ODBORNÝ POSUDEK. č. 1445/115/09

Transkript

1 Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl tel., fax: , znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné ODBORNÝ POSUDEK č. 1445/115/09 o ceně nemovitosti bytu č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavební p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vše zapsané na LV č. 1217, 1182 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Ústí nad Orlicí, soudní exekutorka JUDr. Taťána Macková, nám. J.M. Marků č.p. 92, Lanškroun sp. zn. 047 EX 451/08 Účel posudku: exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni Posudek obsahuje celkem třicet stran textu včetně obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli

2 A. Nález 1. Úkol - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 451/08-4 ze dne Nařízená exekuce se vztahuje na nemovitosti se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - stanovit tržní cenu 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 429/4 Adresa nemovitosti: Malá Strana - Újezd 429 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 1 Obec: Praha Katastrální území: Malá Strana Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze list vlastnictví č.: 1217 okres : Hlavní město Praha obec : Praha katastrální území : Malá Strana Jednotky Č.p. č. jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu 429/4 byt 1341/ Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj Katastrální pracoviště v Praze list vlastnictví č.: 1182 okres : Hlavní město Praha obec : Praha katastrální území : Malá Strana 2

3 Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m zastavěná plocha a nádvoří 299 Budovy Typ budovy Část obce Způsob využití Na parcele Malá Strana, bytový dům 346 č.p Stavební povolení nebylo předloženo 4.4. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.5. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.6. Kopie katastrální mapy 4.7. Dohoda o doživotního, bezplatného užívání bytové jednotky č. 429/4 ze dne Kupní smlouva ze dne Usnesení sp. zn. 047 EX 451/08-69 ze dne Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 451/08-14 ze dne Ocenění nemovitosti č. 0015/1/2004/A ze dne , které zhotovil Eduard Hölzel, Kobyliské nám. 2/439, Praha Prohlášení vlastníka ze dne Nájemní smlouva ze dne Vlastnické a evidenční údaje LV č Bauer Václav, Voznice 86, Dobříš 1 RČ: /235 LV č Bauer Václav, Voznice 86, Dobříš 1 RČ: /235 podíl : / Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti Povinný Václav Bauer byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnil vstup a zaměření nemovitostí, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Znalci bylo předloženo ocenění nemovitosti ze dne za účelem získání komerčního úvěru u GE Capital Bank a.s., které vyhotovil Eduard Hölzel, Kobyliské nám. 2/439, Praha 8. Dále byla znalci předložena dohoda o užívání bytu č. 429/4 ze dne a nájemní smlouva ze dne Na výpisech z katastru nemovitostí LV č a 1182 nejsou zapsána žádná věcná břemena. Předmětem tohoto ocenění je bytová jednotka č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze, vše zapsané na LV č a Bytový dům č.p. 429 je umístěn na ulici Újezd v centru zastavěné části obce zvané Malá Strana. Bytový dům je umístěn v řadové zástavbě starších bytových domů jako vnitřní řadový. V bytovém domě jsou umístěny 4 byty a dva nebytové prostory. Oceňovaný byt o velikosti je umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Dle dostupných informací byl bytový dům č.p. 429 postaven a dán do užívání dne Jedná se o bytový dům ve stylu novobaroka. Novobaroko je nejmladší z historických slohů. Vznikl v druhé polovině 19. století a přetrval až do 20. let 20. století. Bytový dům je přístupný po zpevněné, asfaltové komunikaci z ulice Újezd. V místě je zřízen veřejný vodovod, veřejná elektroinstalace, veřejný rozvod zemního plynu a veřejná, splašková kanalizace. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 429/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č. 346 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4

5 a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 429/4-25 Oceňovaná bytová jednotka č. 429/4 o velikosti je umístěna ve 4. nadzemním podlaží zděného novobarokního, vnitřního řadového domu č.p. 429 na stavební p.č. 346, na ulici Újezd v katastrálním území Malá Strana, obec Praha 1. Bytový dům je zděná, podsklepená stavba se čtyřmi nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Oceňovaný byt č. 429/4 je orientován ve 4. nadzemním podlaží. K bytu náleží balkón, přístupný přímo z bytu a uzamykatelná sklepní kóje, umístěná v suterénu domu. Jedná o byt ve velikosti 4 + 1, jehož celková výměra činí 134,10 m 2. Balkón má výměru 3,00 m 2. Dle dostupných dokladů byl oceňovaný byt dán do užívání v roce V roce 1999 byla vyměněna střešní krytina, v roce 2001 byla modernizována koupelna a WC. Vlastní byt sestává z chodby, WC, koupelny, spíže, komory, kuchyně, čtyř pokojů a balkónu. S vlastnictvím jednotky je dále spojeno právo užívat sklepní kóji umístěnou ve sklepní místnosti v suterénu objektu, ve společných částech budovy. Technické provedení bytu Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně, vany i WC a v části kuchyně. Dveře jsou v bytě osazeny dřevěné, náplňové. Okna jsou v bytě osazena dřevěná, dvojitá špaletová. Podlahy jsou v obytných místnostech z dubových parket. V ostatních místnostech je keramická dlažba nebo PVC. V chodbě a kuchyni je PVC. Vytápění bytu je zřízeno lokální, kamny na pevná paliva a přenosnými el. radiátory. Zdrojem TUV je plynová karma z roku V kuchyni je umístěn původní kachlový sporák na tuhá paliva a plynový sporák z roku Z vnitřního hygienického vybavení je v bytě osazena vana, umyvadlo a standardní splachovací WC z roku Spoluvlastnický podíl na společných částech vícebytového domu č.p. 429 a stavebním pozemku st.p.č. 346 činí 1341/6222. Technické provedení domu Základové konstrukce jsou provedeny kamenné. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, masivní. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem. Střecha domu je sedlová s pálenou krytinou z roku Klempířské konstrukce jsou provedeny úplné z roku Na střeše je instalován hromosvod. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky jsou provedeny vápenné, štukové s řadou architektonických prvků. Vnitřní obklady jsou provedeny v prostoru koupelen, WC a části kuchyní. Schodiště je provedeno kamenné, žulové. Dveře jsou v domě osazeny dřevěné, náplňové s dřevěnými zárubněmi; nad vchody do bytů se zachovaly řezbou zdobené supraporty. Okna jsou v domě osazena dřevěná, dvojitá špaletová. Podlahy v obytných místnostech jsou z dubových parket. V ostatních místnostech je keramická dlažba nebo PVC. V suterénu jsou podlahy betonové s cementovým potěrem. Vytápění je zřízeno pro každý byt samostatně. Elektroinstalace je do domu zavedena světelná i motorová. Rozvod vody je v domě zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV jsou karmy a bojlery. Kanalizace je svedena z koupelen, kuchyní a WC přípojkou do veřejné kanalizační sítě. Zemní plyn je do domu zaveden. Z vnitřního vybavení kuchyní jsou v bytech osazeny standardní sporáky. Z vnitřního hygienického vybavení jsou v domě osazeny vany, sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. Výtah není v domě instalován. V domě jsou provedeny rozvody antény pod omítkou. Bytový dům byl postaven a dán do užívání v roce V průběhu let byl běžně udržován a trvale využíván. V roce 1999 byla na domě vyměněna střešní krytina. Stoupačky vody a kanalizace byly v domě vyměněny v roce

6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 109 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Kuchyň: = 14,70 m 2 Pokoj: = 18,20 m 2 Pokoj: = 24,20 m 2 Pokoj: = 26,00 m 2 Pokoj: = 23,90 m 2 Chodba: = 16,80 m 2 Spíž: = 1,20 m 2 Komora: = 4,90 m 2 Koupelna: = 3,10 m 2 WC: = 1,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 134,10 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkón: = 3,00 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 3,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 134,10 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 3,00 m 2 * 0,17 = 0,51 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 134,61 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 4.NP bez výtahu II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - balkon a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva - kamna na pevná paliva, přenosné I -0,10 el. radiátory 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 109 let: 0,6 6

7 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,6 = 0,624 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - preferované - umístění ve staré zástavbě III 0,05 Malé Strany, vyhledávaná obytná čtvrť, naproti lanová dráha na Petřín, výhled na Petřín a částečně na kostel sv. Mikuláše a na Hradčany 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města, dobré parkovací možnosti IV 0,03 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka - dle konzultace s realitními makléři regionu je v současné době poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,624 * 1,080 * 0,950 = 0,640 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,640 = ,60 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,60 Kč/m 2 * 134,61 m 2 = ,14 Kč Byt č. 429/4 - zjištěná cena = ,14 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek p.č Na stavebním pozemku p.č. 346 je postaven bytový dům č.p Pozemek je umístěn v katastrálním území Malá Strana, obec Praha 1, okres Hlavní město Praha. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektroinstalace a zemního plynu. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Oceňovaný pozemek se nachází v centru hlavního města na ulici Újezd, nedaleko lanové dráhy na Petřín s výhledem na Petřín a částečně i na Hradčany a na kostel s. Mikuláše, proto je zde uplatněna přirážka za výhodnou polohu v obci. Ulicí Újezd vede 7

8 tramvajové MHD a poměrně frekventovaný automobilový provoz, proto je zde uplatněna srážka za hluk, prach a otřesy způsobované touto poměrně frekventovanou dopravou. Pozemek není umístěn v zátopovém pásmu. Při velkých záplavách v srpnu roku 2002 dům č.p. 429 nebyl zatopen. Hlavní město Praha má cenovou mapu stavebních pozemků, ale oceňovaný pozemek není v této cenové mapě oceněn, proto je jeho ocenění provedeno dle 28, odst.1. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , , ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 250 % Úprava ceny celkem 250 % ,- Mezisoučet , negativní účinky okolí -10 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 3,4250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,62 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * / Pozemek p.č zjištěná cena = ,15 Kč 8

9 C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Byt č. 429/4 = ,14 Kč b) Pozemek p.č. 346 = ,15 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,29 Kč ,- Kč slovy: jedenáctmilionůtřistadvacetpěttisícdvěstěčtyřicet Kč V Litomyšli, Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 9

10 D. Stanovení ceny obvyklé (tržní) Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze, vše zapsané na LV č a Bytový dům č.p. 429 je umístěn na ulici Újezd v centru zastavěné části obce zvané Malá Strana. Bytový dům je umístěn v řadové zástavbě starších bytových domů jako vnitřní řadový. V bytovém domě jsou umístěny 4 byty a dva nebytové prostory. Oceňovaný byt o velikosti je umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Dle dostupných informací byl bytový dům č.p. 429 postaven a dán do užívání dne Jedná se o bytový dům ve stylu novobaroka. Bytový dům je přístupný po zpevněné, 10

11 asfaltové komunikaci z ulice Újezd. V místě je zřízen veřejný vodovod, veřejná elektroinstalace, veřejný rozvod zemního plynu a veřejná, splašková kanalizace. Hlavní město Praha je obec s veškerou občanskou vybaveností. Území Prahy tvoří jednotný správní celek - hlavní město Prahu. Vnitřně se dělí v současné době na 22 městských správních obvodů a na 57 městských částí. Praha je jedinou metropolí evropského významu v České republice. Hlavní město Praha má největší a nejkvalifikovanější nabídku pracovních příležitostí. V Praze a jejím okolí je realizován největší objem bytové výstavby. Obec Praha má platnou cenovou mapu stavebních pozemků. V místě se nachází kompletní síť úřadů, obchodů a služeb. Klady nemovitosti: - v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu - přístup po zpevněné komunikaci - velký, slunný byt 4 + 1, 134,10 m 2 - byt ve vyhledávané lokalitě, s velmi dobrou dostupností centra - výhled na Petřínské sady a z balkonu na Hradčany a kostel Sv. Mikuláše Zápory nemovitosti: - byt umístěný ve 4. nadzemním podlaží v domě bez výtahu - nutná modernizace bytu okna, dveře, vytápění - umístění bytového domu na poměrně frekventované komunikaci - starší byt z roku doživotní právo bezplatného užívání bytové jednotky pro p. Bedřišku Vydrovou, r.č /088 Ukázka cenové hladiny obdobných bytů v dané lokalitě (zdroj internetové stránky): - byt 4 + 1, Újezd, Praha 1 - Malá Strana. Velmi krásné bydlení v atraktivní a žádané lokalitě na Malé Straně pod Petřínem. Světlý byt s balkonem a sklepem se nachází v prvním patře secesního domu s výtahem. Před pěti lety proběhla v domě celková rekonstrukce, z této doby je i nová střecha. Byt je velmi dobře dispozičně řešen. Z prostorné předsíně s klenbou se vchází do koupelny, samostatného WC, komory a 4 pokojů. Z obývacího pokoje je vstup do velké kuchyně s jídelnou. Dispozice bytu při tom nemusí být konečná, je zde možnost dalších úprav dle přání nového majitele. Na podlahách jsou původní a velmi kvalitní dubové parkety. Dveře a zárubně jsou také původní, dřevěné a kvalitně provedené. V předsíni, v koupelně a na záchodě je dlažba. Byt je vytápěn plynovým etážovým topením. Před osmi lety proběhla v bytě již druhá rekonstrukce. Orientace pokojů je na východ a na západ. Velmi žádané a atraktivní bydlení s výbornou pěší i dopravní dostupností do centra Prahy. Petřínský park, který je hned za domem, umožňuje krásné procházky s výhledem na Prahu, sportovní vyžití a v neposlední řadě je zdrojem čistého vzduchu. Výměra 122 m 2. Nabídková cena 11, ,- Kč. Dle konzultace s realitním makléřem je reálná kupní cena v současné době spíše 10 mil. Kč. - Byt 4 + 1, Řeznická, Praha 1 Nové Město. Byt v žádané lokalitě centra Prahy. Byt je po částečné rekonstrukci. Byt je v osobním vlastnictví. Byt 4+1, celková plocha 109m2 v 1.patře. Prostorný, částečně zrekonstruovaný byt se zachovanými původními dobovými prvky (dvoje prosklené trojkřídlé dveře, kování, parkety) v atraktivní lokalitě 5 min. od Václavského náměstí a 3 min. od Karlova náměstí. Dostupnost všech tras metra (A, B nebo C) pěšky nebo MHD do 5 min. Ústřední topení vedeno v podlaze a ve stropě, plynová kotelna v domě. Kuchyně celkově zrekonstruovaná, vybavená myčkou a kombinovaným sporákem (plyn+el. horkovzdušná trouba s grilem). WC a koupelna zvlášť, v bytě je dále komora a pokojík pro služku. K bytu patří sklep 11

12 (cca 5m2). Zavedený internet a kabelová televize UPC + společná TV anténa. Dům z roku 1938 je po rekonstrukci vnitřní fasády s balkony (2007), střechy (2006) a stoupaček WC. V r.2009 rekonstruovaný výtah. Nabídková cena 8, ,- Kč. - Podkrovní byt 4 + 1, Melnická, Praha 1 Malá Strana. Prostorný podkrovní byt v posledním 5. patře rekonstruovaného činžovního domu na rozhraní Malé Strany a Smíchova, jen pár kroků od Petřína, Kampy či Malostranského náměstí. Byt nabízí ve spodním patře obývací pokoj, kuchyň se vstupem na terasu, 2 ložnice a koupelnu. Horní patro zahrnuje galerii a koupelnu s toaletou. Interiér 127,7 m2, terasa 7,8 m2. Nabídková cena 11, ,- Kč. - Byt 4+kk, 106 m2, Letenská, Praha 1 Malá Strana. Rekonstruovaný byt s vysokými stropy ve 2. patře budovy s výtahem situované v blízkosti Malostranského náměstí, nedaleko Pražského hradu a zároveň pár minut chůze od centra Starého Města. Interiér nabízí 3 ložnice, obývací pokoj s jídelním prostorem, plně vybavený kuchyňský kout, koupelnu s vanou a samostatnou umývárnu s WC. Plovoucí podlahy, dlažba, domácí vrátný. Snadno dostupná městská hromadná doprava, stanice metra Malostranská a zastávka tramvaje je vzdálena minutu chůze od domu. Ulice: Letenska. Malá Strana. Praha 1. Nabídková cena 10, ,- Kč. Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo zjištěno, že v současné době je poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Dále bylo zjištěno, že ceny obdobných prázdných bytů se pohybují v rozmezí tis. Kč/m 2 podl. plochy. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti lze konstatovat, že nejblíže ceně obvyklé (tržní) za nemovitost bytové jednotky č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, se jeví cena zjištěná dle platného cenového předpisu a činí zaokr.: 11, ,- Kč slovy: jedenáctmilionůtřistatisíc Korun českých E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se váže k datu ocenění právo doživotního a bezplatného užívání oceňované bytové jednotky č. 429/4 v domě č.p. 429, zřízené dohodou o užívání ze dne Kopie této dohody je přílohou odborného posudku. Na výpisech z katastru nemovitostí LV č a 1182 není žádné věcné břemeno zapsáno. Právo doživotního užívání Jedná se o právo doživotního a bezplatného užívání, které bylo zřízeno Dohodou o užívání ze dne Doživotní bezplatné užívání bytu č. 429/4 bylo zřízeno ve prospěch oprávněné paní Bedřišky Vydrové, r.č /088. Jedná se o právo doživotního užívání bytové jednotky č. 429/4 o výměře 134,1 m 2, sestávající z kuchyně, 4 pokojů, chodby, spíže, komory, koupelny a WC, umístěné ve 4.NP bytového domu č.p. 429 na ulici Újezd, Praha 1. Právo doživotního užívaní je zřízeno bezplatně na dobu života oprávněné. Právo odpovídající doživotnímu užívání se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný byt. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům bytů, lze roční užitek stanovit i 12

13 pomocí regulovaného nájemného. Roční regulované nájemné se stanoví podle vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, v platném znění. Pro účely ocenění věcného břemene bezplatného bydlení v bytě se použije regulované nájemné za 1 m 2 započitatelné podlahové plochy platné v den ocenění v konkrétní obci dle kategorie bytu podle 5 a 5a vyhlášky, případně podle 6 odvozením z ceny bytu. Prostory, které oprávnění pouze spoluužívají s jinými osobami, se do celkového ročního užitku zahrnují poměrnou částí. Součástí nájemného nejsou ceny služeb spojené s užíváním bytu jako např. ceny za vodné a stočné, dodávku tepla, elektřiny, plynu, odvoz odpadků, úklid a osvětlení společných prostor domu atd. Na cenu věcného břemene užívání bytu nemají vliv. Při ocenění práva bezplatného spoluužívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Cena doživotního užívání, spočívajícího v právu spoluužívání bytu je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let podle 18 odst. 3 nebo 4, zákona č. 151/1997 Sb. V tomto případě se bude roční užitek násobit deseti lety, protože je zřízen na dobu života. Nájemné ve srovnatelných bytech umístěných v bytových domech se v dané lokalitě pohybuje ve výši ,00 Kč/měsíc až ,00 Kč/měsíc. Vzhledem ke skutečnosti, že v bytě je lokální vytápění, kamny na pevná paliva, dům je bez výtahu, je obvyklé nájemné stanoveno ve výši ,00 Kč/měsíc. Oprávněná Bedřiška Vydrová má zřízeno právo byt sama užívat doživotně v celém jeho rozsahu. Ocenění práva doživotního a bezplatného užívání : Ocenění se provede ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Při ocenění práva bezplatného doživotního užívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné je stanoveno ve výši ,00 Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z práva : ,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se váže závada, a to právo doživotního a bezplatného užívání, které bylo zřízeno Dohodou o užívání ze dne Jedná se o doživotní bezplatné užívání bytu č. 429/4, které bylo zřízeno ve prospěch oprávněné paní Bedřišky Vydrové, r.č /088. Jedná se o právo doživotního užívání bytové jednotky č. 429/4 o výměře 134,1 m 2, sestávající z kuchyně, 4 pokojů, chodby, spíže, komory, koupelny a WC, umístěné ve 4.NP bytového domu č.p. 429 na ulici Újezd, Praha 1. 13

14 Ocenění práva doživotního a bezplatného užívání : Ocenění se provede ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Při ocenění práva bezplatného doživotního užívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné je stanoveno ve výši ,00 Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z práva : ,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl 14

15 OBJEDNAVATEL : Exekutorský úřad v Ústí nad Orlicí, soudní exekutorka JUDr. Taťána Macková, nám. J.M. Marků č.p. 92, Lanškroun sp. zn. 047 EX 451/08 Likvidace k odbornému posudku číslo 1445/115/09 o ceně nemovitosti bytu č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavební p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vše zapsané na LV č. 1217, 1182 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění: studium podkladů, zaměření... 6,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování posudku, čistopis, konzultace s RK ,00 hod. * 350,00 Kč/hod ,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem N Hyundai Santa Fe 2E52682 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ((8,50 l/100 km x 28,50 Kč/l) + 3,90 km) x 344 km = ,00 Kč - ostatní, kopie, desky 100,00 Kč Celkem 2275,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 5300,00 Kč - náklady spojené s oceněním 2275,00 Kč Celkem 7575,00 Kč DPH 19,00 % 1439,25 Kč Celkem vč. DPH 9014,25 Kč Cena ocenění činí ke dni : 9 014,00 Kč Slovy: devěttisícčtrnáct Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: /0100 Datum zdan. plnění: Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí