Znalecký posudek č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ

Transkript

1 Znalecký posudek č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Nemovité věci: - pozemek parcelní číslo St. 125 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m2 (na pozemku stojí rozestavěná stavba) a rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 125, včetně všech součástí, příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Účel: a) stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí a jejich příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6460/07-16 ze dne b) určení příslušenství nemovitých věcí včetně přídatného spoluvlastnictví (tj. vyjmenovat a popsat příslušenství nemovitých věcí včetně příslušenství tvořeného movitý věcmi) c) práva a závady s nemovitými věcmi spojená Předpis pro ocenění: obvyklá cena je stanovena na základě zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 2 Způsoby oceňování majetku a služeb obvyklou cenou) a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Použitá metoda: porovnávací Datum místního šetření: Ocenění: Datum vypracování: Objednatel posudku: JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno město, Bratislavská 73, Brno Vyhotovení č.: 1 1

2 Odhad vyhotovil: Ing. Bořivoj Pejchal, U Bašty 124/1, Velké Meziříčí; tel: , borivoj.pejchal@seznam.cz (znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne , č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné) 1. PODKLADY - Usnesení o ustanovení soudního znalce k vypracování znaleckého posudku na výše citované nemovité věci, ze dne , č.j. 056 EX 6460/ Exekuční příkaz, sp. zn. 56 EX 6460/ výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí), ze dne kopie katastrální mapy, M 1:1000, (obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí) - pořízení fotodokumentace při místním šetření - podklady z územního plánu sídelního útvaru obce Velké Meziříčí - informace získané z odboru výstavby MěÚ Velké Meziříčí List vlastnictví číslo 184 (obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí) 1/1 (SJM) Kolouch Luděk, Radnická 29/1, Velké Meziříčí a Kolouchova Eleni, Tolstého 1914/15, Jihlava r.č /1297 r.č /1091 Místní šetření bylo uskutečněno dne , kde byla formou doporučeného dopisu dne vyzvána strana povinná (tj. majitelé výše citovaných nemovitých věcí) k účasti na tomto místním šetření a umožnění přístupu k nemovitým věcem. Vzhledem k tomu, že strana povinná se nedostavila, znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor oceňovaného rozestavěného domu, je následující popis dle stavu zjištěného při tomto místním šetření a dle použitých stavebních materiálů u rozestavěné stavby rodinného domu. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný rodinný dům je již od roku 1990 stále nedostavěný a nezkolaudovaný a znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor jednotlivých podlaží, nelze předpokládat, že všechny vnitřní konstrukce a vnitřní vybavení jsou standardní. Při popisu oceňovaných nemovitých věcí, bylo dále vycházeno z fotodokumentace, která byla zveřejněna na stránkách Exekutorského úřadu Brno-město, JUDr. Vít Novozámský, ( a to za účelem konání elektronické dražby, konané dne POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ A OBSAH OCENĚNÍ Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo St. 125 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m2 (na pozemku stojí rozestavěná stavba) a rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 125, včetně všech součástí, příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Oceňované nemovité věci jsou situované na západním okraji zastavěné místní části Lhotky při výjezdu ze Lhotek směrem na Fajtův kopec ve Velkém Meziříčí. 2

3 Rozestavěný rodinný dům na pozemku parcelní číslo St. 125 Z výpisu katastru nemovitostí (list vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí) je citované Rozhodnutí 444/1990 Stavební povolení ze dne , žádost o zápis rozestavěné stavby ze dne K datu ocenění se jedná o částečně podsklepený, zděný, přízemní, rodinný dům sobytným podkrovím na pozemku stejného vlastníka. Dům je situovaný uprostřed oplocené zahrady na pozemku parcelní číslo 708/3 jiného vlastníka (Christiana Vrbová) a pravou stranou zasahuje do pozemku parcelní číslo 707/3 dalšího vlastníka (Michal Kolouch). Stavba je připojena na elektrickou energii (zemním kabelem), připojení na veřejný vodovod nebo vlastní studnu a napojení kanalizace na vlastní jímku na vyvážení na pozemku parcelní číslo 708/3 (vlastník Christiana Vrbová) nelze stoprocentně zjistit. Vzhledem ke skutečnosti, že na fotodokumentaci interiéru domu z předchozí dražby jsou patrné zařizovací předměty v koupelně v přízemí (vana a vanová baterie) a koupelně v podkroví (rohová vana a splachovací WC), předpokládám, že dům je již připojený na vodovod a jímku na vyvážení. Na zemní plyn se lze v místní části Lhotky připojit, ale oceňovaný dům je k datu ocenění bez přípojky zemního plynu. Dům je založený na základových pásech s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, zdivo z plynosilikátových tvárnic bez dalšího zateplení, stropy standardní s rovným podhledem, střecha sedlová ve tvaru L, střešní krytina cementové střešní tašky, klempířské konstrukce převážně chybí, na přední části domu jsou osazeny pouze střešní háky na žlaby a na pravé boční části pouze neúplné střešní žlaby z pozinkovaného plechu bez svodů, vnitřní omítky vápenné štukové, vsuterénu narušené zemní vlhkostí, fasádní omítky vápenné štukové bez fasádního nátěru, fasádní omítka štítu u lodžie v podkroví chybí, vnější obklady soklu chybí, vnitřní obklady v koupelně v přízemí a vpatře, zda je obklad na WC vpřízemí a kuchyni v přízemí nelze dle dostupných fotografií zjistit, schody železobetonové bez obkladu a zábradlí, dveře vnitřní standardní, z větší části chybí, vchodové dřevěné EURO, vchodové do pravé části dřevěné palubkové, garážová vrata umělohmotná sekční, okna EURO s vakuovým dvojsklem, střešní okna Velux, podlahy v přízemí a podkroví standardní jen v koupelnách, v suterénu betonové, na terase podkroví nášlapná vrstva podlahy chybí, vytápění chybí, elektroinstalace světelná a motorová, pouze rozvody pod omítkou bez kompletací, rozvod vody studené a teplé bez většiny baterií, zdroj teplé vody chybí, instalace zemního plynu chybí, kanalizace od všech zařizovacích předmětů v domě, vybavení kuchyně včetně digestoře chybí, hygienické vybavení koupelen a WC je z větší části osazeno. U lodžie v podkroví nad vchodem do domu chybí zábradlí. Dispozice domu: Současnou dispozici domu nebylo možnost zjistit. Níže je uvedena předpokládaná dispozice domu. Suterén kotelna, uhelna, sklep, chodba a schodiště. Přízemí obývací pokoj, kuchyň, hala, spíž, černá kuchyň, koupelna, WC, zádveří, dílna, garáž, závětří. Podkroví tři obytné místnosti, koupelna s WC, hala, šatna lodžie a stavebně neupravený půdní prostor. 3

4 Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy u rozestavěného rodinného domu Všechny tyto venkovní úpravy jsou situované na pozemku parcelní číslo 708/3 jiného vlastníka (Christiana Vrbová) - přípojka vody - přípojka elektrické energie (zemním kabelem) - přípojka splaškové kanalizace (od domu, do jímky na vyvážení před domem) - betonová jímka na vyvážení před domem - levá polovina zděného pilíře ze štípaných betonových tvárnic pro elektroměr Pozemek Jedná se o pozemek parcelní číslo St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m2, jehož součástí je stavba: rozestavěný rodinný dům, který na tomto pozemku parcelní číslo St. 125 stojí. Celý tento pozemek je zastavěný rozestavěnou, k datu ocenění nezkolaudovanou stavbou. Tento pozemek je evidovaný v obci Velké Meziříčí a katastrálním území Lhotky u Velkého Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Pozemek tvoří jednotný funkční celek pouze se stavbou rozestavěného rodinného domu a je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Tento přístup není ošetřený věcným břemenem práva chůze a jízdy nebo jiným právem. 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY: Obvyklá (tržní) cena Obvyklou (tržní) cenou se pro účely ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení této obvyklé ceny, nebyla použita metoda porovnávací. Na realitním trhu není k dispozici dostatek obdobných rozestavěných, nemovitých věcí a dále byla zhodnocena skutečnost, že majitelé rozestavěné stavby nemají ošetřený přístup k domu věcným břemenem nebo jiným právem přes pozemky jiných vlastníků. S ohledem k této skutečnosti je problematické dům jakkoli dále dostavět a řádně zkolaudovat. Stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí, evidovaných na listu vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí Obvyklá cena výše citovaných nemovitých věcí (tj. pozemek parcelní číslo St. 125 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m2 (na pozemku stojí rozestavěná stavba) a rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 125, včetně všech součástí, příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 184 pro obec Velké Meziříčí a katastrální území Lhotky u Velkého Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina), byla stanovena vzhledem k dané lokalitě vkatastrálním území Lhotky u Velkého Meziříčí, stáří a rozestavěnosti domu, velikosti, tvaru pozemku pod rozestavěnou stavbou rodinného domu, vybavenosti místní části Lhotky u Velkého Meziříčí, napojení domu na inženýrské sítě, nutným 4

5 nákladům na dokončení stavby domu, dále s ohledem na skutečnost neošetření přístupu k rozestavěné stavbě rodinného domu, narušené hydroizolaci domu, vjezdu a přístupu do garáže přes pozemky dvou různých vlastníků. V případě stanovení obvyklé (tržní) ceny citovaných nemovitých věcí je zohledněna téměř nulová obchodovatelnost v porovnání s prodejem takovýchto nemovitých věcí. Je tedy nutné konstatovat, že v podstatě neexistuje v tuzemských podmínkách trh za takovýchto skutečností, což velmi ztěžuje nejen jejich prodej, ale i samotné ocenění. a) stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí a jejich příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6460/07-16 ze dne : - obvyklá (tržní) cena pro majitele pozemků sousedících s rozestavěnou stavbou na pozemku p.č. St 125 nebo při právním ošetření přístupu k rozestavěné stavbě na pozemku p.č. St. 125 činí: ,00 Kč slovy:=jedenmilionpadesáttisíckorunčeských= b) určení příslušenství nemovitých věcí včetně přídatného spoluvlastnictví: tj. přípojka vody, přípojka elektrické energie - zemním kabelem, přípojka splaškové kanalizace - od domu, do jímky na vyvážení před domem, betonová jímka na vyvážení před domem, levá polovina zděného pilíře ze štípaných betonových tvárnic pro elektroměr - tyto venkovní úpravy, které tvoří příslušenství rozestavěné stavby, jsou na pozemku jiného vlastníka (pozemek parcelní číslo 708/3) c) práva a závady s nemovitými věcmi spojená: - s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady Poznámka: Jedná se o cenu obvyklou zjištěnou dle zákona č. 151/1997 Sb., 2 o oceňování majetku a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku č ze dne , a to ve smyslu ustanovení 127a, zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších přepisů. Velké Meziříčí dne Ing. Bořivoj Pejchal otisk znalecké pečeti 5

6 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne , č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. Velké Meziříčí dne Ing. Bořivoj Pejchal Posudek je vypracován ve třech vyhotoveních, dvě vyhotovení jsou odeslána poštou objednateli posudku, jedno vyhotovení zůstává v archivaci u vyhotovitele posudku; (jedno vyhotovení posudku včetně fotografií bylo zasláno elektronicky). Posudek obsahuje stran včetně titulního listu. 6