Znalecký posudek č. 1/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1/2015 Ocenění věcí nemovitých (včetně příslušenství), zapsaného ke dni ocenění na LV č. 2551, k.ú. Podhůří-Harta, obec Vrchlabí Vlastník: SJM Kvasnička Petr a Kvasničková Ewa Ve svahu Vrchlabí Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Ing. Jan Mikloško Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Na Poříčí 3a, Palladium Praha 1 Účel ocenění: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) věcí nemovitých V rámci dobrovolné dražby Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Bc. Jan Mlčák V Praze dne Toto ocenění obsahuje 20 stran textu a 12 stran příloh.

2 Obsah 1. Znalecký úkol Prohlášení znaleckého ústavu Předmět ocenění Metody zjištění hodnoty Podklady pro ocenění Nález Všeobecné místopisné údaje Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Přístup k oceňovaným věcem nemovitým Omezení vlastnických a jiných práv Vztah k územnímu plánu Vyhodnocení kupní smlouvy... Chyba! Záložka není definována. 5. Nákladové ocenění věcí nemovitých Tržní ocenění věcí nemovitých provedené porovnávací metodou Podmínky platnosti ocenění Závěr Znalecká doložka Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2551, k.ú. Podhůří-Harta Snímek katastrální mapy předmětného území získaný veřejným náhledem do KN 2

3 1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. se sídlem Palladium, Na Poříčí 3a, Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu ceny obvyklé věcí nemovitých parcela: st. 596, 878/5, 878/7, 878/1, stavba: č.p. 1413, která je součástí pozemku st. 596, k.ú. Podhůří- Harta obec Vrchlabí je ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Kvasnička Petr a Kvasničková Ewa, se sídlem Ve svahu 1413, Vrchlabí, IČO: /0194, /1793 včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. Ocenění je prováděno ke dni místního šetření tj Ocenění bude sloužit jako podklad pro dobrovolnou dražbu. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 3

4 1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí) zapsané na LV 2551, k.ú. Podhůří-Harta, obec Vrchlabí, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Kvasnička Petr a Kvasničková Ewa, se sídlem Ve svahu 1413, Vrchlabí, IČO: /0194, /1793 Stavba č.p. 1413, umístěná na pozemku parc.č. st. 596, způsob využití rodinný dům, (včetně inženýrských sítí) Pozemek parc.č. st. 596 o výměře 142 m 2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc.č. 878/5 o výměře 503 m 2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond Pozemek parc.č. 878/7 o výměře 275 m 2, druh pozemku zahrada,, způsob ochrany zemědělský půdní fond Pozemek parc.č. 878/11 o výměře 581 m 2, druh pozemku orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond 4

5 2. Metody zjištění hodnoty Ocenění věci nemovité (odhad ceny obvyklé) je prováděn pro potřeby dobrovolné dražby. Pro odhad ceny obvyklé je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro odhad tržní hodnoty budou použity metody: nákladová a porovnávací. Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření. Místní šetření se uskutečnilo dne za účasti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vladislava Valenty a vlastníků oceňované věci nemovité pana a paní Kvasničkovými. 5

6 3. Podklady pro ocenění 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Podhůří - Harta, obec Vrchlabí, list vlastnictví č. 2551, vyhotovené dálkovým přístupem do KN dne stav uvedený na LV č byl ověřen veřejným náhledem do KN dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Podhůří-Harta, získané veřejným náhledem do KN dne Ostatní podklady - Informace získané z internetu: zejména na a další - Informace zjištěné při místním šetření a další informace získané od vlastníka - Odborná literatura - Archiv znaleckého ústavu - Fotodokumentace - Výkresy získané z obecního úřadu Vrchlabí (půdorysy jednotlivých podlaží a řez), které nebyly datovány - Výkresová dokumentace předená manželi Kvasničkovými z roku 6/1987 obsahující pohledy, výkresy krovu, výkresy základu, situace, průvodní a technickou zprávu, přeložku vodovodu, apod. - Stavební povolení na stavbu rodinného domku na parcele 878/5, schválené dne Starší znalecký posudek (065/2002) z roku 2002, znějící na Kč, vypracovaný Ing. Josefem Hudcem. - Kupní smlouva mezi Lubomírem Filipským jako prodávajícím a manželi Kvasničkovými jako kupujícími, ze dne Zástavní smluva u ČMHB a.s., ze dne Starší list vlastnictví č. 2551, ze dne , Geometrický plán ze dne Kolaudační rozhodnutí povolující užívání stavby: rodinného domku o jedné bytové jednotce, ze dne

7 4. Nález 4.1. Všeobecné místopisné údaje Vrchlabí je město v severní části Královéhradeckého kraje. Má zhruba 13 tisíc obyvatel, z toho přibližně v produktivním věku. Katastrální výměra města činí ha, tedy zhruba 28 km². Vrchlabí má jak železniční, tak autobusovou dopravu. Městem prochází silnice I. třídy č. 14. Občanskou vybavenost tvoří ve městě Vrchlabí městský úřad, zámek, řada sportovních klubů a institucí, několik benzínových stanic. Dále ve městě nalezneme poštu, muzeum, mnoho hotelů a penzionů, horskou nemocnici a množství obchodů Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Oceňovaný rodinný dům se nachází v části města nazývaném Podhůří jižně od centra města. Okolní zástavba je taktéž tvořena rodinnými domy. Objekt je na pokraji hranice 1. a 2. povodňového stupně. V blízkosti RD protéká řeka Labe. Technický popis: Rodinný dům se sedlovo-stanovou střechou ze zděného konstrukčního systému. Objekt má 3 podlaží. 1. podzemní podlaží je zděno z cihel a slouží jako garáž a technický a skladový prostor. 1. a 2. nadzemní podlaží slouží k bytovým potřebám. Krytina je ze šablon. Rodinný dům je napojen na vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci. Na pozemku je dále přístřešek pro venkovní bazén a budova sloužící jako sklad nářadí (nezapsáno). Specifikace ploch Číslo Místnost Celková plocha v m Zádveří 4,7 002 Komora 4,9 003 Sklep 3, Sklep 2, Chodba 8, Zádveří kotelna 7,2 007 Kotelna, Uhelna 11, Garáž 24, Dílna 11,6 101 Chodba 5,3 102 Pokoj-pracovna 12,3 103 Obývací pokoj 27,6 104 Zimní zahrada 6,8 105 Jídelní kout 13,7 106 Kuchyně 6,5 107 Spíž 2,1 108 Koupelna 5,0 109 WC 1,3 110 Terasa 21,65*0 201 Chodba 4,1 202 Soc. zařízení 3,5 203 Pracovna 9,8 7

8 204 Ložnice 16, Balkon 4,4*0,5 206 Půda 4,5 207 Dětský pokoj 15, Balkon 5,85*0,5 209 Dětský pokoj 12,3 Celkem 257,15 Zdroj: vlastní tvorba z předložené smluvní dokumentace a zjištění při místním šetření Celková započitatelná užitná plocha: 230m 2 Celková užitná plocha bez garážového stání: 205m Přístup k oceňovaným věcem nemovitým Přístup k oceňovaným věcem nemovitým je z veřejné komunikace (ulice Ve svahu) pozemku parc.č.1034/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, který je ve vlastnictví města Vrchlabí, Zámek 1, Vrchlabí Omezení vlastnických a jiných práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 2551, k.ú. Podhůří-Harta, obec Vrchlabí, okres Trutnov, ze dne jsou vyznačena následující omezení vlastnických práv vztahující se k oceňovaným věcem movitým. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro LENA hračky, s.r.o., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro Zaměstnanecká pojišťovna Škoda, povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro NEUMANN TOYS, spol. s r.o., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro TOURWAY, s.r.o., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro Kooperativa pojišťovna, a.s., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro Hračky & modely bobr, s.r.o., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek s oprávněním pro Finanční úřad v Trutnově, povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro UNISOL, spol. s r.o., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 8

9 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek s oprávněním pro Moravská ústředna Brno, družstvo umělé výroby, povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek s oprávněním pro Česká spořitelna, a.s., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek s oprávněním pro Hypoteční banka, a.s., povinností k: parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona, povinnost k: Kvasnička Petr, Ve svahu 1413, Vrchlabí, RČ/IČO: /0194 Rozhodnutí o úpadku, povinnost k: Kvasnička Petr, Ve svahu 1413, Vrchlabí, RČ/IČO: /0194 Dražební vyhláška povinný Kvasnička Petr, r.č /0194, parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Kvasničková Ewa, r.č /1793, parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Kvasnička Petr, r.č /0194, parcela: st. 596, 878/11, 878/5, 878/7; 5x Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Cheb, povinnost k: Kvasničková Ewa r.č /1793 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Praha 10, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Šumperk, povinnost k: Kvasničková Ewa r.č /1793 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Přerov, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Semily, povinnost k: Kvasničková Ewa r.č /1793 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Semily, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Jihlava, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Praha 9, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Hradec Králové, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Nařízení exekuce, oprávněný Exekutorský úřad Přerov, povinnost k: Kvasnička Petr r.č /0194 Stávající zástavní právo/a váznoucí na předmětu ocenění není/nejsou ve stanovené tržní hodnotě zohledněno/a. 9

10 4.5. Vztah k územnímu plánu Dle platného územního plánu Plochy bydlení městské individuální. 10

11 5. Nákladové ocenění věcí nemovitých V tomto případě byla věcná hodnota stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení (v našem případě je opotřebení 0). Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. Budovy: Výčet budov RD č.p (vlastní parcela č. st. 596) Popis, výměry, výpočet ceny: RD č.p Budova je postavena na vlastní parcele č. st Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 878 m 3 Zastavěná plocha 1.N.P.: 115 m 2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Podkroví: 1 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou i svislou. Krov: sedlový. Střešní krytina: eternitové šablony. Ostatní vybavení: hromosvod, vnější krb Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: 1.PP: cihly, 1. a 2. NP: kvádry CDKL na maltu. Vnější úprava povrchů: vápenocementová, kamenný obklad. Stropy: keramicko-betonové schodiště. 11

12 Schodiště: ocelovo-dřevěné schodiště. Vnitřní úprava stěn: vápenoštuková. Okna: zdvojené dřevěné. Dveře: dřevěné. Vrata: dřevěná. Podlahy obytných místností: keram. dlažba, Jekor, pvc. Podlahy nebytových místností: cem. potěr, keram. dlažba. Vytápění: kotel na pevná paliva. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: není. Zdroj teplé vody: bojler. Dispoziční řešení: 1.PP: zádveří, komora, sklep, sklep, chodba, zádveří kotelny, kotelna, uhelna, garáž, dílna 1.NP: chodba, pokoj, obývací pokoj, zimní zahrada, jídelní kout, kuchyně, spíž, koupelna, WC, terasa 2.NP: chodba, soc. zázemí, pracovna, ložnice, balkon, půda, dětský pokoj, balkon, dětský pokoj Počet garážových stání: 1 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: Rodinný dům byl zkolaudován v roce 1990 a od té doby byly prováděny pouze udržovací práce. Stáří budovy: = 25 roků Výpočet ceny Budova (878 m 3 * 5000 Kč/m 3 ) Kč Výchozí cena CÚ 2015 Kč Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1990 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení A L % Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. RD č.p Kč Budovy Kč

13 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč B. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Vrchlabí Katastrální území: Podhůří - Harta Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití st zastavěná plocha a nádvoří 878/5 503 zahrada 878/7 275 zahrada 878/ orná půda Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem Kč REKAPITULACE: 1. Stavby Kč Pozemky Kč Celkem Kč

14 Věcnou hodnotu věcí nemovitých rodinného domu ve Vrchlabí - Podhůří, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč Rodinný dům je oceňován na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 14

15 6. Tržní ocenění věcí nemovitých provedené porovnávací metodou Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaný objekt je obchodovatelný. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen u tohoto typu věcí nemovitých se nejčastěji pohybuje okolo 10 až 20 % hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V dané lokalitě a okolí se v současné době nabízejí k prodeji rodinné domy obdobného charakteru. Z nabídky v dané lokalitě vybíráme: Rodinný dům, Karolíny Světlé, Vrchlabí, 180 m 2 užitné plochy Prostorný dům 5+3 vhodný i ke komerčním účelům v centru města Vrchlabí. K domu náleží samostatná garsonka a zděná garáž. V přízemí se nachází vstupní veranda, předsíň, 2 pokoje, kuchyň, jídelna, 2x WC, sprchový kout, sauna s bazénem v 1. NP jsou dva pokoje s kuchyňkou s možností vybudovaní dalšího pokoje. Požadovaná cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná: Kč/m 2 užitné plochy 15

16 Rodinný dům, Dělnická, Vrchlabí - Podhůří, 200 m 2 užitné plochy RD s dispozicemi 4+2, v klidné lokalitě v ul. Dělnická 413, Vrchlabí, téměř na konci obce, samostatně stojící s krásnou udržovanou zahradou. Rok kolaudace byl v roce Dům má 3 podlaží - v suterénu je situovaná garáž, kotelna s kotlem na tuhá paliva i plynovým, dílna a sušárna. Ze suterénu se dá přímo vejít do přízemí, kde se nachází hlavní vstup, zádveří, prostorná chodba se vstupy do koupelny a na wc, malý pokojík a velmi pěkně řešený obývací pokoj propojený klasickými dveřmi s kuchyní. Z obývacího pokoje je možno vstoupit přímo na zahradu. Po dřevěných schodech přímo v obývacím pokoji je vstup do 1. NP, kde se nachází menší kuchyňka aktuálně využívaná jako pokojík, a dále, tři pěkné prostorné pokoje, z jednoho vstup na balkon. RD je napojen na obecní vodovod, i kanalizaci a je zde zaveden plyn. MHD cca 3 minuty od domu, dobrá dostupnost na vlak ČD. Do Herlíkovic či do Špindlerova Mlýna dojezd do 30minut. Požadovaná cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná: Kč/m 2 užitné plochy Rodinný dům, Dolní Branná, Trutnov, 200 m 2 užitné plochy Rodinný dům 5+2 v klidné části obce Dolní Branná (okres Trutnov). V obci Dolní Branná je školka, škola, pošta a supermarket. Ve městě Vrchlabí, které je vzdálené cca 4 km, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu, s šikmou střechou. Zastavěná plocha domu činí 148 m2, obytná plocha je cca 200 m2. Po vstupu do domu se nacházíme ve vstupní hale, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta, prádelna, dílna, dále garáž a schodiště, které vede do 1. patra o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: chodba, kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta a vstup na balkon. V domě se nachází půdní prostory. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře m2 s ovocnými stromy. Další: kůlna. Požadovaná cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná: Kč/m 2 užitné plochy 16

17 Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení trhu lze vyvodit závěr, že s obdobným typem věcí nemovitých se v dané lokalitě běžně obchoduje. K prodeji jsou nabízeny rodinné domy, menší penziony, chaty apod. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro srovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen jednotlivých typů prostor v dané lokalitě. Po vyhodnocení výše uvedených informací a dále na základě našich zkušeností s oceňováním obdobných objektů jsme schopni stanovit jednotkovou cenu za 1 m 2 užitné plochy a následně stanovit hodnotu věci nemovité porovnávací metodou vynásobením zjištěné jednotkové ceny za m 2 počtem m 2 užitné plochy oceňované věci nemovité. Propočtem požadovaných cen dosahovaných na trhu, je možné dojít k závěru, že u obdobných ploch pro bydlení se pohybují tyto ceny v závislosti na konkrétním umístění v mikrolokalitě, v daném objektu (budově), kvalitě ploch, vybavení a velikosti v širším rozpětí od cca do cca Kč/m 2 užitné plochy. Po zkrácení nabídkových cen se cena m 2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca do cca Kč/m 2. V tomto konkrétním případě s ohledem výše uvedené stanovujeme: cenu za 1 m 2 ploch pro bydlení umístěných ve Vrchlabí - Podhůří, ve výši Kč cenu za vnitřní garážové stání umístěné ve Vrchlabí Podhůří, ve výši Kč Výpočet hodnoty Typ plochy Celková plocha Cena za m 2 Cena celkem Plochy pro bydlení Garážové vnitřní stání 1 ks CELKEM Zdroj: vlastní tvorba S ohledem na účel ocenění (insolvenční řízení) je třeba na věc nemovitou nahlížet jako na celek. Cenu obvyklou věci nemovité rodinného domu, zapsané na LV 2551, k.ú. Podhůří-Harta, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Kč 17

18 Podmínky platnosti ocenění 1. Hodnota je platná za výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 18

19 Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu ceny obvyklé věcí nemovitých: Nákladová hodnota Kč Kč Porovnávací hodnota Kč Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu obvyklé ceny. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, tj. insolvenční řízení, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě porovnávací metody. Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme cenu obvyklou oceňovaných věcí nemovitých č.p. 1413, umístěných na pozemku parc. č. st. 596, dále pozemků st. 596, 878/5, 878/7, 878/11, zapsaných na LV 2551, k.ú. Podhůří-Harta ve výši (po zaokrouhlení): ,- Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. V Praze dne A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a Praha 1 19

20 Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1154/1/2015. V Praze dne A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a Praha 1 20