na Hané obec : Ivanovice na Hané_ okres : Vyškov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Stará Čvrť Ivanovice na Hané Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Ivanovice na Hané Katastrální území: Ivanovice na Hané Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 49,5018 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,50 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Petra Rakuse, tel Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne LV 374, k.ú. Ivanovice na Hané - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Rakus Petr Stará čtvrť 381/7, Ivanovice na Hané,

3 - 3 - Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Stará Čvrť. Jedná se o rodinný dům na oploceném, rovinatém pozemku. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné dlážděné komunikaci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Přízemní, nepodsklepený, koncový, řadový rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt je postaven kolem roku V roce 2007 byla provedena nová koupelna, záchod, kanalizace a el. bojler. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází závětří, dílna, chodba, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna se záchodem a sklad. Základy: kamenné, bez izolace 2. Zdivo: cihelné, smíšené 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: pálená, původní, plechová 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné, poškozené 8. Fasádní omítky: vápenocementové 9. Vnější obklady: ne, 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, nové Schody: ne 12. Dveře: plné, prosklené, původní 13. Okna: dvojité, dřevěné, plastové 14. Podlahy obytných místností: PVC 15. Podlahy ostatních místností: PVC, dlažby 16. Vytápění: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: teplé, studené 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: před domem 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: ne 24. Vnitřní vybavení: umývadlo, sprchový kout 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.

5 - 5 - V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, přístřešek na dřevo a oplocení z bílých cihel. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 101 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 270,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP : 6,50*9,30+4,50*4,90+2,30*3,55 = 90,67 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP : 90,67 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1.NP : (6,50*9,30)*(3,70)+(4,50*4,90)*(2,60)+(2,30*3= 299,77 m 3,55)*(2,30) zastřešení: (6,50*9,30)*(2,50*0,5)+(4,50*4,90)*(1,30*0,5) = 96,43 m 3 +(2,30*3,55)*(1,60*0,5) Obestavěný prostor celkem: = 396,20 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,67 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 90,67 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I -0,01

6 Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,04 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: 0,64 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,64 = 0,408 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,05 příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,210 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,408 * 1,210 * 0,950 = 0,469 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 270,- Kč/m 3 * 0,469 = 1 533,63 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 533,63 Kč/m 3 * 396,20 m 3 = ,21 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,21 Kč

7 - 7 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Na dvorku je studna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1540 Plná cena = ,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 101 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 101 / 110 = 91,818 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,62 Kč Studna - zjištěná cena = 8 513,05 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemek Pozemek je rovinatý. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 49, ,- Součet 8 910,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 891,- Mezisoučet 9 801,-

8 - 8 - Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,16 Pozemek - zjištěná cena = ,16 Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům = ,21 Kč b) Studna = ,67 Kč c) Pozemek = ,16 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,04 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,21 Kč b) Studna = 8 513,05 Kč c) Pozemek = ,16 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,42 Kč ,- Kč slovy: Šestsetčtyřicettisícšestsetsedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí

10 Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 120 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 729 m 2 Zařízený: Ne Popis: Obec Ivanovice na Hané Popis: Nabídka prodeje bývalého nájemního domu určeného ke kompletní rekonstrukci. Z původního objektu využitelné pouze nosné konstrukce. Možnost rozšíření do podkroví a přístavby ve dvoře. Atraktivní poloha v centru Ivanovi... Celý popis Obec Ivanovice na Hané Popis: Nabídka prodeje bývalého nájemního domu určeného ke kompletní

11 rekonstrukci. Z původního objektu využitelné pouze nosné konstrukce. Možnost rozšíření do podkroví a přístavby ve dvoře. Atraktivní poloha v centru Ivanovic. Celková plocha pozemků činí: cca 729 m2 IS: veškeré IS. Stavebně technický stav: k rekonstrukci Občanská vybavenost: ZŠ, MŠ, pošta, restaurace, obchody, autobusová doprava, vlak (v sousední obci Nezamyslice), dobrá dostupnost na D1 K užívání: po dohodě 2. Prodej, dům rodinný, 411 m2 Cena: ,- Kč Cena zahrnuje: bez provize Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 152 m 2 Plocha užitná: 411 m 2 Plocha pozemku: 411 m 2 Plocha zahrady: 281 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Zařízený: Ne Popis: Ivanovice na Hané - 10 km od Vyškova - prodej staršího RD 5+1. Dům je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elektřinu 220/380 V. Má veřejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytápění v domě je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K do... Celý popis Ivanovice na Hané - 10 km od Vyškova - prodej staršího RD 5+1. Dům je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elektřinu 220/380 V. Má veřejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytápění v domě je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu patří sklep, dvůr, garáž s průjezdem do dvora a zahrada o výměře 130m2. Obec má veškerou vybavenost a výbronou dostupnost (D1, vlak, bus). Volný po dohodě. 3. Prodej, dům rodinný, 280 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý

12 Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 280 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 280 m 2 Plocha zahrady: 130 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Zařízený: Ne Popis: Naše společnost vám zprostředkuje prodej RD 4+1. Dům je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elektřinu 220/380 V. Má veřejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytápění v domě je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu patří skl... Celý popis Naše společnost vám zprostředkuje prodej RD 4+1. Dům je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elektřinu 220/380 V. Má veřejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytápění v domě je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu patří sklep, dvůr a zahrada.doporučuji prohlídku. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady:

13 Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Sedmsettisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 158/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 158/11.