ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně nemovitosti - zemědělské stavení bez.č.p. v Obci Nemotice, okres Vyškov 249/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně nemovitosti - zemědělské stavení bez.č.p. v Obci Nemotice, okres Vyškov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská Brno Stanovení ceny pro potřeby exekuce č.j. 056 EX 249/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla Bučovice telefon: i.ko@atlas.cz Počet stran: 17 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bučovicích

2 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavení Adresa předmětu ocenění: Nemotice Nemotice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Nemotice Katastrální území: Nemotice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti níže podepsaného znalce. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí katastrální území Nemotice, obec Nemotice, okres Vyškov, list vlastnictví Snímek z katastrální mapy 3. Informace a skutečnosti zjištěné při místním šetření 4. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází v areálu bývalého JZD Nemotice. Přístup k areálu je po místní komunikaci, parkovací možnosti jsou dobré. Docházkové vzdálenosti jsou vyhovující. Terén v místě je svažitý se sklonem k jihozápadu.předmětem ocenění jsou budovy, které leží na pozemcích jiného vlastníka. 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt A - vepřín Objekt B - váha - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby IV 0,01 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha II 0,00 bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,303 Koeficient pp = I T * I P = 0,303 7 i = 2-3 -

4 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt A - vepřín Oceňovaný objekt je obdélníkového půdorysu. V převážné části půdorysu je jednopodlažní se sedlovou střechou. Podle použité technologie, typologie i stavu jednotlivých konstrukcí byl postaven cca v padesátých létech minulého století. Založen je na základových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel. Krytina je tašková jednoduchá. Okna jsou jednoduchá, dveře svlakové. Povrch podlah betonový. Z technického stavu konstrukcí je zcela zřejmé, že po dobu užívání objektu byla prováděna minimální údržba. Troufám si tvrdit, že v posledních desetiletích zcela žádná. Mnohé z konstrukcí dosahují konce své životnosti. Objekt je vystaven klimatickým vlivům, absentuje ochrana proti zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 8,10*56,80+6,00*5,10 = 490,68 1.PP 8,10*8,10 = 65,61 zastřešení 490,68/2 = 245,34 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 490,68 m 2 1,65 m 809,62 1.PP 65,61 m 2 2,00 m 131,22 zastřešení 245,34 m 2 2,45 m 601,08 Součet 801,63 m ,92 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 541,92 / 801,63 = 1,92 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 801,63 / 3 = 267,21 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8,10*56,80+6,00*5,10)*(1,65) = 809,62 m 3 1.PP (8,10*8,10)*(2,00) = 131,22 m 3 zastřešení (490,68/2)*(2,45) = 601,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor

5 1.NP NP 809,62 m 3 1.PP PP 131,22 m 3 zastřešení Z 601,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 541,92 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S Stropy dřevěné S Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře svlakové P Vrata chybí C Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace částečné odkanalizování P Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. chybí C Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,80 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,60 3. Stropy S 11, ,00 11,70 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00-5 -

6 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata C 1, ,00 0, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace P 2, ,46 1, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,8196 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 10,80 100,00 1,00 10,80 13, ,33 5, Svislé konstrukce S 25,60 100,00 1,00 25,60 31, ,42 21, Stropy S 11,70 100,00 1,00 11,70 14, ,86 13, Krov, střecha S 6,90 100,00 1,00 6,90 8, ,86 7, Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,86 3, Úprava vnitřních povrchů S 4,40 100,00 1,00 4,40 5, ,00 5, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 3, Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 1, ,86 1, Okna S 4,30 100,00 1,00 4,30 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,86 3, Elektroinstalace S 7,00 100,00 1,00 7,00 8, ,00 8, Vnitřní kanalizace P 2,30 100,00 0,46 1,06 1, ,00 1,2900 Opotřebení: 80,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9447 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,

7 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8196 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 673,28 Plná cena: 1 541,92 m 3 * 4 673,28 Kč/m 3 = ,90 Kč Koeficient opotřebení: (1-80,4 % /100) * 0,196 Nákladová cena stavby CS N = ,48 Kč Koeficient pp * 0,303 Cena stavby CS = ,47 Kč Objekt A - vepřín - zjištěná cena = ,47 Kč Objekt B - váha Budova mostní váhy u vjezdu k areálu družstva. Obdélníkový půdorys, svislé konstrukce zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře náplňové. V nosných obvodových stěnách viditelné poruchy. Dlouhodobě neudržovaný objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 4,20*4,35 = 18,27 zastřešení 18,27/2 = 9,14 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 18,27 m 2 2,30 m 42,02 zastřešení 9,14 m 2 1,75 m 16,00 Součet 27,41 m 2 58,02 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 58,02 / 27,41 = 2,12 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 27,41 / 2 = 13,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (4,20*4,35)*(2,30) = 42,02 m 3 zastřešení (18,27/2)*(1,75) = 15,99 m 3-7 -

8 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 42,02 m 3 zastřešení Z 15,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 58,01 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví S Krytiny střech pálená krytina hladká v jedné vrstvě P Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře náplňové S Vrata chybí C Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00-8 -

9 5. Krytiny střech P 2, ,46 1,33 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata C 3, ,00 0, Okna S 3, ,00 3, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,68 Koeficient vybavení K 4 : 0,7968 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,4014 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,2906 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7968 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 897,56 Plná cena: 58,01 m 3 * 4 897,56 Kč/m 3 = ,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1-65,0 % / 100) * 0,350 Nákladová cena stavby CS N = ,61 Kč Koeficient pp * 0,303 Cena stavby CS = ,60 Kč - 9 -

10 Objekt B - váha - zjištěná cena = ,60 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt A - vepřín ,50 Kč Objekt B - váha ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistapadesátosmtisícsedmdesát Kč Oba objekty jsou součástí bývalého ZD. Oba jsou značně zchátralé a oba leží na pozemcích jiného vlastníka. To jsou pravděpodobně skutečnosti s dosahem na okruh případných zájemců o jejich koupi. Dalším negativním aspektem je stav nemovitostí v sousedství uvedených objektů. Budova původního statku jsou ve velmi špatném stavu. Některé objekty jsou již zhrouceny a na jejich místě leží hromada suti. Přestože ceny v tomto posudku stanovené představují věcnou hodnotu oceňovaných nemovitostí, okruh možných zájemců bude podle mého názoru limitován pouze na osoby v jejichž vlastnictví jsou nemovitosti v těsném sousedství. Uvedené skutečnosti budou mít výrazný vliv na možnou realizační cenu. V Bučovicích Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla Bučovice telefon: i.ko@atlas.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný krajským soudem v Brně dne pod pořadovým číslem č.spr. 4366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí

12 Prohlášení: Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

13 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z KN 1 Snímek z katastrální mapy 1 Fotodokumentace

14 - 14 -

15 - 15 -

16 Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A

17 Objekt B Objekt B Objekt B Objekt B