ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 354/

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 354/ NEMOVITÁ VĚC: objekt občanské vybavenosti č.p. 656 obec Chrastava bez pozemků Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Chrastava, k.ú. Chrastava I Adresa nemovité věci: Turpišova 656, Chrastava OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: insolvenční správce dlužníka Petra Kupce, nar , bytem Světelská 339, Liberec, Mgr. Milan Edelmann Chrustenice 208, Chrustenice Luboš Šimůnek Pražská 120, Žebrák IČ: telefon: simunek.simunek@seznam.c z Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: majitele Počet stran: 10 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Žebráku, dne Luboš Šimůnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol ocenění nemovitého majetku podle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb.v obvyklé ceně ke dni a stavu prohlídky. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Toto ocenění není podkladem vlastnického práva a nezakládá ani předpoklad k takovémuto právu. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založeno celé, nebo část tohoto ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony. Zjistí-li se, že dodané podklady a informace, které vedli ke zpracování tohoto ocenění neodpovídají skutečnosti nebo existují-li podklady které zapříčiňují neplatnost podkladů z kterých vycházelo toto ocenění je ocenění v té části které se týkají neplatné. Základní pojmy a metody ocenění Pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti neexistuje předpis, tato hodnota je definována v 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který upravuje oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy v 2. Viz níže. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Komentář k určování obvyklé ceny ze dne MF-ČR V České republice existují cenové předpisy, kterými jsou zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (dále jen zákon o cenách ), jeho prováděcí vyhláška, zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů ČR v oblasti cen. Podle ustanovení 10 zákona o cenách stanoví cenové orgány cenovým rozhodnutím zboží podléhající cenové regulaci. Cenové rozhodnutí nabývá platnosti dnem uveřejnění v příslušném věstníku a účinnosti nabývá dnem stanoveným v cenovém rozhodnutí, nejdříve však dnem uveřejnění. Jejich vydání vyhlašují ve Sbírce zákonů

3 Oceňování majetku upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen zákon o oceňování majetku ) a jeho prováděcí vyhláška, která určuje podrobnosti ocenění. Od je účinná vyhláška č. 441/2013 Sb. Prováděcí vyhláška je zpravidla každoročně novelizována z důvodu nezbytnosti aktualizace základních cen a koeficientů změny cen staveb, které jsou ve své podstatě koeficienty zohledňujícími inflaci. Definici obvyklé ceny můžeme najít ve dvou zákonech: a) Zákon o cenách popisuje cenu jako peněžní částku, která je sjednaná při nákupu a prodeji podle ustanovení 2 až 13, ve které jsou promítnuty záležitosti jako hospodářská soutěž a regulace cen, nebo je určená podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. Obvyklou cenu definuje pouze pro účely posouzení hospodářské soutěže a hospodářského postavení v ustanovení 2 odst. 6 od roku Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Co se rozumí ekonomicky oprávněnými náklady a přiměřeným ziskem je uvedeno v následujících ustanoveních tohoto zákona. b) Zákon o oceňování majetku, upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Zákon o oceňování majetku se použije vždy v případech, odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění, nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování a při převádění majetku podle zvláštního předpisu. Způsoby ocenění majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob ocenění. Jiný způsob ocenění stanoví zákon např. u nemovitostí. To znamená, že při 2 oceňování nemovitostí podle zákona o oceňování majetku pro účely uvedené v ustanovení 1 se nemůže použít cena obvyklá, pokud tak zvláštní právní předpis výslovně nepožaduje. Obvyklá cena je v zákoně o oceňování majetku definována v ustanovení 2 odst. 1 od roku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Rozdíly v definicích podle zákona o cenách a podle zákona o oceňování majetku Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná

4 Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu list vlastnictví č skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti ze dne fotodokumentace rodinného domu s příslušenstvím pořízená při prohlídce nemovitosti - Informace majitele ohledně stáří, typu konstrukcí, rozsahu nemovité věci a příslušenství, o stavu rekonstrukcí a zakrytých konstrukcí Omezující podmínky Zpracovatel neručí za předložené doklady dodané objednatelem a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil ocenění podle platných oceňovacích předpisů a známých cenových podmínek, za kterých byly obdobné nemovitosti obchodovány na trhu nemovitostí v době, ke které se vztahuje zpracované ocenění a neodpovídá za případné změny v podmínkách prodeje nemovitostí, ke kterým by došlo po předání ocenění. Znalecký posudek byl vypracován pouze za účelem zodpovězení zadaných otázek Závěry znaleckého posudku je nezbytné revidovat v případě, že budou zjištěny další skutečnosti, které tyto závěry ovlivní. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. Místopis Oceňovaná nemovitost je situována mezi souvislou zástavbou obce u místní komunikace mezi bytovou zástavbou. Celkový popis Popis nemovitosti Jedná se o výrobní budovu přízemní s rovnou střechou nepodsklepenou. Objekt je ocelový skelet, opláštění. Je napojen na veškeré veřejné sítě, má vytápění, výrobu teplé vody. V objektu jsou situovány výrobní protony, šatny, umývárny, kuchyňka a kanceláře. Stav objektu bez řádní údržby, do objektu zatéká, většina konstrukcí za svojí životností. Objekt je postaven na pozemku České republiky. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Provoní objekt č.p ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: objekt občanské vybavenosti Adresa předmětu ocenění: Turpišova

5 Chrastava LV: 101 Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Chrastava I Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 621,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,959 Index polohy i = 1-5 -

6 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba, I -0,03 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,00 dopravu 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I -0,05 6. Výhodnost pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Pozemky IV 0,11 komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,412 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Provoní objekt č.p ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 16,00*31,00+2,80*27,00 = 571,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 571,60 m 2 2,55 m 1 457,58 Součet 571,60 m ,58 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 457,58 /571,60 = 2,55 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 571,60 / 1 = 571,60 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (16,00*31,00+2,80*27,00)*(2,55) = 1 457,58 m 3-6 -

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 1 457,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 457,58 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,86 1, Svislé konstrukce S 24,30 100,00 1,00 24,30 27, ,75 15, Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 10, ,75 6, Krov, střecha P 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,75 2, Krytiny střech P 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,33 2, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,45 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,40 100,00 1,00 6,40 7, ,31 5, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 3, Vnitřní obklady keramické S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 2, Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,31 2, Okna P 5,30 50,00 1,00 2,65 2, ,31 2, Okna P 5,30 50,00 1,00 2,65 2, ,31 2, Povrchy podlah S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 2, Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,00 4, Vnitřní vodovod S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,00 3, Ohřev teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 5,00 100,00 1,00 5,00 5, ,00 5,5900 Opotřebení: 73,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0320 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9315 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1235 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5291 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1060 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 353,- Plná cena: 1 457,58 m 3 * 3 353,- Kč/m 3 = ,- Kč Koeficient opotřebení: (1-73,5 % /100) * 0,265 Proovní objekt č.p zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace nákladových cen: Proovní objekt č.p. 565 = ,- Kč - 7 -

8 Nákladové ceny - celkem = ,- Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] výroba 540,00 333, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,- Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,00 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Kč Rozdíl R = ,00 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV * 1,05 = ,85 Kč Provoní objekt č.p ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu - zjištěná cena = ,85 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Provoní objekt č.p ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu ,- Kč - 8 -

9 Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmilionšesretdvacettřicet Kč ,- Kč ,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Jedenmilionšesretdvacettřicet Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Rozdíly v definicích podle zákona o cenách a podle zákona o oceňování majetku Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. Výsledná hodnota Kč slovy: Jedenmilionšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Při analýze trhu v daném místě a daném čase nebylo zjištěno dostatek podkladů k použití porovnávací metody na základě uskutečněných kupních cen tak jak požaduje definice ceny obvyklé a bylo postupováno podle Komentář k určování obvyklé ceny ze dne MF-ČR Výsledná hodnota byla stanovena na základě platného oceňovacího předpisu jako cena zjištěná a její použití je pouze v rozsahu daným zákonem o oceňování majetku a není možno ji použít pro jiné účely než zde uvedené tedy zvláště se nevztahuje na sjednávané ceny, na úvěrová řízení a zástavy. V Žebráku Luboš Šimůnek Pražská Žebrák - 9 -

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 354/ znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č fotodokumentace SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH