ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, na listu vlastnictví č pro katastrální území Lány u Bylan, obec Lány, a to v rozsahu odstavce I. z Usnesení o ustanovení znalce Č.j. 55 EX 2061/09-87 ze dne Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Počet stran: Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Základní informace LV: 1056 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Lány Katastrální území: Lány u Bylan Počet obyvatel: 264 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 184,00 Kč/m 2 2. Prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne z volně přístupných pozemků. Povinný se na prohlídku nedostavil a neposkytnul součinnost o údajích o posuzovaném nemovitém majetku. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že neposkytne-li povinný součinnost při ocení nemovitého majetku, ocenění je provedeno z dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které si znalec obstará sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne , kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č pro katastrální území Lány u Bylan a obec Lány, obsahujícím identifikační údaje o posuzovaném nemovitém majetku. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území katastrální území Lány u Bylan a obec Lány, obsahujícím identifikační a polohové údaje o posuzovaném nemovitém majetku. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření na místě samém dne ) Údaje poskytnuté obecním úřadem Lány o inženýrských sítích v dané lokalitě. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Portálu dražeb. 6 ) Sdělení č.j. MěÚHM/02111/2018/Ho Městského úřadu Heřmanův Městec, stavebního úřadu ze dne postoupené EX úřadem KV. 2

3 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje a ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č pro katastrální území Lány u Bylan a obec Lány, obsahujícím identifikační údaje o posuzovaném nemovitém majetku, jsou jako vlastníci posuzovaných nemovitostí uvedeni: b) Dle Sdělení č.j. MěÚHM/02111/2018/Ho Městského úřadu Heřmanův Městec, stavebního úřadu ze dne viz. text níže je současná rozestavěná stavba rodinného domu na pozemku p.č. 103/2 : 1 ) rozestavěna v souladu se stavebním právem 2 ) stavební záměr je platný 3 ) stavebníkem jsou vlastníci posuzovaných pozemků V návaznosti na shora uvedené, kdy je zřejmé že k byli vlastníky pozemku p.č. 103/2 a rozestavěné stavby RD na tomto pozemku stejní vlastníci. Rozestavěná stavba RD na pozemku p.č. 103/2 je tedy v souladu s příslušným ustanovením NOZ součástí tohoto pozemku a bude tedy i takto posuzována. 4

5 5 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný nemovitou majetek tvoří pozemek p.č. 103/2, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu a pozemek p.č.638. Vše se nachází v intravilánu obce Lány ( okres Chrudim ) a je přístupné z místní komunikace v majetku obce. Pozemky je možné napojit na inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina, kanalizace. Okolí tvoří rodinné domy a zemědělské stavby. Na pozemku p.č. 103/2 se nachází rozestavěná stavba rodinného domu, prováděna v souladu se stavebním právem, která je však cca 8 let opuštěna a chátrá vlivem povětrnostních vlivů ( déšť, mrazy ), v nosných konstrukcí zdiva jsou projevy prorůstání řas, neboť stavba není proti dešti a mrazu zabezpečena. 5

6 Rozestavěná stavba rodinného domu má zastavěnou plochu cca 100 m2 a je provedena hrubá stavba 1 NP a část zdiva 2NP. Vzhledem zanedbanému stavu stavby, která již cca 8 let chátrá povětrnostními vlivy, předpokládá znalec její demolici. Sousední stavby jsou zemědělského charakteru. 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů byl zvolen níže uvedený pomocný způsob ocenění: ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ) 6

7 V návaznosti na shora uvedený text zákona o oceňování majetku byl zvolen pomocný způsob ocenění pozemků, a to ocenění dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) 13 a následně od takto stanovené ceny byly odečteny náklady na demolici současné stavby, jež je cca 8 let poškozována povětrnostními vlivy a její další použití je problematické ( náklady na vysušení a opravy zdiva nejsou účelné) Důvod: a ) Přes veškerou snahu nebyly znalcem dohledány uskutečněné porovnatelné prodeje nebo nabídky rozestavěných chátrajících RD v dané nebo obdobné lokalitě. b) Oceňovací předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ( u demolic počítá se zohledněním nákladů na demolici ) ; U pozemku je základní cena pak upravena indexem polohy, indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). c ) Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla v případě prodeje rozestavěné stavby s pozemkem akceptována jak stranou kupujícího, tak prodávajícího a stává se tak cenou tržní - znalec tedy takto stanovenou cenu shledává jako vhodnou pro stanovení ceny pro nejnižší podání pro prodej ve veřejné dražbě. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis - cena pozemků Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - na pozemku je již vydáno III 0,10 stavební povolení na stavbu RD 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,713 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 8

9 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - ovinný pozemek určený k výstavbě RD III 0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,936 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,100 Index polohy pozemku I P = 1,313 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intavilánu obce určený k zasatvění objektem bydlení II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,100 * 1,000 * 1,313 = 1,444 6 i = 1 9

10 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - zasíťovaný 4 odst. 2 - zasíťovaný 184,- 1, ,70 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - zahrada 103/ , ,50 zasíťovaný 4 odst. 1 ostatní plocha , ,80 Stavební pozemky - celkem ,30 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč B2 ) stanovení ceny pozemků po odpočtu nákladů na demolici rozestavěné stavby RD cena pozemků náklady na demolici a odvoz stavební sutě -odhad dle HCÚ ( hrubých cenových ukazatelů) 700 Kč/m3 OP stavby(obestavěný prostor stavby 100 m2 * 3 m = 300 m3 700Kč/m3*300m3= Kč Kč Kč cena pozemku po odpočtu nákladů na demolici stávajících staveb a odvoz stavební sutě Kč C ) Stanovení ceny obvyklé posuzovaného nemovitého majetku. V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení na ,- Kč, z toho cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí ,-Kč. 10

11 C. REKAPITULACE ceny obvyklé nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, na listu vlastnictví č pro katastrální území Lány u Bylan, obec Lány, a to v rozsahu odstavce I. z Usnesení o ustanovení znalce Č.j. 55 EX 2061/09-87 ze dne : činí celkem ,-Kč. Slovy : Sedmdesátosmtisíc Kč. Příslušenství - není Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018znaleckého deníku. 11