č /2018 : Exekutorský úřad Litoměřice, Masarykova 33, Litoměřice Posudek objednal

Transkript

1 Z N A L E C K Ý č /2018 P O S U D E K o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 370 obce Morkůvky a to pozemku p.č. st. 227 jehož součástí je stavba č.p bydlení a pozemků p.č. 1230/160, 1230/196, 1314/12, 1944/210, 1944/215, 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 a 2240/46 vše v kat. území Morkůvky Posudek objednal : Exekutorský úřad Litoměřice, Masarykova 33, Litoměřice Posudek vypracoval : Ing. arch. Stanislav Lukš Horňanského 4, Velké Pavlovice tel , s.luks@seznam.cz Velké Pavlovice

2 - 1 - Z n a l e c k ý p o s u d e k o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 370 obce Morkůvky a to pozemku p.č. st. 227 jehož součástí je stavba č.p bydlení a pozemků p.č. 1230/160, 1230/196, 1314/12, 1944/210, 1944/215, 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 a 2240/46 vše v kat. území Morkůvky, okr. Majitel nemovitosti : Jiří Vykydal, Morkůvky 187 vlastnický podíl 15/16 Účel posudku : zjištění obvyklé ceny nemovitosti spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 Podklady pro vypracování posudku : - výpis z LV č. 370 obce Morkůvky - informace o pozemcích - kopie katastrální mapy - prohlídka a zaměření nemovitostí za účasti dcery spolumajitele Cenový předpis, podle kterého se ocenění provádí : zák. č. 151/97 Sb., o oceňování majetku v platném znění Datum provedení místního šetření : Datum, k němuž se ocenění provádí : N á l e z : Předmětem ocenění je nemovitost, která se skládá z domu č.p. 187 užívaného k bydlení, pozemku p.č. st. 227 výměře 400 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je dům umístěn, pozemku p.č. 1314/12 o výměře 305 m 2 zahrada, který tvoří s pozemkem p.č. st. 227 jeden funkční celek a příslušenství domu č.p. 187 hospodářská budova, vstup do zemního sklepa, studna, venkovní úpravy na výše uvedených pozemcích (zemní sklep, opěrná zídka, oplocení, zpevněné plochy a přípojky na inženýrské sítě) a několik ovocných stromů. Dále jsou předmětem ocenění zemědělské a ostatní pozemky mimo zastavěné území obce, pozemky p.č. 1230/160 a 1230/196 vedené jako orná půda, pozemek p.č. 1944/210 vedený jako ostatní plocha ostatní komunikace, pozemek p.č. 1944/215 vedený jako trvalý travní porost a pozemky p.č. 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 a 2240/46 vedené jako orná půda.

3 - 2 - Celkový popis nemovitostí A) rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Oceňovaný dům č.p. 187, který svým charakterem odpovídá rodinnému bydlení je umístěn na okraji zastavěného území obce při státní silnici III. třídy procházející obcí. Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt, který obsahuje jednu bytovou jednotku se třemi obytnými místnostmi, kuchyní, chodbou, koupelnou vestavěnou do bývalého průjezdu a průjezd do dvora nemovitosti. Stavba vyžaduje rekonstrukci a modernizaci. Základy jsou tvořeny z betonu s částečnou izolací. Tloušťka stěn je 45 cm a stropy jsou tvořeny dřevěnými trámy se záklopem a podbitím. Tvar střechy je sedlový, střešní krytina je tvořena pálenou taškou a klempířské prvky jsou pozinkované. Vnější omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. Jsou zde kastlová okna. Orientace obytných prostor je na sever, jih. Koupelna disponuje klasickou vanou, umyvadlem a splachovacím záchodem. Kuchyně je vybavena částečnou kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, není zde umístěn dřez. V obytných místnostech je dřevěná podlaha, v koupelně jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou a v chodbě je položena dlažba. Další vybavení se v rodinném domě nenachází. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230V a dodávky zajišťuje rozvodná síť elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, odpadní vody jsou svedeny do jímky a rozvod zemního plynu je připojen. Dům je vytápěn lokálně pomocí plynových topidel WAW. V domě je pro ohřev vody využíván bojler. K budova náleží hospodářská budova a vstup do zemního sklepa. Na pozemku jsou ovocné dřeviny a pozemek je oplocen. Samotný pozemek je mírně svažitý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné státní komunikaci. Jsou zde omezené parkovací možnosti přímo u objektu. Objekt je postaven na východním okraji obce. Charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a je zde pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci je pobočka České pošty. V místě je pouze zastávka autobusových spojů Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů, je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny.

4 - 3 - Výměra podlahové plochy : rozměry obytná pl. ostatní pl. celkem m 2 m 2 m 2 pokoj 1 3,23 3,9 12,60 pokoj 2 4,02 3,89 15,64 pokoj 3 4,06 2,93 11,90 chodba 1,48 7,39 10,94 kuchyně 3,22 3,93 12,65 koupelna 2,99 1,73 5,17 40,14 28,76 68,90 Celková užitková plocha bytu v rodinném domě činí 68,90 m 2. B) Ostatní pozemky Pozemky p.č. 1230/160 a 1230/196 se nachází východně od obce ve vzdálenosti cca 200 m od zastavěného území (tj. ve vzdálenosti cca 300 m od oceňovaného domu č.p. 187) a jsou užívány jako orná půda. Ke dni ocenění nebyl k pozemkům samostatný přístup, protože se pozemky nachází uvnitř většího celku (avšak cca 70 m od státní silnice) a přístupové komunikace uvedené v katastru nemovitostí jsou užívány spolu s ostatními pozemky jako orná půda. Z hlediska BPEJ jsou hodnoceny jako nadprůměrné (05800 a 00850). Pozemek p.č. 1944/210 o výměře 10 m 2 vedený v katastru jako ostatní plocha ostatní komunikace je veden v rozporu se skutečností pozemek je užíván jako vinice, rovněž tak pozemky p.č. 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 vedené jako orná půda resp. trvalý travní porost jsou částečně užívány jako vinice a částečně tvoří svah mezi terasami vinic, pouze malá část pozemku p.č. 1944/324 a pozemek p.č. 2240/46 jsou užívány jako orná půda. Pozemky se nachází severovýchodně od obce ve vzdálenosti cca m od zastavěného území, z převážné části jsou v prudkém jižním svahu a jsou na nich vybudovány terasami a provedena výsadba vinné révy s odhadovaným stářím přes 30 roků. Z celkové výměry pozemků 3269 m 2 je části o výměře 1781 m 2 přiděleno BPEJ s cenou 1,17 Kč/m 2 (dle cenového předpisu) a zbylé části BPEJ s cenou 8,42 Kč/m 2, (Tato cena by při ocenění dle cenové vyhlášky byla upravena koef. 1,2.)

5 - 4 - Zjištění obvyklé ceny nemovitostí : Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí. Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.

6 - 5 - A) Rodinný dům č.p. 187 s pozemky a příslušenstvím Rodinný dům č. 187 obec Morkůvky č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Morkůvky, okres 68.9 m 2, 3+1, podsklepený: ne Před rekonstrukcí 400 m 2 1 Kobylí, okres 60 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 247 m 2 2 Lomená, Klobouky u Brna, okres 70 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 499 m 2 3 Bořetice, okres 70 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 253 m 2 4 Morkůvky, okres 90 m 2, Přízemní Velmi dobrý 329 m 2 5 Násedlovice, okres Hodonín 80 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 141 m 2 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,67 Kč ,00 Kč ,08 Kč ,43 Kč ,29 Kč ,05 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,71 Kč ,11 Kč ,00 Kč ,46 Kč ,00 Kč ,50 Kč ,97 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 6.077,65 Kč 3.040,97 Kč 8.184,46 Kč 1.911,01 Kč 4.166,64 Kč 7.988,66 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 6.077,65 Kč/m 2 x 68,90 m 2 = ,- Kč Celková cena po zaokrouhlení: ,- Kč

7 - 6 - B) Ostatní pozemky I. Pozemky parc. č. 1230/160 a 1230/196 Celková výměra pozemků činí m 2. č k.ú. plocha m 2 Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 Morkůvky, okres ,06 Kč ,65 Kč ,09 Kč 2 Morkůvky, okres ,94 Kč ,94 Kč ,31 Kč 3 Morkůvky, okres ,30 Kč ,27 Kč ,27 Kč Morkůvky, okres ,00 Kč ,30 Kč ,30 Kč Templářská, 5 Čejkovice, okres ,00 Kč ,30 Kč ,30 Kč Hodonín Celkem průměr K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 23,26 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 23,26 Kč/m 2 x m 2 = ,- Kč Celková cena po zaokrouhlení: ,- Kč

8 - 7 - II. Pozemky p. č. 1944/210, 1944/215, 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 a 2240/46 Celková výměra pozemků činí m 2. č k.ú. plocha m Kobylí, okres Morkůvky, okres Němčičky, okres Kobylí, okres Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - úvaha odhadce K1 x. x K ,62 Kč ,26 Kč ,76 Kč ,94 Kč ,94 Kč ,94 Kč ,52 Kč ,77 Kč ,77 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,98 Kč Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání Celkem průměr K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 15,86 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 15,86 Kč/m 2 x m 2 = ,- Kč Celková cena po zaokrouhlení: ,- Kč R e k a p i t u l a c e : A) Rodinný dům č.p. 187 s pozemky a příslušenstvím ,- Kč BI) Pozemky p.č. 1230/160 a 1230/196 BII) Pozemky p.č. 1944/210, 1944/215, 1944/324, 1944/457, 1944/458, 1944/459 a 2240/46 Oceňované nemovitosti celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč

9 - 8 - Z á v ě r : Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětných nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na ,- Kč Slovy : pětsetpadesátosmtisíc Kč Obvyklá cena podílu oceňovaných nemovitostí (1/2 ) činí Slovy : dvěstěsedmdesátdevěttisíc Kč ,- Kč xxxxxxxxxxxxxx Znalecký posudek byl vypracován dne ve 3 vyhotoveních a obsahuje obálku, 8 stran textu a čtyři přílohy (srovnatelné nemovitosti, fotodokumentace, 3x kopie katastrální mapy, celková mapa s vyznačením oceňovaných nemovitostí, usnesení o ustanovení znalce) Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 1322/91 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace č. 18/2018. Ing. arch. Stanislav Lukš Horňanského 4 Velké Pavlovice tel , s.luks@seznam.cz

10 - 9 - Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 60 m 2, Kobylí, okres Celková cena: Kč Adresa: Kobylí, okres 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Kobylí, okres Plocha užitná 60 Cena Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Plocha přidruženého pozemku Provize včetně provize Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Skeletová Voda Místní zdroj Typ domu Přízemní Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 3. Fotodokumentace Mapové zobrazení

11 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 70 m 2, Lomená, Klobouky u Brna Celková cena: Kč Adresa: Lomená, Klobouky u Brna, okres 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Lomená, Klobouky u Brna Plocha užitná 70 Cena Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Kč za nemovitost, + provize RK Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Neuvedeno Umístění objektu Centrum obce 3. Fotodokumentace 499

12 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 70 m 2, Bořetice, okres Celková cena: Kč Adresa: Bořetice, okres 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bořetice, okres Plocha užitná 70 Cena Podlahová plocha 70 Poznámka k ceně Informace o ceně na dotaz Plocha přidruženého pozemku Provize + provize RK Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 70 Umístění objektu Neuvedeno Fotodokumentace

13 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 90 m 2, Morkůvky, okres Celková cena: Kč Adresa: Morkůvky, okres 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Morkůvky, okres Plocha užitná 90 Cena Podlahová plocha 90 Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Velmi dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 153 Umístění objektu Neuvedeno Fotodokumentace

14 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 80 m 2, Násedlovice, okres Hodonín Celková cena: Kč Adresa: Násedlovice, okres Hodonín 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Násedlovice, okres Hodonín Plocha užitná 80 Cena Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Kč za nemovitost, + provize RK Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 127 Umístění objektu Centrum obce Fotodokumentace

15 Pohled uliční Pohled dvorní

16 Pohled do zahrady Koupelna

17 Pohled na pozemky p.č. 1944/