Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 156/2010

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 156/2010 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinný p. Aleš Dub se i přes písemnou výzvu se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu RD pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací na stavebním odboru MěÚ v Hanušovicích. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 025 EX 3441/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 438 Sportovní Hanušovice Region: Olomoucký Okres: Šumperk Katastrální území: Hanušovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce.

3 Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 499; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje získané na stavebním odboru MěÚ v Hanušovicích; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č Nemovitost se nachází v zastavěné části obce v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné zpevněné komunikace ul. Sportovní. Rodinný dům č.p jedná se o samostatně stojící objekt se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, střecha je šikmá sedlová, svislé konstrukce jsou zděné. Objekt byl kolaudován v roce (č.j.výst. 3861/82-58/79/J). Konstrukce objektu jsou původní bez dalších stavebních úprav či rekonstrukcí. Do objektu nebyl umožněn vstup - nebylo možné ověřit stav uvnitř. Dispozice: - 1.NP - nebylo možné získat jakékoli informace PD na stavebním odboru v Hanušovicích není k dispozici. Předpoklad: 1.NP - garáž, kotelna, koupelna s wc, dvě obytné místnosti.; 2.NP a podkroví vstup, předsíň, chodba, velká obytná místnost s balkonem, kuchyně, koupelna, WC, komora, dvě obytné místnosti, jedna s balkonem. Zastavěná plocha 75 m 2, obestavěný prostor 559 m 3, užitná plocha 125m 2. Popis konstrukcí a vybavení: základy jsou betonové, zdivo cihelné v tl. 45cm, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozink.plechu, vnější omítky hladké, okna dřevěná zdvojená. O ostatních konstrukcích a vybavení a jejich stavu nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství objektu RD: - přípojky IS (přípojka vody, přípojka elektro, přípojka kanalizace, přípojka plynu). - oplocení, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada.

4 Obsah odhadu: Administrativní ocenění + obvyklá cena a) Rodinný dům č.p. 438 b) Pozemky B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 28 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 975,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,55*7,2+4,65*1,4 = 75,27 m 2 2.NP: 9,55*7,2+4,65*1,4 = 75,27 m 2 Podkroví: 9,55*7,2 = 68,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 75,27 m 2 2,80 m 2.NP: 75,27 m 2 2,80 m Podkroví: 68,76 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9,55*7,2+4,65*1,4)*(2,80) = 210,76 m 3 2.NP: (9,55*7,2+4,65*1,4)*(2,80) = 210,76 m 3 Podkroví: (9,55*7,2)*(4/2) = 137,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 559,04 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 75,27 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 219,30 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,91 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

5 Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,90 = 0,803 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,803 * 1,060 * 1,000 = 0,851

6 - 6 - Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 975,- Kč/m 3 * 0,851 = 2 531,73 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 531,73 Kč/m 3 * 559,04 m 3 = ,34 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,34 Kč b) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St ,00 53, ,27 Součet 4 197,27 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,59 Mezisoučet 9 443, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 944,39 Mezisoučet ,25 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8760 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,53 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 53,13 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 856/20 643,00 53, ,59 Součet ,59 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,24 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,58 Mezisoučet ,41 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8760 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,83 Pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč

7 - 7 - Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 438 = ,- Kč b) Pozemky = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 15 25%. 1. Oceňovaný RD 6+1, Hanušovice V současné době je oceňovaný RD nabízen k prodeji realitní kanceláří s popisem - Patrový rodinný dům 6+1 v klidné části obce Hanušovice. Vnitřní dispozice: PP - suterén: kotelna, koupelna s wc, dvě obytné místnosti, možné využívat jako samostatný byt se zadním vstupem na zahradu. 1.NP - vstup, předsíň, chodba, velká obytná místnost s balkonem, kuchyně, koupelna, WC, komora. 2.NP - dvě obytné místnosti, jedna s balkonem. K objektu dále náleží zahrada. Přípojky: el.230/400v, veřejný vodovod, vytápění - ústřední na plyn, kanalizace. Celková plocha pozemku je 722 m2. Užitná plocha 125 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč; (15 200,- Kč/m2 užitné plochy) Jedná se o realitní inzerci s datumem vložení inzerátu Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy. 2. Rodinný dům 7+1, Hanušovice K prodeji rodinný dům velikosti v Hanušovicích, okres Šumperk. Dům se nachází v klidné části města v zástavbě RD. Na zahradě se nachází podsklepený zděný domek. Součástí domu je prostorná garáž. Celková plocha pozemku je 1754 m2. Užitná plocha 200 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč; (12 000,- Kč/m2 užitné plochy) Srovnatelná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy. 3. Rodinný dům 7+1, Hanušovice K prodeji rodinný dům se samostatně stojící garáží v Hanušovicích na pozemku o rozloze 1086 m². Dům se nachází v klidné části obce. Stavba byla kolaudována v roce Vnitřní rekonstrukce v roce Zrekonstruovány jsou rozvody vody, elektriky i topení včetně topných těles, obě koupelny, podlahy mimo chodby v patře a obývacího pokoje. V přízemí se nachází chodba, malá koupelna se záchodem, schodiště a obývací pokoj s kuchyní. V obývacím pokoji je krb s horkovzdušnými rozvody s možností vytápět celý dům ( současně je možnost vytápět dům plynem). V patře jsou tři ložnice a velká koupelna s vanou. Objekt je kompletně podsklepen. Dům je obklopen původní vzrostlou vegetací a v zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy. Celková plocha pozemku je 1086 m2. Užitná plocha 140 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč; (16.071,- Kč/m2 užitné plochy) Srovnatelná lokalita, srovnatelný technický stav, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy.

8 - 8 - Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí ,- až ,- Kč/m2. Výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na: ,- Kč/m 2 125m 2 (užitné plochy objektu rodinného domu) x ,- Kč/m 2 = ,- Kč Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na: Administrativní cena nemovitosti Rekapitulace ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč

9 - 9 - C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěna. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 438 na pozemku parc.č. St. 816 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 816 a 856/20 vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 499, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: ,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 156/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/2010. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.