ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 225 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č. 1418/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.227 ( rod.dům ), pozemku p.č. 1453/14 ( trvalý travní porost ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Čj.55 EX 3144/11 55 ze dne vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 225 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č. 1418/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.227 ( rod.dům ), pozemku p.č. 1453/14 ( trvalý travní porost ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy ve smyslu ustanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí tak, aby tvořila východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) a ne cenu za kterou mají být nemovitosti prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD č.p. 277 Adresa předmětu ocenění: Horská 277, Vejprty LV: 225 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vejprty Katastrální území: Vejprty Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 873,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce VI 0,00 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 357,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne z volně přístupných pozemků. Povinný se na prohlídku nedostavil a neposkytnul součinnost o údajích o posuzovaném nemovitém majetku. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že neposkytne-li povinný součinnost při ocenění nemovitého majetku, ocenění je provedeno z dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které si znalec obstará sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne , kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Čj.55 EX 3144/11 55 ze dne požadující vypracovat ocenění nemovitostí, a to pozemku p.č. 1418/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.227 (rod.dům), pozemku p.č. 1453/14 ( trvalý travní porost ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 225 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech uvedených na LV č ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Vejprty a obec Vejprty obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech na LV č ) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Údaje z územního pánu obce Vejprty 7) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. a Portálu dražeb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 225 vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Vejprty a obec Vejprty, je jako vlastník posuzovaných nemovitostí uveden: 3

4 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 277 umístěné na pozemku p.č. 1418/1 nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 277 evidována v KN jako objekt bydlení (rodinný dům ) svým venkovním vzhledem odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována.k objektu č.p.277 je přistavěna stavba garáže, jež není předmětem evidence v KN. 3 ) K budově č.p.277 a garáži nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v intravilánu obce Vejprty, ulice Horská a je přístupná z místní komunikace. Pro ocenění stavby RD byly převzaty výměry z evidenčního stavu v KN, nebo doměřeny lineární interpolací, podkroví odhadem v návaznosti na dostupné výměry. 4

5 Stáří stavby RD činí odhadem cca 100 let. Dům je patrně užíván, stav vnitřních prostor nebyl vzhledem k neumožnění prohlídky zjištěn. Na hranici s uliční čárou je k RD z jižní strany přistavěna garáž neevidována v KN. RD č.p.227 je ve funkčním celku s pozemkem p.č.1418/2 ( 33 m2) v majetku ČR a pozemkem p.č.1453/16 ( m2 ) v majetku třetí osoby - tyto pozemky nejsou předmětem ocenění/prodeje v dražbě a tato skutečnost je zohledněna v ceně obvyklé. 5

6 Vzhledem ke stáří RD cca 100 let je předpokládána jeho rekonstrukce pro uvedení na současný standard bydlení. Dle územního plánu obce se RD č.p.227 nachází v území určenému k zastavění jako plochy smíšené obytné -venkovské. 6

7 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je dána váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - předmětem I -0,20 ocenění/prodeje v dražbě nejsou pozemky p.č. 1418/2 ( 33 m2) a 1452/16 ( 1944 m2) jenž tvoří s č.p.277 jeden funkční celek 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,518 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,800 i = 1 8

9 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce určený k využití jako plochy obytné smíšené II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,487 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, č.p.277 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 368,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží svrchní stavba: (10,85*19,85+5,5*8,34) = 261,24 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška svrchní stavba-1np: 261,24 m 2 3,20 m 9

10 Obestavěný prostor svrchní stavba: ((10,85*19,85+5,5*8,34))*(3,20) = 835,98 m 3 podkroví/zastřešení (odhad): = 260,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 095,98 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,449 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 368,- Kč/m 3 * 0,449 = 614,23 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 095,98 m 3 * 614,23 Kč/m 3 * 0,800 * 0,940= ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč 10

11 2. garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 285,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: = 29,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 29,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1 NP: (29)*(2,50) = 72,50 m 3 zastřešení: 29*,3 = 8,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 81,20 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby: samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení: bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy: bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,850 = 0,808 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 285,- Kč/m 3 * 0,808 = 1 038,28 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 81,20 m 3 * 1 038,28 Kč/m 3 * 0,800 * 0,940= ,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,87 Kč 11

12 3. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,940 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce určený k využití jako plochy venkovského bydlení smíšené II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 1,000 * 0,940 = 0,752 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,46 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1418/ , ,82 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 1453/ , ,58 Stavební pozemky - celkem ,40 Pozemky - zjištěná cena = ,40 Kč 1. č.p ,20 Kč 2. garáž ,90 Kč 3. pozemky ,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,50 Kč ,- Kč 12

13 B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení (rodinných domů) v obci Vejprty. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti v rámci obce a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané. 13

14 a.1) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Vejprty současná nabídková cena ,-Kč -Sreality Nabídka 14

15 a.2) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Vejprty současná nabídková cena ,-Kč -Sreality Nabdka 15

16 a.3) srovnatelná nemovitost č.3 v obci Vejprty současná nabídková cena ,-Kč -Sreality Nabídka 16

17 b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku ( vlastnictví pozemku s posuzovanou stavbou) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí K7 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej, vyvolávací cena=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k7 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 l cena po srovnání Vejprty ,8 1 1,1 1,1 1 0,9 0, Vejprty ,7 1,1 1,1 1,1 1 0,9 0, Vejprty ,7 0,95 0, ,9 0, průměr c ) klady : - nemovitost se nachází v intravilánu obce, stavba má dobrou dostupnost a garáž d) zápory: - stáří stavby cca 100 let - stavba RD patrně vyžaduje celkovou rekonstrukci na současný standard bydlení - RD č.p.227 je ve funkčním celku s pozemkem p.č.1418/2 ( 33 m2) v majetku ČR a pozemkem p.č.1453/16 ( m2 ) v majetku třetí osoby - tyto pozemky nejsou předmětem ocenění/prodeje v dražbě e) cena nemovitosti dle cenového předpisu platného činí celkem ,-Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 3 vážený průměr cen Kč 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 17

18 C. REKAPITULACE o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 225 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Vejprty a obec Vejprty, a to pozemku p.č. 1418/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.227 ( rod.dům ), pozemku p.č. 1453/14 ( trvalý travní porost ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 S, č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb., podle stavu ke dni včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými činí ,- Kč. slovy: Šestsettisíc Kč. Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří samostatná přístavba garáže z jižní strany RD č.p.227 na pozemku p.č.1418/1. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku. 18