OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. ev.č. T

Transkript

1 ev.č. T Předmět ocenění: bytová jednotka č.195/5 v čp. 195 a 196, obec Nová Ves, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na domě a pozemku Objednatel: Usnesení č.j.97ex 4022/11-38 JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno- město Minská 54, Brno Účel ocenění: podklad k exekuci Zhotovitel: Ladislav KUPKA Alšova 1743, Sokolov mob , kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr /68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO dle Koncesní listiny ev.č držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je majetek oceněn: Počet vyhotovení: 2 Sokolov, dne:

2 1. ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí". Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty bytu č.5 v domě č. p.195, včetně vybraného příslušenství a podílu na pozemku č.260/1 a 260/2. v katastrálním území Nová Ves, obec Nová Ves, okres Sokolov, dle LV č. 63. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. Popis nemovitosti: Účelem je exekuce na byt č.195/5 v bytovém domě čp v obci Nová Ves dle LV 63 na pozemku par.č.260/1 o výměře 226m2 a 260/2 o výměře 226m2. Byt o velikosti 67m2, s podílem na společných částech budovy a pozemku 67/ VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti bytu, ke dni Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši Slovy: jednostodesettisíckorun českých ,-- Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 2

3 3. SOUHRNNÁ REKAPITULACE Název majetku Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 1. Nová Ves byt č. 195 /5 exekuce Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota Kč Třistačtyřicetosmtisícpětsetdvacetjedna korun českých 0 Kč Nula korun českých Kč Jednostodvacettisíc korun českých Kč jednostodesettisíc korun českých 3

4 4. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. NOVÁ VES BYT Č.195 /5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Nová Ves u Sokolova Kód obce: Název obce: Nová Ves Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje: Karlovarský (Severozápad) Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt č.195/5 M.1.2. pozemek M.1.1. byt č.195/5 ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda ukazatelová Zatřídění: JKSO: Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP: Domy vícebytové Materiálová charakteristika: montované z dílců bet.plošných Výkaz výměr: 67,00 m 2 podlahové plochy Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 2 podlahové plochy Kč/m 2 podlahové plochy Výchozí hodnota jednotková: Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet: * 67,00 = Výchozí hodnota celková: Kč Úprava výchozí hodnoty: strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 8, ,0000 8, Svislé konstrukce panely 22, , , Stropy a podhledy 11, , , Konstrukce střechy valbová 3, ,0000 3, Krytina střechy plech 2, ,0000 2, Klempířské konstrukce 0, ,0000 0, Vnitřní omítky 5, ,0000 5,

5 Úprava vnějších povrchů 3, ,0000 3, Vnitřní obklady 1, ,0000 0,000 0 Schodiště 1, ,0000 1, Dveře 1, ,0000 2, Okna 3, ,0000 4, Podlahy 5, ,0000 6, Vytápění není vytápěn 3, ,0000 0,000 0 Elektroinstalace 3, ,0000 3, Bleskosvod 0, ,0000 0, Vnitřní vodovod 2, ,0000 2, Vnitřní kanalizace do společné sítě 3, ,0000 3, Vnitřní plynovod PB lahev 1, ,5000 0, Zdroj teplé vody bez 2, ,0000 0,000 0 Vybavení kuchyní plynový sporák, kuch linka 1, ,0000 1, Hygienická vybavení WC, umyvadlo, vana 4, ,0000 5, Výtahy 1, ,0000 1, Ostatní 2, ,0000 3, Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty: 0,9145 Výpočet: * 0,9145 = Reprodukční cena celková: Kč Výpočet: / 67,00 = ,0299 Reprodukční cena jednotková nezaokr.: ,0299 Kč/m 2 podlahové plochy Reprodukční cena jednotková: Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: analytické 51 roků 1960 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(% VH (Kč) ) Základy a zemní práce ,754 51,000 4, Svislé konstrukce panely ,389 51,000 12, Stropy a podhledy ,052 51,000 6, Konstrukce střechy valbová ,860 51,000 1, Krytina střechy plech ,950 85,000 2, Klempířské konstrukce ,987 92,727 0, Vnitřní omítky ,907 85,000 5, Úprava vnějších povrchů ,827 85,000 3, Vnitřní obklady ,000 63,750 0,000 0 Schodiště ,963 51,000 1, Dveře ,074 85,000 1, Okna ,370 92,727 4, Podlahy ,019 85,000 5, Vytápění není vytápěn , ,000 0,000 0 Elektroinstalace ,441 96,226 3, Bleskosvod ,601 98,077 0, Vnitřní vodovod ,839 98,077 2, Vnitřní kanalizace do společné sítě ,604 85,000 3, Vnitřní plynovod PB lahev ,821 96,226 0, Zdroj teplé vody bez , ,000 0,000 0 Vybavení kuchyní plynový sporák, ,864 92,727 1, kuch linka Hygienická vybavení WC, ,025 96,226 4, umyvadlo, vana Výtahy , ,000 1,

6 Ostatní ,231 98,077 3, Celkem ,000 70,336 70, Míra opotřebení: 70,336 % Výpočet: * (1-0,70336) = : Kč byt č.195/5 - celkem: Reprodukční cena Kč Kč M.1.2. pozemek ANALÝZA OCENĚNÍ Přímá metoda Na základě vlastní aktualizované databáze doplňované informacemi od kupujících a prodávajících, informací od realitních kanceláří a kolegů odhadců se v místě dlouhodobě pozemky neprodávají a o koupi není zájem. Pro daný případ je odhadnutá reálná prodejní cena 20,-Kč, i když je dům napojen na EL,VO, KA, s přístupem a příjezdem z veřejné zpevněné komunikace. Spoluvlastnický podíl je 67/1327 Výpočet : 20 : 1327 x 67 = 1,-Kč Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 260/1 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 1,00 226,00 260/2 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 1,00 226,00 Plocha (m 2 ): 452,00 Celková hodnota: 452 Kč pozemek - celkem: Jednotková cena: 1 Kč/m2 452 Kč Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu se v místě byty prodávají jen velmi zřídka i když je řada z nich na prodej. V daném případě je v domě čp pět volných bytů a jsou dlouhodobě neprodejné. Dům není vytápěn - kotelna není provozována, protože majitelé bytů neplatí za otop, neplatí vůbec nájem. Majitelé bytů, pokud v bytech bydlí, si přitápí pomocí el. přímotopů při mírném chladu a pomocí kamen na lokální topení s vývodem kouřovodu z oken v zimním období. 6

7 Zjistil jsem, že v místě byl dne prodán podobný byt za ,-Kč a na jaře byt za ,-Kč Jedná se o obec bez pracovních příležitostí s omezeným spojením veřejnou dopravou. byt č.195/5 - celkem: Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace objektu Název Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota byt č.5 v čp Rekapitulace majetku Název Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota byt č.5 v čp pozemek Nová Ves 195 / Závěrečná analýza Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti: v okolí je hezká příroda Slabé stránky nemovitosti: není funkční topení, není v místě dostatek pracovních příležitostí, do větších center je 12km, dům je značně vybydlený, řada bytů je neobydlena. Nová Ves byt č. 195 /5 - celkem: Tržní hodnota: Kč 7

8 Souhrnná rekapitulace Název majetku Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 1. Nová Ves byt č. 195 /5 exekuce Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota Kč Třistačtyřicetosmtisícpětsetdvacetjedna korun českých 0 Kč Nula korun českých Kč Jednostodvacettisíc korun českých Kč jednostodesettisíc korun českých 5. PODMÍNKY A APLIKACE METOD 5.2. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu, t.j. zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů společně s platnou Vyhláškou ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. 8

9 CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 5.4 APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Závěrem se stručně popíše aplikace uvedených postupů a metod při oceňování daného subjektu. 6. PŘÍLOHY - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Fotodokumentace - Plánek polohy objektu 9